土地托管项目可研

某某农业投资开发土地托管项目2018-1-19公司名称公司地址可行性研究报告目录第1章 总论11.1 项目实施单位基本情况11.1.1 概况11.1.2 法定代表人基本情况11.1.3 经营情况21.1.4 财务状况21.2 项目概况21.3 投资结构及资金来源31.4 项目效益31.5申报书编制依据4第2章 项目背景及必要性72.1 项目建设背景72.1.1 区域经济概况背景72.1.2 政策背景82.1.3 土地托管模式92.2 项目建设的必要性102.2.1 项目的建设有助于扩宽当地农民增收渠道102.2.2 有利于解决谁来种地的难题，创新了农业经营方式112.2.3 实现了土地规模经营，有利于促进现代农业发展112.2.4 解决了外出务工农民的后顾之忧，促进了农民增收112.2.5 降低了农业生产成本，提髙了土地经营效益122.2.6 项目的建设有利于企业自身的发展12第3章 建设条件133.1 项目区概况133.1.1 项目区选择133.1.2 建设地点选择14第4章 服务市场分析234.1 4.1现状分析23第5章 建设方案285.1 建设规划和布局285.1.1 总体规划285.1.2 项目布局285.2 主要建设容305.2.1 为农服务中心设施建设容305.2.2 土地托管服务功能315.2.3 土地托管面积和类型325.2.4 土地托管统一服务容325.2.5 农民选择合适的方式托管土地335.2.6 推进适度规模经营345.2.7 保障合作社自身收益345.3 主要技术指标（参数）355.4 项目运营模式365.4.1 土地托管流程365.5 设备方案385.5.1 设备选型385.6 建筑方案395.6.1 主体工程395.6.2 辅助及其他配套工程415.7 实施进度安排42第6章 环境影响与节能评价446.1 环境影响评价446.1.1 主要污染源及污染物446.1.2 环境保护与治理、节能措施446.1.3 评价与审批456.2 节能评价456.2.1 项目综合能耗情况456.2.2 能源供应保障情况466.2.3 综合节能措施46第7章 项目组织与管理497.1 项目组织机构与职能划分497.2 项目保障措施517.3 项目管理模式52第8章 投资估算与资金来源538.1 投资估算依据538.2 投资估算538.2.1 项目总投资538.3 资金来源548.4 资金使用和管理558.4.1 财政资金使用和管理558.4.2 银行贷款的使用和管理558.4.3 其它55第9章 财务评价569.1 财务评价依据569.2 销售收入、销售税金和附加估算569.2.1 销售收入569.2.2 销售税金及附加569.3 总成本及经营成本估算579.3.1 项目总成本估算：579.4 财务效益分析589.4.1 盈利能力分析589.5 不确定性分析599.5.1 盈亏平衡分析599.5.2 敏感性分析609.6 财务评价结论62第10章 社会效益分析6310.1 促进为农服务体系构建、提高土地利用效率及示性分析6310.2 项目带动及辐射能力分析6310.2.1 项目申报单位对参与农户带动作用6310.2.2 辐射带动能力分析6465 / 70第1章 总论1.1 项目实施单位基本情况1.1.1 概况某某农业投资开发于20XX12月在某某市场监督管 理局登记成立，注册资金10万元，注册地址为某某振兴街106号， 单位性质为XX公司，是某某供销合作社联合社控股成立的农 资龙头企业，其中：某某供销合作社联合社出资3.5万元、控股35%， 某某富源农业经济发展中心出资3万元、持股30%，某某禾源农资 连锁出资3.5万元、持股35%，2015年4月变更为某某供 销合作社联合社独资企业。公司办公经营场所规使用“中国供销合作社”标识，致力于化肥、农药、农膜、农机具等农业投资开发的配 送、销售、科技培训、新技术推广等系列化服务。公司依托县联社 下属21个基层供销社建立了 21个乡镇驻地农资连锁店、216个农资 经营网点，初步构建起农资经营服务体系。1.1.2 法定代表人基本情况某某农业投资开发法人，经理，兼任某某城区供销合作社理事会主任。该同志自1981年参加工作以来一直 从事供销合作社工作，践行服务三农的办社宗旨，主导公司农资配 送、直供和农民培训，建立起覆盖全县各乡镇（街道）的农资经营 服务网络。在城区供销合作社，努力建设农产品、日用品、农资等 经营服务体系，积极搞好农业社会化服务，得到市社、县社的多次表。没有破产、银行欠资或其他社会形象和诚信问题。1.1.3 经营情况某某新合作农资公司发挥龙头带动作用，积极开展农资经营服务 体系建设，初步构建起县、乡（镇)、村连锁经营、联采直供网络。 一是开展连锁直供。在妹仲、王庄集、观城、城区、朝城、俎店等 乡镇发展利新合作农资连锁店21处。连锁店统一使用“中国供销总社 标识、统一店容店貌、统一供应品种、统一销售价格、统一科技服 务。二是积极开展大田作物、基地所需农资联采直供。直供化肥470 吨。三是开展测土施肥、农民培训、农化服务。全系统共举办培训 班32期，培训5000人次。2015年，通过各单位积极努力，采取多 种销售渠道，销售各类化肥13.7万吨、农药480吨，占全县农资总 供应量70%以上，有力地促进了农业生产的发展。1.1.4 财务状况2015年度，某某新合作农资公司资产总额679.5万元、固定资产 净值247万元、流动资产432.5万元、负债总额383万元、所有者权 益296.5万元、实收资本10万元、销售收入2120万元、净利润66.5 万元。