2011拍卖通论整理解析

2010年拍卖通论整理第一章拍卖市场1 1、我国拍卖市场的形成答：拍卖市场的起步。我国的拍卖行业自上世纪 8080 年代中期恢复后，最早的活动就是一些 零星的破产企业财产、一些国有资产，而市场的真正起步的则是由公物拍卖开始。拍卖市场的第一次转折。由于竞争加剧，委托源相对枯绝，围绕公物拍卖标的竞争最 终导致了我国拍卖行业的第一次转折，即从以公物拍卖为主转为以司法强制拍卖为主的市场 态势。早期拍卖市场的缺陷。1标的主要涉及公物和涉案物品；2拍卖标的已涉及不动产和无形资产；3行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场的能力2 2、目前我国拍卖市场的构成及特点 答：构成：国有资产拍卖市场；破产企业财产拍卖；金融资产拍卖市场；房地产拍卖市场；国有建设用地使用权拍卖市场；机动车拍卖市场；文物艺术品拍卖市场；无形资产拍卖市场。特点：政策性拍卖占主导地位；动作过程缺乏技术含量；拍卖形式比较单一；市场拓展乏力且缺乏手段3 3、我国拍卖市场现状与行业发展的关系答：市场适合行业发展初期人员结构和企业规模；为行业发展奠定了经济实力和人才基础；形成了较为完善的拍卖体系4 4、我国拍卖市场面临的主要问题 答：行业业务存在差异性;缺乏应对市场变化的能力；无形资产拍卖市场空间大5 5、拍卖行业的发展方向答：通过反思和总结，中国拍卖行业一定会从中吸取教训，调整策略、强化企业管理，提高 行业的专业化动作水准，并引进新的拍卖方式，把已经进入拍卖领域、比较成熟的房地产、 机动车、文物艺术品、物资等拍卖做得更深入效果更好。而一些已进入拍卖领域、或浅尝辄 止，或因市场条件淌不成熟或配套较差的标的，如农副新产品、众多无形资产类拍卖、债权、 股权等拍卖则是需要花更大精力去动作、实施的。随着金融危机影响的减弱、消失，经济转 暖，市场更加趋于规范，拍卖市场发展的思路逐渐明朗，策略逐渐正确，我国的拍卖行业必 定会后来居上，立于世界行业之林。6 6 拍卖行业应采取的对策答：做好传统的拍卖市场业务；专业水平亟待提高；努力打造学习型的企业第二章强制拍卖1 1、强制拍卖的概念答：是指人民法院在民事诉讼强制执行程序中，对依法将查封、扣押、冻结的被执行财产委 托商业性拍卖机构予以拍卖的活动。2 2、法定拍卖的概念答：法定拍卖与非法定拍卖相对，是指转让有关财产，依照法律规定必须采用拍卖的交易方 式，如人民法院民事执行过程中依法扣押、查封、冻结的财产，处置时必须委托拍卖，这是 因为法律对此有明确规定。3 3、强制拍卖的五个特点答：国家强制性；标的的非自有性；主体的特定性；目的的利他性；权利义务的不对等性4 4、强制拍卖的三个基本原则答：法院处置权限定原则禁止无保留价拍卖原则法院主导拍卖程序原则5 5、强制拍卖和其他拍卖的区别答：强制拍卖与公物拍卖强制拍卖和公物拍卖，两者既有交叉，又有区别。强制拍卖和公物拍卖均属于法定拍卖 的范畴， 两者有相同之处， 但侧重点不同，进入法定拍卖范畴的财产其处置方式，必须优先 选择拍卖方式，而拍卖机构都均应事先指定，这是两者相同的地方。强制拍卖强调的是拍卖 行为本身的性质，并将该行为定性为国家执法机关依法执行公务的行为之一，而公务拍卖则 强调拍卖的财产和财产权利的性质，公物拍卖成交后价款上缴国库，而强制拍卖标的成交后 价款主要用于清偿债务，这是两者最大的区别。在我国，除了人民法院，其他部门都不是强 制拍卖的委托人。强制拍卖与任意拍卖强制拍卖与任意拍卖相对，其划分标准在于决定拍卖的意志是否具有国家强制性，强制 拍卖实施时，被执行人是否同意拍卖，不影响拍卖的进行。而任意拍卖则完全体现的是财产 所有人的意志，处置财产时，是否选择拍卖方式，由其自行决定，任何国家部门、执法机关 和个人不得干预和强制，实行的是当事人意志自治原则。强制拍卖与法定拍卖法定拍卖与非法定拍卖相对，是指转让有关财产，依照法律规定必须采用拍卖的交易方 式，如人民法院民事执行过程中依法扣押、查封、冻结的财产，处置时必须委托拍卖，这是 因为法律对此有明确规定。强制拍卖属于法定拍卖，法定拍卖是强制拍卖的上位范畴，它包 括的范围更广，除了强制拍卖外，还包括公物的拍卖、国有资产、破产企业财产、国有建设 用地使用权出让拍卖等。强制拍卖与国有资产拍卖两者既相互区别，又相互交叉，进入强制拍卖程序的标的可能是国有资产，强制执行的 一般必须采用拍卖的方式变现财产，而国有资产中的一部分其处置时拍卖不是唯一的方式，如产权交易也是途径。6 6 强制拍卖的主体答：强制拍卖的主体是指强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人：委托人和 拍卖人，即人民法院和商业性拍卖机构，它们的意志和行为决定着强制拍卖活动的启动、 进 行、 中止和终结。