惠州市博罗县罗阳镇2500亩地块调研报告

惠州市博罗县罗阳镇2500亩地块 调查报告目 录第一部分 项目地块市场调查分析3一、项目地理位置3二、项目交通情况3三、地块基本参数4四、地块挂牌要点4五、地块现状5六、地块周边规划利好因素8第二部分 惠州经济及博罗县概况10一、惠州市社会经济发展概况10二、博罗县概况12三、博罗县社会经济发展概况13四、城区微观经济环境分析14五、博罗县城市规划概况15六、小结17第三部分 博罗县房地产市场调研分析19一、博罗县固定资产投资概况19二、博罗县房地产发展概况20三、博罗县房地产市场特点21四、区域性市场开发模式对比分析23五、博罗县近期楼盘个案分析24六、惠州城区近期主推楼盘个案分析28第四部分 项目可行性研判29一、项目开发条件分析29二、项目规划条件分析29三、项目竞争条件分析30第五部分 评价及结论31第一部分 项目地块市场调查分析一、项目地理位置项目位于惠州市博罗县罗阳镇西南方位的博罗大桥南，项目规模2500亩，该项目用地为大面积浅丘和坡地，地块北面临近东江河道，地表植被十分茂密，非常适合进行旅游项目和房地产项目开发。二、项目交通情况博罗县地处惠州市北部，县城距离惠州市江北区13公里，从惠博沿江一级公路15分钟的车程可以到达惠州市新行政中心江北区，由324国道往小金口到惠州新火车站到惠州江北区也只需20分钟的车程。并有广惠、惠河高速公路都在博罗境内交汇等穿境而过，博罗县的区位交通优势明显。项目地块东面是未开通的规划路，往惠州市江北区约6公路，市场调查，即将开通的东江水利工程公路，近期即将完工，地块临近东江水利枢纽工程大坝观光平台景点，是惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划（2006-2020）中自然生态岸线的下游。也是三条生态带之一：东江水利枢纽工程东江生态休闲公园东江公园（含市民乐园、期湖塘公园）望江滨江公园。地块北面为博罗大桥，靠近博罗文化中心广场，但由于规划中的大桥北路（博罗大桥到罗阳镇中心路段）尚未建设，目前地块的交通十分不便。三、地块基本参数一、用地概况1、土地性质住宅用地（R2）2、土地位置罗阳镇横坑、翠美园村委会江南（土名）地段3、土地面积分三块（接壤）： 590.44亩 1,126.26亩 779.25亩+2,496亩4、容积率2.65、绿地率356、建筑密度357、土地年限70年8、挂牌日期2008年5月5日上午9：00时至2008年5月16日16:00二、获得方式及成本1、获得方式采用挂牌出让方式2、土地成本三块土地没有“困绑出让”的要求（也就是说，即使取得某一块，若有竞争者恶意捣乱的话，就可能把另外两块举得价格很高，到时很难啃下另外两块，骑虎难下）起始价分别为： 590.44亩21,650万元，即约为36.67万/亩 1,126.26亩41,300万元，即约为36.67万/亩 779.25亩28,600万元，即约为36.7万/亩三幅地块挂牌起价合计：91,550 万元3、保证金本次保证金分别为3600万元、6900万元、4500万元，合计15,000万元4、提供资金证明 590.44亩6.5亿元 1,126.26亩13亿元 779.25亩9亿元三幅合计28.5亿元四、地块挂牌要点(一) 规定三幅地块“签订成交确认书之日起，60日内一次性付清总地价。”(二) 规定三幅地块的竞买人须是国内外注册资金达7亿元人民币；具有房地产开发资质二级（含）以上，已开发项目曾获得两项国际性奖项；有两个以上单个项目竣工面积达40万。(三) 挂牌起始价已包含征地管理费、土地登记费、土地证工本费、垦复基金、耕地占用税、宗地地价评估费、测绘费、规划设计费、成交地价契税等。(四) （储备）2号地块590.44亩的地块内要求1年内投资人民币1亿元，建设抵抗百年一遇为标准的东江南岸江南大提和供江南片区使用的自来水、供电设施。