深圳市城市更新新政策与旧改现状分析

深圳市城市更新新政策与旧改现状分析深圳总体规划的城市建设用地 900 平方公里左右，目前建成区已 超过了深圳总体规划的建设用地指标，在土地资源日趋紧张的深圳， 城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。一、深圳城市更新现状城市更新推动深圳焕发新的生机。 根据官方统计，未来深圳全市 需要进行城市更新的总用地面积约为 240 平方公里，占到深圳陆地总 面积的 12.3%。而目前深圳未利用地仅4360 公顷，仅占全市陆地总面积（ 1952 平方公里）的 2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳 未利用地面积的 5.5 倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥 善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。城市更新增加房地产市场供应量。深圳的城市更新包括综合治 理、功能改变和拆除重新三类。 要进行拆除重建的大概达到30%，其余是进行综合整治和功能改变。因此，通过城市更新计划，深圳可以 新增 72 平方公里的土地供应量，现有存量土地将得以顺利释放和盘 活。换句话说，1亿多川的城中村，按照重建面积约占30%计算，则约有 3000 万平方米城中村可重建，容积率按照 5.0 计算，可提供 3000*5.0=1.5亿川的建面，再按照每年开发1000万川计算，则深圳未来 15 年都是地产开发的高峰期。如果按照三分之一做住宅开发计 算（另外三分之二做商业、写字楼、酒店供应） ，未来 15 年将有约 4500 万平方米的住宅供应，按照平均每套 100平方米计算，则未来15 年可以提供旧改住宅约 45万套。按照目前平均每年消化7万套计 算，则旧改带来 6 年半的住宅供应量。二、深圳城市更新历程：从 1994 年至 2009 年共出台四次政策 深圳的旧改进程，最早开始于 1994 年。当时深圳还正处于青春 期，特区建立不过 14 年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下， 关内可开发土地很快所剩无几。同时，一些前期开发的房地产项目、 工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。在这样的情况 下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性。 2004 年 10 月 28 日，深圳发布城中村（旧村）改造暂行规定 ，政府鼓励国内外 有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目， 正式全面 启动城市更新工程。 规定出台后，默许或者是恢复了以前的协议 出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。统一招拍挂取缔协议出让方式。 2008 年底，为了与国土资源部 政策保持一致， 深圳国土部门要求包括旧城、 旧村在内的所有城市更 新项目都要统一招拍挂出让， 深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。 随后， 相应的城市更新工作也基本停止。更新办法在政策上实现了一系列重大突破。 2009 年 10 月， 深圳通过深圳城市更新办法 ，简称更新办法 ，并在 11 月底正 式对外公布， 12 月 1 日起正式实施。 更新办法在积累旧改以来的 经验基础上，实现了较大突破。首先， 更新办法提出了城市更新 的概念， 其适用范围覆盖了各类旧区， 并首次设立了城市更新单元规 划制度， 提出了多种改造模式和改造方式， 让深圳困难重重的旧改工 作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作 为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓 励权利人自行改造；最后， 更新办法可覆盖全市范围各类更新改 造类型， 是深圳城市更新的重大突破， 标志着深圳由重点推进城中村 改造迈向全面城市历史性新阶段。但是，更新办法出台后，因实施细则并未同时出台，让各类 开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混 杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等， 都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。三、城市更新最新政策解读1、对进入住宅区的开发商进行门槛限制，并提出备案等监管手 段。在深圳市城市更新办法出台一年多后， 2010 年 12 月 24 日， 在千呼万唤中， 深圳市城市更新办法实施细则 （简称实施细则 ） 终于露面。实施细则中给人印象最深的就是新增加了准入机制。以整村划定城市更新单元。这次细则草案对城市更新单元划 定的原则与技术要求进行了调整。 如城市更新单元内拆除重建用地的 面积从原先政策中的最低 2.1 万平方米，调整为原则上应当大于 1万 平方米。明显降低了申请拆除重建的面积要求。此外，原先“现状建 筑物建成时间超过 20 年”的更新条件被取消。此次细则草案还 提出，福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域 范围， 原则上应当以整村范围划定城市更新单元， 鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。排名前 100 才准入。自 2009 年 12 月 1 日深圳市城市更新办法 实施后，深圳老旧的住宅小区成为开发商、投资客合力爆炒的对象。 多家开发商争先恐后进驻老旧而容积率较低的住宅小区跑马圈地， 征 集业主改造意见，并堂而皇之挂出“改造办公室”的牌子，争夺很激 烈。对此，细则草案对进驻小区的开发商设置了门槛。明确提出， 符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区， 由市场主体 接受权利主体委托进行计划申报的， 该市场主体自身或其控股股东应 当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前 100 位。上述排 名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。 同 样，在实施改造中，涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目， 其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发 企业排名中位于前 100 位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划 申报主体的除外。提出不正当行为的处理。实施主体确认申请等城市更新活动中， 如有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造或者变造文件、散布虚假信息等行 为的，区政府应当会同有关部门及时查处， 并责令改正； 情节严重的， 取消其参与城市更新活动的资格； 涉嫌违法犯罪的， 依法移送司法机 关依法进行处理。2、关于保障性住房配比最新政策保障房配建最高达 30%。2009年 12月 1日开始施行的深圳市城市更新办法 提出了根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要 求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。 但是具体 的操作办法时隔一年，于 2010 年 12 月 30 号才出台。新出台的深 圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定 将保障房配建分为 三类项目，配建比例从 5%到 30%不等。配建保障性住房免缴地价。 在城市更新项目配建保障性住房三类 地区空间范围图上， 配建比例高的区域更多是在罗湖、 福田以及民治 龙华等中心区域。 深圳鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建 比例。根据规定，城市更新项目中配建的保障性住房免缴地价，并由 政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加 3%利润的价格执行。如城市更新项目中配建的保障性住房类型为安 居型商品房的， 安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标 准的 50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价 标准应计收的地价， 由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先 约定的住房价格和对象进行销售。四、小结城市更新热潮将长期持续。 2009 年 12 月 1 日后，深圳首批 25 个改造项目进入落实阶段。共涉及总用地面积109.7万川，总建筑面积397万川。可为社会提供 200万川的住宅、21万川办公、48万川 商业、21万川商务公寓以及 90万川产业用房。据统计，2010年度城 市更新和改造项目的申报中，龙岗大概上报了七、八十个项目，宝安五、六十。全市城市更新项目总计大概上报了 202 个项目。 按照计划， 深圳政府在 2020 年前将完成其中 176 平方公里的城市更新。在未来 10 年间，深圳将会掀起城市更新的热潮。 30 年来，深圳城市发展的 主题词是建设；而未来 10 年内，深圳城市发展的主题词将是拆迁后 再建设，旧改工作可能实际持续 30 年。城市更新推动房地产行业大洗牌。 早在城市更新计划出台前， 已 有很多开发商通过旧改取得了巨大的成功：绿景地产新洲旧改项目， 中信华南星光名庭旧改项目。深圳的旧改项目中，华强北、东门的东 门 168、东门天下，华强北的燕南路 88 号、都市千千汇、金茂礼都 等项目，都取得良好的业绩。城市更新计划的推出， 将推动更多的开发商进入旧改领域。 深圳 开发商集体躁动，新老企业、内外资企业纷纷进军旧改。深圳的房地 产业格局很可能会因此而改变， 行业将出现大洗牌。 会有很多的房地 产公司因此而崛起，成为深圳最主流的开发商。而部分不重视旧改、 缺乏旧改经验的开发商，会被边缘化。