7 7、强制拍卖标的三个构成要件 答：强制拍卖标的应为被执行人所有或依法享有处分权的财产，强制拍卖标的不得为案外 人的财产。强制拍卖标的必须为人民法院采取了查封、扣押、冻结等控制性措施的财产和财产权利 强制拍卖标的必须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。8 8、 强制拍卖标的的限制包括：1 1、法律规定应当进行执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的；2 2、法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的。9 9、 强制拍卖的实施共有九个步骤：1 1、强制拍卖的确定2 2、强制拍卖前置程序价格评估3 3、确定拍卖机构4 4、确定拍卖保留价5 5、拍卖公告与标的展示6 6 预交保证金7 7、举行拍卖会8 8、确认拍卖结果9 9、拍卖价款交付与财产移交1010、强制拍卖中应该注意的重要问题。答：拍卖佣金拍卖次数中止拍卖、暂缓拍卖和终结拍卖避免超标的查封、扣押、冻结和拍卖优先购买权买受人资格被执行人的投资权益拍卖上市公司国有股和社会法人股拍卖成交后出现的执行回转1111、在下列情形中，人民法院应当撤回拍卖委托，终结拍卖程序：1 1、据以执行的生效法律文书被撤销的；2 2、申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；3 3、被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的4 4、当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的;5 5、案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；6 6 拍卖机构与竞买人恶意串通的；7 7、其他应当撤回拍卖委托的情形。第三章公物拍卖1 1 公物拍卖的概念答：是指拍卖企业为了协助国家行政机关将依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他 物品以及人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品，通过 拍卖方式变现并上缴国库而进行的拍卖活动。2 2、公物拍卖的范围答：拍卖法第九条规定：国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物 品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区 的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。拍卖由人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的 物品以及无法返还的追回物品，适用前款规定。国家行政机关应当委托拍卖的公物的范围1罚没物品；充抵税款物品；罚款物品；其他物品人民法院应当依法委托拍卖的公物范围1人民法院依法没收的物品；充抵罚金、罚款的物品；无法返还的物品3 3、公物拍卖的主体地位的确立答：拍卖法第九条规定：必须由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市 的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。这是从法律上对公物拍卖人主体资格的确立。4 4、公物拍卖的六个特点答：公开拍卖公物是我国司法队伍廉政建设的重大举措公物拍卖是执法程序的延续变现是公物拍卖的前提和目的公物拍卖标的一般是紧俏的物品、公物拍卖人主体地位的确定公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取5 5、公物拍卖应注意的三个重要问题答：公物拍卖的几个环节1标的的评估；佣金的收取；公物拍卖的招商；恶意串通的防范公物拍卖的法律责任1委托主体的法律责任：A A 直接责任人的行政处分，B B 直接责任人的赔偿责任2拍卖人的法律责任：A A 拍卖人的民事责任，B B 罚款公物拍卖市场的管理：市场准入管理，加强财务管理，拍卖人的行为管理第四章破产企业财产拍卖1 1 破产的概念和法律特征答：破产是指债务人出现了 “不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺 乏清偿能力的”法定状态。法律特征：1破产的前提是债务人出现了不能清偿到期债务的状态；2破产的目的是清偿债务亲并使债务关系归于消灭；3破产的原则是债权人公平受偿；2 2、 破产程序的概念和特征答：破产程序有广义和狭义之分。