1.2 项目概况项目名称：某某农业投资开发土地托管项目项目负责人：实施地点：以某某渝回民镇驻地周边村庄的土地托管为主， 使用原渝油棉加工厂国有划拨土地建设为农服务中心。建设期限：2016年9月-2017年8月土地托管服务容：智能配肥、农机服务、农资直供、统防统治、农民培训等服务容。土地托管类型：半托型 土地托管面积：5000亩 面向对象：渝镇辖区的农户 1.3 投资结构及资金来源项目总投资560.65万元，其中建设投资544.86万元，流动资金 15.79万元。建设投资中，工程费用525.29万元，工程建设其他费用 3.70万元，预备费15.87万元。资金来源：项目单位自筹280.65万元，申请中央财政资金200.0 万元，地方财政配套资金80.0万元。1.4 项目效益(1)经济效益项目实施后，为农服务中心每年经营收入447.5万元，利润总额 95.5万元，税后利润71.6万元，所得税23.9万元。项目投资利润率 17.03%，税前财务部收益率为20.16%,税后为15.35%，税前财务 净现值（i=8%)341.94万元，税后203.82万元；税前投资回收期5.48 年，税后6.54年，经济效益明显。(2)社会效益土地托管采用了大规模、机械化作业，提髙了土地利用率，搭 建起了接受、吸纳先进实用科技成果的服务平台，使一家一户分散种植难以实现的规模化种植的潜在优势得到充分发挥。同时，集中 采购种子、化肥、农药，实行机械化播种、喷药、收割、节水灌溉 等增收节支措施的综合配套应用，大大提高了资源利用率和劳动生 产率。(3)生态效益本项目实施后，实行土地规模化经营和标准化种植管理，可保 护土壤肥力，特别是规模化、集约化的农业生产能够极减少资 源浪费、更加起到了节能、节水的效果，促进农业可持续发展，生 态效益显著。1.5编制依据(1)原国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；(2)国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参 数(第三版)；(3)环境保护法(4)建设项目环境保护管理办法；(5)土地管理法;(6)建设工程质量管理条例;(7)某某国民经济和社会发展十三五规划纲要(8)中共中央国务院关于深化供销合作社综合改革的决定 (中发201511 号)(9)为农服务中心建设管理暂行办法(渝供字201531号） (10)农产品质量安全法；(11)国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规 及规定；(12)项目单位提供的有关基础资料和数据。1.6综合评价某某新合作农资公司顺应国家农业产业结构调整的战略布局和国 家深化供销合作社综合改革的政策，新建为农服务中心，推进土地 托管，把家庭分散经营与托管合作社统一服务的优势有机结合起来， 实现了土地、技术、科技、农资、劳动者和经营者等生产要素的优 化组合，探索出了在坚持土地承包关系长久不变的前提下，实现农 业社会化经营的一条新路。通过对某某农业投资开发土地托管建设项目进行分析研究，得出如下评价结论：1、项目符合国家产业政策和当前农业产业结构调整的战略布 局，符合新农村建设经济发展思路和国家农业产业化发展战略要求， 是落实解决“三农”经济问题的有效途径。2、项目建设目标明确，选址合理，建设规模和产品方案适当； 项目生产具有完全成熟的种植管理技术，当地有着良好的资源依托 条件，项目在技术、原料、市场方面可行。3、项目实施后预计可实现年经营收入447.5万元，利润总额95.5 万元，投资利润率17.03%，税前财务部收益率为20.16%，税后为 15.35%,税前财务净现值（i=8%) 341.94万元，税后203.82万元； 税前投资回收期5.48年，税后6.54年。由以上指标可以看出，本项 目具有显著的经济效益，投资回收期短，具有较强的抗风险能力， 在经济方面可行性。4、项目的实施能够有效地推进某某渝镇农业产业化进程，确 保农村经济发展和农民持续增收，有利促进农业结构调整，推动产业化经营。经考察论证认为，项目经济效益、社会效益和生态效益显著，项目的实施是必要的、切实可行。第2章 项目背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 区域经济概况背景某某位于省西部、黄岸，冀渝豫三省交界处，隶属聊 城市，20XX列为省财政直管县，是全国闻名的农业生产大县, 国家级生态示区、全国粮食生产先进县、国家级出口农产品质量 安全示区、中国香瓜之乡、中国双孢菇之乡、中国小肉食鸡之乡、 中国蔬菜第一县、全国食用菌生产先进县、中国塑编城，省现 代农业示区。某某是市面积最大、人口最多的县，总面积 1416平方公里，耕地面积140.6万亩，辖24个镇（街道)，1154个 行政村，104万人口。某某渝回族镇是全省5个少数民族乡镇之一，位于某某城区的西部，辖51个行政村，53200人（其中回民6500人)，72860亩 耕地。渝镇的农业生产近几年虽有所提高，但影响农业生产水平 提髙的几个因素始终没有解决：1、农业专业科技人员少，覆盖面小， 难以满足群众要求；2、农村青壮劳动力外出较多，其承包土地缺乏管理；3、在家务农的是老弱群体，文化水平低，接受新知识、新技 术能力差；4、地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科技利用率低。2.1.2 政策背景农业是全面建成小康社会和实现现代化的基础，必须加快转变农业发展方式，着力构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系， 提髙农业质量效益和竞争力，走产出髙效、产品安全、资源节约、 环境友好的农业现代化道路。