(五) （储备）2号地块590.44亩的地块内要求2年内建成一家五星级酒店。(六) （储备）8号地块779亩的地块内要求1年内投资1亿元人民币，建设一间十二年制学校五、地块现状从图中可以看出，地块的现状大面积是平地，地块南侧的起伏的山脉，北侧临东江；而地块东面的地形更适合开发别墅，东面有大面积的坡地；而且更接近惠城区。地块目前只有博罗大桥可以通往罗阳镇，并通往惠城区，而东江大桥的建成将迅速提升本地块的交通便利程度。到惠城区地块东西两面的道路规划是本地块起动的关键点，东面东江大坝工程完工后，南面的道路规划将相继施工；东江大坝到本地块的道路建设会提前；建设长度约13公里，地块到东江大坝（东江大桥）6公里到园洲、石湾西面到园洲、石湾的道路建设速度较慢，建设长度过长，耗资较大41 / 41文档可自由编辑打印六、地块周边规划利好因素汤泉假日俱乐部道国423惠城市山麓博惠州奥园路公路划规即将开通东江水利工程公路 惠州市江北区 项目地块惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划（2006-2020）项目地块第二部分 惠州经济及博罗县概况一、惠州市社会经济发展概况（一）名牌经济改革开放以来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL电话机、TCL王牌彩电、TCL手机、富绅衬衫、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、CECT手机等一批工业产品名牌。建立起一批全国性的市场网络。引进了美国通用，日本索尼、松下，韩国三星、LG，荷兰飞利浦和中国联想等国内外著名厂商、跨国公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种经济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经济格局。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。（二）中海壳牌项目2002年11月，中国最大的中外合资项目中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司，于2005年正式投产。该项目的上马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的5-10年内，该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。这个项目的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年发展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济发展产生不可估量的推动作用。市委、市政府计划用10年左右的时间，把惠州建成“四个基地、一个中心”，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心。到2010年，全市GDP力争比2000年翻两番，达到1700亿元，人均GDP超过5600美元。（三）GDP增长据初步统计，2007年惠州市全市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长14.1%（最终以年报数为准）。