房地产市场管理问题汇报PPT12月16号.ppt

房地产市场管理问题调研,深圳市规划国土委宝安管理局宝安区土地房产事务中心2010年12月,2,汇报主要内容,一,三,二,四,前言,问题及原因,解决措施及建议,完善土地出让合同,3,一、前言,（二）研究思路,（三）研究目的,（一）研究背景,（三）研究内容,4,（一）研究背景,1、房地产管理各环节暴露出来各类问题,5,（一）研究背景,2、两个“一体化”的实施要求实现房地产市场科学有效管理,目前，宝安面临两个“一体化”，即珠三角一体化和特区内外一体化。这对宝安房地产发展来说，既是机会，也是挑战。,两个“一体化”的实施，将使宝安房地产发展面临更大的发展契机。,当前，宝安、乃至全市房地产房地产市场中暴露出许多问题，由此产生的产权纠纷、经济纠纷等成为维稳重点和难点。,6,（二）研究思路,房地产一级市场,房地产一级市场,房地产二级市场,房地产三级市场,问题原因对策,问题原因对策,问题原因对策,7,（三）研究目的,通过全面系统的搜集梳理房地产市场管理末端存在的各类问题，深入认识房地产管理的不足之处。,一,通过项目研究，结合房地产管理要求及当前房地产发展特点，归类提出各类问题的处理思路，为有关部门提供决策支持。,结合当前房地产发展要求和房地产管理中暴露的各类问题，提出修改完善土地使用权出让合同的若干建议，希望通过明确合同约定的方式，减少房地产开发后续有关问题。,二,三,8,（四）研究内容,本报告从“发现问题分析原因提出意见”这一流程着手，主要内容包括以下部分：,第一部分,发现问题和分析问题（列举了房地产市场管理过程中出现各类问题，并从政策层面、市场机制、政府管理、企业与个人等多方面分析其原因）,提出针对性意见（针对性地提出可行性建议，运用从加强法制、细化法律条款、完善市场机制、实行企业诚信制度等多种手段，力求解决实际问题）,第二部分,第三部分,专题论述（立足于目前深圳市土地使用权出让合同存在的不足的实际，在法律许可范围之内，增加部分条款，细化合同条款要点等措施，以达到要约管理的目的）,9,二、问题及原因,（四）其他问题,（一）房地产一级市场问题,（二）房地产二级市场问题,（三）房地产三级市场问题,10,（一）房地产一级市场,1、问题提出房地产出让环节出现的问题,出让方式与土地配置要求不匹配,土地出让合同漏洞较多,闲置土地问题,11,（一）房地产一级市场,目前我国所有的经营性国有建设用地都必须采用“招、牌、挂”方式出让其使用权，而评判中标标准均为“价高者得”。仅考虑价格，导致了竞买人非理性的价格竞争，导致地价不断攀升，房价出现泡沫。,出让方式与土地配置要求不匹配,“招、牌、挂”在我国实施时间不长。（从2004年国土资源部发布71号令在全国执行经营性用地“招、拍、挂”制度算起，该制度在全国范围内仅运行了6年而已，必然有不成熟之处。,我国房地产市场发展速度异常迅猛，“招、牌、挂”制度的弊端逐渐显现,12,（一）房地产一级市场,1.表述不准确,土地出让合同漏洞较多,2.内容不全面,3.部分条款设置不合理,4.条款简单，框架较粗,13,（一）房地产一级市场,在合同名称上，深圳版合同仍然采用深圳市土地使用权出让合同书作为合同的名称是不准确的。国有土地使用权可以根据用途分为国有建设用地使用权和国有非建设用地使用权，深圳版合同名称没有明确清楚是哪种土地使用权进行出让。按照物权法定的原则,物权的种类和内容必须由法律做出规定，所以，出让合同的名称也应与物权法规定的建设用地使用权的名称相对应。,1、表述不准确,14,（一）房地产一级市场,在合同订立的法律依据上，深圳版合同语焉不详。深圳版合同第二条规定：“根据国家有关法律、法规及深圳市的有关规定，甲乙双方本着协商、自愿、有偿的原则，订立本合同”。至于依据哪些法律法规，并未明确载明，这是有悖于合同的严谨性的。,1、表述不准确,15,（一）房地产一级市场,深圳版合同没有明确国有建设用地使用权出让方式。深圳版合同第四条规定：“本合同签订之日，甲方将的土地出让给乙方，并移交给乙方使用。”该条文并未言明具体的出让方式是招标、拍卖、挂牌还是协议。,1、表述不准确,16,（一）房地产一级市场,深圳版合同没有约定出让土地的空间范围。按照物权法规定，建设用地使用权应是一个空间范围，而目前属于平面界限范畴。没有对建设用地使用权出让期内，因政府规划调整、公共利益需要等原因提前依法收回土地使用权，以及相关补偿措施等作出约定。目前，随着有关政策出台，深圳在后来签订土地使用权出让合同时，针对开竣工时间、配套建设、户型配比约定等明确了相关补充条款，但从长远看，应将补充条款调整为格式条款，以规范管理。,2、内容不全面,17,（一）房地产一级市场,分期支付土地出让价款的利息率规定不合理。关于土地使用期满续期的问题没有和物权法保持协调。