在国民经济和社会发展十三五规划纲要中 指出：“十三五期间构建现代农业经营体系。以发展多种形式适度 规模经营为引领，创新农业经营组织方式，构建以农户家庭经营为 基她、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的现代农业经营体系， 提髙农业综合效益。发展适度规模经营。稳定农村土地承包关系，完善土地所有权、 承包权、经营权分置办法，依法推进土地经营权有序流转，通过代 耕代种、联耕联种、土地托管、股份合作等方式，推动实现多种形 式的农业适度规模经营。培育新型农业经营主体。健全有利于新型农业经营主体成长的 政策体系，扶持发展种养大户和家庭农场，引导和促进农民合作社 规发展，培育壮大农业产业化龙头企业，大力培养新型职业农民, 打造髙素质现代农业生产经营者队伍。鼓励和支持工商资本投资现 代农业，促进农商联盟等新型经营模式发展。健全农业社会化服务体系。实施农业社会化服务支撑工程，培 育壮大经营性服务组织。支持科研机构、行业协会、龙头企业和具 有资质的经营性服务组织从事农业公益性服务，支持多种类型的新 型农业服务主体开展专业化、规模化服务。推进农业生产全程社会 化服务创新试点，积极推广合作式、托管式、订单式等服务形式。加强农产品流通设施和市场建设，完善农村配送和综合服务网络， 鼓励发展农村电商，实施特色农产品产区预冷工程和“快递下乡”工 程。深化供销合作社综合改革。创新农业社会化服务机制。2.1.3 土地托管模式土地托管，就是在“农户加入自愿、退出自由、服务自选”原则 下，不改变集体土地所有制的性质、不改变土地承包关系及土地用 途，由托管服务组织（通常为土地托管合作社）为农户提供从种到管、从技术服务到物资供应的全程服务，即产前、产中、产后的全 程“保姆式”服务，土地托管的实质是“农业生产托管”，是为农户提供 农业生产经营服务。各地农村土地托管产生和发展的背景大致相同，但具体的组织 发起方式不尽相同，运作模式也各有特点。有的土地托管组织由基层供销合作社发起成立；有的由农技人员发起成立，如从事育种、 植保等技术人员带头组建；有的由农资经营者发起，如经营种子、 化肥等人员带头成立；有的由农机户组建，还有的由村干部发起成 立，以及由龙头企业带动发展等各种方式。托管组织一般都按合作 社章程规定，设有专门的理事会和监事会，大多都成立有专业服务 P人伍，如农机服务队、农技服务队、农资服务队、劳务服务队、植 保服务队等，并聘请生产经营专家及农业技术专家作咨询。在综合考虑国家产业政策、地区行业发展规划的前提下，结合 企业发展目标，某某农业投资开发提出了面向某某渝镇 辖区的农户开展土地托管业务，通过新建标准化的为农服务中心，推进农业产业化、规模化经营，让农民增收，让农业增效，让科技 先行，让土地增值，实现生态效益、经济效益与社会效益的完美结 合。全面推进土地托管种植，使土地集中在专业合作社、种田能手 和种粮大户手中，能更大发挥科技在农业生产中的增产作用。为此， 各部门要积极配合，解放思想，力争在2-3年使全镇的小麦、玉 米生产实现全面托管种植。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目的建设有助于扩宽当地农民增收渠道某某渝镇作为传统的农业生产区，主要以种植粮食、一般蔬 菜为主，没有规模化的农业生产种植，使得当地农民群众农业生产 附加值低，较难实现农业增效、农民增收1并且当地农业专业科技 人员少，覆盖面小，难以满足群众要求；青壮劳动力外出较多，其承包土地缺乏管理；地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科 技利用率低。通过开展土地托管服务，通过规模化、专业化、机械 化生产，能降低生产成本，提高生产效益和效率，实现“四个降低” 和“六个提高”，实现了农户、合作社等多方共赢，提高了粮食产量， 增加了农民收入。2.2.2 有利于解决谁来种地的难题，创新了农业经营方式建立为农服务中心进行土地托管服务，为解决人们担心农村因 缺少劳动力种地难，加快土地流转提供了新的组织载体。由于广大 农户对种地有不同的需求，需要多样化的服务，土地托管合作社以 多种服务模式为社员提供个性化服务，顺应了我国农村农业农民的实际需要，创新了农业经营方式。2.2.3 实现了土地规模经营，有利于促进现代农业发展土地“托管”后，把一家一户分散零星的土地，统一规划，统一技术服务，改变了过去农户分散种植品种不统一，田间管理水平差 异大的状况，解决了一家一户办不了、办不好或办起来不划算的事， 改变了“家家地不多，户户各干各”的经营状况，一定程度上实现了 土地规模经营。在合作社服务围统一经营的服务，以标准化方 式对农产品生产过程进行统一管理，从而实现生产流程标准化和农 产品质量标准化，有利于农业新技术推广应用，增强农业竞争力， 促进现代农业发展。2.2.4 解决了外出务工农民的后顾之忧，促进了农民增收为农服务中心为外出务工农民“托管”土地后，使这些农民完全从土地中解放了出来，安心外出务工经商或就地转移从事二、三产 业，促进了专业化分工，同时这些农民又能得到土地收益，实现了 打工收入和土地收入“双丰收”。用入社农民的话说，土地托管合作 社这种形式使他们“离乡不丢地，不种有收益”。这种新的生产经营 模式解决了农民外出务工与家庭承包经营的矛盾，既保护了农民土 地承包权利，又促进了农村劳动力转移。省平原县前镇益民 土地托管合作社的建立，使全镇1万多劳动力可以安心常年在外打 工，促进了农民增收。