三次产业结构（）调整为：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全国一类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部”的新成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年生产总值GDP（亿元）525.46590.97685.14803.94933.191085增长率(%)12.47%15.93%17.34%16.08%16.27%（资料来源：惠州市统计局）二、博罗县概况（一）地理位置博罗县位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，东江中下游北岸，东邻惠州，南临东莞，西接广州、增城，北靠龙门、河源，毗邻港澳。（二）行政人口全县总面积2982平方公里，下辖20个行政镇，总人口78万。博罗是珠三角和穗港经济圈的重要组成部分，京九铁路经济增长带的咽喉地带。（三）历史文化博罗历史悠久，秦时置县，距今已有2200多年的历史。在漫长的历史长河中，客家文化、南粤文化在此相互辉映交融，使博罗积淀了深厚的文化底蕴。（四）自然资源博罗自然资源丰富。是广东重要的农产区，拥有近百万亩可耕地，是著名的渔米之乡，优质大米、荔枝、龙眼、柑桔、中国黑糖、红糖、酥醪菜等名扬海内外。（五）旅游资源博罗辖区内江河纵横，山川秀美，名胜古迹众多，风光旖旎。辖区内面积为260平方公里的省级风景名胜区罗浮山，是著名的旅游休闲胜地，且集道佛文化于一身，素有“岭南第一山”之称。三、博罗县社会经济发展概况（一）GDP发展2007年全县实现生产总值198.12亿元，比上年增长16.3%。其中第一产业增加值25.55亿元，增长5.1%；第二产业增加值99.02亿元，增长19.6%；第三产业增加值73.55亿元，增长16.3%。三大产业结构由上年的13.8：49.5：36.7调整为12.9：50.0：37.1。人均生产总值达21397元（按常住人口计算），增长17.1%。（二）民营经济发展迅速 经济增长内生动力明显增强2007年博罗县民营经济快速发展，全年完成增加值88.96亿元，同比增长23.2%，增幅比上年同期提高8.4个百分点，占全县生产总值的44.9%，比上年提高1.3个百分点。民营经济完成税收6.88亿元，占全县税收的比重达到40.8%，比上年提高8.5个百分点，也就是说博罗县每一百元的税收总额中，有40.8元是民营经济创造的；完成社会消费品零售额44.42亿元，占全县社会消费品零售总额的85%，增长17.8%；完成固定资产投资16.3亿元，占全县固定资产投资的29.6%，增长67.1%。全年新增私营企业和个体工商户为12848户，增长149.1%，新增注册资金为116150万元,增长68.2%。（三）招商引资取得新突破 镇域经济协调发展招商引资取得新成绩。2007年，博罗县全力推进“招商引资年”建设，成功举办了“荔枝节”招商推介会并积极参加“07惠州招商引资推介会暨惠州跨越发展论坛”，引进了一批规模大、生态环保、高科技、财税贡献大的项目，招商引资取得新突破。如总投资达5亿多美元的富士康科技项目，是博罗近年来引进的投资最大的高科技项目，有力推动了招商引资增量提质。1-11月全县外资直接投资项目134宗，比上年同期增长63.4%，实际利用外资1.54亿元，增长47.4%；外贸出口总额达9.45亿元，增长13.4%。东北九镇经济加快发展。2007年县委、县政府继续加大对东北部经济建设的领导，使东北部地区基础设施和坏境得到较大的改善，跟进步伐明显加快。东北部九镇工业总产值超5亿元的有2个，比上年增多一个；税收超500万元的有6个，比上年增多2个；固定资产投资上亿元的有4个，比上年增多2个。九镇全年实现工业总产值26.77亿元，增长49.2%，比全县规模以上工业总产值平均增长水平快27个百分点，比西南部地区平均增长水平快26.5个百分点。（四）对外经济2007年全县进出口总额186797万美元，比上年增长8.6%。