小产权房买卖流转

民法分论实践课 法学1001班 陈彬彬 学号：1011010112小产权房专题“小产权房”只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房目前可分两种。一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度帮助农民解决了的建房资金难题。那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？ 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换的。而这种转让和置换表明了小产权房是可以买卖的，即使是在集体成员内部。在耕地上建造的小产权房，其本身就是违法建筑，自然不应当购买或转让。但是建设在宅基地和经过政府审批的农村建筑用地上的小产权房，则值得商榷。城市土地归国家所有，也就是说，只要你是这个国家的人，你就可以买这个城市的房，同样，农村土地归集体所有，那么你只要是这个集体中的成员，你就有权在这个集体中买卖小产权房。也就是说，在这个农村的集体中，你可以买卖小产权房。否则，这将直接与我国宪法中规定的“农村土地归集体所有”相违背。而城市人如果想买农村集体的小产权房，其前提是，必须把户口迁入该农村集体。否则，不是该农村集体的人，自然就不享有对小产权房的所有权和使用权。存在即合理。当年农村家庭联产承包责任制，在安徽凤阳发端之时，不也无法律保护吗？它是在文革结束后，由农民结合农村实际，发挥自身聪明才智而创造的。在经过具体实践检验后，才得到相关法律的认定。同样，时代不同了，社会环境也有所改变，面对的具体情况也不同了。近年，针对农民达令进城务工，农村大片土地闲置，农民们自己创造的农村土地流转制度，也是先经过了实际检验后，才得到相关法律人定的。而今，农民结合农村大量住房闲置而城市住房供应紧张，房价过高，一般家庭无力承受的现状，进行大胆的尝试，对小产权房进行买卖流转，合理配置了城乡住房资源，有何不可？以上的新制度，再出现之时，不都有法律风险吗？只要是符合中国最广大人民的根本利益的，都应得到法律的认可。有法律风险就代表非法吗？而且这不是非法，而是“没法”。“小产权”房买卖正游走于法律制度的边缘，处于合法与非法的博弈之中。在此过程中，行政机关和司法机关显示出的态度令人关注。行政机关肩负保障社会成员安居的政治责任，但由于各种因素的制约，这方面做的并不到位。“小产权”房恰恰成为民间自发的可以弥补保障社会成员安居这个漏洞的方法之一。所以，只要“小产权”房的建造不违反规划、并经过审批，政府原则上不宜对其进行处罚。甚至在集体建设用地上，基于某种正当原因（例如，随着城市规模的扩大，很多城乡结合部的农村基本没有土地，但农村人口仍在增长，村民结婚盖房对于宅基地的刚性需求依然存在。为了解决这个难题，很多村就在有限的集体建设用地上集中建造多层住宅。每户农民在分得一套必要的住宅的同时，往往会多分到一些住房进行经营，用于缺乏土地耕种后生活的维系。对于这部分多出来的住房，农民既可以自住、出租，也可以出售，从中获取利益作为生活依靠。这种需求无可厚非，合情合理。）而违反土地用途建造住宅并出售的行为，政府也应充分考虑其中的正当原因而尽量不予介入。只有当“小产权”房的建造占用耕地，严重违反土地法律政策之时，政府才应运用行政手段予以制裁。法院态度是消极的。只有当事人因“小产权”房买卖发生纠纷并诉至法院，法院才对之进行审查。而法院一般只针对“小产权”房是否属于违法建筑、买卖合同是否有效、物权变动是否合法等问题进行认定。虽然当事人和社会都对法院寄予厚望，希望通过司法程序破除“小产权”房买卖限制的坚冰。但是，我国法院功能有限，想通过司法途径给“小产权”房交易一个合法“名分”是困难的。但在现实压力下，法院的消极态度也已逐渐改变。例如，北京市高级人民法院会议纪要认为，对城镇居民购买农村房屋合同应以认定无效为主，以有效为例外。判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用，制约潜在的房屋买受人，且与国家政策相统一，但社会效果并不理想，也易引发不稳定因素。而且，出卖方因利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。显然，在现实与理性之间，司法审判陷入两难：既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。综上所述，小产权房是可以买卖的，只不过其转让和买卖的对象是有限制的，只能在集体成员内部进行。但是，结合当前我国国情，本着从维护广大人民利益的角度出发，我认为小产权房的合法性应当受到相关法律的认可与保护，这不仅是大势所趋，也有利于加快我国的社会主义新农村建设。