2.2.5 降低了农业生产成本，提髙了土地经营效益土地托管合作社，把农户土地集中连片起来统一经营，有利于发挥土地适度规模经营效益，提高机械利用率、劳动生产率和土地 设施利用率，降低机械使用、水电设施投入和劳动力用工等生产成 本；有利于减少农业投资开发供销环节，降低农资购买成本。这些 方面所取得的进步，大大提髙了土地经营收益。2.2.6 项目的建设有利于企业自身的发展某某农业投资开发秉承“立足农业，快速发展“的宗旨， 坚持以农业产业化发展为己任，依托当地丰富的自然资源和农业传 统优势，采用“公司+合作社+基地+农户”的产、供、销、技术、信息 服务为一体的生产经营模式，不断引进新技术、新品种、开展技术 培训，提高农业的生产技能，开拓销售市场，推动了食用菌产业的 发展，带动了一方百姓致富，取得了良好的经济效益和社会效益。 通过项目的实施，可大大提高某某农业投资开发市场竞争能力，有利于企业自身的发展。第3章 建设条件3.1 项目区概况3.1.1 项目区选择某某农业投资开发开展土地托管服务，采取就近原则， 主要以服务渝镇镇区围的农户，托管区域集中在渝镇驻地 周边围的区域，预计土地托管规模5000亩。为更好的开展土地托管服务，由某某农业投资开发在 原渝油棉加工厂的国有划拨土地新建土地托管服务中心，规划 占地128亩，场地平坦开阔，有发展回旋余地的场所；周边无污染 源，环境条件氣好；交通便利，供电、给排水等基础设施配套齐全。渝回族镇是全省5个少数民族乡镇之一，是市唯一的回 族镇，也是全省唯一的回族中心镇，辖51个行政村，53200人（其中回民6500人)，72860亩耕地。渝回族镇地处冀、渝、豫三省交 界处，东依京九，西近京广，北靠济邯铁路、济聊馆髙速公路，菩 大、临观公路在此交汇这里交通便利、水电充足、政通人和、物 阜民丰。民族英雄马本斋司令员曾在这里战斗、生活过。“本斋陵园” 成为当地最具民族特色的人文景观。3.1.2 建设地点选择(1)选址原则和依据根据关于建设项目工程选址定点的规定要求，该项目选址 的原则和依据是：工程选址必须根据拟建项目的技术经济要求，结合建设地点 落实的资源、水源、原材料、燃料、动力和交通运输等协作条件， 多方案比选。在选址工作中要进行细致的调查研究和技术经济综合分析，重要技术问题要依靠技术专家深入研究，妥善处理，不能草 率决定。凡在城市规划围选址，都必须符合城市规划要求，即要 满足建设项目的使用和经营的需要，又不得破坏城市环境、影响城 市合理布局和长远发展。由于工程建设需要，需对城市总体规划进 行重大修改时，必须报请原规划审批单位批准。凡与城镇有关的建 设项目，应按照城市规划条例的有关规定，在当地城市规划部 门的参与下共同选址。要认真注意环境保护。有害环境的项目，严禁放在城市上风 向、水源上游以及居民稠密区、风景游览区。布局不合理的老厂扩建，要慎重对待，严加控制，尽可能迁建或改建，避免增加污染源。 凡排放废水、废气、废渣的项目，在建设前要做好环境综合调查， 提出环境影响予评价报告，并认真制订环境保护措施。要十分注意合理使用土地、节约用地、不占或少占良田，充 分利用荒地、劣地、空地。征用农村集体的耕地要根据国家和省有 关规定，制订生产、生活安置方案，并同所在市、县有关部门签订 协议。本项目用地合理，规划符合髙新区集乡整体规划要求。注意保护文物、古迹风景游览区。本项目地处某某渝镇驻 地，不存在保护文物、古迹风景游览区的问题。(2)地理位置及具体建设地点 本项目位于某某原渝油棉加工厂原址。(3)土地类型和来源方式为农服务中心项目用地为某某原渝油棉加工厂土地，土地类 型属于国有划拨土地，距离周边村庄耕地较近，适宜项目建设。(5)占地面积拟建的为农服务中心规划占地面积128亩。(6)涉及农户数量、土地面积：本项目预计土地托管服务规模5000亩，涉及农户1000户左右。 3.1.2自然条件(1)土壤条件项目区土壤主要有褐土、潮土、盐土和风沙土 4个土类，10个 亚类，25个土属，104个土种。其中褐土类占全市土壤总面积的0.004%;潮土类占93.9%,为县面积最大的土壤类型；盐土类占 2.2%;风沙土类占3.9%。项目区土壤为潮土，适合蔬菜种植与生长。(2)地质及气象条件项目区属黄泛平原，地势平坦，土层深厚。海拔49.0-35.7米。 西南高，东北低，南北地面坡降1/6000，东西坡降1/4000。由于历 史上黄河多次改道、泛滥，形成了髙中有洼、洼中有岗的微地貌， 主要由河滩高地、沙质河槽地、缓平坡地、河间浅平洼地、河道决 口扇形地等组成。项目区属暖温带亚湿润季风型大陆性气候，四季分明，雨热同 期，温度适宜，光照充足。年平均辐射量1177万焦耳/平方米，年平 均曰照时数为2420.5小时，曰照率为55%。多年平均气溫13.2 C， 一月份平均气溫-6.6C，极端最低气温-22.7 C日平均气溫2C的平均持续天数为294天，活动积温4993.5C; 2lOaC的平均持续天数 为208天，活动积温4464.3; 20C的平均持续天数为119天，活动 积温3006C。无霜期平均为119天，年平均降水量551.5毫米，多集中在6、7、8月份，对农作物生长非常有利。该气候条件有利于蔬菜种植及生长。3.13社会经济状况某某是个农业大县、蔬菜大县，常年瓜菜菌播种面积达到90万 亩，其中冬暖式大棚26万座、大中小拱棚19万亩，食用菌栽培面 积600万平方米，瓜菜菌总产360多万吨；拥有无公害、绿色和有 机三品认证品牌38个.