其中进口额82354万美元，增长3.5%；出口额104443万美元，增长13.0%。从贸易方式看，一般贸易出口13998万美元，增长59.9%；来料加工出口13767万美元，下降8.5%；进料加工出口76678万美元，增长11.7%。全年实际利用外商直接投资15864万美元，增长32.9%；新签外商直接投资项目134个，合同外资额30075万美元，增长5 2.3 %和20.4%。四、城区微观经济环境分析城乡居民收入明显提高。2007年，在岗职工年平均工资17883元，同比增长15.0%。全年农民人均纯收入达到5755元，增长14.2%，增幅比上年提高4.9个百分点，比全市平均水平的11.8%高2.4个百分点；农村居民恩格尔系数为48.98%，达到小康标准（小康标准为：40%-50%）；农村居民储蓄存款余额43.3亿元，增长22.7%，比城镇居民存款增幅高16.6个百分点。五、博罗县城市规划概况（一）城镇职能博罗县城为地区性中心城市。（二）县城发展方向目前，博罗县的规划从整体出发，尽可能合理利用土地，注重县城及其周围的生态环境，充分利用县城周围的山、水等环境资源，使之成为一个人工环境与自然环境紧密结合的优美城市。在博罗县县城镇发展中东向沿惠博一级公路森林公园和324国道汤泉镇扩张。南部建设江南新区。西往义和一区、义和二区张拉城区规模。北部开辟新行政中心区 。六、小结1、“十一五”期间，博罗将大力推进新型工业化进程，重点发展电子信息、生物技术、生物制药和新材料等高新技术产业，同时将重点支持先锋药业、罗浮山药业、罗浮药谷、华通电脑、联合铜箔、创国机械、思想科技等大企业加强研发机构建设，开发具有自主产权的关键技术，增强创新活力。2、博罗县整体企业产出水平低、经济规模小、科技含量不高、企业核心竞争力弱，总体实力不强，在激烈的市场竞争中必定难以与大集团、大企业抗衡。3、从经济数据可以看出，博罗县在职职工收入水平较低，而集体经济发展较滞后，农民收入水平偏低，表明城区消费力存在较大的局限性。4、根据惠州市城市总体规划（2006-2020），博罗县发展规划将成为地区性中心城市， 是惠州重要的农产品生产基地，在城市发展进程是推进镇区整合，提高镇区建设标准和综合配套水平，这给博罗的后继发展下一个局限。 5、惠州市经济发展重点以惠阳区、大亚湾区为石化产业的龙头，经济快速的腾飞，近年房地产建设步伐和城市进程进一步的推进，这给博罗具有自然环境优势的房地产业带来了生机。第三部分 博罗县房地产市场调研分析一、博罗县固定资产投资概况项目固定资产投资(亿元)房地产开发投资(亿元)2004年22.52无数据2005年28.6无数据2006年38.96无数据2007年55.237.842007年全社会固定资产投资55.23亿元，比上年增长41.8%。2006年房地产投资额比2000年增长2.27倍，年均增长21.8%，2007年房地产开发投资7.84亿元，增长1.7倍，房地产业逐渐升温。二、博罗县房地产发展概况项目商品房屋销售面积（万平方米）销售额(亿元)商品房平均销售价格（元/平方米）2005年12.91.212492006年11 2.5122792007年25.816.0123292007年全县全年商品房销售面积25.81万平方米，增长1.3倍；商品房销售额6.01亿元，增长1.4倍。2007年商品房平均销售价格2329元/平方米年，与去年同比增长2%。2006年以来，各项针对房地产开发投资的调控措施陆续出台，对抑制博罗商品房价格快速上涨起到一定的作用，但未扭转价格上涨的势头。三、博罗县房地产市场特点（一） 市场快速起动从以上2006年的增长数据可以看出，博罗县目前房地产市场处于较快的增长阶段，2004年至今是博罗县房地产起动阶段。总体开发量与商品房价格处于较快的增长阶段。