助理房地产经纪人资料

1助理房地产经纪人 资料资料一、名词解释 1. 商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。2. 外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。3. 内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。4. 居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。5. 产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。6. 房地产产权房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。7. 按揭按揭是英文mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。8. 住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助 住2房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理 的原则管理住房公积金。（3）按专项使用 的原则运用住房公积金。9. 实际销售面积 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。10. 预售面积 是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。11. 印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。12. 契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为 3%5%。13. 人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。14. 人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。15. 房改房 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归3职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有。16. 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。17. 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。18. 期 房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。19. 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。20. 水景商品房 是指依水而建的房屋。21. 小高层住宅 指七层至十二层的住宅。22. 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。23. 外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。24. 基 价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。25. “七通一平” 是指土地(生地) 在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。26. “三通一平”是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。27. 五 证 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证” 。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发， 国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。428. 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 29. 烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 烂尾 的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。30. 得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。二、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。)1. 经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（）BA.产权过户手续 B.变更登记手续C.交易许可手续 D.法律公证手续2. 办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是（）DA.受理验证确权调查 估价立契报批归档B.受理验证调查确权 估价报批立契归档C.受理确权调查估价 报批立契归档D.受理验证确权调查 估价报批立契归档3. 承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（）DA.政府规定的期限 B.房屋所占土地的使用年限C.出租人指定的期限 D.原租赁合同规定的期限4. 土地出让的底价是指（）CA.市场地价 B.评估地价5C.基准地价 D.标定地价5. 在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（）CA.土地面积和形状 B.地质和地势C.房地产坐落的位置 D.建筑物的外观和质量6. 国家对土地评估机构实行的制度是（）BA.评估报告审查 B.资格认证C.评估项目报批 D.人员审定7. 物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（）AA.常规公共服务 B.专项服务C.特约服务 D.日常生活服务8. 物业管理公司与业主管理委员会的关系是（）DA.上下级关系 B.管理与被管理的关系C.领导与被领导的关系 D.委托人与被委托人关系9. 理论和实践证明，商品住房消费，必须( )的支持。 CA.有政府部门 B.有国家相关政策 C.借助金融 D.有相关法律10. 农村集体所有的土地( )，才能进行开发建设。 CA.出让给房地产开发企业后B.划拨给房地产开发企业后C.转变为国有土地后D.租赁给房地产开发者后11. 目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，( )在房地产业中占着主要地位。CA.私有房地产经济 B.合资性质的房地产经济C.国有房地产经济 D.集体性质的房地产经济12. 股份制企业的股本金，一旦认购，投入企业，便成为企业的( )CA.借入资金 B.筹措的资金 C.自有资金 D.公积金13. 比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是( )DA.银行信贷 B.股票筹资 C.债券筹资 D.财政筹资14. 土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金而取得土地使用权的方式，称为( )CA.无偿取得方式 B.部分有偿取得方式6C.有偿取得方式 D.划拨方式15. 从事拆迁房屋的单位，必须取得( )，它是进行房屋拆迁的法律凭证。 BA.规划用地许可证 B.房屋拆迁许可证C.土地征用许可证 D.开发建设许可证16. 目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目，在工程承发包时宜采用( )CA.施工图预算包干 B.平方米造价包干C.成本加酬金承包 D.独家承包17. 房地产建设工程项目竣工验收的条件之一是：要求建筑物四周( )以内的场地平整。DA.三米 B.四米 C.一米 D.二米18. 土地出让金是( )AA.土地使用权价格 B.土地所有权价格C.一般意义上的土地价格 D.完整的土地价格19. 采用行政划拨方式取得的房地产，要在( )后才可以转让、出租、抵押。 AA.补足房地产出让金 B.补足土地出让金C.不需作任何补偿 D.补足房产出让金20. 以招标方式出让土地使用权,( )获得土地使用权。 BA.由报价最高者 B.由综合指标来决定谁可以C.由竞争能力最强者 D.由最符合土地使用规则者21. 房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受人可解除拍卖房屋的约定，出卖人则应( )CA.返还定金 B.交纳罚款C.双倍返还定金 D.返还一半定金22. 传统公房租赁关系本质上是一种( )关系。AA.分配关系 B.低租金关系 C.长期使用关系 D.福利制23. 房屋租赁契约确立的是一种( )关系。BA.商品交换 B.具有某些物权特征的债权C.卖买关系 D.等价交换关系24. 决定房地产价格的因素是( )A7A.土地价格和房屋价格 B.经济因素C.环境因素 D.行政和政策因素25. 土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为( )，有效期满要按规定重新登记。AA.五年 B.四年 C.三年 D.二年26. 资本金的确立在我国采用( )AA.实收资本制 B.授权资本制C.折衷资本制 D.企业资本制27. 不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用称为( )BA.待摊费用 B.递延资产 C.无形资产 D.应付款项28. 房地产开发经营中的销售费用作为( )直接计入当期损益。 CA.间接成本 B.期间费用 C.期间成本 D.管理费用29. 房地产费的征收所体现的是( )CA.土地所有权为国家所有B.为了维持国家机关正常运行C.国家作为经济活动的管理者要支出一定的费用D.为了房地产业的扩大再生产30. 根据中华人民共和国土地管理法的规定，具有征用农地审批权的权利机构是( )CA.