经过多年的发展，全县已形成了以燕店、河店、庄等乡镇为主的香瓜生产基地，常年种植面积8万亩，产量 达到40万吨，是全国最大的香瓜生产基地；以朝城、徐庄、王庄集 等乡镇为主的双孢菇、草菇基地，栽培面积350万平方米，年产8 万吨；以董杜庄、俎店、妹冢等乡镇为主的西瓜基地，种植面积6 万亩，年产36万吨；以王庄集、櫻桃园等乡镇为主的山药基地，种 植面积2万亩，年产6万吨；以大王寨、渝、王奉等乡镇为主的 富栖苹果、黄金梨、葡萄等果品基地，种植面积2万亩，年产优质 水果7万吨；以莘亭、朝城、古城等乡镇为主的大蒜、圆葱、香菜 等露地菜基地，年种植面积4万亩。作为畜禽养植大县，全县常年出栏小肉食鸡6亿只，规模全国 最大；生猪年出栏110万头，是全国生猪调出大县.畜产品加工企 业发展到82家，注册商标42个；以立信食品、盛大食品、金鑫冻鸡为代表的肉鸡肉鸭加工企业发展到26家，日加工能力达到100多 万只。同时，作为一个粮食生产大县，全县面粉加工企业发展到70 多家，年加工各类面粉80多万吨，产值16亿元，其中年加工能力 10万吨以上的企业5户；产品主要有雪花粉、本味粉、水饺粉、高 筋粉、面心粉等20多个品种。2015年，粮食生产实现“十三连增”，达到“吨粮县”标准，总产 稳定在20亿斤以上，被评为全国粮食生产先进县。瓜菜播种面积达 到97万亩，食用菌栽培面积达到600万平方米，总产470万吨，被 评为中国蔬菜第一县；年出栏生猪达到125万头、小肉食鸡达到2.2 亿只，被评为全国生猪调出大县。新增标准化瓜菜菌基地84处，标准化规模养瘦场241处，合作社796家，家庭农场101家，“三品一 标”品牌127个，认证面积达到65万亩。省、市级农业产业化龙头 企业达到38家。在全市率先建成县级农产品质量安全追溯监管平台 和农产品质检中心。在新发地批发市场设立了某某蔬菜专销区， 开通了对首农集团等高端客户的配送直供。某某绿色瓜菜菌种 植科技园区被命名为国家级农业科技园区.引进了中荷国际健康农 业生态城、大山合菌物、中盛光伏食用菌等一批高端农业项目。3.2项目建设条件优劣势分析 3.2.1政策、资源、科技、基碰设施条件等 (1)政策条件市坚持加快农业产业化发展作为当地农业发展的重要举措 来抓，大力发展生态髙效农业产业，提升产业的发展质量和效益，大力推进农业标准化示区建设，奏响了发展现代农业的乐章。在 20XX市人民政府关于鼓励扶持农业产业化发展的决定（聊 政发20042号)中提出：增加财政资金投入。各级财政部门都 要把扶持农业产业化经营作为财政支农的重点，安排资金支持农业 产业化发展，用于龙头企业、基地乡镇、农产品批发市场、合作经 济组织的贷款贴息和奖励。同时，鼓励工商企业进入农业领域，采 取入股、厂房折价参股、土地作价参股等多种形式吸引社会资金参 与农业产业化经营。落实税费优惠政策。要认真执行国家农业部等 八部委关于扶持农业产业化经营重点龙头企业的意见（农经发 20008号)，落实有关扶持农业产业化经营重点龙头企业的政策。对符合国家产业政策，列入农业产业化国家重点龙头企业，并且从 事种植业、养殖业和农林产品初加工业的，要按照国家规定给予税 收优惠。(2)资源条件某某渝镇有着丰富的自然资源优势，基地农业生态环境良好, 周边无任何“三废”污染源，植物类型多，动物资源丰富，呈现出典 型的生物多样性。镇区属于北温带湿润气候，光照充足，热量资源 丰富，光、热、水资源时序变化与作物生长期匹配良好，雨热同期，有利于农业生产。区域水资源非常丰富，地下水资源充足，项目 区排灌设施齐全，完全能满足基地的排灌需要；区域土地肥沃，有 机质含量高，土壤肥力较高，保水性好，适耕性较长，适宜作物的 生长。(3)科技条件项目单位与大学农学院、市农科所建立了良好的科学 技术合作关系，依托科研院所的技术力量，保障项目的顺利实施； 同时，项目农业生产所选工艺先进、技术成熟，具有很高的经济适 用性，项目单位有着丰富的农业经营经验，掌握了一定的种植技术, 项目实施可依托的科学技术条件充分。(4)基础设施条件项目选址于某某渝回民镇驻地，交通便利，镇区围建设 有完善的供电线路、给水排水设施，基碰配套设施齐全，适宜为农 服务中心的建设。3.2.2主要障碍因素及解决方案农民对土地托管的认识程度和有意愿进行土地托管的积极性是 影响本项目正常运行的主要因素。虽然随着种粮成本的曰益攀升、种粮比较效益的低下和非农就 业机会与收入的增加，农户种粮积极性每况愈下，农村大量劳动力 向外转移。但农户对土地的依赖心理依然存在，并且土地托管是近 几年逐渐发展起来的一种新型农业经营模式，很多农户可能由于对 土地托管模式的不了解，不愿意或不敢将自己耕种的土地交于外人， 导致对于土地托管积极性不高的情况；另一方面，将土地托管后农 户对于土地种粮的收益是否会大幅降低，也是影响农户是否愿意进 行土地托管的重要因素。为了解决以上问题，项目单位要与在执行过程中发挥引导和宣传作用，深入到农户中宣传土地托管的目的、意义并做好调查摸底，在一定程度上让农户对土地托管的实行办法、相关政策和土地入托的效益等问题有较好的认知，解除农户的后顾之忧和质疑。第4章 服务市场分析4.1 4.1现状分析某某是个农业大县、蔬菜大县，常年瓜菜菌播种面积达到90万 亩，其中冬暖式大棚26万座、大中小拱棚19万亩，食用菌栽培面 积600万平方米，瓜菜菌总产360多万吨；拥有无公害、绿色和有 机三品认证品牌38个。经过多年的发展，全县已形成了以燕店、河 店、庄等乡镇为主的香瓜生产基地，常年种植面积8万亩，产量 达到40万吨，是全国最大的香瓜生产基地；以朝城、徐庄、王庄集 等乡镇为主的双孢菇、草菇基地，栽培面积350万平方米，年产8 万吨；以董杜庄、俎店、妹冢等乡镇为主的西瓜基地，种植面积6 万亩，年产36万吨；以王庄集、櫻桃园等乡镇为主的山药基地，种植面积2万亩，年产6万吨；以大王寨、渝、王奉等乡镇为主的 富硒苹果、黄金梨、葡萄等果品基地，种植面积2万亩，年产优质 水果7万吨；以莘亭、朝城、古城等乡镇为主的大蒜、圆葱、香菜 等露地菜基地，年种植面积4万亩。