2004-2005年间博罗县住宅价格平均在1700-1800元/平方米之间，但2006年随着整体房地产市场的升温，住宅均价达2279元/，价格升幅约34%。2007年商品房平均销售价格2329元/平方米年，与去年同比增长2%，多个楼盘价格突破3000元/平方米大关。（二）整体上市规模加大博罗县2006年-2008年间的楼盘上市规模加大，主要的开发区域罗阳镇的上市量加大，主要的开发楼盘有榕城华庭、城市山麓、城市绿洲、东森华庭、富华新城等,销售价格从2007年的1700-2700元/平方米，跳跃到3000元/平方米大关。总的推货量如下表：项目均价（元/）推货量销售速度榕城华庭3300现推出3栋25层高层2期低层单位基本售完,部分高层单位也没有货量城市山麓联排别墅5800（毛坯）1期剩下5套联排别墅1期剩下5套联排别墅城市绿洲3600占地3000亩，现推2期用地面积78224，建筑面积81197，总户数1180户，多栋小高层、高层组成07年将1期332套售完，近期推出2期东森华庭3100规划16栋6-29层多层、小高层、高层组成，约607户多层已经售完，在售的小高层五一约售15套。 富华新城未推出规划15栋17-23层小高层、高层组成，约1000户未推出从以上的楼盘供货量与销售速度可以看出，目前罗阳镇区域的房地产市场处于开发起步阶段，房地产市场比过往两年虽有较大的增长，但由于受到城区消费力的限制，楼盘推货也在200套左右，其中榕城华庭分两次推货，而整体的销售速度较平稳，市场具有较大的增长潜力。由于惠州城区与博罗城区只是约15分钟车程,几乎是连成一片，区域互动带动了博罗县发展，博罗县级市场具有广阔的发展前景。（三）整体市场开始升温目前碧桂园、中信和其他大型发展商均要进入博罗县，而目前热点开发区域就位于汤泉镇，聚集了中信和其他深圳的开发商，开发规模更加庞大，吸纳了惠州和深圳两地的投资者和居住群体。而在罗阳镇内房地产市场开发量呈倍级增长，在城市改造和森林公园片区的开发下，形成了目前开发商踊跃开发，房价持续攀升的现象，08年推货继续放量，并进一步加推高层产品，价格会持续的上扬。（四）开发产品类型由单一向多元化推进博罗县房地产市场产品开始多元化，随着汤泉高尔夫球场区的开发，周边别墅区迅速起动，并带动公寓和酒店的开发，产品类型更加丰富；其中酒店式公寓、公寓型酒店、联体别墅、独立别墅是新开发的产品；比较罗阳镇内房地产市场，目前还是以洋房供应为主，其他产品开发偏少。两个区域的产品性质不同，开发理念和开发模式相差较大，整个市场开发产品由单一向多元化转变。四、区域性市场开发模式对比分析区域产品开发模式目标客户群体罗阳产品结构单一，主要以洋房供应为主开发模式较单一，大部分小规模开发。而随着榕城华庭和城市绿洲的开发，综合性开发模式会形成，先进的开发理念会相继进入当地市场面向罗阳镇内的教师、公务员、白领阶层、外来的工薪阶层汤泉酒店式公寓、公寓型酒店、联体别墅、独立别墅汤泉区域更是复合型的开发模式，先起动高尔夫和度假产业，先做配套再做地产的形成，而区内更是集合了多个股东，开发实力雄厚。面向惠州城区、深圳两地的投资者、中高端客户。五、博罗县近期楼盘个案分析项目名称盛安居富乐新苑城市绿洲2期开发商博罗县中诚发展有限公司博罗县超荣发展有限公司惠州市康顺投资发展有限公司项目地址博罗县博义路博罗县罗阳镇阳明花园博罗县商业东街城市绿洲（森林公园内）规模AB两栋12层小高层单体1幢2栋18层塔楼占地3000亩小区规划AB两栋12层小高层，约120套单位单体1幢2栋18层塔楼，约192套单位占地3000亩，现推2期用地面积78224，建筑面积81197，总户数1180户，多栋小高层、高层组成 