广义的破产程序指的是为了使债权人获各公平清偿而对不 能清偿到期债务的债务人所进行的一种特别程序，包括破产清算程序、和解程序和重整程序 狭义的破产程序即清算程序，是指在债务人不能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清 偿，而依法对债务人的财产进行保管、清理、估价、处理和分配的程序。特征：破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序破产程序以公平清偿债务为宗旨破产程序以债务人全部财产为执行客体破产程序具有诉讼和执行双重性质3 3、 破产的主要程序是什么？答：破产申请的提出；2破产案件的管辖；3破产条件的审查与受理；4指定管理人接管破产企业5破产的宣告与公告；6召开债权人会议；7破产财产的变价和分配；8破产程序的终结。4 4、 破产企业财产的概念、破产企业财产的法律特征：答：破产企业财产是指企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的全部财产；以及在法院宣 告后至破产程序终结前取得的财产或财产权利。破产企业财产的法律特征：破产企业财产必须是破产人的责任财产。破产企业财产由管 理人占有和支配5 5、 破产企业财产的范围和认定时应把握的五个问题范围：企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的一切财产或财产权利。2企业在法院宣告破产后至破产程序终结前所取得的财产或财产权利。3依法应当由破产企业行使的其他财产权利。认定时应把握的五个问题：专属于破产企业的人身权利，包括法人的人格权、荣誉权等原则上不属于破产企业财产范围；破产企业职工因保险合同所产生的请求权不能列入破产企业财产；破产企业的股东、职工的个人财产不能列入破产企业财产；虽属于破产企业占用，但所有权不属于破产企业的财产，包括租赁、保管、加工的他人财产，这部分财产应当由所有人或经营管理人收回；破产企业兴办的公益事业和职工福利事业不属于破产企业财产。6 6、 破产企业财产拍卖的四个特征1破产企业财产拍卖是属于强制拍卖的范畴；2破产企业财产拍卖是资源得以重新分配的过程；3破产企业财产拍卖是资产的可靠途径；4破产企业财产拍卖维护破产程序中各方利益的好方式。7 7、 破产企业财产拍卖的原则答：法定委托人原则；2必须以人民法院生效裁定文书为依据原则；3拍卖活动依法进行原则；4鼓励整体拍卖原则；5人民法院依法监督原则；6让债权人充分享有知情权和监督权的原则。8 8、 破产企业财产拍卖的程序答：洽谈并签订委托拍卖合同。2编制拍卖目录，拍卖企业根据目录逐一核对。3协商拍卖方式。 拍卖企业根据拍卖档的性质与清算组协商确定整体，分析拍卖并确定底价4拍卖公告与展示。5竞买人登记。6举行拍卖会。7标的物的移交。9 9、破产企业财产拍卖应注意的问题。答：破产企业财产拍卖的限制国有资产拍卖的限制土地使用权拍卖的限制破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖的限制破产企业财产拍卖的潜在风险提醒竞买人防范风险。1管理人不承担瑕疵担保责任2破产企业在可能存在尚未知道的欠费情况破产企业财产拍卖的限制。1破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。2破产企业财产拍卖地方政策不一致。3破产企业财产拍卖行为需要进一步规范。4协助做好维护社会稳定的工作。第五章慈善拍卖1 1、 慈善的概念答：是指公众以捐赠款物、志愿服务等形式关爱他人、奉献社会的自愿行为。2 2、 公益的概念答：是“公共利益”的缩写。人们通过各种公益活动、公益基金、公益网站等途径，通过捐 赠、义工、公益广告、公益歌曲等方式参与到公益中来，以表示对公众或弱势者的一种爱心。公益的基本原则：有益原则现实性原则多数受益原则3 3、 慈善和公益的关系答：公益包含慈善但不限于慈善的含义，公益含义比慈善的含义要更宽泛一些。4 4、 慈善事业的主要功能答：社会保障功能社会稳定功能财富或资源的分配功能思想教化功能弥补政府失灵或市场失灵功能5 5、慈善事业五个特点答：组织性；自愿性；民办性；救助性；规范性6 6 慈善事业的五个基本原则答：坚持扶贫济困的原则坚持自愿无偿的原则坚持公开公正的原则坚持政府推动的原则坚持民间实施的原则7 7、 慈善工作应注意的问题答：（一）中国慈善事业的发展模式政府主导；民间兴办；社会参与；科学管理（二）慈善救助的运作过程慈善救助的主要环节：组织社会捐助，资金管理，实施救助，接受监督募捐企业的责任：企业的社会责任，企业如何做好慈善工作（三）慈善事业需要公益营销（四）我们慈善事业存在的问题慈善意识滞后；慈善组织和机构较少；慈善组织社会动员的能力较弱；慈善法规政策不健全；慈善组织行政化色彩浓厚；慈善组织缺乏公信力8 8、 慈善拍卖标的的三个主要来源答：慈善机构或其他组织整体拿出的善品，需要拍卖公司进行招商运作；完全由社会各界捐献的物品；不完全捐献的物品9 9、 慈善拍卖的策划和组织。