某某渝回族镇位于某某城区的西部，辖51个行政村，53200 人（其中回民6500人)，72860亩耕地。渝镇的农业生产近几年虽 有所提高，但影响农业生产水平提髙的几个因素始终没有解决：1、农业专业科技人员少，覆盖面小，难以满足群众要求；2、农村青壮劳动力外出较多，其承包土地缺乏管理；3、在家务农的是老弱群体，文化水平低，接受新知识、新技术能力差;4、地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科技利用率低。 近年来，全国各地都在积极探索土地托管模式，在不改变集体 土地所有制性质、不改变土地承包关系及土地用途的基她上，由土 地托管合作社为农户提供产前、产中、产后的“订单式”全程服务，降低了生产成本，提髙了生产效益和效率，取得了较好的成效，是新时期创新农业经营方式的有益探索。但目前某某渝镇尚未有土地托管模式的试点。在农业社会化服务体系建设方面，主要依托乡镇供销合作社发挥龙头带动作用,积极开展农资经营服务体系建设，初步构建起县、乡（镇)、村连锁 经营、联采直供网络，积极开展大田作物、基地所需农资联采直供， 开展测土施肥、农民培训、农化服务，有力地促进了农业生产的发展4.2服务供应分析由于土地托管是新时期创新农业经营方式的有益探索，对于渝镇辖区的农民来说还是新生事物，在当地尚未有规模化的试点， 当地也没有正规的土地托管服务机构，本项目计划按照有关要求新 建标准化的为农服务中心1处，依托各村农资点并建立8-10处服务 点，开展土地托管服务。服务的主要类型包括：(1)智能配肥。配备测土配方设备和智能配肥机，为辐射区域开展测土服务和智能配肥服务，节约化肥使用量，降低农业生产成 本，提髙使用效益，控制农业面源污染。(2)农机服务。购置大型先进农业机械，整合社会农机，形成 规模化服务能力，开展统一耕种、统一收获等服务。同时开展农机 展示、销售、存放、维修等业务。(3)农资直供。发挥供销社农资经营优势，开展联合采购、统 一配送、直供直施业务，把质优价廉的农资送到农民身边。(4)烘干仓储（或冷藏加工）。配置粮食烘干设施，开展小麦、 玉米等烘干服务，实现增产提质增效；发挥供销社农产品经营优势， 配置农产品加工冷藏设施，搞好产销对接，拉伸服务链条。(5)统防统治。购置自走式喷药机械和飞防设备，开展病虫害 统防统治服务，积极参与区域性小麦“一喷三防、玉米“一防双减”等 政府购买服务项目。(6)农民培训。面向农民合作社社员、种粮大户、农机手等开展新型农民合作知识和生产经营专业技术培训，增强农民的合作意 识，加快农民合作社发展步伐，提髙为农服务队伍的服务技能，打 造职业农民队伍。(7)综合服务窗口。建设服务平台，联合农口部门、乡镇政府 和其他社会化服务组织，为农民开展科普宣传、产品购销、土地流 转、合作金融、社会保障、文体娱乐等“一站式、一条龙”服务。4.3项目需求分析“三农问题始终是关系我们党和国家全局的根本性问题。解决 好“三农”问题，根本在于深化改革。2015年的中央一号文件中明确 提出,“要抓好农业生产全程社会化服务机制创新试点，强化农业社会化服务。作为全市深化供销合作社体制改革、构建农业生产全程 社会化服务体系的重要举措，为农服务中心建设被列为市委、市政 府2015年为民办的“十件实事”之一。通过打造为农服务综合平台， 有效解决了服务农民“最后一公里”难题，进一步促进了农业增效、农民增收、农村发展。土地托管组织以多种服务模式为农户提供个性化服务，农民可 以根据自己的实际情况来选择不同服务项目，既不直接触动农民的 土地承包权，减少农民失地的担心，又能够有效促进农村富余劳动 力的转移。而且托管农民所得的收益也比简单流转要多。在现阶段 ，土地托管能够被大部分农民所接受。通过对渝镇周边10多个村 庄进行调研，在向农户宣传土地托管的模式和优势后，80%的农户 有意愿进行土地托管，未来1-2年有意向进行土地托管的规模就 有5000亩以上。在拓宽服务围、扩大服务半径的同时，为农服务中心还发挥 自身在资源融合方面的优势，积极提升服务效能，这就如同让农户 身边有了一位知冷知热的“农业保姆”，土地托管市场的潜力很大，市场前景良好。第5章 建设方案5.1 建设规划和布局5.1.1 总体规划解决好“三农”问题，根本在于深化改革。2015年的中央一号文 件中明确提出“要抓好农业生产全程社会化服务机制创新试点，强化 农业社会化服务V 土地托管可以使农民创业种田两不误，并实现规 模农业和效率农业生产，发挥生产集约化的优势。根据中共中央国务院关于深化供销合作社综合改革的决定 (中发201511号）及为农服务中心建设管理暂f办法(渝供字 201531号）的要求，结合当前在渝镇开展土地托管服务工作 的需要，某某农业投资开发在原渝镇油棉加工厂地块新 建渝镇为农服务中心1处。5.1.2 项目布局新建的为渝为农服务中心位于原渝油棉加工厂区域，规划 占地丨28亩。结合场地现状及工艺条件，将场地分为三大部分：一、 综合办公区，位于中心的西侧，主要为综合服务楼；二、农资仓储 区，位于场区的西北角区域，主要用于农业投资开发（如种子、化 肥、农药等）的存放；三、农机停放区，位于场区的东北角区域， 主要用于农机的停放使用。为农服务中心设有一座大门，车辆、物资均由此进出。场区中 心区域进行地面硬化，便于物资运输、车辆停放及管理。