,3、部分条款设置不合理,18,（一）房地产一级市场,2008年由国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本总体框架分为正文、三个附件和合同使用说明完整的三部分。而深圳版合同既不分章节，脉络体系不清，也缺少应有的附件等文件。,4、条款简单，框架较粗,19,（一）房地产一级市场,新法律新政策频出。我国房地产是典型的政策型市场，新的法律、法规、规章等政策，都会导致土地出让合同应该有相应的变化，否则就有可能因为和法律相抵触而失效或部分失效。房地产市场发展迅速。市场发展都异常迅速，国家政策频出,政策变化及要求解决的问题多种多样。,土地出让合同漏洞较多原因,20,（一）房地产一级市场,根据深圳市闲置土地处置工作方案（深府2007107号），宝安区自2007年5月15日起对区内闲置土地进行了清查和处理，截至目前为止，发现闲置土地共约537宗，占地面积约为1600万平方米；其中已完成处置的约有220宗，占地面积约为584万平方米，处置完成率仅为41%，处置完成面积率仅为36.5%。宝安区闲置土地处置工作仍面临很大的压力。,闲置土地问题,1.政府因素,2.企业自身因素,3.其他因素,21,（一）房地产一级市场,规划频繁调整因素规划供给滞后因素,1、政府因素,平整和配套跟不上出让步伐历史遗留用地因素,22,（一）房地产一级市场,企业市场战略因素开发计划因素资金链因素。,2、企业自身因素,23,（一）房地产一级市场,经济法律纠纷因素其他不可预见因素,3、其他因素,24,（二）房地产二级市场,1、问题提出商品房开发建设和出售环节的问题,违规开发或规避现行政策的边缘开发行为,违规销售行为,后续使用管理问题,25,（二）房地产二级市场,房地产开发企业利用现有政策或技术规范的疏漏与不足，有意规避政策或技术规范而进行开发建设或直接违规开发建设，以获取更大利益的行为。,违规开发或规避现行政策的边缘开发行为,1.偷面积、送面积行为,2.违规加建行为,3.规避90/70政策的双拼行为,4.架空层或公用空间擅改行为,5.租用或占用红线外用地作配套,6.规避或者不移交市政配套建设工程,26,（二）房地产二级市场,1、偷面积、送面积,房地产开发企业，在进行建筑设计时，有意规避建筑法规中不完善之处，为业主增加实际使用面积，延伸空间，规避建造成本，促进销售。,包括建筑工程建筑面积计算规范在内的政策不完善、不系统、存在规避的漏洞，在民用建筑设计上没有强制性规范，导致国土部门在审批验收过程中存在一定的困难。,一,二,潜在购房者基于高房价而产生的高土地使用效率诉求，以及对房地产开发企业来说的高经济利益驱动。,27,（二）房地产二级市场,案例,龙岸花园偷面积户型,28,（二）房地产二级市场,2、违规加建行为,房地产开发企业在开发建设乃至前期方案设计阶段预留空间，待工程竣工验收后或者待房屋进入销售阶段和准业主商量后，将架空层等空间结构加建成可居住空间的行为；,通过违规加建，可以提高吸引力，进而增加销售。房地产开发商与业主利益捆绑后，进一步增加了管理困难，甚至出现维稳问题。,一,二,房地产设计管理、验收政策不完善。现行管理机制和管理政策尚不能解决这类问题,29,（二）房地产二级市场,3、规避90/70政策的双拼行为,房地产开发企业为了规避90/70政策开发建设大户型房屋的手段，即：在设计时便将相邻两套房做特殊设计，两套同时出售，购房者购买后可以打通成为一大套，但本质仍属于两套房，有两个购房合同，两个房地产证。,市场需求的巨大利益驱动。双拼房面积较大，打通相关墙体后，可以装修用作高档大户型住宅，因此，具有一定的市场需求，利润空间较大。,一,二,由于缺乏建筑设计审批、规划及竣工验收等把关环节的配套政策，开发商在进行建筑规划设计时存在较大的规避空间。,30,（二）房地产二级市场,4、架空层或者公用空间擅改,开发商凭借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利，擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库、甚至改建成居住用房出租获取租金。,二,公共空间产权归属的模糊。包括物权法在内的相关法律都没有对如何实现公共空间产权归属，如何管理公共产权问题做明确解答。,三,业主维权意识淡薄。,四,房地产主管部门或物业管理监管部门缺乏有效的查处管理。,31,（二）房地产二级市场,5、租用或占用红线外用地作配套,房地产开发或销售过程中，通过租用或占用红线外地块，将其装修成绿地或其他配套设施，使其在风格上与所开发楼盘保持一致，进而造成楼盘景观佳、配套好的假象欺诈消费者。,二,政府监管不到位，举报投诉信息渠道不畅通，难以有效信息公开，购房者缺乏有效的信息来源，难以对楼盘有全面的认识。