经济人协理房地产交易

文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 第二章 房地产交易第一节 房地产市场一、房地产市场的概念1.概念房地产市场是指房地产商品（包括房地产权益）效益的场所和领域，它是房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易关系的总和。2.一个完善而灵活的房地产市场应具备下述条件：有稳定、明确、长远的房地产政策；有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有法可依有统一简明、灵活有效的现代化管理制度有完善的房地产市场动作体系。二、房地产市场的特点1.是房地产权益交易市场这种权益可以是所有权（包括占有权、使用权、收益权和处分权），也可以是部分所有权或其他权益（权利）。这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。2.是区域性市场3.是不完全竞争市场一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以互相替代；某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通，但房地产市场不具备上述三个条件。4.房地产市场信息不充分5.房地产市场的变化具有周期性：繁荣-调整-衰退-复苏-繁荣房地产周期一般为7-10年，日本约为10年，台湾7年。国民经济的发展决定着房地产市场的大势。6.国家适度干预三、房地产市场的分类1.按房地产市场运行层次划分根据土地使用权让度关系，可分为一、二、三级市场。一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式将一定期限的国有土地使用权出让给用地者；二级市场是指取得国有土地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出租、抵押等经营活动，或者是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场；三级市场是在二级市场的基础上，由房地产经营者将取得的房地产或房地产所有者将自有房地产进行转让、租赁、抵押等活动而形成的市场，实际是存量房交易市场。一级市场是二级、三级市场形成的条件和基础，二级、三级市场又促进了整个房附图市场的活跃和繁荣。2.按房地产市场结构划分根据要素特点和性质，可分为实体房地产市场和服务类房地产市场。实体房地产市场包括房产市场和地产市场服务类房地产市场包括房地产金融市场、房地产中介市场和房地产劳务市场等。3.按房地产市场标的物用途划分可分为生活资料房地产市场和生产资料房地产市场。前者提是指的是住宅，后者指是的生产经营活动物质基础的厂房、商业用房、办公用房、娱乐用房，等等4.按房地产市场交易方式划分：分为房屋买卖市场和租赁市场5.按房地产经济运行时序结构划分：可分为房地产开发市场、建筑市场、房地产交易市场、中介服务市场、物业服务市场等。6.按国家对房地产市场干预程度划分：可分为完全房地产市场和不完全房地产市场，前者是指政府不干预房地产交易活动，房地产实行商品化买卖和租赁；后者是指有政府补贴的房地产市场。第二节房地产交易的有关概念一、房地产交易：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。二、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式，将其房地产转让给他人的行为。房地产转让人是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，国家和市人民政府另有规定的从其规定。1.房地产买卖2.房地产互换3.房地产赠与4.其他合法转让方式（见本章第五节城市房地产转让管理规定）三、房地产租赁四、房地产抵押抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产债务担保抵押作为履行债务担保的法人、个人和其他经济组织。房地产抵押的特征是不转移占有。从不动产的形态区分，房地产抵押可以分为以下几类：1. 预购商品房贷款抵押2.在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。3.现有产权房抵押贷款：是指抵押人以自己或第三人取得借款，以现有已取得房屋所有权证或土地使用证的房地产，以其不转移占有的方式抵押给出借人，作为债务履行担保的行为。4.以出让方式获得国有土地使用权的贷款抵押第三节 房地产交易的基本流程一、房地产买卖的基本流程：1.商品房现售：客户接待；签订房屋认购书；签订正式买卖合同；付款或办理个人住房贷款；缴纳税费；开发商办理相关验房入住手续；办理物业管理手续；登记，获得房地产权证。2.商品房预售：开发商向城市、县房地产管理部门申请办理预售许可；房地产管理部门经审核合格后核发商品房预售许可证；开发商进行商品房预售，向承购人出示商品房预售许可证；签订预售合同，并登记备案：商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；与开发商签订房屋交接书；办理房地产权属登记领取房地产证书。3.二手房买卖：通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；实地看房；签订购房协议；勘验估价；缴纳税费；申请权属登记备件；办理产权过户领取产权证书。二、房地产租赁的基本流程1.房屋出租：出租方或承租方直接或通过中介等渠道寻找合适的租赁承租人或出租房源；签订房屋租赁合同；办理租赁合同登记备案；领取房屋租赁证，缴纳相关税费。2.房屋转租：原承租人取得出租人书面同意，房屋部分或全部再出租；原承租人与承租人签订房屋转租合同；办理转租合同登记备案；领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳相关税费。三、房地产抵押的基本流程1.贷款申请2.银行受理申请3.银行贷前审查4.签订抵押合同5.抵押双方到房地产管理部门办理抵押登记6.银行发放贷款7.贷款归还8.抵押双方到房地产管理部门办理注销抵押登记。第四节 房地产价格、租金和税费一、房地产价格1.房地产价格是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。