整个场区布置，功能分区明确，布局紧凑，工艺线路清晰流畅，交通运输方 便快捷。在绿化设计中，在道路两侧均布置有绿化带，将各建筑物四周 充分绿化。其中，建筑四周是重点美化区域，在做充分绿化的同时 ，可设置一些建筑小品来点缀；道路竖向布置，结合场区雨水沟和 马路边沟排水，纵坡0.3%,横坡2%。图5-1渝为农服务中心布局图中心规划及建设贯彻科学规划、稳步推进，公益为重、服务为 本的原则，把经营性服务与公益性服务有机结合，既要构建科学的 盈利模式，实现可持续发展，又要体现公益性特点，把为农服务的宗旨落到实处，成为落实国家支农惠农富农政策的重要载体。中心 建设要紧紧围绕农民生产生活需要，推广应用农业科技、提高农业 机械化水平、减少化学品投入，整合各种相关资源，积极开展综合 性、规模化、可持续的社会化服务，促进农民增收，促进农民科技 素质和合作水平提升，促进农业综合效益全面提升，助力我省农业 现代化加快发展。5.2 主要建设容5.2.1 为农服务中心设施建设容渝为农服务中心主要建设综合服务楼、农资仓库和农机仓库 等建筑物，以及地面硬化、围墙、排水设施、电力设施等辅助工程， 并购置测土化验检测设备、智能配肥机、旋耕机、拖拉机、自走式 喷杆喷雾机等农业生产设备及配套办公设施等。1、主要工程容(1)综合服务楼：在项目场地的南侧新建综合服务楼1栋，层 数为2层，建筑面积2200平方米，一层设置综合服务大厅、农资展 厅、测土配方化验室，二层为办公区、农民培训区。(2农资仓库：项目场地的西北区域新建农资仓库1座，单层，建筑面积1230平方米，用于存放农业投资开发，如农药、化肥、种子等。(3)农机仓库：项目场地的东北区域新建农机仓库1座，单层，建筑面积1120平方米，用于存放农业生产、统防统治机械设备。(4)辅助工程：对中心场区的地面进行硬化，并在场区南侧和东侧设置铁艺围墙，完善场地的排水设施、电气设施等。2、购置设备根据为农服务中心的功能要求，需要采购测土化验检测设备、智能配肥机、测土配肥服务车，旋耕机、拖拉机、小麦收割机等农业机械，农资展销货架，喷雾器等统防统治设施，投影仪、电脑等农民培训设施，以及综合服务需要的办公设施等，合计85台（套）。详见“5.5设备方案”中设备清单表。5.2.2 土地托管服务功能中心以土地托管为切入点，坚持规模适度、半径适宜、功能完备的原则，打造“3公里土地托管服务圈。具备智能配肥、农业服务等以下6项基本功能：(1)智能配肥。配备测土配方设备和智能配肥机，为辐射区域开展测土服务和智能配肥服务，节约化肥使用量，降低农业生产成本，提髙使用效益，控制农业面源污染。(2)农机服务。购置大型先进农业机械，整合社会农机，形成 规模化服务能力，开展统一耕种、统一收获等服务。同时开展农机 展示、销售、存放、维修等业务。(3)农资直供。发挥供销社农资经营优势，开展联合采购、统 一配送、直供直施业务，把质优价廉的农资送到农民身边。(4)统防统治。购置自走式喷药机械和飞防设备，开展病虫害 统防统治服务，积极参与区域性小麦“一喷三防、玉米“一防双减”等 政府购买服务项目。(5)农民培训。面向农民合作社社员、种粮大户、农机手等开 展新型农民合作知识和生产经营专业技术培训，增强农民的合作意 识，加快农民合作社发展步伐，提高为农服务队伍的服务技能，打 造职业农民队伍。(6)综合服务窗口。建设服务平台，联合农口部门、乡镇政府 和其他社会化服务组织，为农民开展科普宣传、产品购销、土地流 转、合作金融、社会保障、文体娱乐等“一站式、一条龙”服务。5.2.3 土地托管面积和类型托管面积：为农服务中心以服务渝镇驻地周边区域的农民为 主，托管面积5000亩。托管类型：以半托服务为主。5.2.4 土地托管统一服务容针对农村农业生产的现实，为农服务中心把粮食生产的各个环节进行细化，实行“十统一”服务：一是统一供种，为托管土地提供优质良种。二是统一供肥，按照省市县农业部门推荐竞标的各种专用肥， 改变农民那种重氮、轻磷、缺钾的做法。三是统一耕种，保水、保墒、保肥，既耐旱耐涝，又促进增收。 四是统一机条播（机插秧)，出苗齐、快、分蘖多，改变托管土 地传统种植模式。五是统一开沟，旱可灌、涝可排，解决托管土地小麦溃害问题。 六是统防统治，为农服务中心成立了两个机防队，对病虫害进行及时有效防治，农药由县植保站直接供应。七是统管统水，合理调控托管土地用水。八是统一收割，方便了群众特别是外出务工家庭和农村困难家 庭在农忙季节劳动力不足问题。九是统一回收加工销售，提髙托管土地产品附加值。十是统一秸秆综合利用，收割机必须加装粉碎装置，收割的秸 秆可以直接作为饲料养牛、还田，有效解决托管土地秸秆焚烧问题。 统一服务的项目根据实际，制定不同的收费标准，明码标价，方便 群众选择。5.2.5 农民选择合适的方式托管土地为农服务中心对粮食作物推出了 “全托”和“半托”两种服务模式。 全托就是农民不再自己种地，而由为农服务中心帮其耕种，保 证一定的产量。收获后，服务中心给农民约定数量的粮食；或将粮食全部给农民，农民付给服务中心一定的服务费用；或由服务中心 按协议价格统一收购。半托就是农户根据自己的需要选择服务项目，向为农服务中心 交付每亩每年两季所必需的种子、化肥、农药、收割等生产成本费 用，根据农民的需要由服务中心有偿代劳，收获全归农民自己所有。 5.2.6 推进适度规模经营一是开展规模化服务。为农服务中心利用大中型拖拉机、联合收割机、植保机械等农 机具，实行保护性耕作、小麦与玉米机械化播种和收获，开展机械化耕、耙、播、收、植保作业，提高规模效益。二是推进土地适度规模经营。为农服务中心将全托的土地就近划分成几个相对集中的地块， 重新进行规划整理，将原来的水沟、土垄平掉，使之有利于大规模 机械化作业，提高土地利用率和收益。