省辖市人民政府 B.县级人民政府C.国务院和省级人民政府 D.乡级人民政府31. 按照市价发行房地产股票，其市价是指( )DA.股票市场平均价 B.企业自定价格C.股票的票面价格 D.已发行的同种股票价格32. 经济适用房是一种( )AA.社会保障性质的微利商品房 B.福利性的住房C.没有个人产权的微利商品房 D.只租不售的住房33. 我国土地公有制采取的两种形式是( )AA.集体所有制和全民所有制 B.集体所有制和国家所有制C.集体所有制和公有制 D.农民所有和全民所有834. 中国城市土地价格实际上是( )BA.城市土地所有权的价格 B.城市土地使用权的价格C.建筑物和构筑物的价格 D.城市基础设施的价格35. 在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系( )AA.仍然有效 B.同时失效C.重新签订 D.需要修订36. 在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为( )BA.生产价格和流通价格 B.出售价格和租赁价格C.市场价格和成本价格 D.流通价格和廉租价格37. 在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( )BA.所有权 B.使用权C.抵押权 D.继承权38. 在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程( )DA.仍要办理验收手续 B.只需办理初步验收手续C.只需办理备案手续 D.不再办理验收手续39. 对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是( )DA.地租地价 B.信贷C.房地产税 D.城市规划40. 某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以从其出售收入中扣除的项目是( )BA.取得土地使用权时所支付的地价 B.房屋和建筑物价格评估费C.销售税金 D.房屋和建筑物的评估价格41. 达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费 150 元人民币。这种中介服务价格的确定方式是( )CA.封顶法 B.交易额比例提成法C.包价法 D.保底法42. 属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是( )D9A.房地产财务会计 B.物业管理C.房地产开发投资可行性研究 D.房地产价格评估43. 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( )BA.咨询费 B.佣金C.好处费 D.评估收费三、多项选择题(在每小题列出的五个备选项中 ,有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。)1. 房地产经营管理项目可行性研究可以分为（）ADEA.机会可行性研究阶段 B.投资可行性研究阶段C.设计可行性研究阶段 D.初步可行性研究阶段E.最终可行性研究阶段2. 房地产经营管理企业的自有资金主要包括（）BDEA.国家财政拨款 B.企业注册资本金C.社会筹集资金 D.企业公积金E.股本金3. 征用农业用地补偿费的构成是（）ABCDA.土地补偿费 B.安置补偿费C.地上附着物补偿费 D.青苗补偿费E.拆迁补偿费4. 房地产市场基本构成要素为（）ACEA.市场运行客体 B.房地产市场管理组织C.市场运行主体 D.房地产市场中介组织E.市场运行的行为方式 5. 房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（）CDEA.地租 B.利润C.维修费 D.折旧费E.管理费6. 房地产中介服务组织必须履行的义务有（）ABCDEA.遵守有关法律、法规和政策 B.遵守自愿、公平、诚信的原则10C.按照核准的业务范围从事经营活动 D.按规定的标准收取费用E.依法缴纳税费7. 房地产开发企业财务报表体系包括（）ABCDA.资产负债表 B.损益表C.现金流量表 D.利润分配表E.会计科目表8. 房地产法律体系的三个子体系是（）ABCA.土地法体系 B.住宅法体系C.房地产法体系 D.城市规划法体系E.房地产市场管理法体系 9. 我国的地产经营，包括( )ADEA.土地使用权出让 B.土地所有权出让 C.土地使用权划拨D.土地使用权抵押 E.土地使用权租赁10. 房地产经营管理项目财务评价指标主要有( )等。ABCEA.累计现金流量曲线 B.内部收益率 C.净现值D.财务报表 E.动态投资回收期11. 房地产经营管理企业外来或借入资金，主要是由( )构成的。ACDEA.社会集资 B.企业资本金 C.银行信贷资金D.国家财政资金 E.利用外国资金12. 按照国家的规定，耕地补偿费，由以下几部分构成( )。ABCEA.青苗补偿费 B.安置补偿费 C.土地补偿费D.拆迁补偿费 E.地上附着物补偿费13. 房地产市场运行体系由( )组成。ABCDEA.房地产资源配置体系 B.房地产价格体系 C.房地产中介服务体系D.