从一般意义上来讲，房地产价格就是和平地获得他人房地产所必须付出的代价。2.房地产价格的基本特征：受区位的影响很大实际上是房地产权益的价格既有交换的价格，也有使用土地的价格是在各种因素长期作用下形成的容易爱个别因素影响3.房地产价格的主要种类成交价格市场价格理论价格：一般说来，成交价格围绕市场价格而上下波动，而市场价格围绕着理论价格而上下波动。评估价格市场调节价、政府指导价和政府定价：市场调节价由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格；政府指导价如经济适用房价格；政府定价是按照定价权限和范围制定的价格。土地价格、建筑物价格和房地价格：土地价格即单纯的地价；建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格；房地价格是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。成本价、标准价公房出售有三种价格形式：按全价，即商品价；按成本价；按标准价。标准价：是城镇低收入职工购买住宅时，免征住宅综合造价中相关的税费，并由国家或单位承担一定的配套、设施费及开发费用。标准价的构成因素一般只包括住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。二、房地产租金：包括房屋租金和土地租金，主要是房屋租金1.房屋租金：就是房屋租赁价格，有成本租金、商品租金和市场租金等。成本租金：是按照出租房屋的经营成本确定的租金标准。由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金等五项组成的。商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素组成的。市场租金又称协议租金，是以住房的价值为基础，根据市场供求关系和自愿原则，由租赁双方协商议定的租金。市场租金是房屋租赁行为在完全市场化的情况下房屋租赁的价格形式。2.土地租金：是土地使用者取得租赁土地使用权而支付的代价。土地租金主要是土地年租金。土地年租金是土地出让金的分解。土地出让金是将许多年的土地使用费折现一次性缴纳，缴清后可获得40至70年的土地使用权。三、房地产税1.营业税、城市维护建设税和教育费附加营业税：比例税，税率为5%2006年，建设部九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定，6月1日起，对不足5年转手的，按取得的销售收入全额缴纳营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）的免征；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。2011年1月，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号文件）明确指出：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。城市维护建设税：对缴纳营业税的单位和个人征收，以营业税实缴税额为计税依据。城市市区7%，县城城镇5%，其他1%。教育费附加：在城市一般为营业税的3%.2.契税：是对产权承受人征收的一种税，税率为购买商品房销售额的3%-5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前面的规定幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。1997年安徽省契税暂行办法，安徽省行政区域内契税税率按4%执行。契税的计税依据：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。减征或者免征契税，有下列情形：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；财政部规定的其他减征、免征契税的项目。2010年10月1日起，个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。3.印花税印花税是国家对各种经济、技术合同和具有合同性质的凭证、产权转移证书、营业账簿和许可证照（如营业执照、专营证、土地使用证等）以及财政部确定应征税的其它文契凭证所征收的一种税。1988年10月1日，印花税重新开征。根据国务院1988年6月24日通过的中华人民共和国印花税暂行条例的规定，房屋产权转换而形成的房屋买卖合同和房屋租赁合同属于印花税纳税凭证，应计征印花税，税率1，买卖双方各负担0.5。4.个人所得税个人转让建筑物、土地使用权等财产取得的所得，应缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“家庭唯一住房”由家庭所在市或县（区）房地产主管部门出具。个人转让住房，以其转让价减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照”财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用比例税率为20%。普通住房也要以按全额1%征收；非普通住房按全额2%征收。从2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。房屋原值具体为：商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。经济适用房（集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房：标准面积房价款+超标面积房价款+向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费城镇拆迁安置住房：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式的，被拆迁人除取得所调换房屋，又支付部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费，加上所支付的货币及相关税费；5.土地增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）的单位和个人征收的一种税。