答：在策划和组织慈善拍卖会时，选择适宜的拍卖标的的原则，首先是拍卖标的易受大众欢 迎；其次是拍卖标的的定价要低，最好是无保留价，要有很大的成交把握。拍卖企业可以借 助一些会议、活动或者慈善组织的力量来组织慈善拍卖活动和寻找竞买人。慈善拍卖由于是自发自愿的善举，因此往往不收取竞买保证金，公告、预展、拍卖会的程序也十分灵活、简便。慈善拍卖的主旋律是献爱心，因此，拍卖师的主持语言除了通常要 做到的准确、严谨以外，应多一些生动、热情、煽情和幽默第六章文物艺术品拍卖1 1、 艺术品：答：是指艺术家创造的有审美价值的艺术载体。2 2、 文物的概念：答：是指 19491949 年以前生产制作的具有历史、艺术、科学价值特征的物品。3 3、 艺术品的特征是什么？答：艺术品的特征：非实用性、非确定性、非统一性、非再生性。1非统一性：艺术品不是大比量、统一化生产，而是一个个性化、独立的劳动产物。2非实用性： 艺术家在创作艺术品的时候先是满足当时的市场或情感表达。3非确定性：艺术品的价值因人而异，不同人有不同的爱好。4非再生性： 每一个艺术品都有是在特定时期的特定的产物， 不可再生。4 4、艺术品的价值 答：艺术价值；2历史价值；3收藏价值；4经济价值。5 5、艺术品与文物的相互关系答：艺术品与文物是一种交叉关系，它们既有联系又有区别，艺术品不一定是文物，文物中 也有部分是艺术品。6 6 我国对文物的规定。答：具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、壁画。2与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义和资 料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑。3历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术口。4历史上各时代重要的文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等。5反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。7 7、 艺术品的种类答：（1 1）西方艺术品的主要种类：油画 珠宝 名人用品（2 2）中国艺术品的主要种类：书画 瓷器 杂件 西画8 8、 艺术品拍卖的效应？答: 1 1、是投资效应，指艺术品拍卖成为人们投资理财的工具，人们利用艺术品保值的特点， 使投资成为收藏的首要动力，也是最大的效应。艺术品投资稳定性好，回报率高。2 2、 是文化效应，指拍卖推动了文化艺术的传播，有助于提高人们的艺术修养，增强民族自豪 感。拍卖往往使一国的艺术引人注目，地位上升。3 3、 是广告效应，指企业通过竞买艺术品创造轰动效应，提高企业知名度，增强竞争力。9 9、 艺术品拍卖实施答：物品征集：A A、对艺术品进行基本的鉴定，以便决之取舍。B B、商谈底价。C C、洽谈委托拍卖条件。2拍卖会的组织（专题、专场）；3物品终审；4图录制作；5推介和招商：A A、向客户寄赠拍卖图录。B B、举办物品展示和巡回展览。C C、开展新闻宣传和评论。D D 组织拍卖会。1010、艺术品拍卖市场的区位优势答：经济发达、宽松、和谐的市场环境；2丰富的艺术品存量；3优越的地理位置和国际化程度高；4文化优势和人才优势。1111、文物艺术品价值判断的主要因素答：真与伪；名家与非名家；精品与非精品；多与少；保存是否完好；玩赏性 强与弱。1212、判断文物艺术品价格的主要依据答：要分析艺术品自身价值。2要参考市场价格行情。3要充分考虑委托人的意愿。1313、文物艺术品拍卖的法律、行规问题答：标的所有权归属问题；2艺术家对本人作品真伪提出的处理；3关于文物的法律问题。 1414、怎样把好鉴定关，提高物品质量 答：要确定拍卖公司自身质量标准;2运用科学方法与建立质量把关机制；3实事求是地处理鉴定问题， 能肯定的给予肯定， 不能肯定真伪应提供给竞买人作为参考;4声明不担保物品的真伪。第七章机动车拍卖1 1 机动车的分类：答：根据机动车的社会属性分类：1公务车辆，2罚没车辆，3抵押车辆，4破产企业清算车辆，5海关监管的车辆，6国外捐赠车辆，7法人或自然人拥有的各种车辆按照车辆管理部门的管理办法划分：1大型汽车，小型汽车根据机动车辆的产地和进入流通体系的渠道划分：1一般贸易进口车辆，2易货贸易进口车辆，3CKDCKD 散件进口组装车辆，4SKDSKD 部件进口拼装车辆，5走私车辆，6特殊进口汽车2 2、 机动车的五个特征： 答：标的的易移动性，使用的时效性，价值的不稳定性，车辆的唯一性，价格的不确定性3 3、 机动车拍卖的特点。