,二,房地产竣工验收和规划验收之间缺乏有效衔接。,32,（二）房地产二级市场,案例,某花园租用红线外绿地做配套,某花园位于A116-0160宗地，用地单位为深圳市宏达实业有限公（下称宏达公司），该项目用地经历史遗留问题处理，核发了第1560号深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定，由宏达公司取得该宗地土地使用权，土地用途为商业、住宅用地，用地面积为3842.5平方米，该宗地上建设商品房项目“怡宝花园”1栋，并完善了质检及消防验收手续。该项目在建设过程中，项目开发单位宏达公司、怡佳宝公司利用租用深圳机场综合开发公司（以下简称机场公司）土地建造花园，并用围墙围合，制造了花园属于小区配套项目的假象。后机场要求收回土地，随产生纠纷。,33,（二）房地产二级市场,6、规避或不移交市政配套建设工程,开发商规避建设配套工程或者将已建设好的配套工程据为己有，拒绝或拖延向政府移交，以期谋取私利。,国有建设用地使用权出让合同缺乏约束。土地出让合同内没有明确规定项目的开竣工日期、没有对竣工验收、规划验收、商品房预售等一系列土地出让之后的行为进行明文约束。,一,二,缺乏土地批后监管常态机制。土地批后监管并不是一两次专项活动就能解决，这应该是一个长期持续的过程。,三,部门合作不协调。土地批后监管需要多个部门的配合。,四,受让方不配合监管。受让方出于经济利益等多方面的原因，隐瞒真实情况，不配合监管。,34,（二）房地产二级市场,房地产企业在房地产销售环节违法商品房销售管理办法等有关规定，侵犯购房者权益，干扰正常房地产市场秩序的行为。,1.预售违规行为,2.虚假广告宣传行为,3.房地产销售合同霸王条款,4.内部认购及诚意金问题,5.房地产跌值纠纷,6.开发商随意涨价,违规销售行为,35,（二）房地产二级市场,1、预售违规行为,大部分房地产项目开工就开始预售。由于信息不对称，在实际交房时，质量问题、延期问题、建筑设计变更等问题时有出现，广大消费者的利益难以得到保证。,预售方案设置不足。相关法规对预售环节的细节问题的公开都未做硬性规定。,预售方案,财务信息披露,开发商与银行之间有利益关系，容易发生监管不力，而全国范围内也尚未实行开发商财务信息的披露制度。,36,（二）房地产二级市场,2、虚假广告宣传,表现类型,消息虚假,价格虚假,品质虚假,功能虚假,证明虚假,广告宣传的房地产信息本身是不存在或失实的,广告宣传的房地产产品达不到广告中所宣传的质量或技术标准,广告宣传的房地产产品或相关服务实际上并没有所宣传的功能或服务内容,公众购买产品或者服务所支付的货币与广告中所宣传的产品或者服务的价格不符,房地产宣传中所提供的相关认证、获奖证书或者专业人士的言论是虚假的,37,（二）房地产二级市场,案例,宏发中心大厦虚假广告案例,本应2008年6月入伙的宏发中心大厦，到8月仍有业主拒绝入伙。维权业主的主要理由是：该盘从楼盘命名、推广宣传到样板房设计，给人的感觉都是写字楼，而购房合同上的土地使用性质为“商住用地”，产品为小户型住宅。业主购买后将会遇到一系列问题，把它用来做写字楼，但因土地使用性质不符，在政府部门办理相关证件时会遇到麻烦，影响业主对房屋的使用。因此业主一致认为是开发商有意误导，由此拒绝入伙，并要求开发商将土地属性变更为写字楼。,38,（二）房地产二级市场,2、虚假广告宣传,原因,一,部分房地产开发企业诚信不足，缺乏社会责任感,行业自律组织作用有待进一步发挥,主管部门监管人手不足，监管手段需要创新,政策长期缺失。在房地产销售管理方面，长期缺乏系统性的、可操作性的监管办法，导致违规成本较低,部分地产中介或广告策划公司擅自制作和发布问题广告。,二,三,四,五,39,（二）房地产二级市场,3、销售合同霸王条款,常见霸王条款:（1）本广告为要约邀请，切图片、文字说明以合同为准。（2）向购房人提供的图纸、资料等，不视为合同内容条款，开发商享有最终解释权。（3）本认购书签订7日内，认购人未能与开发商签订正式购房合同的认购人所付定金不予退还。（4）买受人若选取个人住房按揭贷款方式，如造成银行放款延误，影响出卖人回款，房价按现价上调。,40,（二）房地产二级市场,3、销售合同霸王条款,原因,一,房地产市场长期处于卖方市场。供小于求的局面导致买卖双方地位不平等。,房地产销售信息不对称。开发项目时间长，专业性强，一般人很难对楼盘了解全面。,部分购房者法律意识淡薄。购房者仅通过开发企业的介绍就决定购房。,现行房地产买卖合同格式文本存在一些问题。合同版本较早，很多内容有待细化。,二,三,四,41,（二）房地产二级市场,4、内部认购及诚意金问题,内部认购逐步演化为房地产开发企业检验市场的试金石和逃避预售管理的手段，部分房地产开发企业通过制造市场房源短缺的信息,并向消费者传递供房不多需要内部先购的虚假信息，趁机哄抬房价，谋取更多的利益。