房地产收益配套体系 E.房地产市场法制体系14. 商品房预售，必须符合以下条件( )ABCEA.取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证 C.取得商品房预售许可证 D.持有施工许可证 E.投入开发建设资金达到工程总投资的 25%以上15. 用于出租的房屋必须具备以下条件( )BDE11A.城市规划部门批准建设的房屋B.能够正常使用的房屋C.单位和个人的房屋D.经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋E.得到有关部门批准，准予出租的房屋16. 房地产中介机构的特点是( )ABDEA.非连续性、流动性、有偿性B.极大的灵活性C.直接从事房地产经营管理活动D.不直接从事房地产经营管理活动E.主要依靠自己的专业知识为房地产业提供服务17. 国家对房地产经营管理宏观调控的必要性是因为( )BCDA.土地的有限性和稀缺性B.市场“失灵”C.房地产市场经济运行本身特殊性的要求D.当前中国房地产市场发展的状况E.房地产开发投资的投机性18. 我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是( ) BDEA.对国家公务人员提供住宅 B.对高收入家庭供应商品住宅C.对无收入家庭供应社会保障性住宅 D.对中低收入家庭供应经济适用住房E.对最低收入家庭供应廉租房19. 国家建设征用耕地的补偿费的构成包括( )ABCDA.青苗补偿费 B.土地补偿费 C.安置补偿费D.地上附着物补偿费 E.房屋建安费20. 房地产经济的系统风险主要包括( )A.经济周期风险 B.政治风险 ABCE C.通货膨胀风险D.经营风险 E.资本利率风险21. 我国房屋租赁管理的原则包括( )CDEA.适应城市居民负担能力的原则 B.优质优价，按质论价的原则C.保护出租人合法权益的原则 D.保护承阻人合法权益的原则12E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则22. 除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( )ACEA.房屋互换 B.房屋抵押 C.房屋赠与D.房屋典当 E.房屋继承23. 政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有( )BCA.城市规划 B.货币政策 C.土地增值税D.房地产登记 E.制定房地产估价规范24. 房地产开发产品的成本构成因素中包括( )ABCDEA.土地征用费 B.前期工程费 C.公共配套设施费D.三通一平费 E.建筑安装工程费25. 房地产企业的自有资金主要包括( )ABDEA.企业注册资本金 B.企业留利 C.财政拨款D.股份制企业的股本金 E.接受赠与的资金四、填空1. 迅速构建高效营销体系的三大步法是（整体部署房地产销售工作） 、 （设计房地产项目营销渠道的方案）和（选择最优代理公司） 。 2. 整个营销渠道流程工作是由不同角色的（中间机构）或（个人）承担，主要包括（实体流程） 、 （所有权流程） 、 （促销流程） 、 （服务流程） 、 （付款流程）以及（信息流程） 。3. 付款流程是指消费者购买实体商品的款项从（消费者）流向（代理商）或（开发商）过程。4. 确定渠道模式即确定（渠道长度） 。从开发商角度来看，渠道层次越多，渠道长度越长，则利润越（少） ，控制渠道所需解决的问题也会（增多） 。5. 渠道方案的评估标准有（经济性评估） 、 （控制性评估）和（适应性评估） 。其中最重要的评估标准是（经济性评估） 。6. 房地产的代理形式主要有（联合代理） 、 （独家代理） 、 （首席代理和分代理） 、 （买方代理和卖方代理）和（双重代理） 。7. 开发商应避免激励（过分）与激励（不足）两种情况。对代理商的激励水平，应以（交易关系组合）为基础。8. 有效的定价方法应该是按（价值）定价。139. 定价切忌以（销售额）来衡量销售业绩。这可能导致置业顾问为（追求销售额而以规定的最低价出售） ，致使利润额下降。10. 目标收益定价法又称（目标利润定价法） ，或（投资收益率定价法） 。它是在（项目投资总额）的基础上，按照（目标收益率）的高低计算售价的方法。目标收益率可表现为（投资收益率） 、 （成本利润率） 、 （销售利润率）和（资金利润率）等多种不同形式。11. 目标收益定价法一般适用于在市场上具有（一定影响力） ， （市场占有率较高）或具有（垄断性质）的企业所采用。12. 理解价值定价法的基本指导思想是认为商品价格的关键因素是（消费者对商品价值的认识水平） ，而非（卖方的成本） 。13. 时点定价的四种策略是（折扣折让策略） 、 （心理定价策略） 、 （差别定价策略）和（产品组合定价策略） 。14. 影响垂直价差的主要因素有（楼层数） 、 （市场状况） 、 （均价水平）以及（目标客户的购房习性）等。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差（越大） 。15. 影响水平价差的有（朝向） 、 （采光） 、 （私密性） 、 （景观） 、 （平面格局）五大因素。16. 