答：机动车拍卖横跨新车和二手车两个范畴，在二手车交易中起重要的作用。2拍卖已成为缉私罚没车辆的唯一处理渠道。3专业的机动车拍卖市场正在逐渐形成并快速发展，但机动车拍卖在机动车交易中所占 的比例仍然过小4网上拍卖已成为机动车拍卖的新方式。5评估业的规范有力地推进二手车的拍卖。4 4、 机动车拍卖具体的实施？答：受委托时的检查登记。2签订机动车委托拍卖合同。3车辆相关手续调查。4发布机动车拍卖公告。5车辆展示。6举行拍卖会，成交。7车辆移交，办理车辆过户登记。5 5、 机动车拍卖应当注意的问题？答：做好相关证件的验收以及合同签署工作。2核实车辆证件及车况。3买受人付给全部价款后办理车辆移交和货款结算手续。6 6、 核实资料及车况对于机动车拍卖的重要作用答：核实资料及车况其目的在于尽可能明确地向竞买人做出必要的解释说明，以争取更多的 买家参与竞买，体现拍卖企业的诚实、信用及服务质量，同时也因为已经将所拍卖的机动车 有关瑕疵和应注意的问题作了告知，从而拍卖公司也能规避交易的法律风险。第八章房地产拍卖1 1、 什么是房地产？答：是指导房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。2 2、 房地产的特征。答：不可移动性。耐用性。异质性。高价值性。供给有限性。投资与消费的双 重性。房地产实体构成二元性。3 3、 房地产的类型答：(1 1)根据房地产用途分类：住宅房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地 产，餐饮房地产，娱乐房地产，工业和仓储房地产，农业房地产，特殊用途了房 地产，公益及文化类性质房地产。(2)根据房地产开发程度分类：生地，毛地，熟地，在建工程项目，建成后物业(3)根据房地产权属性质分类：集体土地上的房地产，国有土地上的房地产：国有划拨 土地上的房地产，国在出让、转让建设用地上的房地产。(4)根据房地产所有权性质分类：国有房产,集体所有房产，私人房产，涉外房产, 其他房产。4 4、 房地产市场：答：是房地产的买家与卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时段内达成所有交易总和5 5、 房地产市场特征。答：地区性；供给调节滞后性；垄断竞争性；投资性；交易形式多样性；交易复杂性；受金融市场的强烈影响性；市场效率低；政府干预性。6 6、 我国房地产物权类型。答：土地所有权。 土地使用权。地役权。房地产抵押权。房屋所有权。6房地产租赁权。房地产共有权。建筑物区分所有权。7 7、 房地产价格及其影响因素。答：土地价格的分类：A A、 市场价格、市场价值。B B、 土地所有权价格、土地使用权价格。C C、 其准地价、标竞地价。D D、 课税地价、征用价格、抵押价格。E E、 总价格、单位价格、楼面地价。F F、 评估价格。2房地产价格分类：A A、 商品房价格、经济适用住房价格；B B、 标准价、成本价。3影响房地产价格的因素：A A、 一般因素：指对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素。B B、 区域因素：指房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素。C C、 个别因素：指具体影响房地产价格的微观因素。8 8、 房地产拍卖的特征是什么？答：房地产拍卖量多、价值高；2房地产拍卖法律性、政策性强；3房地产拍卖复杂、时间长；4房地产拍卖后谈工作多。9 9、 房地产拍卖业务的主要来源。答：法院司法强制拍卖委托。2债权人委托拍卖的抵押房地产。3政府部门委托拍卖的房地产。4法人委托拍卖的房地产。5自然人委托拍卖的房地产。1010、房地产拍卖条件及主要交易规则答：一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合， 但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的二是遵守房地产交易的相关规则（一） 、法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖未依法取得房地产产权证书包括国有建设用地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权 证书的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的权利人对房地产处分权受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的 