物业管理业主手册

前 言尊敬的业主（住户）：首先，祝贺您成为万润丰泰苑的业主！在此，连云港万润物业管理有限公司的全体员工热忱欢迎各位业主及家人入住丰泰苑；并祝各位安居乐业！万事如意！合家欢乐！从这一刻起我们将为您提供竭诚、周到的服务。为了便于您了解万润丰泰苑的物业服务情况，熟悉万润物业管理有限公司为您提供的各项服务内容，更好地指导并监督我们的工作，我们特编制了业主手册，希望它成为您在丰泰苑生活的指南。丰泰苑物业管理与服务的规则及各项使用规定，旨在保障及维护各位业主的权益，使您能更好的使用所购置的物业，保障您的物业保值、增值。 请您在入住前仔细阅读手册，明确您与万润物业管理公司之间的各自权利、责任和义务，熟悉各项规定及服务流程，充分享受万润物业管理公司为您提供的各项服务。我们已经为您做好了入住前的各项准备工作，我们将竭尽全力提供优质服务，积极营造安全、文明、整洁、舒适的生活环境，期望在服务过程中得到您的鼎力支持和通力合作。谨此致以诚挚的祝福！连云港万润物业管理有限公司目 录 第一部分 园区概况及物业公司驻场服务机构介绍-3丰泰苑项目简介-3连云港万润物业管理有限公司简介-3第二部分 园区公共管理制度-4丰泰苑业主临时管理规约-4装饰装修管理规定-9园区房屋维修管理规定-12园区绿化管理规定-13园区外观管理规定-13园区卫生环境管理规定-13园区垃圾管理规定-14园区饲养家畜、家禽及宠物管理规定-14园区容貌管理规定-15园区车辆及出入口管理规定-16业主精神文明建设管理规约-16园区消防安全管理规定-17园区电梯使用管理规定-17园区治安管理-18突发事件应急指引-18第三部分 服务指南-19结束语-32承诺书1-33承诺书2-34园区概况及物业公司驻场服务机构介绍丰泰苑项目简介万润丰泰苑项目是万润房地产开发有限公司投资的项目，位于连云港市海州区与新浦区交界，属连云港市海州区。该园区是通向连云港市市区的必经之路，是市区的西大门；地处海连西路主干道上，交通便捷，生活配套完善。项目总建筑面积：12.2353万平方米，住宅面积：11.3767万平方米，小区设计合理，突出“以人为本”的指导思想，强化环境功能，做到观赏性与功能性结合，生活配套完善，拥有先进的智能化系统，为居民创造安适的室外生活环境空间。连云港万润物业管理有限公司简介连云港万润物业管理有限成立于2001年11月20日，注册资金300万元，是一个持有国家二级物业服务企业资质，具有独立法人资格的经济实体。公司严格按照物业服务规范化、专业化、社会化、经营型的原则组建；下设办公室、财务部、综合管理部、工程部、秩序维护部、绿化部、经营拓展部；现有员工335余人，年龄层次以中青年为主，具有高、中、初级职称的管理骨干和专业技术人员近60人；管理员工持证上岗率达到100%，具有一支年龄结构合理、思想作风严谨、管理制度完善、专业技术过硬的物业管理服务队伍。公司主营住宅楼、商业和办公楼的物业项目，兼营与物业管理相配套的零售及服务业。目前公司管理的物业有：阳光园、万润园、万顺园、新月园、万润商业街、怡景苑、丰泰苑、景泰小区、一品苑、润城东方、阳光丽景、泰和园等，管理面积达130万平方米。第二部分 园区公共管理制度 丰泰苑业主临时管理规约 第一条 总 则为维护丰泰苑（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，保障物业的安全和合理使用，创造良好的居住环境和生活秩序，根据国家物业管理条例及相关法律、法规，制定丰泰苑临时管理规约（以下简称“本规约” ）。本规约对本物业管理区域内的全体业主、使用人、物业管理服务企业具有同等约束力。连云港万润物业管理有限公司受万润房地产开发有限公司委托，成立连云港万润物业管理有限公司丰泰苑物业服务中心，将依照前期物业管理服务协议和有关法律、法规，负责为本物业区域内的公共部位、设备设施、环境卫生、公共秩序等事务提供专业的管理和服务。本规约作为房屋买卖（预售）合同的附件，和房屋买卖（预售）合同、前期物业管理服务协议具有同等法律效力,随之一并生效。本规约受国家相关法律、法规的约束。第二条 物业基本情况第五条 本物业服务区域内物业的基本情况物业名称： 丰泰苑 ；座落位置：连云港市海州区海连西路88号 ；物业类型： 住宅小区 ；建筑面积 ： 12.2353万平方米 。物业管理区域四至：东至： 规划路 ；南至： 海连西路 ；西至： 规划路 ；北至： 规划路 。 第三条 业主的权利、义务业主权利1、依法对其所拥有物业享有全权处理之权，包括使用、出售、抵押、转让、出租或以其他方式处理或变卖，但该处理须明确约定受让方或承租方须履行、遵守本规约。2、依法合理享用本物业区域内的公共设备设施、共用设备设施、共用部位、公共部位的权利。3、有权按政府有关部门颁布的关于房屋装饰装修规定及管理者制订的丰泰苑住宅装饰装修管理规定进行室内装饰、装修。4、有权聘请专业人员对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行修缮。5、有权参加业主大会，并依据本规约的条款维护自身的权益和监督管理者的工作。6、对本物业的各项管理制度享有建议权，对管理者享有投诉的权利。业主义务1、按规定用途使用物业，不得改变物业用途。2、如期缴纳其拥有、使用单元而产生的物业管理费及其他各项应承担的费用；为防止业主的整体利益遭受侵害，在管理者催交30日后仍拖欠费用的业主、使用人，除应缴费用外，还应每日向管理者加付应缴费总额的3作为滞纳金。