产品类型138、160三房85-97二房、140-180三房160三房、200四房为主销售均价2180元/（毛坯）2680元/（毛坯）3600元/（毛坯）拆扣及优惠无无一次性95折推出货量07年5月首推07年5月推出，售约80%，1期售完，近期推出2期销售速度售约70%，月售6套售约80%，月售15套月售出40套交楼时间08年底08年底09年底物业管理费1元/月*1元/月*1元/月*后续货量别墅、洋房等广告语电梯楼盘，舒适的家山水之上 御峰人生项目评价该项目位于博罗协作城内，社区成熟，但由于博罗房地产发展比较快，协作城各开发商产品开发落后，导致项目销售速度缓慢该项目位于博罗老城区，区域有房管局、计划办等多个政府单位，项目销售受到区域的公务热烈追攀该项目是博罗县的一个高素质的项目，其规划和设计起点较高，定位是惠州生态城；其地段目前是政府重点投入的森林公园板块，形成的生态环境和居住环境是非常优质的项目名称榕城华庭惠州奥林匹克花园城市山麓开发商博罗朱祥兴房产有限公司惠州奥林匹克花园置业投资有限公司四方实业项目地址博罗县罗阳镇博罗大道惠城区惠博沿江公路惠州市惠博沿江路北侧（新博罗中学对面）规模总占地面积10万，总建筑面积38万占地91万，总建筑127万总用地面积：100478，一期49500，总建119736，一期31000小区规划整个项目由17栋19层，6栋25层、4栋28层高层、1栋酒店式公寓、超市组成,现推出3栋25层高层分三大组团组成,以纯别墅为主一期规划4栋多层，120套联排别墅产品类型105-120三房联排别墅、四合院186-280联排别墅250-281销售均价3300元/（毛坯）四合院：9500（豪装）联排别墅：1.1-1.3万（豪装）联排别墅5800元/（毛坯）拆扣及优惠一次性97折一次性可申请95折按揭97、一次性可申请95折推出货量1期售完，现推出2期推出约28套四合院1期剩下5套联排别墅销售速度2期低层单位基本售完,部分高层单位也没有货量首期售约500套，月平均40套1期剩下5套联排别墅交楼时间08年9月部分现楼现楼物业管理费1元/月*3元/月*3元/月*后续货量3栋25层、4栋28层高层、1栋酒店式公寓别墅、四合院等2期别墅、洋房等广告语博罗中心生活38万平方米大型生态社区欢迎进入别墅动感世界山地西班牙小镇项目评价项目总体规模庞大，38万平方米的建筑面积，但容积率较高；项目的规划较好，引入了一些先进的设计理念和和策划思想；项目1期已经交楼和营销包装工作较好，形成目前较好的销售势头项目位于惠博沿江公路，项目新开盘，区位定位规划为高新工业园，但区域生活配套未能完善，项目有待改善项目引用西班牙的山地建筑，但在规划建筑和产品细化上不足，整个项目没有很好地表现西班牙人文风情；总体上表现出一定的欧陆韵味项目名称富华新城华桂园东森华庭开发商博罗县房地产开发有限公司博罗县成锋实业有限公司博罗县东江浩源开发有限公司项目地址博罗县罗阳大道博罗县商业东街博罗县商业东街规模总占地面积8万，总建筑面积22万总占地面积3.1万，总建筑面积8万总占地面积3.5万，总建筑面积13.5万小区规划规划15栋17-23层小高层、高层组成，约1000户规划12栋6-17层多层、小高层组成，约400户规划16栋6-29层多层、小高层、高层组成，约607户产品类型136三房、160四房、190五房136-145三房、184四房、143三房、176四房销售均价未推出小高层：3100元/（毛坯）小高层：3100元/（毛坯）拆扣及优惠未推出按揭99按揭99 推出货量未推出约150套小高层推出C1、C2，D1、D 2栋17层小高层销售速度未推出五一约售10套多层已经售完，五一销售约15套交楼时间未推出09年初08年8月物业管理费未推出1元/月*1元/月*后续货量未推出4栋高层5栋高层广告语22万法式别墅级低密度阔邸生态高尚社区盛世名门，绿色城邦项目评价项目采用新古典主义建筑风格，比较新颖，尚没有推出市场，但反映比较热烈，看楼人流涌涌项目具有现在风格，位于商业东街，设计以园林生态为主题，总体销售比较理想项目位于商业东街，周边配套完善，项目毗临森林公园，位置较好，销售也不错，但是项目容积过高项目名称骏园春天汤泉高尔夫逸墅公爵小镇开发商惠州来盛地产开发有限公司深圳市金銮房地产开发有限公司惠州汤泉高尔夫俱乐部内项目地址惠州汤泉高尔夫假日俱乐部内惠州汤泉高尔夫假日俱乐部内公爵地产规模总建约5万占地4.2万，总建8万占地约400亩小区规划规划由1栋酒店公寓和公寓式住宅组成，酒店公寓约850套， 