诚意金问题则是房地产开发企业在取得预售许可证之前，为了缓解资金压力，采取各种方式和各种名目收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要,没有形成对房地产开发企业的诚信监管和约束机制，房地产开发企业的违规违法操作成本远低于其预期收益。2010年最新发布的深圳市房地产市场监管办法第十三条中指出禁止开发商以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。可见政府已加大对这个问题的处理力度。,原因,助长炒楼热的不断升温，增加房价的不稳定因素，影响房地产市场的公平性和公正性，干扰了正常的税收征管秩序。,42,（二）房地产二级市场,5、房地产跌值纠纷,宝安区整体房价高位运行，波动幅度较大，导致了多起因房价下跌而致使前期业主集体上访的纠纷案件。,案例,*华府是中海宝松物业发展（深圳）有限公司开发的商品房项目，2008年因该项目进行了大幅度降价，进行促销，导致早期购房业主集体到该项目售楼处进行维权活动，要求开发商给予退房或补偿差价，但开发商表示不接受退房或补偿差价，当天双方未达成一致意见。为解决商品房降价造成的经济纠纷，中海宝松物业发展（深圳）有限公司表示：公司将增加投入，全面提升小区品质。目前，购房业主已基本接受开发商意见。,43,（二）房地产二级市场,5、房地产跌值纠纷,原因,一,房价波动较大。,二,购房者法律意识和风险意识有待提高。购买双方签订合同后，应受法律约束，不应因商品房价值下跌就要求开发商退房。,三,开发商定价的自由裁量权过大。我国尚无法律法规对商品房开发商的定价权限作出规定，因此开发商可以无理由的随意以任何幅度降价。,44,（二）房地产二级市场,6、开发商随意涨价,如图，宝安区商品房销售均价从2005年开始就以非常大的速度增长，以2008年小幅回落为分点，2005到2008年和2008到2010年两个时段斜率相当高，说明房价上涨速度过快。,45,（二）房地产二级市场,6、开发商随意涨价,原因,一,开发商的定价自由裁量权过大。开发商降价没有约束，涨价也没有限制。,二,房地产市场是一个寡头垄断和区域性市场，市场旺盛时，存在自行涨价的利益驱动。,三,现行的土地增值税征收政策贯彻落实情况不理想，一般只进行事前预征，缺乏事后清算。,46,（二）房地产二级市场,1、公共绿地被占用或公共设施擅改功能,后续使用管理问题,购房人在取得房地产产权后，在后续使用过程中，出现的产权纠纷、公共设施（绿地）擅改功能等问题。,2、空间产权纠纷问题,3、停车位（车库）纠纷问题,47,（二）房地产二级市场,1、公共绿地被占用或公共设施擅改功能问题,公共绿地改停车场，公共绿地改建会所，公共绿地被改为底层业主的私家花园，架空层等公共空间改经营性用房、员工宿舍、物业办公用房，公共喷泉改游泳池等。,房地产开发企业与物业管理往往是利益共同体，业主在争取利益过程中难以获得较大优势,一,二,土地取得时，土地出让合同或房地产买卖合同有关规定不明确，或语焉不详。如现行深圳市土地使用权出让合同中没有关于小区范围内公共资源或公共物业的权属规定,二,对新项目的开发，缺乏从前期取得土地使用权到后期销售管理的全过程动态监管记录。一旦发现问题，主管部门往往表现的较为被动，且难以对开发企业的违规行为进行有效取证。,48,（二）房地产二级市场,2、空间产权纠纷问题,这类问题的突出表现主要有屋顶花园的使用及归属问题、双拼户型门外走廊空间问题、隔层/错层阳台或露台问题等。,项目报建阶段缺乏对项目设计方案的有效审核，主管部门应在设计方案审核阶段合理预测部分可能引起后续使用争议的设计结构，并予以引导,一,二,缺乏对房地产开发企业的有效监管。部分房地产开发企业往往以高挑阳台、通透、景观广阔等关键词作为卖点，甚至暗示或默许购房者在购房后可以自行加建,49,（二）房地产二级市场,案例,某楼盘采用6米挑高错层阳台设计，从外观看，这种设计通透，采光效果好，视野广阔，但在实际使用过程中，业主往往将这种阳台封闭加顶，结果，位于上一层的业主就会受到影响，或同样将阳台封闭加顶。不仅引起纠纷而且影响楼盘外立面效果。,50,（二）房地产二级市场,3、停车位（车库）纠纷问题,常见纠纷问题：（1）购房者因房地产买卖信息不对称而导致的纠纷。购房者在购买商品房时对停车位的租售方案、价格等缺乏了解，购房时开发企业的轻易许诺和事后的不规范销售管理容易引起纠纷。（2）房地产开发企业将小区停车位租售给小区业主之外的第三人，或炒车位导致纠纷。（3）房地产开发企业在房地产买卖过程中具有强势地位，购房者在关于停车位的租售方面往往缺乏有效的话语权，从而容易引起纠纷。（4）部分房地产开发企业在未经许可的情况下，违法小区规划，擅自占用道路等修建停车位用于经营，引发纠纷。