3、业主、使用人在其单元进行装修工程前，其装修方案必须交由物业管理进行审核，管理者只对其是否有破坏房屋结构、设施和外观的行为内容进行审查，并办理相关手续。装修时严格遵守政府有关部门颁布的关于物业装饰装修的规定及管理者制订的丰泰苑住宅装饰装修管理规定和丰泰苑环境卫生管理规定。4、业主、使用人应承担本单元的报修责任，需维修时应及时进行报修。由于报修不及时而造成他人损害及财产损失的，该业主、使用人应承担经济赔偿责任，直至法律责任。5、除住宅质量保证书中约定的在保修期内的项目，因业主、使用人的原因引起的自用部位、设备及设施损坏，委托管理者进行维修时，该业主、使用人应承担有关费用。6、毗邻房屋维修时，业主、使用人必须配合相邻业主、使用人对房屋进行正常的维修，必须提供物业维修人员进门维修的方便，不得以任何理由阻碍维修工作。因业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人损害及财产损失的，受害方有权要求赔偿，阻挠者应承担经济赔偿责任，直至法律责任。若因维修造成配合方物件受损的，受益方应向受损方支付相关赔偿费用。7、业主、使用人对交付的房屋质量有异议的，可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体质量不合格，或者属于严重影响正常居住或使用的质量问题，业主、使用人有权解除合同，开发商承担鉴定费用并赔偿业主、使用人损失。如鉴定结果合格，则由业主、使用人承担鉴定费用。8、业主、使用人若因本身的原因引致水、气、烟或其他物体外溢，损害他人或财产，则该业主、使用人须对因此产生的所有诉讼、索赔和要求负全部责任。9、在住宅质量保证书中约定的在保修期内的项目，业主、使用人应当在约定的期限内进行报修，如超过约定期限，物业公司、开发商将不再接受报修服务，一起责任均有业主、使用人承担。10、当业主、使用人自用部位发生火灾、水管爆裂等可能严重危害业主、使用人和其他业主人身安全和财产利益的事件，或业主发出求救信号、启动家庭救助报警系统时（指区域内部分配置了该系统的物业），管理者有权在紧急联系无效前提下，进入私用部位进行必要的抢险、抢修，由此可能产生的损失管理者不承担责任。11、使用电梯时，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。12、明白并接受：业主、使用人与管理者在本物业区域内不存在人身、财产保管、保险关系。第四条 相邻关系业主、使用人同意，遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、公共秩序等方面的相邻关系。第五条 物业的使用和维护业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业：1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，需经相邻业主同意后，并报有关行政管理部门批准。2、因维修物业或者公共利益，业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向管理者提出书面申请，经书面同意后方可实施。业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；给他人造成损失的，应当作相应赔偿。3、业主转让或者出租其所拥有物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况书面告知管理者，办理有关手续，并明确物业管理费支付责任人，若支付责任人不明时，仍由业主（前业主）承担支付责任。4、物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，管理者可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。5、当物业出现危及安全或影响他人正常使用的情况需要进入业主物业范围进行维修、养护时，管理者应事先告之相关业主和使用人，有关业主和使用人必须给予配合。如因拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏或财产损失的，相关业主、使用人应承担修复或赔偿责任。6、住宅质量保证书中约定的在保修期内的维修项目由开发建设单位负责维修（人为损坏由业主、使用人或责任人负维修责任）；保修期满后的维修，自用部位由业主、使用人自行承担费用；共用部位、公共部位由管理者负责组织维修，维修费用从维修基金列支，分摊到户（分摊方式按国家及省市相关规定执行）。7、业主、使用人在装饰装修其单元时，必须在管理者指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。装饰装修施工的时间以管理者规定为准，节假日不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。8、安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者管理者指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。