住宅113套单位规划由3栋18层小高层和32套联体别墅组成，约400多套单位项目占地约400亩,分三期开发，现推出一期，共21套独立别墅产品类型40-70酒店公寓180四房联体别墅338独立别墅360-1000销售均价酒店公寓：9000元/（豪装）住宅：5600元/（毛坯）联体别墅1.2-1.5万元/（毛坯）2-3万元/（毛坯）拆扣及优惠按揭95、一次性93按揭95、一次性93推出货量全部32套联体别墅销售速度住宅售完，公寓售580套，月售50售70%售90%交楼时间08年8月08年12月现楼物业管理费2元/月*2元/月*5元/月*后续货量无3栋18层小高层独立别墅广告语国际公寓享受春天上层高尔夫生活项目评价项目是在整个汤泉别墅区成熟后开发的，具有十分充分的开发条件汤泉别墅区吸引了大批的企业高层、商界人仕到此度假和体验，形成较大的项目品牌，而且区域形成了一个富人圈，形成固定的圈子，产品比较畅销是惠州近年新开发的旅游度假景点圣地之一。项目发售，在市场已经引起关注，销售、发展前景巨大项目位于汤泉高尔夫俱乐部，地势在山腰间，充分利用森林特有的生坡建筑别墅，项目开发建设档次远远高于汤泉高尔夫俱乐部其他项目，是少见具有参考价值的房地产项目。但由于项目过于塑造英伦风格的原生态别墅，在产品上没有进行改进，个别别墅由于水土不服，销售不佳。六、惠州城区近期主推楼盘个案分析项目名称合生帝景湾东方威尼斯荷兰水乡开发商合生创展集团惠州市群星房地产开发公司惠州市光耀集团项目地址惠州市江北文昌一路东平半岛南片路东平半岛新开河畔规模占地面积20万占地15万总规划面积约为60万小区规划占地面积20万，总规划1800户，现正热推3期爱琴蓝郡组团由2栋11层、1栋18层组成一期占地4万多，总建筑面积近8万，共345户，由18套独院别墅、4栋710层的宽景公馆和2栋15层的街景洋房住宅组成现已开发到三期，现在主推三期第2组团，1栋12层复式公寓产品类型166四房、214五房182-191三房167-223四房123-142三、四房销售均价预计9500元/（豪装）洋房：7500元/（毛坯）别墅/：8800元/预计公寓7000元/（豪装）拆扣及优惠未推出，内部认购中无内部认购中推出货量2栋11层、1栋18层一期1栋12层销售速度未推出，内部认购中一期销售即将完毕1、2期销售即将完毕交楼时间09年底08年8月09年8月物业管理费2元/月*1.5元/月*1.5元/月*后续货量多栋高层多栋高层多栋高层广告语御领城市上流生活深宅大院上层建筑荷兰风情水乡项目评价项目地处东江之滨、CBD核心地段，是城市发展中轴线上无出其右的超大型顶级豪宅高尚社区 项目前揽300米开阔江景，后拥77万平方米市政休闲广场，前江后院，成地王之王是惠州市旗杆指标楼盘项目位于西枝江岸边，凉风习习，适合项目向高档住宅发展，项目总体销售还算可以光耀集团打造惠州市规模最大的首家全生态住宅项目，巨资引进北京师范大学惠州附属学校是惠州无可比拟的巅峰之作，开创属于成功人士的“岛居美生活”，项目是惠州近年高档楼盘之一第四部分 项目可行性研判一、项目开发条件分析 从博罗县城市规划扩展可以看出，博罗县在惠州市的宏观经济拉动、以及惠州市城区和博罗两地城市距离只有15公里。目前从博罗县城沿惠博一级15分钟可到达惠州市江北。从惠州市区、博罗县城的城市空间发展的结构来看，地块是惠州市区北部延伸地带。