,51,（二）房地产二级市场,3、停车位（车库）纠纷问题,原因,一,现行法律法规关于公共产权的权属界定仍不够清晰。物权法出台后虽然缓解了这类问题，但是仍有很多细节问题得不到解决,二,三,现行土地出让合同和房地产买卖合同关于小区停车位等公共资源的使用及归属问题没有明确的约定。,购房者获取信息渠道狭窄，信息不对称。,52,（三）房地产三级市场,1、问题提出三级市场交易过程中或交易后物业使用环节中的问题,中介管理问题,房地产中介机构违规行为。如对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价、为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。房地产中介工作人员违规行为。如同时在两个或两个以上的房地产经纪机构执业、以个人名义承揽房地产经纪业务或收取服务报酬等野中介问题。一些打印店、普通商店往往私自招揽房源和顾客，非法从事房地产中介交易，干扰正常的二手房交易秩序，增加管理难度。,53,（三）房地产三级市场,中介管理问题,原因,一,行业及从业人员准入门槛比较低，人员流动过于频繁。对开设房产中介机构及中介机构的负责人和从业人员没有限制性的资格要求。,二,三,行业管理难以到位，存在无序竞争。房地产中介行业管理在一定程度上流于形式，主管部门人员力量薄弱。,对“野中介”的打击力度不够，影响了正常房地产中介运作,54,（四）其他问题,1、问题提出,工业配套宿舍分户登记后销售问题,房屋建成后整体转让逃避问题行为,合作建房问题,双限房问题,55,（四）其他问题,工业配套宿舍分户登记后销售问题,问题：（1）干扰正常的房地产秩序。相对于普通商品房来说，这种楼盘价格较低，且能够取得房地产证，无论从价格还是从产权方面来说，都有一定的优势，对普通商品房交易市场造成冲击。（2）使用年期的问题。工业用地使用年期为50年，低于居住用地70年，并且工业用地和居住用地关于到期后处理方式方面也有一定的差别，长期来看，工业配套宿舍改居住问题仍存在较大隐患，甚至可能引起纠纷。（3）造成国有资产流失。居住用地价格和工业用地价格差异较大，将工业配套宿舍装修后销售，实际上回避了居住用地地价核算因素，是对国有土地资产的侵犯。,56,（四）其他问题,案例,宝安tata公寓工业配套宿舍分户销售,宝安tata公寓位于新安街道新安二路，海关大厦附近，该楼盘原为工业配套宿舍用地，后经重新装修并分户登记后，进入市场销售，由于其工业用地性质，其交易价格低于周边普通商品住宅，2008年开盘后，销售势头良好，目前已经售完。,57,（四）其他问题,工业配套宿舍分户登记后销售问题,原因,一,商品房市场交易火爆。房地产高额的利润和快捷的利润获取方式，催生了包括工业配套改建商业公寓、集体用地私自建造小产房等一系列边缘违规行为。,二,缺乏政策引导。在当前强化节约集约利用的背景下，对于部分符合居住用途规划的零星工业厂房或工业宿舍，缺乏包括地价核交、建设审批、上市交易等引导政策。,58,（四）其他问题,问题：房地产开发企业通过现房销售有效避开了主管部门通过预售审批制度对房地产销售的监管，通过将已竣工的房地产项目整体转让给第三方，一定程度了减低了因前期各类违法违规行为而导致的购房者对房地产开发企业责任的追讨，并将这种责任转嫁给第三方，进而转嫁给政府部门，严重侵害了购房者的权益，增加了房地产市场的不稳定因素,房屋建成后整体转让逃避问题,59,（四）其他问题,房屋建成后整体转让逃避问题,原因,一,缺乏对房地产开发企业的有效监管。虽已推行土地出让合同监管系统，但因各种原因效果不佳。,二,部门合力不够。竣工验收与规划验收两者之间缺乏协调。,60,（四）其他问题,合作开发是指一方出资、一方出地等两个或两个以上公司合作开发房地产。在这种合作方式下一旦合作双方出现纠纷，或资金链断裂，就可能导致项目难以继续开发，从而出现烂尾楼，并影响小业主的利益，引发纠纷。,合作建房问题,案例,宝安N15区建房纠纷,61,（四）其他问题,合作建房问题,原因,主体原因,房地产合作开发主体的资质，可以直接影响到房地产合作开发合同的有效性。,政府原因,立法原因,对待合作建房，政府应该把重点放在监管而不是放在禁止上，而在我国，政府对房地产合作开发的监管力度远不够,我国对房地产合作开发规定太少，缺少规范合作各方行为的法律依据。,62,（四）其他问题,所谓双限房是在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业，以满足中等收入阶层的住房需求,双限房问题,问题：（1）政府难以定价。房价的高低完全取决于政府。虽然有评估机构参与其中，但评估机构与政府部门利益相关，评估结果的公平性受到质疑。（2）销售对象难以确定。