9、合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。10、业主、使用人如需要水电容量超过设计容量，须自己申请增容，费用自理。否则造成第三方的一切经济损失均有业主、使用人承担，并承担一切法律责任。11、为确保区域车辆的安全通行，业主、使用人必须严格遵守管理者制订的丰泰苑车辆管理规定。所有车辆按指定路线进出，并停放在指定位置，按规定交纳车辆泊位服务费。第六条 维修基金维修基金的收缴、使用、分摊、再筹集均按照有关政策法规的规定执行。 第七条 物业维修和更新的实施业主、使用人同意，物业维修及更新由管理者按规定组织实施，费用按规定列支。 第八条 使用物业的禁止行为业主、使用人在物业使用中，除遵守国家法律、法规的规定及管理者制定的各项管理规定，不得有下列行为：1、擅自改变物业的原设计用途，损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌；2、在室外设置晒衣架，在建筑物外立面安装防盗窗（网）、太阳能热水器等任何设计之外的构筑物；3、封闭阳台和露台；4、私搭乱建；5、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；6、随意停放车辆；7、饲养家禽、家畜、种植蔬菜等行为； 8、堆放易燃、易爆、毒害、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声或振动； 9、未经批准摆摊设点；10、在建筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；11、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权利的活动； 12、在消防通道上堆物、设置障碍，损坏或者挪用消防设施。 护口罩；13、严禁在园区饲养家畜、家禽及无证宠物第九条 未按规定交付有关费用的责任业主未按规定交付物业服务费的，管理者应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，管理者可以在本物业区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，管理者可依法向人民法院起诉。第十条 违反物业使用禁止行为的处理业主、使用人违反本公约第七条规定的，管理者有权制止；业主、使用人拒不改正的，管理者可以采取下列措施予以制止：1、禁止施工人员进入物业管理区域；2、通告业主的相关单位，并在区域内公示； 3、通过执法机构强制执行。 第十一条 连带责任物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。 第十二条 其他事项1、依本规约规定,任何发给业主、使用人的通知，如送至有关业主、使用人单元的，以该业主、使用人或其委托人签收为准；凡通过邮局以挂号信投送至业主书面通知的其他通讯住址的，则以邮局挂号信收据为准；凡在本物业区域公告栏张贴的公告（三天以上），均视为送达。2、业主、使用人若因本规约条款发生争议，协商解决不成的，可向连云港仲裁委员会申请仲裁。在争议解决过程中，除有争议的部分外，本规约的其他条款和内容的效力、解释、履行及依法修订不受影响。第十三条 生效日期本规约自本物业区域内的首套物业销售之日起生效。第十四条 规约的废止业主大会成立并通过管理规约后，本规约废止。装饰装修管理规定第一条 为加强丰泰苑（以下简称本区域）装修管理，保证物业的合理、安全、正常使用，维护全体业主的合法权益，根据有关规定，结合本区域物业的实际情况，制订本规定，全体业主、使用人、装修单位施工人员须共同遵守。第二条 业主、使用人及装修单位应在装修前5个工作日向物业公司丰泰苑服务中心(以下简称服务中心)提出申请，填写装修申请表，如实填写施工单位、施工期限、装修内容，并提供装修单位的营业执照、资质证书复印件。提供各类有关的住宅装修设计图、施工方案等书面材料，交物业服务中心备案。签订物业装饰装修协议。第三条 若因擅自装修造成不良后果的，由业主承担责任。第四条 业主、使用人只有在办理完装修进场手续并领取了装修开工单之后，方可进场装修，并将装修开工单贴在进户门上。相关施工人员必须办理本区域的“临时出入证”，装修现场必须配备必要的灭火器材，以确保消防安全。对违章装修者，物业服务中心有权采取有效措施勒令装修单位停止施工，并督促业主整改或办理装修开工单。装修开工单的取得并不意味着管理处对该单元的施工图纸、方式的认可和承诺。第五条 业主、使用人在进行装修前须交清:1、装修保证金，标准为20元/平方米，业主装修结束后经物业公司检查核实，在确认了没有发生违规装修以及装修人员没有违反区域管理规定行为的情况下，再经过三个月的观察期后无息退还；2、建筑垃圾清运费,按相关规定，建筑垃圾清运费收费标准为：2元/平方米。第六条 业主、使用人因故不能本人前来办理装修手续的，可委托他人办理，但须出具书面委托书和委托人身份证，被委托人必须出具本人身份证原件。第七条 为加强对装修单位施工人员的管理，装修单位负责人需与管理处签订物业装饰装修管理协议，提供施工人员的居民身份证、近期一寸照片，供物业服务中心登记备案及办理临时出入证。临时出入证的有效期不超过三个月，过期作废。如装修单位另行接受小区其他工程，须到管理处重新登记备案，重新签订物业装饰装修管理协议和办理临时出入证（不得使用原装修房的出入证）。