以转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%；可以预征土地增值税2010年5月，国家税务局总局强调，除保障性住房外，东部地区省份预征率不低于21%；中部和东部地区省份预征率不低于1.5%；西部地区省份预征率不低于1%。6.房产税是以房屋为纳税对象，按照房屋的出售价格和房产的租金收入，向房屋产权所有人征收的一种地方税。在城市、县城、建制镇和工矿区征收。对于非出租的房产，以房产原值依次减除10%-30%后的余值为计税依据。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。房产税的税率采用比例税率。按房产原值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。免征对象：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产、个人所有非营业用的房产和其他经财政部批准免税的房产。2011年，重庆、上海开始向个人征收房产税。重庆征收对象为：存量增量独栋别墅、新增高档商品房、外地炒房额在重庆购第二套房；上海征收对象为：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量房和新建商品）和非本市居民家庭在本市新购的住房。7.城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。计税依据：是纳税人实际占用的土地面积。税率：采用分类分级的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：大城市0.5至10元中等城市0.4至8元小城市0.3至6元县城、建制镇、工矿区0.2至4元四、房地产费1.房地产权属管理收费主要包括房屋产权管理收费和土地使用权管理收费。房屋产权管理收费包括登记费、勘丈费、权证费和手续费。登记费收费标准较低，具体包括：总登记费、转移登记费、转换变更登记费和其他权利登记费。勘丈费按土地面积或建筑面积计收。权证费按件计收。2.房地产交易管理收费主要包括：房屋买卖管理收费和房屋租赁管理收费。房屋买卖管理收费包括买卖登记费（一般仅几元）和买卖手续费（按成交价的一定百分率收取，买卖双方各承担一半）。房屋租赁管理收费包括租赁登记费（一般仅几元）和租赁手续费或监证费（手续费一般按年租金额的一定比例收取）一般来讲，住房转让手续费按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元；存量住房每平方米6元；新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收。存量住房转让手续费由转让双方各承担50%；住房租赁手续费按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。3.物业服务收费是物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对物业的房屋建筑及其设备，公共设施、绿化、卫生、交通和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。2003年，建设部出台物业服务收费管理办法，物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。第五节房地产交易中涉及的法律文件一、房地产销售、预售的法律文件商品房销售管理办法（建设部2001年）1.规范商品房销售方式，杜绝非法销售行为2.为解决抵押权纠纷、一房多售等问题提供了依据3.强化了商品房买卖合同管理，防止“合同欺诈”4.明确了面积纠纷的处理原则5.明确了规划、设计变更的处理6.明确了“定金”问题的解决方法7.明确了延期交房的解决办法8.明确了房地产开发企业在办理产权问题上的责任9.规范了房地产中介服务机构的代理行为10.明确了“虚假广告”引发问题的处理原则11.规定了商品房销售条件，防止不合格、不合法的商品房进入销售市场12.明确了质量保修的责任及保修期限城市商品房预售许可制度（建设部1994年，2001年修正，2004年再修正）1.确立了商品房预售许可制度2.明确了商品房的预售条件3.规定了办法预售许可的要件4.明确了预售许可审批程序5.规定了开发企业预售时须出示预售许可证6.规定了商品房预售合同备案制度7.明确了开发商未能及时办理权属登记的违约责任城市房地产转让管理规定（建设部1995年，2001年修正）1.明确了房地产转让的几种形式2.强调了房地产不得转让的几种情形3.规定了房地产转让办理程序4.明确了转让合同的载明事项5.明确了出让土地房地产转让的条件6.规定了划拨土地房地产转让的条件7.明确了国家实行房地产成交价格申报制度城市房地产抵押管理办法（建设部1997年，2001年修正）1.作为抵押物的条件2.房地产抵押的一般规定3.抵押合同4.抵押登记5.抵押房地产的占用与管理6.房地产抵押权的实现最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（2003.6.1）1.关于商品房买卖合同2.关于建筑面积缩水3.关于恶意欺诈4.关于房屋质量问题5.关于包销商6.关于拆迁补偿7.关于合同无效可解除“按揭”贷款问题商品房销售管理办法（建设部2001年）1.规范商品房销售方式，杜绝非法销售行为不得返本销售或变相返本销售商品房；不得售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房；按套销售，不得分割拆零。2.为解决抵押权纠纷、一房多售等问题提供了依据抵押权的处理按照中华人民共和国担保法和城市房地产抵押管理办法执行。作为合同标的物的商品房再次销售的，处以警告，责令限期改正，处2万-3万罚款；犯罪的依法追究刑事责任。3.强化了商品房买卖合同管理，防止“合同欺诈”推行商品房买卖合同示范文本外，规定在订立合同前向购房人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；采取预售的，还需明示城市商品房预售管理办法。4.明确了面积纠纷的处理原则增加了新的计价方式，即既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定了合同未作约定时的处理原则，即3%以内的部分多退少补，超过3%的部分由开发商承担，不足3%的部分，由开发商向购房者双倍返还该部分房价款。