双限房所面临的问题和经济适用房一样，由于各城市对销售对象的要求标准不一，建设部也尚未明确。所以很难避免开着宝马买双限房的情况的发生。,63,（四）其他问题,双限房问题,原因,双限房的出现是政府企图把市场与保障相结合以来的一个产物，这一行为从根本上就违背了市场运行的基本原理,监管不到位,在购房主体资格审核方面，政府如果不加大监管力度，客观上非常容易使双限房在执行中走样,目标不明确,64,三、解决措施及建议,（四）其他建议问题,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,（三）强化中介管理解决房地产三级市场问题,65,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,解决措施及建议,尝试改进现行土地使用制度,减少成片出让，分类确定出让地块最大面积,重新修订土地使用权出让合同,见第五部分,严堵增量，疏导存量，解决土地闲置问题,66,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,尝试改进现行土地使用制度,1.设置竞价限制条件,（1）用地单位条件限制。提高参加土地竞买企业参与资格，综合考虑竞买企业多方面素质，过滤以盲目抢地或炒卖地皮为目的的企业或个人（2）限房价竞地价。这一措施在部分城市已开始实施，但效果仍不明显，如果能进一步完善这一措施，加大落实力度，将对一级市场出现的问题起到缓解作用。（3）一限多竞。在采取限定地价的基础上，各用地单位竞争房地产开发规划内容（包括规划开发物业的户型、类型和档次、建成后的房价水平、节能和环保措施等）、配套建设、土地开发计划、配套保障性住房的比例等一系列指标，方案最优者获得用地权，,67,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,尝试改进现行土地使用制度,（1）招标出让适用的竟得规则。当报价低于底价一定程度或高于底价一定程度时，报价就应该被认为超出了合理的范围，应视为废标。底价和合理范围需要经过科学评定。（2）拍卖、挂牌出让适用的竞得规则。对其“价高者得之”的竞价规则进行适当的调整，比如在房地产过热时期采用“递减竞价”。,2.不同出让方式适用不同的竞得规则,3.试行勾地制度,引进香港的勾地制度，地产商“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，出价高者将得到土地；若无人竞价，按规定“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。这样，政府可以规避土地出让时面临的“流拍”风险。,68,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,减少成片出让，分类确定出让地块最大面积,（1）国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号）明确要求“合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期”，（2）部分城市已经对单宗最大出让地块面积有了明确的上限规定，如辽宁省国土资源厅转发国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知（辽国土资办发200752号）明确指出：“凡经营性房地产开发用地，单宗出让面积应按以下限额控制：沈阳市、大连市为20公顷，其他区市15公顷，县（市）城镇为10公顷。”,逐步减少成片大面积出让不仅可以避免土地闲置，防治出现囤积土地，造成资源浪费和资产流失，而且可以有效调控土地市场，做到有计划、可持续利用土地。建议深圳可以考虑充分借鉴其他城市的经验，按照不同土地用途，分类分区域明确单宗土地出让面积上限，避免大面积地块捆绑出让。,实践情况,69,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,严堵增量，疏导存量，解决土地闲置问题,1.采取措施，尽量避免发生土地闲置,（1）提高法定图则的法律地位，确保法定图则稳定性、长效性。将法定图则上升到“法”的层面，保证法定图则的权威性和强制性。（2）改进法定图则编审机制。增加法定图则设计弹性；建立相关利益人事前编制参与机制；改进规划决策的事权划分；调整决策机构构成；改进决策机构议事方式；完善法定图则的公示内容，将现状与法定图则叠加公示，使公众更深入了解法定图则，提出修改意见,70,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,严堵增量，疏导存量，解决土地闲置问题,1.采取措施，尽量避免发生土地闲置,（3）创新思路，把握弹性，解决法定图则未覆盖区域规划审批问题。