2016年陕西省房地产估价师《案例与分析》：风险提示考试题

2016年陕西省房地产估价师案例与分析：风险提示考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是_。A按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款B.商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类C.长期贷款指贷款期限在10年以上（不含10年）的贷款D抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款2、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力3、注册结构工程师注册有效期为年。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章4、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到_的限制。A实际损失B.保险合同C.保险利益D.保险标的5、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为12.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。A：5334B：8534C：10668D：21336E:工业用地的监测点评估价格6、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A:前期价格指数B:定基价格指数C:长期价格指数D:环比价格指数E:工业用地的监测点评估价格7、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是_。A国务院人事主管部门B.国务院建设主管部门C.省级人事主管部门D.省级房地产主管部门8、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为_。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%9、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。A:预算定额B:概算定额C:施工定额D：概算指标E:执行层的组织协调10、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是。A:职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B:上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C:职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D:每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日E:执行层的组织协调11、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。A20B30C70D4012、经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的。A：50B：60C：70D：80E:执行层的组织协调13、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。A销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花费价值论14、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A3.5%B5.17%C7.75%D8.59%15、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则16、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是【2005年考题】A:未知的需要求取的待开发房地产的价值B:投资者购买待开发房地产应负担的税费C:销售税费D：开发成本和管理费用E:工业用地的监测点评估价格17、 A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳房产税元。A：200B：300C：400D：500E:执行层的组织协调18、 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为时点的状态。A:现在B:未来C:过去D：B和CE:工业用地的监测点评估价格19、下列关于预告登记的表述中，正确的是_。A预告登记仅适用于预售商品房的登记B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.房屋预告登记只能由双方共同申请D.房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明20、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1600万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。A525.49B625.49C725.49D825.4921、注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E:执行层的组织协调22、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。A:三年以上六年以下B:二年以上五年以下C:三年以上七年以下D:五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章23、 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系24、 中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A间接融资B.直接融资C.基金融资D.债券融资25、减价拍卖皆为。A:人工式拍卖B:电子式拍卖C：有声拍卖D:无声拍卖E:执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。是需要补地价的主要情形。A:出让土地使用权期满后续期B:增加原土地使用权出让时规定的容积率C:转让、出租、抵押土地使用权的房地产D:改变原土地使用权出让时规定的用途E:拍卖土地使用权2、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2,总建筑面积为6800m20当地同档次宾馆的综合造价为3000元/褶，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为_万元。A1800B2040C2100D23803、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是_。AFNPVBFIRRC.资产负债率D.动态投资回收期4、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素5、可比实例一般选取的数量范围为_。A. 35B. 510C. 68D. 3106、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有_。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术7、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值B：待开发房地产取得的税费C:续建开发成本D:销售费用E:销售税金8、对一般_的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A.规模小B.内容复杂C.规模较大D.不太复杂9、房屋的开工一般应以日期为准。A:施工队进场B:地基处理C:房屋正式开始破土刨槽D：打永久桩E:取得施工许可证10、房地产最重要的一个特性是。A:位置固定性B:适应性C：异质性D：寿命周期长E:借款合同11、房地产权属登记是指，经权利人申请，由_将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。A土地管理局B.房地产权属登记机关C.国家房地产管理局D.房地产登记机关12、概率分析的一般步骤为。A:列出需要进行概率分析的不确定性因素B:选择概率分析使用的经济评价指标C:分析确定每个不确定性因素发生的概率D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E:计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率13、以下不属于房地产市场专业顾问的有_。A建筑师B.精算师C.工程师D.律师14、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。A人工费B.办公费C.法定税费D.保险费15、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在_以上的不宜采用。A1年B.半年C2年D3年16、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。A:估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准E:在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%17、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括。A:总投资估算表B:现金流量表C:资金来源与运用表D:损益表E:资产负债表18、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。（2007年试题）A:目标定价法B:成本加成定价法C:随行就市定价法D:价值定价法E:借款合同19、下列关于工程量清单，表述正确的是。A:从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分B:工程量清单的描述对象是已建工程C:工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式D:工程量清单作为投标文件的组成部分E:工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分20、下列不计入用地面积范围的有。A:无明确使用权属的冷巷B：有明确使用权属的间距地C:市政管辖的马路等公共用地D:公共使用的排水沟E:已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地21、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是_。A通货膨胀风险B.周期风险C.比较风险D.变现风险22、 国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A:使用土地B: 土地使用权出让合同生效C: 土地使用权出让金缴纳D: 土地使用证取得E:执行层的组织协调23、 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。A:避强定位方式B:产品差别化方式C:对抗性定位方式D:重新定位方式E:借款合同24、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。A:产品质量B:产品性价比C:规模和结构D:产品档次E:借款合同25、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是模式。A：市场集中化B:产品专业化C：市场专业化D:全面覆盖E:借款合同