对于未按规定办理装修申请的装修单位，物业服务中心有权要求其停工整改，补办相关手续后方可入场施工。所拖延的时间，责任自负。第八条 装修施工人员必须持临时出入证进出小区，并随时接受物业服务中心管理人员的检查；运送材料的车辆，须经安保人员的检查登记；携带物品（包括装修物件）离开小区的，须事先至管理处开具的出门证。第九条 严格遵守装修施工时间，每日的装修时间为8：0012：00、14：0019：00晚间、节假日不得进行敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工作业。违反规定的，物业服务中心有权责令停工，因此而引起的工程延期，由装修单位承担责任。第十条 业主、使用人对住宅进行装修，必须保证房屋的整体性、抗震性和结构安全性，符合防火、防水、保温、隔音、卫生、规划等政府有关部门的规定及建筑功能要求，不影响相邻业主、使用人的正常使用和本区域业主的共同利益。第十一条 为维护全体业主的共同利益，业主、使用人、装修单位在装修房屋时如发现有下列行为的，物业公司有权责令其立即整改，停工，影响其他业主房屋损坏的要予以修复、赔偿，必要时将追究法律责任：1、拆改原房屋的承重墙、柱、楼板主体结构部件；2、使用气泵和大锤敲打墙体或在楼板上猛力击打，震松楼下粉刷层而引发塌顶事故；3、改动、改变房屋及配套设施的使用功能，随意改动燃气管线走向、改动水、电等管线走向，擅自拆改、移动水表，封闭上述设备及管线未遵守有关标准操作，不留检修孔；4、改动、损坏卫生间、厨房间的防水层，吊顶时不留检修孔；5、将洗衣机排水管接入雨水管；6、私自封闭阳台，安装外伸晾衣架、花架、庭院或阳台围栏，安装外置式防盗窗（网）及太阳能热水器等任何建筑设计之外的构筑物；7、不得在飘窗和窗户安装外置防盗网，不得改变原有的飘窗结构，以任何借口封闭露台；8、扩大或缩小原有门窗尺寸，另建门窗或封闭门窗，更换门窗和原门窗式样、颜色的；9、在庭院、平台、屋顶、通道及其他场所搭建建筑物、构筑物；10、占用公共通道和其他公用部位进行装修活动；11、损坏住宅的共用部位、共用设备设施或移装共用设备设施；12、侵占绿地，毁坏绿地，任意堆放杂物，乱倒垃圾，高空抛物；13、随意设置或改变原空调安装位置，破坏物业外观或放置空调、热水器外机不当将会导致他人生活、行走不便的；14、法律法规禁止的其他行为。第十二条 由于违规装修而导致房屋顶层、墙面、窗户、各类管道等造成渗水、裂缝的均有业主自行负责维修，由此产生的费用由业主承担。物业公司、开发商不承担任何责任；第十三条 装修时应查看相关电路图纸，避免造成隐蔽线路损坏；不得改变室内配电箱位置和智能系统线路，如确需更改，必须符合有关规定，并向物业服务中心备案，亦可由物业服务中心联系原安装单位进行更改；禁止将电线直接埋入地面、墙面的粉刷层内，电线必须穿PVC护套。第十四条 特殊情况下必须在墙体上另外打孔的，须向物业服务中心申报，经物业服务中心装修管理人员现场确定位置并书面许可后方能施工。第十五条 空调室外机应安装在预留位置或物业服务中心指定的位置，妥善将冷凝水管接入预留管道，并充分注意室外机的安全性。第十六条 装修垃圾必须袋装，按规定时间清运。其中废弃木材应用绳全部扎成捆，砖块、木材分类清运，堆放到指定的位置。搬运材料或垃圾后应负责及时打扫，保持公共部位清洁。第十七条 注意文明施工和安全施工。沙、砂石、水泥必须袋装，严禁散装沙、砂石、水泥进入本区域；严禁将混凝土、沙土、油漆、胶水、涂料、杂物等倒入地漏、下水道，坐便器等排水系统；严禁污染水系的行为；严禁将建筑材料堆放在公共及共用部位；严禁空中抛掷垃圾、杂物；建筑材料的堆放要注意安全性。业主装修时应严格遵守区域电梯使用规定。在装修期间有装修材料需要通过电梯运输时应通知物业服务中心，物业服务中心将安排专人监督使用电梯。造成电梯轿箱污染或损坏的由责任人负责。第十八条 违反上述第八条至第十六条规定的，物业服务中心有权勒令其停止施工进行整改，由此造成自身或他人损失的，由业主和装修单位承担全部责任并负责赔偿。第十九条 业主承诺物业服务中心安保人员有权对装修现场进行安全检查和装修人员证件检查。第二十条 业主承诺物业服务中心管理人员可随时进入装修现场，对装修情况进行监督检查。第二十一条 为保证物业的装修质量和业主的权益，业主应选择有资质证书的装修公司进行装修。并必须与装修施工单位（队伍）签订装修安全协议。装修单位必须约束其属下工人按国家规定及本规定的约定进行装修施工，对其在本区域内的一切行为负责，并承担全部责任。装修单位在本区域内的行为给其自身及其属下工人或给他人、第三者造成损失的负责有赔偿责任。第二十二条 业主有义务告知装修人员在装修中必须符合消防要求，在装修现场禁用明火或国家明文规定禁用的电器、工具等，以避免造成不必要的损失。如因装修需动用明火施工的，须到物业服务中心书面备案，并在监护下施工，操作者须持上岗证，并需办理意外保险方可施工。第二十三条 业主有义务将本管理规定告知装修公司，并让装修公司承诺让装修人员了解本公司的规定，避免发生违规行为，如有违反装修装饰管理规定行为导致房屋质量问题均有业主和装修单位负责，物业公司、开发单位不再承担任何维修和赔偿责任。第二十四条 业主在装修竣工三个月后，须有物业公司对业主装修验收后，在确认没有违反装修管理条例后，方可办理退还装修保证金手续，业主须在装修管理承诺书上签字。 