对于法定图则未生效地区的用地规划许可和已批用地和现行法定图则冲突问题应分情况处理（4）完善土地使用权出让合同，科学约定后期开发要求.（5）做好土地出让前期工作。委托专业部门出具土地出让可行性调研报告，判断拟出让地块在两年内是否可以达到开发条件；在出让前对拟出让地块做好土地整理工作，争取达到熟地出让，避免因用地单位自行平整遇到各类障碍导致土地闲置。,71,（一）创新机制解决房地产一级市场问题,严堵增量，疏导存量，解决土地闲置问题,2.建立科学、有效的闲置土地处置政策体系,建议今后在处理闲置土地问题上，明确责任，根据责任依法依规地处理相关责任人，并将处理行为落到实处，如此才可以起到足够的警示作用，变现在被动处置为主动处置。完善有关闲置土地处置的相关政策,72,解决措施及建议,加强建设阶段的执法监督与处罚,完善验收机制,完善预售制度,完善企业诚信记录制度,(二)多举并措解决房地产二级市场问题,73,解决措施及建议,加强广告监督与虚假广告处罚,完善批后监管机制,加强物业服务后续监管,(二)多举并措解决房地产二级市场问题,见第五部分,74,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,加强建设阶段的执法监督与处罚,现行土地使用权出让合同中并未涉及到建筑结构、公共配套设施、地下车库等容易引起纷争的内容，合同中应对此类建筑要点作明确规定。,1.合同明确约定建筑要点,2.严格建筑工程规划许可审批,目前单宗商品房用地只要能在办理建筑工程规划许可证申请时，按分期开发方式申请并获批，就可以实施分期开发，而不考虑地块面积大小。建议今后在进行建筑工程规划许可审批时，一律以宗地为单位实施审批，这样既避免了土地闲置，也避免目前部分楼盘因分期开发导致竣工验收和规划验收不协调的问题。,75,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,加强建设阶段的执法监督与处罚,3.加强建筑设计方案审查,建议在土地使用权出让合同中明确约定建筑施工要点后，在报建审批环节对施工图设计的审批增加诸如规划部门通过施工图纸预对层高、预留梁（板）、车库、绿化用地等问题进行审查。建立专家审核制。当达到一定比例的专家共同认为报批设计方案存在偷面积或双拼嫌疑时，可要求修改重新设计方案。制定出台案例式设计方案审查手册。详细列举可能存在偷面积、送面积、架空层改造、挑高阳台改造等潜在可能的设计方案及图纸建议规范和净化规划设计市场。规划设计市场管理职能在建设主管部门，但是项目设计方案审查在规划土地管理部门，这就使建设主管部门对规划市场难以有效管理,76,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,加强建设阶段的执法监督与处罚,4.报建批后检查,建议政府部门实行建设过程巡查机制，不定期地依据土地使用权出让合同及已审查通过的施工设计图纸对在建楼盘进行审查，争取做到事前预防、事中监督、事后严处，实现对商品房建设的全过程管理,77,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,建议相关部门统一协商，依据国家法律，重新出台地方性法规或条例，约定竣工验收与规划验收的先后顺序，或同步进行，以此规避交房后却因无法通过规划验收而出现的纠纷问题。,1.协调竣工验收与规划验收,2.合同中加入规划验收条款,在土地使用权出让合同中加入规划验收约定，其中对规划验收的要点及违约责任进行详细、明确约定。（详见第五部分）,完善验收机制,78,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,完善预售制度,建议增加包括规划要点，如建筑退红线图、应配套的公共设施及绿化环境等具体内容。,1.完善预售许可证内容,可对照住房建设部出台的关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知（2010）及北京市预售方案进一步完善深圳市商品房预售方案。,现有的开发商财务监管体制不能解决开发商挪用预收款等问题，可借鉴其他城市对预售款的监管办法完善开发商财务监管体制，如济南、广州等。,2.完善预售方案公示内容,3.完善开发商财务监管体制,79,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,完善预售制度,预售现场公示内容需要经过政府相关部门审批预售时在施工现场标志出红线范围，让购房者明确小区范围，提升预售活动的透明度，减少纠纷案件的发生。,4.