也是与博罗县城重点发展地区，远期将建设成为大型居住小区。二、项目规划条件分析项目地块东面是未开通的规划路，往惠州市区约6公里，经过即将开通的东江水利工程公路，经东江水利枢纽工程大坝观光平台景点，往惠博公路收费站达惠州市区。由于该规划路婉转在东江沿岸和山腰上，道路路面、地基、土质等地质情况复杂，加大道路工程建设难度，同时建设资金投入也是巨大，加上目前博罗县政府在财政、经济投入有限，地块东面的规划路近期尚未开通，通过走访当地规划部门，该规划路的建设时间没有明确的时间表。同时惠博公路收费站的过路收费也会影响项目地块开发在销售过程中的目标客户群，在考虑是否购买项目的客观因素之一。由于项目位置较偏，周边配套不理想，项目的开发只能先投入巨资，完善居住环境。挂牌文件上也明确规定“项目开发1年内投资人民币1亿元，建设东江南岸江南大提和供江南片区使用的自来水、供电设施、一间十二年制的学校，2年内建成一家五星级酒店。以挂牌底价及其前期配套的成本费用来看，粗略估计也要12.5亿元，费用巨大。地块北面为博罗大桥，往大桥北路，靠近博罗文化中心广场，但由于规划中的大桥北路建设涉及大量民房拆迁，大桥北路的建设相当缓慢，处于几乎停工状态，市场调查了解到近期没有拆迁建设道路的小道信息和有关官方大力开发建设的报道。地块北面的交通和居住的民房以及地块所在村庄的搬迁在目前也是制约了地块开发建设的主要条件之一。三、项目竞争条件分析由于惠州市近年在中海壳牌项目的拉动下，新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年发展的格局。博罗县整体经济近年有较大增长，房地产也进一步发展，但总体发展较为缓慢。项目地块开发以吸纳惠州、深圳等城市的居民、投资者，如果依靠县级市场近期难于消化项目供应量。惠州市北部具有良好的自然山水优势，已经开发多个房地产项目，其中记有汤泉俱乐部别墅项目群、惠州奥林匹克花园等。这些项目大都在惠博一级公路、324国道旁，并以吸纳惠州、深圳等城市的企业主、政府官员、金领等高档次的优质客户为主要目标客户群体。同时也是项目地块开发建设主要竞争对手，加上目前地块受道路规划条件限制，近期开发时期不成熟，地块的开发在销售过程中受到其他项目抢夺同类型的目标客户群的竞争局面非常明显，但由于地块位置往惠州市区必须经过竞争项目，并且这些已经开发销售，但项目地块开发建设销售时，这些项目可能已经成熟具有规模效应。因此项目在目标客户的抢夺上容易受到其他项目拦路阻挡，处于下风。第五部分 评价及结论(一) 优势1.地块规模宏大，具有相当大的影响力；2.单亩的地价适中；3.地块周边规划利好项目发展；(二) 劣势目前周边相对荒凉，大批江北的旧城镇区改造缓慢，现时通往项目的道路只能靠旧城镇区的狭窄小街，交通非常不便；(三) 机会规模及优质的生态资源具有较大的影响力，能辐射惠城区，乃至深圳区域。(四) 威胁1.惠州市内及周边镇、区在售及可预见的大型项目为数不少，竞争激烈。其中集中大盘较多的几大片区分别是惠博路两侧（如中信项目、如惠州奥林匹克花园）、水口镇（如合生国际新城）、大亚湾（熊猫国际、合生项目、龙光项目等等）、秋长镇（半岛一号项目等等）、三和镇（碧桂园），竞争激烈可想而知，如今本案竞争力不足主要体现为交通不便、周边环境差，要使本案具有竞争力，前期改造必须花费巨资，成为是否参与本案开发的最大困惑。2.地块本身的竞买条件和规划设计条件相当苛刻，注册资金、开发经验及资金证明要求很高（见挂牌文件P4或本报告P4要点）；3.而无论是地价款交付、酒店建设、学校建设、东江大提建设等都是要先投入巨资，以挂牌底价及前期配套的成本费用来看，粗略估计也要12.5亿元，费用巨大。对于资金管理的风险太大。综合以上分析，本地块具备开发价值和开发潜力，但目前受开发条件限制的因素较多，在近期难于解决。因此建议公司暂不对该地块进行开发和购买。