2022房地产估价师-开发经营与管理考试全真模拟卷48（附答案带详解）

2022房地产估价师-开发经营与管理考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 单选题：租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（） 。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险答案：B 本题解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A收益现金流风险，是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。选项B资本价值风险，指即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化；选项D是物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险，包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。参见教材P21。2. 单选题：在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求答案：A 本题解析：房地产市场需求分析内容包括：需求影响因素分析；需求预测；吸纳率分析；市场购买者的产品功能需求。其中，需求影响因素分析是需求分析的第一步，影响需求的因素随物业类型不同而不同。3. 判断题：(2015年真题) 房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（）答案：错误 本题解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素；（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。4. 判断题：报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（ ）答案：正确 本题解析：【考点】房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。5. 多选题：下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格答案：A、C、E 本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等。BD 两项属于供给指标。6. 判断题：如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（）答案：正确 本题解析：假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的影响进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依据。7. 单选题：房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析答案：D 本题解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。8. 单选题：某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4答案：A 本题解析： 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时， IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4； IRR2-3=12%和IRR3-4 =14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。 9. 判断题：王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（）答案：正确 本题解析：考点:房地产抵押贷款。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。王某的房产支出与收入比=（2000+300）6000=38。10. 单选题：物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断答案：B 本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：110050%90050%1000；物业乙的价值的期望值：120050%80050%1000；甲的标准差=（11001000）20.5（9001000）20.50.5100；乙的标准差=（12001000）20.5（8001000）20.50.5200；甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。P233。