政府加强预售现场公示监管,80,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,目前的开发企业诚信公示制度只是对上一年度的开发行为等进行事后打分，效果并不明显，建议建立对房地产企业的开发活动的全过程监督体系。,1.实行企业开发活动全过程记录监督制度,2.扩大公示范围,建议扩大公示覆盖面，如在楼盘销售处及时公开房地产开发企业的诚信记录信息,完善企业诚信记录制度,81,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,国家对房地产广告的监督和管理体系不健全，现有法律法规规定相对滞后，应加强清理和修订现有法律规章，进一步补充甚至建立更高层面的法规。,2.建立合同约定处罚机制,建议对广告宣传及预售进行合同监管。细化各类房地产交易合同，加入交易双方违约责任明细,加强广告监督与虚假广告处罚,1.完善法律法规,3.提高购房者法律意识,作为购房者在外部机制不甚健全的情况下，应主动提高维权意识，理性审视商品房广告，签好商品房买卖合同。对于广告中很多模棱两可的内容，消费者应该要求房产商解释清楚，涉及自身利益的，应通过补充合同形式予以书面约定。,82,（二）多举并措解决房地产二级市场问题,国家对房地产广告的监督和管理体系不健全，现有法律法规具体规定显得相对滞后，政府主管部门应加强清理和修订现有法律规章，进一步补充甚至建立更高位阶的法规。,完善物业后续服务,1.明确监管主体,2.建立物业服务后续监管常态机制,主管部门和行业自律组织定期巡查、深入社区调研；定期进行社区宣传，通报物业服务企业违规情况，切实维护业主利益,83,解决措施及建议,充分发挥行业组织作用,提高违法成本，加大对中介行业违法行为的处罚力度,(三)强化中介管理解决房地产三级市场问题,84,（三）强化中介管理解决房地产三级市场问题,加强沟通与引导，矫正目前包括房协、经协等行业协会的角色，充分发挥其指导企业、监督企业的作用。,充分发挥行业组织作用,加大对中介行业违法行为处罚力度,应严格落实包括深圳市房地产市场监管办法在内的一系列政策法规，确保实现立法本意，充分发挥相关法律法规的指导约束作用，通过严格执法，提高中介行业违法行为成本。,85,解决措施及建议,尝试建立普通商品住宅涨/跌停板制度,(四)其他建议,尽快启动部分法律缺失问题的专项研究,采用经济手段解决部分房地产市场管理问题,严格实施违法加建、改建、扩建限制登记措施,86,（四）其他建议,尝试建立普通商品住宅涨/跌停板制度,划定普通商品住宅的定义范围，据此判断是否按照该制度售卖房屋。在土地出让合同里面约定，在一定时期内，普通商品住宅出售价格不得高于或低于向国土部门备案价格的一定比例，如若超过，则需支付一定数额的违约金，并由商品房买卖系统自动锁定，该开发商在解锁之前无法进行售卖活动。,该制度只能使用于普通商品住宅这种制度有行政干预市场的意味，可能会造成不良后果，因此此制度仅为权益之计，并非可以长期使用,87,（四）其他建议,尽快启动部分法律缺失问题的专项研究,严格实施违法加建、改建、扩建限制登记措施,对于包括非法房地产销售问题、市场违法行为的行政执法问题、购房行为中的单方退购（数据删除）操作的相关法律依据问题、停车库的产权归属问题等需要通过尽快建章立制，形成系统、全面的处理政策来解决,采用经济手段解决部分房地产市场管理问题,对于房地产二级市场中出现的开发商随意涨价问题，要按照国税总局通知加强土地增值税征管工作落实土地增值税预征后的清算工作。通过落实清算工作，实现土地增值税调控功能，从而有效解决开发商随意涨价问题。,严格落实对存在违法加建、扩建、改建行为的房地产实施房地产权暂缓登记的有关要求，通过对这类行为实施限制登记，消除部分购房者“占便宜”的心理，从源头上杜绝这类房地产产生的动力，规范和净化房地产市场。,88,四、完善土地出让合同,（一）基本情况说明,（二）完善合同亮点,89,四、完善土地出让合同,基本情况说明,本报告土地使用权出让合同的完善基于2008版深圳市国有建设用地土地使用权出让合同蓝本。2010年9月底课题组完成修改初稿2010年11月土地资产处也完成了对土地使用权出让合同的修改。从体例上看，我们对合同进行的修改与土地资产处的修改大致相同，而内容上不尽相同。本项目仅对与土地资产处所起草合同不同之处进行说明，相同部分不再赘述。,90,四、完善土地出让合同,合同亮点,合同中加入批后验收和监管这一环节约束条件。明确指出竣工验收的概念，即规划验收和单项工程竣工完成后方可称为竣工验收。并规定了预售房价格调整幅度，对超过幅度的暂停销售。规定土地出让金首付比例。对拟出让宗地的地质灾害与危险边坡的治理主体、范围、权利、义务和责任等方面进行了明确约定。分别对工业用地和非工业用地约定了投资强度。在违约责任中规定了绿地率及生活配套设施超标的惩罚措施，并对预售现场公示环节违规给出惩罚措施。,91,谢谢！,谢谢！,