价格的调整方式分为直接的差价调整和间接的差价调整。直接的价格调整有（基价调整）和（差价系数调整）两种方式；间接的差价调整分为（付款方式调整）和（优惠折扣调整）两种方式。17. 在房地产销售市场上，最有竞争力的手段的（降价） 。对于竞争者的降价，有两个标准，一是（销售期） ，二是（销售率） ，二者必须同时考虑。楼盘的销售期通常为（4-8 个月） ，销售（2 个月）左右即有调价的必要。同时调价的时机还要结合（销售率）来确定，当销售率达到（3 成）即可调价。18. 市场上有两种低开高走的基本模式：（工程进度模式）和（销售推动模式） 。前者是指项目价格调整主要依据（工程进展） ，后者主要依据（销售进展）来调整价格。19. 从认购的实效和可接受程度来分析，可采用的方式有（松散型） 、 （紧密型）和（参建型） 。其中（参建型）认购方案是实现早期资金回笼的最佳办法。20. 收款过程是销售过程中的（最后一个）环节，收款的过程可分为（现金收款） 、 （支票收款） 、 （银行存折）和（客户提供账号）四种方式。21. 房产发售效果的总结包括（宏观效果总结） 、 （数量效果总结）和（过程效果总结） 。22. 传统意义上的一次性付款一般是一次性交足总价款或先交（95%）楼价款，余款在入伙后付清，并享有一定优惠折扣。1423. 广告应针对消费者的（购买动机） 、 （心态）和（观念）有的放矢地展开。24. 市场情况分析主要包括（营销环境分析） 、 （客户分析） 、 （个案分析）和（竞争对手分析）等，尤其是后三方面是广告策略实施中需要重点明确的。25. 广告预算的费用包括（调查费用） 、 （制作费用） 、 （媒体费用）和（其他相关费用） 。影响广告预算的四个因素是（竞争程度） 、 （广告频率） 、 （房地产的销售进度）和（企业的品牌） 。26. 广告人对其社会效果的测定，可采用（来函反响）统计测定。27. 展销会可分为（自办型）和（参展型）两类。以下四个因素直接影响展销会的效果：（时间） 、 （地点） 、 （人员）和（广告） 。28. 展厅大小的选择主要从两方面考虑：一是（发展商的经济能力） ，二是（是否有利于制造热烈的销售气氛） 。29. 房地产企业所用的促销方式通常有 4 种，即（人员推销） 、 （广告） 、 （公共关系） 、 （销售促进） 。30. 从全球广告与促销对比看，促销费用的增长率比广告费高出（3）个百分点。促销费用大，制约着促销方式的选择。31. 房地产销售促进活动效果事后评估的方法主要有两种，一是（直接观察法） ， 二是（前后对比法） 。32. 顾客对于某一个楼盘的满意与否来自于（现实感受）和（预期感受） 。33. 样板建筑在房地产营销过程中的价值作用主要通过（外观形象） 、 （技术应用）和（结构塑造）三个方面予以体现，极力营造富有煽动力和体验感的样板环境。34. 楼盘视觉形象保证的目的是使楼盘概念（具体化） 、 （专业化） ，楼盘视觉形象保证包括（项目标志） 、 （标识系统）和（导示系统） 。35. 销控制胜的三大密码是（了解房地产销控的基本原则） 、 （强力实施销控策略）和（分阶段操作销控） 。36. 年度计划控制的主要工具有（销售额分析） 、 （顾客满意度跟踪） 、 （市场占有率分析）和（销售额、费用比分析） 。37. 销控的四种方法是（销量控制法） 、 （价格控制法） 、 （时间控制法） 、 （任务布置控制法） 。38. 销售进度主要取决于（公关效果）和（建设周期）这两大因素。39. 我国以商品房空置时间座位标准进行项目划分：空置时间在 1 年以内的定义为（待销15商品房） ；空置时间在 1 年以上 3 年以内的定义为（滞销商品房） ；空置时间在 3 年以上的定义为（积压商品房） 。由此可见，滞销项目是指（存在空置时间达 1-3 年的商品房的房地产开发项目） 。40. 致命型影响因素包括（严重的建筑质量问题） 、 （严重偏差的项目市场定位）等。41. 楼盘销售策划要理清滞销深层原因，尾盘要以（快速盘活）为最高目标，尾盘的主要类型有（自然尾盘） 、 （产权尾盘） 、 （自留尾盘） 、 （炒空尾盘） 。五、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“” ，错误的打“” ；并改正划线部分。)1. 流动资金投资可在每个生产周期末收回。( ) 项目寿命周期末2. 某物业第一年的净经营收入为 50 万元，其购入时的价格为 250 万元，则该物业的综合资本化率为 25%。( ) 20%3. 通货膨胀使折现率保持不变。( ) 提高4. 房地产价格是政府参与房地产市场的主要对象。( ) 调控5. 购买能力是对自用型购买者的主要约束条件。( )6. 财务评价中财务内部收益率的经济含义是项目在该折现率中到项目寿命终了时，所有投资已被部分回收。( ) 可以被完全回收7. 房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。( ) 导致项目有效租金收入减少8. 按照关于调整房地产市场若干税收政策的通知规定，个人购买普通住宅，暂减半征收营业税。( ) 契税9. 大多数工业园区的租户使用协议的限制内容主要在限制、禁止烟尘和噪声方面。10. 对于规模较大的住宅小区项目采用滚动开发、分期建设的开发方式，可以降低投资风险。六、简答题1. 简述房地产经济有哪些特征。