二手房过户流程

.卖方： 1， 房产证（共有证）： 注：如果是房改的，另外复印房改页面(继承离婚和原市区发的证不需要换证,如换过了需调原两证) 2， 土地证： 3， 身份证：（夫妻双方）注：过户如果有代理人，还需要代理人身份复印件及委托公证书；如为拆迁房，则需户表中所人员的身份证复印件 4， 结婚证（或单身证明、离婚证明）： 注：结婚提供结婚证明；离婚需提供离婚证明，离婚前买房需提供财产判决书或离婚协议(盖民政局章)；丧偶提供配偶死亡证明和继承公证书；存在产权继承的要先换证；换证后方可办理贷款、过户。如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认。 5， 户口本或户籍证明： 注：未婚户口，户籍证明必须体现未婚，否则另外开单身证明；夫妻双方户口簿复印在同一张纸上；离婚户口本上显示离异；丧偶户口本上显示丧偶；户口本上未体现离婚、丧偶，需派出所出具证明。 商品房： 原购房合同、发票、契税单、维修基金发票（没有的需要调档、补交维修基金）。购买车库、阁楼合同（无发票去房管局调档，无契税单去契税征收管理所出证明，都不能提供的按照当时政策补交；有车库阁楼的还要提供房东合同） 房改房： 房改协议、公有住房出售专用收据(专用解款单不行)（原件或相关调档材料），无契税单 。 拆迁房： 拆迁协议、动迁办盖章的拆迁测量表、测量表上所有人都到场都提供身份证户口本结婚证,有未成年人到个区公证处做抚养声明公证、有死亡的做继承公证,到派出所调所有人信息的户表。市区的：（拆迁协议满五年有入住满五年证明：居委会证明或五年前水电煤发票等可免个税）；契税单（若安置面积大于拆迁面积的，超出面积按照当时政策交契税）买方： 1, 身份证： 注：夫妻双方身份证所有产权人，如果有代理人，还需要代理人身份复印件及委托公证书； 2, 结婚证明（或单身证明、离婚证明）： 注：结婚需提供结婚证明；离婚需提供离婚证明；丧偶提供配偶死亡证明； 3, 户口本或户籍证明： 注：未婚户口户籍证明必须体现未婚，否则另外开单身证明；夫妻双方户口簿复印在同一张纸上；离婚户口本上显示离异；丧偶户口本上显示丧偶；户口本上未体现离婚、丧偶，需派出所出具证明 4, 收入证明： 单身共有提供各自收入并为月还款额的2倍、单身证明；夫妻 双方收入证明（A4纸打印盖公司公章或人事章）贷款才有 5, 学历证：含学位证和毕业证或户口本体现学历 贷款才有 6, 暂住证：外来人员需提供 7, 首付款收据：复印件上印客户联，财务章必须印清晰你的情况需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的3% （面积在144平米以下的需要缴纳1.5%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 交易费：3元/平方米3、 测绘费：1.36元/平方米 4、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 交易费：3元/平方米2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的) 3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的2%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）查产权证要带产权证正本到当地房地产交易所查询如何辨别房屋所有权证的真伪？一看封皮。真证为深红色，有光泽且韧性好，假证则呈暗红色，光泽度及韧性差。二看团花。真证分色清晰，立体感强，假证图案清晰度不够，缺乏立体感。三看权证用纸。真证的内页纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，且纸张光洁、挺实；假证纸张水印质量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔软，水印制作采用表面压膜方式。四看防伪底纹。真证的底纹为“房屋所有权证”六字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，2000年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强，线条清晰；假证的底纹虽为“房屋所有权证”六字，但颜色深浅、色彩不统一，线条臃肿，有的还有断线。五看微缩文字。2000年以后印制的权证内页花边里藏着微缩文字，用肉眼看似乎为一道虚线，在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有焙河锲匆舻谝桓鲎帜傅拇笮?；假证字迹模糊，不易辨别，或是一条直线。六看建房注册号。真证的号码是机器印制的32001,数字清晰，字体规范；假证是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。七看发证机关印章。真证是由机器套红印制的“南京市房产管理局”行政公章；假证的加盖图章是手工雕刻的，字体不规范，印章粗糙。八看流水编号。真证的流水号是机器印制的，2000年后印制的权证编号下方，还印有“北京印钞厂证券分厂印制(200）”字样；假证的编号是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范房产三证是指房屋所有权证、房屋契证和国有土地使用证。 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易交易费用 流程 交易费用 流程按房屋交易金融的5至6收取、即买卖双主各收取2.5至3的手续费其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 按房屋交易金额的2.5收取手续费申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求ppt课件设计制作,word文档制作,图文设计制作、发布广告等，公司秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档7.