园区房屋维修管理规定为了加强房屋的维修管理，保护业主的正当权益，参照建设部中华人民共和国建筑法，结合小区实际情况，特制定本规定：一、物业服务公司积极认真地为小区的住户提供房屋维修服务。二、小区住宅内外设施、未装饰装修改动，保持原样原貌的各项设施，出现问题且在住宅质量保证书规定的保修期限内，由房屋建设单位负责保修。三、住户室内设施在保修期后，由物业服务公司实行有偿维修。住宅共有部位（楼道、屋顶、梁、柱、外墙、门厅等）、共用设备（垃圾箱、电梯、上下水立管、化粪池等）的维修，一般维修费从物业服务费中列支，大、中修费用从公共维修基金列支。 四、住宅自用部位及自用设备（户内的部位和设备，包括水电气表、自用阳台、室内管线等）保修期外的维修费用，由业主承担。五、属保修期内，因住户在装修过程中违反装修管理规定或使用不当造成损坏，维修责任由住户承担。六、住宅共用部位和共用设备，凡属人为损坏的由责任人负责修复或赔偿。七、住户对毗连房屋的维修，应友好配合，不得拒绝。八、住户因维修发生纠纷时，应协商解决。协商不成，可以提请仲裁，也可以向人民法院诉讼。九、住户需维修服务，应按规定程序报修；维修人员接报后应按规定及时安排维修。十、维修人员在维修时，应做到热情周到,不许刁难住户,不许接受住户的敬烟敬水甚至吃请。十一、维修人员要文明施工，进入住户室内要穿鞋套，施工结束后及时打扫维修垃圾。十二、建立维修回访制度，做到一周内回访。 园区绿化管理规定1、不得改变绿化带功能，禁止种植蔬菜、瓜果等农作物；2、不得在绿化带内私自种植花草，改变绿化带原有样貌、布局；3、严禁踩踏绿化带，不得在绿化带内停放车辆或放置物品；4、不准擅自扩建花园围栏，不得在栅栏外占用园区公共场地和绿地等。 园区外观管理规定1、园区阳台除顶层外均为封闭状态，为了保证小区美好的外观，不得擅自封闭阳台，如有需要封闭阳台必须报物业中心审核方可施工；对顶层阳台、露台不准构筑任何建筑物；2、露天平台：顶层供住户独立使用的露天平台，业主不得擅自搭建任何建筑物； 3、园区内其它露天平台均为公共空间，属全体业主共有，任何单位和个人不得以任何理由私自搭建建筑物、构筑物，太阳能热水器影响小区美观； 园区卫生环境管理规定1、卫生设备是建筑物内的公共设施，一户使用不当将影响大家，请各户按规定使用；2、不将塑料袋、牛皮纸、报纸及水泥沙浆等不易溶于水的物体剩饭、茶渣倒入厕所、水池等渠道内，确保各种渠道畅通；3、不可将化学、易燃物品，如：硝镪水、油漆、化学胶水、汽油、液化气等倒入卫生设备和下水管道；4、因卫生设备和下水管道内壁不光滑，不得将棉花、纱布、头发等纤维物品丢入下水管道；5、卫生间内应备纸篓，用于存放用过的手纸；6、每次使用后应打开水箱开关冲洗便器。不能用少量废水冲洗，否则粪便易堵塞管道，使污水溢出；7、不得往楼下、室外抛弃垃圾、杂物，应将垃圾袋装后投入垃圾箱内；8、不准在楼梯间、通道、平台等公用地方堆放杂物；9、严禁将易燃易爆、危险化学品、有毒有害放置在公共楼道或储藏室、车库及居室等。10、小区公共场地、通道不得燃烧各类物品，如：香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品等。 园区垃圾管理规定1、生活垃圾一律实行袋装化。住户不得将垃圾放置于楼梯道口，应将垃圾袋投入楼下垃圾桶。2、不得将建筑垃圾及大件废品投入生活垃圾桶。3、严禁随意倾倒垃圾，不得将垃圾弃于垃圾桶的旁边。4、倾倒垃圾时，不得出现洒、滴、漏现象。5、在小区主次干道行走，以及在小区公共场所活动时不得随地丢弃垃圾、吐痰。6、严禁焚烧垃圾。7、装修施工产生的装修垃圾、生活中丢弃的大件废品应分类袋装，送到物业指定的装修垃圾存放点，统一清运。8、不得将装修垃圾堆放在楼梯口、过道。9、楼上业主严禁从窗口抛倒垃圾。 园区饲养家畜、家禽及宠物管理规定1、本小区内禁止饲养鸡、鹅、猪、猫、肉鸽等家禽、家畜；2、饲养观赏鸟类应注意不得占用楼道、天台等共用地方，不得在外墙和窗外部挂放鸟笼，不得妨碍他人休息和生活，不污染环境；3、养犬类须严格按照有关规定办理“养犬许可证”、“犬类免疫证”及其它相关证件，严禁无证无牌及违反规定养犬，无证无牌犬不得出入本小区，个人携带犬只到户外活动，必须遵守下列规定：A.为犬只佩带相关职能部门制作的号牌；B.有需要时为犬只带防护口罩；C.佩束犬链并由成人牵领、看管；D.及时清除犬只排除的粪便；E.园区内严禁饲养大型（有证、无证）犬类，禁止携带犬只进入幼儿园、广场等公共场所；F.小区居民养犬不得妨碍他人，犬吠影响他人正常工作和休息时，应当采取有效措施给予制止；j.犬只咬伤他人，饲养人应当立即带伤者到附近卫生防疫机构或医院治疗及注射狂犬病疫苗，并将犬只送市兽医防疫部门留验观察，伤者的有关医疗费、交通费及精神损失费由饲养人承担；园区容貌管理规定1、不准乱搭、乱建、违规装修；不得超过外墙安装有碍外观统一的设施。不得随意更换门窗玻璃颜色。2、公共走道、楼梯口及公共广场、草坪、道路等严禁晾晒、摆放任何物品，花盆不得摆放在无保护措施的地方。3、小区内各种管线均埋于地下，任何单位和个人不得私拉乱接。4、未经批准，任何单位和个人不得在小区内任何地方乱写、乱画、张贴通知、散发广告等。小区内设有专门广告位，实行有偿使用。凡被允许在小区内作广告宣传的，必须在指定地点进行。5、进入小区的机动车辆，必须按规定交纳停车泊位服务费，服从管理，在指定位置停放。摩托车、电瓶车、自行车必须停入车库。