5.2.7 保障合作社自身收益为农服务中心经营收入主要来源于三个方面：一是实际销售价格高于协议收购价，这部分价格差是合作社收 入的主要来源；二是农业机械作业收入；三是生产资料经营收入。为农服务中心的盈利，根据股东代表大会的决议，提取发展公 积金后按股份进行分配。通过规收益分配，增强了服务中心的发展后劲，提髙了服务中心的吸引力。5.3 主要技术指标（参数）土地托管通过规模化、专业化、机械化生产，能降低生产成本， 提髙生产效益和效率，实现“四个降低”和“六个提高？“四个降低”体现在：一是农资成本降低。合作社能批量购买种子、化肥、农药等生产资料，享受农资公司优惠价。二是农资用量降低。合作社通过精量播种，配方施肥，规使用农药，统一除草、防虫、防病，农资用量大大降低。三是机械化成本降低。土地连片耕种收割，农机有效工作时间 增加，油料成本降低了 20%左右。四是水电设施投入降低。土地托管后，水泵、电线、龙带统一 调度，大大降低了这些物资的使用量，毁损物资也大大降低。“六个提髙”体现在：一是机械化效率、效益提高。农机有效工作时间的增加，使农 机收割效率比以前提髙40%左右，农机户效益增加30%以上。二是规模化经营程度提高。合作社在服务围，把一家一户 分散零星的土地，统一规划，统一技术服务，解决了一家一户办不 了、办不好或办起来不划算的事，一定程度上实现了土地规模经营。三是科技兴农水平提高。土地托管，实行统一经营，优质良种、 精量播种、配方施肥、科学除草、科学防治病虫害等农业科技落到 实处了，较好地解决了多年来科技兴农“上热中喊下盼落实难”问题。四是劳动生产率提高。土地托管后，由托管员专业管理，粮食 生产亩均劳动工日比托管前下降了一半，劳动生产率成倍提高。五是水电设施利用率提高。土地托管前，灌溉所需的水泵、电 线、水带，各家各户自购自用，利用率低，土地托管后，使用电线、 水带数不到以前的半数，设施利用率成倍提高。六是农民转移就业的稳定性提高。合作社为外出务工农民“托 管”土地后，使这些农民完全从土地中解放了出来，安心外出务工经 商或就地转移从事二、三产业，增加了非农收入，也进一步促进了 土地规模经营。土地托管的叶个统一、“四个降低、“六个提高，实现了农户、专 业合作社等多方共赢，提髙了粮食产量，增加了农民收入.根据预 测，实行土地托管后，每亩年均能少投入240元，多增收340元， 托管土地每年每亩纯收入有近千元。5.4 项目运营模式5.4.1 土地托管流程某某渝为农服务中心以面向渝镇辖区的农民和土地为主， 搭建土地托管服务平台，并制定规的土地托管流程：(1)土地承包户到为农服务中心洽谈咨询，形成托管意向后， 服务中心登记丈量承包户托管土地，并留影像证明。(2)与农户按照“双方自愿、合同制约”的原则，签订统一规 的土地托管合同。(3)托管合同的主要容包括：托管土地农户的权益、合作社的土地经营权和义务、农户收益支付方式等，期限一般为3年。(4)签订合同后，服务中心按照合同约定提供相关的农业生产 服务，包括供种、供肥、耕种、机条播（机插秧)、开沟、统防统治、 统管统水、收割、回收加工销售、秸秆综合利用等。(6)收获后为农服务中心给农民约定数量的粮食；或将粮食全 部给农民，农民付给服务中心一定的服务费用；或由服务中心按协 议价格统一收购。图S-2土地托管服务流程图5.5 设备方案5.5.1 设备选型为保证本项目的性质和农业生产要求，满足高效节能、环保等方面的要求。所选购的设备有利于生产过程的有效衔接，并且合理 经济。合理选择设备对提高产品质量、增加产品附加值、节省投资， 提高企业的经济效益都有着直接的关系。该项目确定以下几条设备 选择原则和依据：(1)技术先进、性能可靠操作维修方便。(2)拟引进国先进设备，设备适应性强，能满足多变的需求，增加服务中心的应变能力。(3)根据土地托管的规模计算设备能力，包括各设备的规格与数量。5.5.2设备清单及设备来源序号名称单位数萤来源一测上化验、智能配肥服务1测上化验检测设备套12智能配肥机套13测上配肥服务车辆2二农机服务1旋耕机台12拖拉机台13小麦收割机台14玉米收割机台1三农资展销1展销货架套1某某四统防统治服务1R走式喷杆喷雾机台12农用喷雾器台4五农民培训设施1电脑台1某某2投影仪套1某某3桌椅套40某某六综合服务1办公设施2电脑台5某某1.2打印机台3某某1.3复印机台1某某1.4空调台4某某1.5网络监控套1某某2办公家具2.1办公家具套5某某2.2文件柜个8某某2.3保险柜个1某某2.4联体椅个1某某5.6 建筑方案5.6.1 主体工程1、设计依据(1)民用建筑设计通则（GB50352-2005);(2)建筑物抗震设计规(GB50057-94);(3 )民用建筑照明设计标准(GBJ133-90);(4)民用建筑电气设计规(JGJ16-2008);(5 )采暖通风与空气调节设计规（GB50019-2003);(6建筑设计防火规(GBJ16-87);(7)建筑给水排水设计规(GB50015-2003);2、建筑设计原则本方案设计充分考虑场地地形特点，合理利用场地，满足建筑 设计的功能要求，节约用地与投资，同时注意日照、通风、防火及道路、环境的要求，有效的组织建筑空间，丰富建筑造型。在保证 技术性能的前提下，建筑结构采用新技术、新材料、新工艺，因地 制宜，就地取材，做到经济适用，降低造价，最大限度的发挥投资 效益。3、主要建设容(1)主要建设容包括综合办公楼、农资仓库和农机仓库。(2)结构选型农资仓库和农机仓库均采用轻钢结构。综合办公楼采用砖混结构。(3)建筑特征屋面防水和排水现浇或预制