经济适用房、房改房的转让等以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的国家依法收回土地使用权的，如未按政府规定用途及时开发建设的或拆迁法律法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形（二） 以出让方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地法使用权证或房 地产产权证按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%25%上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、 通信等市政基础设施和公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条 件转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书（三） 以划拨方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则以划拨方式取得建设用地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买 受人按法律法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金可以不办理出让手续的，应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额 部分核算出让金（四） 以租赁方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则承租人在按规定支付土地租金我， 依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设 后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押 地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只 能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让（五） 农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书集体土地上的房屋拍卖前应当向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖（六） 已设定抵押权的房地产拍卖规则抵押期间，抵押人未经抵押人同意转让抵押房地产的行为无效债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖，变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分 由债务人清偿同房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登 记的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，依法拍卖该房地产 后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押 权人方可优先受偿抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，或 者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经 法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途1111、房地产拍卖应当注意的问题答: 拍卖前必须严格核查权属 。拍卖的房地产有否重复查封，国有企业委托房产，产权人为国有单位和集体单位时，房地产委托拍卖需要取得上级部 门的书面许可意见。发生用途转换的房地产，补办规定的用途转换性手续共有人房地产，必须有共有人的书面同意转让意见，同时共有人享有优先购买权分割拍卖的房地产，该房屋占有范围内的使用权不可分隔，该房地产买受人要按照分层、分套的建筑面积分摊取得相应比例的土地使用权。按照房屋建筑设计为成套的房屋，一般不 得分隔拍卖拍卖公告应注意的问题公告与咨询接待：拍卖公告要准确、精练，要针对不同的房地产拍卖标的、不同的买家 对象用不同的方式在不同的媒体上发布。