5.明确了规划、设计变更的处理销售后，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准，开发商应在变更确立之日起10内，书面通知买受人。买受人在通知到达之日起15日答复。未作书面答复视同接受变更。开发商未在规定时限内通知的，买受人有权退房，且由开发商承担违约责任。6.明确了“定金”问题的解决方法7.明确了延期交房的解决办法8.明确了房地产开发企业在办理产权问题上的责任开发商在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。9.规范了房地产中介服务机构的代理行为10.明确了“虚假广告”引发问题的处理原则执行广告法和房地产广告发布暂行规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。发布的销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。设置样板房的，应当说明交付时是否一致，未作说明的，视为一致。11.规定了商品房销售条件，防止不合格、不合法的商品房进入销售市场商品房现售方面，应符合下列条件：现售商品房的开发商具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。12.明确了质量保修的责任及保修期限开发商承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。城市商品房预售许可制度（建设部1994年，2001年修正，2004年再修正）1.确立了商品房预售许可制度2.明确了商品房的预售条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。3.规定了办法预售许可的要件商品房预售许可申请表开发企业的营业执行和资质证书土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明工程施工合同及关于施工进度的说明商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图4.明确了预售许可审批程序受理：材料齐全当场出具受理通知书，否则当场或者5日内一次性书面告知需补充的材料。审核许可。在受理之日起10内，做出准予决定，发送开发企业，并自做出决定之日起10内颁发、送达商品房预售许可证。公示5.规定了开发企业预售时须出示预售许可证售楼广告和说明书载明商品房预售许可证的批准文号。6.规定了商品房预售合同备案制度预售人在签约之日起30日内，向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。7.明确了开发商未能及时办理权属登记的违约责任预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人办理权属登记手续。城市房地产转让管理规定（建设部1995年，2001年修正）1.明确了房地产转让的几种形式房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产的；因企业被收购、兼并或合并的；以房地产抵债的法律、法规规定的其他情形。2.强调了房地产不得转让的几种情形以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3.规定了房地产转让办理程序 签订书面转让合同签订后90日内申请审查，并在7日内答复，未作答复视为同意受理核实，现场查勘和评估缴纳税费权属登记，核发证书4.明确了转让合同的载明事项当事人姓名或者名称、住所；权属证书名称和编号；房产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式房地产交付使用的时间违约责任双方约定的其他事项5.明确了出让土地房地产转让的条件全部支付土地使用权出让金 ，并取得土地使用权证书按出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，完成市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。6.规定了划拨土地房地产转让的条件转让时，报准有批准权的人民政府审批。由受让方办理出让手续，缴纳出让金。有下列情形之一的，经批准可以不办理出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。经城市规划行政主管部门批准的，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。经批准转让的再转让的，需办理出让手续、补交出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。7.明确了国家实行房地产成交价格申报制度城市房地产抵押管理办法（建设部1997年，2001年修正）1.作为抵押物的条件 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权以及以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。下列房地产不得设立抵押权：权属有争议的房产用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建设物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。2.房地产抵押的一般规定同一个房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押人。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。另有约定的除外。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和权益的份额比例为限。国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报上级主管机关备案。以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的发行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。