答：（1）房地产位置的不可移动性。（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。（3）房地产投资经营的风险性。16（4）房地产经营运动过程的统一性。（5）房地产的基础性、先导性和带动性。（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。（7）房地产对市场经营运行的敏感性。2. 简述房地产商品的买卖具有哪些特点。答：（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。（3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。3. 土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。答：（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。（2）土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。（3）土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。4. 简述房地产项目的开发成本有哪几项费用构成。答：房地产项目的开发成本构成包括：1) 土地征用及拆迁补偿费，2) 前期工程费，3) 建筑安装工程费，4) 基础设施建设费，5) 公共配套设施费，6) 开发间接费用。175. 简述办理房地产抵押贷款的程序。答：(1)首先由购建房地的求贷者向房地产金融机构提出书面申请，并提交按规定需要的有效文件。(2)然后金融机构要对将用以抵押的房地产进行评估(3)对借款人的信用历史与偿还能力进行具体分析；(4)对抵押物的估价、保险。(5)鉴定贷款合同和抵押合同。(6)办理产权证的移交和抵押贷款的发放。6. 简述债券筹资的优缺点。答：优点：(1)筹资量大，使用时间长；(2)利率固定，利率上涨风险小；(3)债券筹资不受债权人的行政干扰，可以完全独立地运用资金。缺点：(1)债券筹资的利率比信贷利率高，也就筹资成本高；(2)如果发行浮动利率债券，将使企业承担利率风险；(3)有时，发行债券需作抵押或建立偿债基金，使企业承担一定经济风险；(4)债券发行额一般较大，会增加企业负债率，降低资信水平。7. 简述土地增值税的计税依据和税率。答：土地增值税的依据是土地转让中的增值额。土地增值税实行超率累进税率增值额未超过扣除项目金额 50%的部分税率为 30%增值额超过扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%税率为 40%增值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除项目金额 200%税率为 50%增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%8. 房地产营销计划的制订步骤？选择房地产公司的物业或者劳务类型18确定和调查房地产市场潜在的消费者制定全面的营销战略。这三个步骤必须依次进行，因为每一步骤的规划都以前一步骤所作的决定为基础。9. 简述房地产中介活动具有哪些基本特点。答：(1)依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。(2)在进行房地产中介业务活动时，不直接从事房地产的经营管理活动。(3)具有非连续性和流动性。(4)具有较大的灵活性。(5)有偿性。10. 简述房地产开发经营资金有哪些特点。答：(1)资金数额的巨大性与资金筹措小额性的矛盾。(2)资金的集中性与资金来源分散性的矛盾。(3)资金占用期限长和资金来源期限短的矛盾。(4)资金回收期长和房地产再生产连续性的矛盾。(5)房地产位置的不动性以及投资的长期性与资金要求流动性的矛盾。七、论述题1. 试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。答：2. 试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。答：193. 试述合理确定土地价格对房地产经济的意义。答：(1)合理地确定土地价格，有利于土地所有权在经济上的实现。(2)合理地确定城市土地价格有利于促进土地市场的形成和发展。(3)合理地确定土地价格是企业进行经济核算，自负盈亏的重要条件，也是企业进行股份制改造的前提条件。(4)合理地确定土地价格，不仅有利于国家征用农民集体的土地，而且可以杜绝土地的“黑市”对国家经济建设有重要意义。(5)合理地确定土地价格，有利于贯彻执行对外开放的政策。4. 试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善房地产租税费体系的思路。答：要求考生从两个方面回答这个问题。(1)我国目前房地产租税费中存在的主要问题是：租税费职能作用混淆；租税费名目繁多，不规范不统一；租税费征管不严；租税费收益流失严重。(2)完善房地产租税费体系思路是：深化经济体制改革；正确认识和界定租税费之间的联系和本质区别；科学地确立租税费体系结构。