6、住户应自觉将垃圾废物送入指定地点，不得随地吐痰、乱丢烟头果壳杂物、乱泼污水。生活垃圾和建筑垃圾分开清理。7、禁止攀爬树杈、采摘花果，严禁践踏草坪和翻跃绿化隔离带。8、小区智能化防范系统，如摄像机探头等，禁止任何人破坏、乱动。9、严禁饲养家畜、家禽。10、严禁在小区内燃放爆竹、燃烧纸钱、搞迷信活动。 园区车辆及出入口管理规定1、所有进出小区的车辆均需自觉接受保安人员的检查、登记。2、除雨、雪天气或载有货物等特殊情况，出租车一律不得进入小区。若确实需要进入小区的必须有业主本人签字，并承担小区行车安全的一切责任，方可进入。3、来访人员车辆可停入园区临时停车位，按规定缴纳临时停车泊位服务费。4、装修人员车辆除载有货物外，一律不得驶入，货物搬运完，立即将车驶出园区。5、小区主入口全天开放。消防通道仅供紧急疏散及消防车、大型载重车等临时进出园区时使用，其余时间不开放。6、汽车在小区内行驶时速不得超过5公里，禁止鸣笛。7、机动车只准许在机动车道行驶，按指定区域停放。8、自行车、电动车及摩托车在小区内一律减速行驶，须停入车库。9、严禁在小区内学习驾驶或占道停车。10、所有进出小区的车辆必须服从管理人员管理。11、严禁载有易燃易爆及有毒气体车辆进入小区。12、小区内停车位、地下停车场实行有偿使用。 业主精神文明建设管理规约1、坚持四项基本原则，遵纪守法，自觉遵守丰泰苑园区一切管理规定。2、热心公益事业，爱护丰泰苑园区的公共财产和公共设施。3、团结互帮，邻里友爱，相互尊重，尊老爱幼，和睦共处。4、爱护绿化、讲究卫生，共同美化家居环境。5、维护公共秩序，加强自我防范。做好防火、防盗工作；不非法携带枪械、弹药；不携带、收藏、传播、使用毒品和淫秽物品；不参与赌博。6、争创文明楼宇，争当“五好家庭”；争创文明和谐小区。7、讲正气，树新风。不搞封建迷信和噪声扰民活动，不参与非法聚集活动。8、伸张正义，见义勇为，敢于同坏人坏事作斗争。9、积极开展健康有益的文体锻炼，踊跃参加社区文体活动。10、支持配合物业公司做好园区的管理工作，为管理、服务工作献计献策。 园区消防安全管理规定一、广大居民要从思想上对消防安全工作加以重视，遵守防火规则，在用电、用气上严格执行安全操作规范。二、任何单位、个人不得擅自更改室内强、弱电线路走向、布置，不得乱拆、乱动液化气管道、表阀。三、住户在装饰装修时，应充分注意安全，防止火灾的发生。四、园区业主用电设计不能超过负荷。未经批准，严禁从事灌装液化气等危险行业经营。五、任何单位、个人有责任维护消防设施，严禁损坏和擅自挪用消防设备、器材。六、不准埋压和圈占防火水源，不得占用防火间距、堵塞消防通道。七、严禁将易燃易爆、危险化学品、有毒有害放置在公共楼道或储藏室、车库及居室等。 园区电梯使用管理规定1、乘坐电梯业主必须熟悉电梯使用管理规定。2、进入电梯禁止吸烟、吐痰、涂污、乱扔杂物和大声喧闹。3、儿童严禁在电梯附近嬉戏玩耍，儿童乘电梯时应由大人陪同。4、电梯人货负载总重不得超过800公斤，物品高度不超过1.8米，长度、宽度不超过1米，限乘8人。5、在电梯超载并发出警报时，请最后进入者自觉退出，以免电梯因超负荷运行而发生故障；6、业主在搬运物品时，注意爱护电梯，谨防损坏轿箱表面及箱内设施；7、在搬运垃圾时，请将垃圾袋装袋，并封住袋口，不得散落在轿箱内，以免影响电梯的正常运行；8、严禁装运未袋装的粉状物品以及易燃易爆危险品。9、乘电梯时，不准将身体倚靠轿厢门。10、业主使用电梯时，禁止在轿厢内重力击打按钮或撞击门板，不准乱拆乱动监控探头。11、严禁将顶层的电梯机房私自封闭，占为己有，一旦发生事故由违规封闭业主承担一切经济损失，造成重大事故的将追究法力责任。12、如遇紧急情况，请保持冷静并按紧急按钮与监控中心联系；13、电梯维修时，请留意“维修警示”牌，注意安全，切勿强行使用。园区治安管理规定1、业主必须提高安全意识。积极配合园区保卫人员搞好住宅区的联防治保工作。2、发现形迹可疑的人，业主有责任上前询问，发现情况及时报告物业服务处。3、严禁在小区内聚众赌博、打架、斗殴。4、严禁非法携带枪支、管制刀具、弹药、易燃、易爆物品进入园区。5、进出小区的装饰装修人员应到物业公司登记、备案并领取临时出入证。6、住户应保持警惕，发扬主人翁精神，互相监督，大胆检举揭发违法乱纪行为。7、房屋出租、转让必须报物业服务处登记备案，以便加强管理。8、园区内不得从事非法活动，不得容留身份不清、来路不明人员。9、保安人员对进出园区的大件物品实行登记、业主确认签字。突发事件应急指引一、盗窃的应急指引1.当发现盗窃案件时，当事住户要保持镇静，首先要保护自身和他人的人身安全，同时寻找机会通过通讯设备或其他手段呼叫求援，再设法制服罪犯。2.在保安员或公安人员赶到事发现场时，当事住户应及时指出案犯逃匿方向，以便有关人员追捕和处理。3.当事住户及邻近住户要注意观察，看清案犯人数、衣着、外貌、身体特征以及交通工具的牌号、特征等，并及时报告物业管理公司或公安机关。4.案发现场的当事住户在案犯离开现场后，要注意保护现场，不要擅自移动任何东西，不要让外人进入现场，特别要注意保护案犯留下的指纹、脚印、工具及其他物品。5.案发现场如有住户受伤，其他人员应首先设法送其到医院救治或现场抢救。二、火警应急指引1.火警初期，当事住户应尽力扑救，同时想办法通知物业管理处和打“119”报火警。在确定火灾扩大时，尽可能关闭所有门窗以及电和燃气开关，立即从消防楼梯逃生。2.