出租的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同有效。设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可评估确定。法规、法规另有规定的除外。约定保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人承担。抵押房地产投保的，抵押人将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。企业、事业单位分立或合并后，原抵押合同继续有效，权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或宣告失踪的，由房地产合法继承人或代管人继续履行原抵押合同。3.抵押合同4.抵押登记5.抵押房地产的占用与管理6.房地产抵押权的实现同一财产向两人以上债权人抵押、拍卖、变更抵押物所的价款近照抵押物登记的先后清偿。抵押物变现后，价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。以划拨方式取得的土地使用权，变现后应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的出让金的数额后，抵押权人方可优先受偿。合同签订后，土地上新增的房产不属于抵押财产。抵押权人无权爱偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（2003.6.1）1.关于商品房买卖合同 只要没有合同法第52条规定的合同无效情形，尊重当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。 商品房的销售广告和宣传资料作为要约缴请。就房屋及相关设施的说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，承担违约责任。2.关于建筑面积缩水3.关于恶意欺诈：惩罚性赔偿责任 司法解释第八条规定：合同订立后，开发商未知买房户又将该房屋抵押给第三人；或又将该房屋出卖给第三人的。买房户可解除合同、返还已付房款和利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。 司法解释第九条规定：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或提供虚假许可证明的；所售房屋已经抵押的事实的；所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁安置房的同第八条赔偿责任相同。4.关于房屋质量问题：开发商要负责按期修复5.关于包销商：包销商也要参加合同纠纷诉讼 如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，按包销价格由包销人购买。 如果开发商已约定由包销商销售的又自行出售的，开发商承担违约责任，并赔偿包销人的损失。6.关于拆迁补偿7.关于合同无效可解除“按揭”贷款问题二、商品房屋租赁管理办法1.根据中华人民共和国城市房地产管理法，国家住房和城乡建设部审议通过了商品房屋租赁管理办法（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号），对城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁给予监督管理。自2011年2月1日起执行，原国家建设部1995年5月9日的（建设部令第42号）同时废止。2.办法指出，房屋租赁应平等、自愿、合法和诚实守信原则。3.县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。4.租赁合同中应约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。5.符合下列条件的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应在三个工作日办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式出租人与房屋所有权证书或者其他合法可能性证明记载的主体一致不属于规定不得出租的房屋。6.违反规定处罚：违反不得出租规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，处以5000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得的13倍的罚款，但3万元。违反最小出租单位、人均租住建筑面积规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，处以500030000元罚款违反登记备案及变更、延续或者注销手续规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的1000元以下罚款；单位100010000元。三、住宅质量保证书和住宅使用说明书1998.9.1实施1.住宅质量保证书包括内容：工程质量监督管理部门核验的质量等级、地基基础和主体保修、各部位部件保修内容与保修期等。最低保修项目和保修期限：屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、项棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏1年管道堵塞2个月供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年灯具、电器开关6个月2.住宅使用说明书内容：开发、设计、施工单位、委托监理的注明监理单位；结构类型装修、装饰注意事项上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配套的说明有关设备、设施、安装预留位置的说明和安装注意事项门、窗类型，使用注意事项配电负荷承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明其他需说明的问题18 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