一旦火灾蔓延，住户应本着“先人员、后财产”的原则，先安排人员逃生，最后离开的人员还要检查一下是否还有人在火场。逃生住户千万不要进入电梯或等待电梯逃生，而要立即走消防楼梯离开。3.在逃生疏散过程中，住户尽可能带一条湿毛巾以防烟熏。同时在消防梯中应听从疏散人员的指挥有序地逃离。为避免拥挤、践踏，应让老人、妇孺先走。三、防台风的应急指引1.台风来临之前，住户应留意电台、电视播发的有关风暴进展消息，提前关闭门窗，及时采取其他防风措施，以防意外。2.各住户阳台的盆栽要提前转移到低处或隐蔽角落，以免坠落伤人或损坏公共财产。3.台风到来，住户尽可能不要出门，如确要外出，不可靠近阳台、大树和玻璃墙下。4.一旦因台风造成门窗损坏或人员受伤，住户应立即与物业管理处或急救中心联系，以求及时得到解决。四、防煤气泄漏当煤气泄漏时，请勿使用室内各种电子电气设施设备，禁止开、关、拨、插等与电有关的设施，煤气胶管燃烧时，不要惊慌，应关闭总阀，打开门窗，迅速离开现场并通知管理处。五、防水浸住户外出时或停水时期应仔细查看阀门有无关闭，以防发生水浸，给您带来不必要的损失。如发生水浸时，应切断电气电源，并及时通知管理处。水浸之后及时抽出积水，以防更大的损害。第三部分 服务指南一、公共服务项目秩序维护服务1、协助公安机关做好物业管理区域内的公共秩序和安全防范工作，实行24小时门岗值勤、定时巡逻、义务消防和园区车辆交通管理服务；2、24小时安保监控服务；3、消防设施、设备定期检查、维护；保洁、绿化养护服务1、公共设施、共用部位保洁；2、生活垃圾收集和清运；3、 “四害”消杀；4、确保共用雨、污水排放管道及公共雨、污水井处于正常的可排放状态；5、公共绿地养护、公共部位绿化保养服务。房屋建筑、公共设施、共用设备的维修、养护服务1、按计划对房屋建筑、公共设施、共用设备养护;2、及时维修或更新损坏的房屋建筑、公共设施、共用设备(属维修基金处理范围的不在此列)；3、园区内供电、供水能正常运行(水电部门原因暂停供应除外)；4、公共设施设备，如：水泵、水系循环等能按规定的时间正常运行；5、提供园区报警系统维护服务。二、居家安全须知1、为保证整个园区的安全。服务中心门岗安保、巡逻安保会查询一切进出园区的陌生人员，请向亲朋好友解释此乃为加强园区安全所采取的必要措施若有失敬或不便之处，望谅解。2、您在进出园区时。请注意是否有陌生人跟随。提防其紧随而入。如有可疑人员，请立即通知服务中心或安保人员。3、不要给任何陌生人开门(尤其请教育好小孩)，敬请来访者使用可视对讲系统与您联络，经确认后方可开启电控防盗门。如遇自称是服务中心工作人员，应请其出示相关证件并仔细查验如有怀疑请立即通知服务中心。4、尽量谢绝外界各行业的上门服务。5、外出倒垃圾时请带好钥匙并将门锁上。请勿将幼儿单独留在家中以免发生意外。6、聘请家政服务人员时。请对其身份、简历及健康状况进行验证并在服务中心留底以备查阅。对家政服务人员应时常进行安全知识教育。7、家中应避免存放责重财物、大量现金及不记名证券等。外出时请务必关闭好门窗。并启动安全监控装置(如已配置)；回来后请务必关闭安全监控装置以免误报。夜晚外出时。家中最好留有适度照明灯光。8、若有单元感应卡遗失请及时通知服务中心，以便服务中心及时采取措施。当进户门钥匙失窃或遗失时，尽可能更换进户门锁。三、居家特别提示建筑物外立面的管理房屋外立面属整幢楼宇的公共部位，住户不能私用或改变其形状、颜色。为了确保园区住宅整体外观整齐美观，请勿在房屋外墙上安装晾衣架、花架、遮阳蓬、遮光帘、防盗栅栏以及广告牌等构筑物。不得改变阳台、露台已铺设的地砖或大理石。建议在所有窗户和阳台门上使用与门窗色调一致的窗纱。屋面的管理楼宇的屋面属该幢楼宇的公共部位，也是楼宇主体结构的组成部分。住户不得变动屋面原有的建筑风貌和用材，亦不可以私自占用屋面，堆放各类物品或安装独立无线设施。为了安全起见，未经服务中心同意，任何住户请勿爬上楼宇屋面。】阳台、露台的使用本区域任何形式的露台均不允许封闭。为确保园区建筑外立面美观统一，切勿改变阳台栏杆颜色；禁止在阳台或露台上架设独立天线、卫星接收装置、擅自安装太阳能热水器、设置广告和招牌、搭建其他构筑物；阳台和露台内不宜堆放过多物品，不得堆放垃圾或废弃物。住户应经常清扫阳台和露台，防止垃圾堵塞阳台和露台地漏(一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以及由室内进水而带来的财产受损)。高空坠物极为危险，因此严禁住户向室外丢掷垃圾等任何物品。阳台、窗台、露台等部位不要随意摆放盆景等容易坠落的物件，以免坠落而引起对他人的伤害。进户门管理为保持物业的美观统一，请住户不要随意更换改变房屋原有进户门的材质或色彩。如出于安全需要可向物业服务中心咨询。建议：可以安装家庭内防盗报警装置。承重墙的管理房屋承重墙、柱、梁、板等均严禁拆除、开洞或进行嵌入式装修等更改。对承重墙进行改动，也应经政府有关部门审核，并取得许可后方可施工。否则由此产生的一切后果均由业主承担。公共设施、公用部位的使用请住户不要在公共设施、公用部位(如公共走廊、楼梯、门厅、公共绿地、道路等部位)私自堆放杂物、停放车辆、摆放家具或晾晒衣物、阻塞通道。若发生上述行为，管理人员有权将该类物品清除，由此而产生的费用须由该住户承担。空调等大型设施安装为确保产品品质不受影响，配合业主室内装修，业主在装修方案确定后，请提前报物业服务中心办理安装手续。已预留空调室外机位的，在配置空调时应根据机位尺寸选择合适的机型。特别提醒：请在购置空调前预先测量室外空调机位太小，以免因尺寸不合引致不必要的麻烦。单元门禁系统的使用本园区安装的均为电子门禁系统，输入密码或刷卡后方可开启。为保障业主的人身及财产安全，在物业交付时，将向业主提供3张单元门禁卡，业主如有需要，可到服务中心另行购置。特别提醒：请儿童与老人在使用电子门禁系统时，注意安全，以免碰伤。车辆感应卡的使用园区出入口设有电动挡车闸，业主车辆可使用远距离车辆感应卡进出。业主如有需要须到服务中心领取(已购置车库车位的)或购置。水、电、燃气表具管理各住宅房屋所属水、电、燃气表具的产权归相应的运营商所有，相应的管理、维护也归属相关企业。未经相关部门的书面许可请勿擅自拆卸、改装、移动室内表具。若违反规定引发损害事故及经济赔偿违规业主(住户)须承担相应的赔偿责任。特别提醒：因管道燃气安装在各业主室内，请业主(住户)在进行室内装修时，不要自行改动管道如有需要，请专业公司施工。电力使用规定各业主(住户)室内使用的耗电设备的容量不得超过所配备的计量电表的额定容量，亦不允许随意更改室内配电箱。业主在装修过程中务必注意接线安全，防止误接；使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，须注意每户电表的额定最大功率及最大电流的安全限值，以免因使用不当而造成损失或人员伤亡。必须注意用电相位，切勿接错，以免造成不必要的损失。装修时所有电线改路均应使用护套管，不得采用电线直埋；每个回路所担负的电器总容量不得超过此回路的限定容量。水、电管线的使用业主在装修时，请注意房屋中已预埋的水管及电线管道的位置与走向，以及存水弯、地漏位置。建议：装修时如有电线改路均采用护套管，不得采用电线直埋。每个回路所负担的电器总容量不得超过此回路的限定容量。装修前应对上下水进行仔细检查，如有问题及时与服务中心联系。非机动车辆停放业主的非机动车辆请停入园区已设计的位置，并有次序地停放整齐。非机动车停妥后，请自行锁好，谨防失窃，服务中心不承担失窃赔偿责任。为维护园区整体形象，请勿在园区非指定地点随意停放非机动车。特别提醒：请勿在汽车坡道及自行车库坡道周围奔跑，并注意汽车坡道及自行车库坡道位置。以免发生意外。电梯使用规定业主或使用人使用电梯时应遵循以下规定：用手按钮，严禁撞击不许吸烟，勿撞厢门运行之时，挤门危险危险物品，禁止进梯保持清洁，勿吐勿丢若遇意外，请接警铃趋载铃响，后进退出 儿童乘梯，成人携带楼内火警，切勿乘梯业主装修阶段装修材料必须使用电梯时应按照“先客后货”的原则，同时材料的长度、宽度都应该适合电梯“轿箱”的正常尺寸。消防注意事项为确保园区住户生命财产的安全，建议每套住宅至少应配置一只2公斤的贮压式ABC干粉灭火器；在住宅使用过程中。应注意采取相关防火措施。在未发生火灾的情况下，不得擅自动用园区公共区域的各种消防设施、设备。房屋用途限制业主只能根据本物业原设计方案及商品房销售合同中规定的用途使用所购房屋，不得擅自改变房屋的结构、用途。不得擅自改变房屋的设计、用途、功能和布局等。不得占用、损坏房屋共用部位、共用设备和公共设施。未经物业服务中心书面许可，不得私自改变、截断或连接各单元的水、电、排烟管道、线路等。如业主将房屋租用给他人使用须告知不得从事上述活动。本园区业主若出租、转让与出借所购房屋，应遵守丰泰苑业主手册的相关规定执行。特别提醒：本物业为住宅园区，业主及租借人不得在园区内从事任何经营活动。搬家(携大件物品出园区)住户搬迁时请事先通知服务中心，以便安排道路、停车位等相关配合工作。为了尽可能减少对园区其他住户的影响，请选择园区内车辆和人员出入较少的时间进行搬迁。住户携大件物品(如家具、电器、保险柜及批量性货物)出园区时，园区门岗值勤人员将会要求出示客服中心开具的物品放行单。特别提醒：此项管理措施的根本目的在于保护住户财产的安全。请广大住户理解和配合! 垃圾、废弃物处理(1)生活垃圾敬请住户将产生的生活垃圾分类装袋后投入相应生活垃圾桶内。(2)建筑垃圾住宅装修所产生的建筑、装饰垃圾应装入编织袋并封口，按服务中心的要求在规定的时间段，将袋装垃圾搬运至指定地点堆放。搬运时请注意保持公共部位的清洁。(3)大件废弃物 如住户有大件废弃物，可委托服务中心代为处理(清运费由住户承担)。请不要随意丢弃于园区的共用部位。特别提醒：请千万不要将火种投入垃坂桶内!饲养宠物饲养宠物应自觉遵守政府的有关规定，园区内禁止无证饲养宠物。饲养宠物应注意维护公共环境的清洁，自觉清理宠物排泄物。如因饲养宠物影响他人正常生活或引起其他住户的投诉，其主人应采取有效措施予以改进并对此承担一切责任。业主(住户)庆典、祭祀活动住户在园区的共用部位、公共设施等地方举行任何庆典活动或联欢会，必须事先征得服务中心同意应遵守有关规定及服务中心的相关规定。任何业主(住户)不得在园区共用部位、公共设施等地方设立神位或燃烛燃纸。未经服务中心书面同意。不得在上述部位举办任何祭祀活动。长期离开业主(住户)长期离开所购住宅，应告知服务中心，留下通讯地址和联络方式，以便服务中心向其送达通知、函件等。离开时，请关闭室内门窗、水、电、燃气总阀。确安保全。紧急联络方式为便于紧急事态下的联络，请业主或物业使用人在办理入住手续时认真填妥业主资料表，并向服务中心提供至少2个24小时开通的通讯联络号码。服务中心需向住户发出的书面通知、函件、单据等，将派专人送达住户或