要准备尽可能详尽地将关于拍卖标的情况的资料提 供给竞买人。招商阶段不论是在标的物现场接待买家，还是在公司接待咨询者，要做到口径 一致、回答专业，要针对不同买家所关注重点不一样这个特点，善于发现拍卖标的优点与拍 卖标的相关的房地产政策要准确掌握，回答问题不能模棱两可，做好这些更可增买家的信心已租赁房地产拍卖公告，对于拍卖公告前已经进行出租登记的， 拍卖前必须通告承租人 参加竞买，或解除租赁合同，或者按照不被租赁原则该租赁和为继续由买受人履行。对维持 原租赁的，公告中必须告知竞买人。实施优质的售后服务协助买卖双方办理产权过户手续如果是房地产在建项目，应协助买卖双方办理项目更名和转让及其他相应手续协助双方交接相关资料的房地产买受人和委托人提出的需要拍卖公司完成的其他工作房地产拍卖登记及相关税费房地产登记需提交的资料1申请书2当事人身份证明或单位合法资格证明3委托书及代理人身份证明4房地产权证5拍卖成交确认书6房屋平面图及地籍图7出让或需要补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让 金收据8契税完税证及契税完税贴花9拍卖公告10其他有关文件应缴费用的相关税费1拍卖佣金2营业税及其附加3合同和权证印花税4契税5交易手续费6评估费7登记费8合同公证费特殊类型房地产拍卖应注意的问题1 1、在建工程项目拍卖应注意的问题房地产在建工程项目的状况需要详细核查；1土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部出让金，并经依法登记，取得产权 证书2发改委、 规划、 土地、 施工管理等部门的批准文件是否齐全。3房地产建设的开发投资总额是否已经完成 25%25%4政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况5如果在建工程项目有多个债权人，最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜，有得于 拍卖的完成6在建工程项目是否存在抵押行为7在建工程项目是否预售在建房地产拍卖需要申请和审核；拍卖成交后的手续处理。2 2、建成在售房地产拍卖应注意的问题首先要了解房地产所属物业的土地产权状况和商品房销售许可证办理情况，否则会影响 过户。房地产产权经确认后，还要了解房地产的当前使用、 租赁和费用拖欠情况、 同委托人 明确欠债责任。有瑕疵房地产拍卖的操作有瑕疵房地产的主要类型1拍卖标的有房屋所有权，未办理土地使用权证2拍卖标的有国有建设用地使用权证，未办理房屋所有权证，必须报请有关部门审批3拍卖标的既无国有建设用地使用权证，又无房屋所有权证，如果政府不予批准补办房地 产权证，则该房地产不可拍卖4参建、联建、合作、集资建设的房地产5划拨土地上有合法产权证房地产。转让时，应当按照国务院规定， 报有批准权的人民政 府审批。 如果补办出让手续准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国 家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有 批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按规定 将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对于不可转让的国家公益型房 地产，不可作为拍卖标的6对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补 办完全部手续再拍卖7拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题第九章二手物资拍卖1 1、二手物资的概念答：通常是指曾经使用过的、旧的各类物品、经过一次或多次交易淘汰商品、尚有利用价值的积压存货等，而上述物品的买卖即为二手物资交易。只有在交易意义上才称其为二手物资2 2、生产资料的概念答：以其使用范围，有通用物资和专用物资；以其在生产中所发挥的作用，有设备、工具、 材料、原料、燃料、辅助材料等3 3、生活资料的概念答：以其用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社会产品，称为消费资料。4 4、二手物资的三个特点 答：二手物资的市场流通性：处置的必然性，消费的可能性，交易的可行性二手物资的价格低廉性：低价普适性，谋利驱动性二手物资的材质效用性：机电产品的通用性，材料利用性5 5、二手物资的三种分类答：按交易方式分类：公开拍卖的二手物资，旧货市场的二手物资，产权交易所的二手物资按数量质量分类：大宗、批量的二手物资少有包装的二手物资 老旧报废的二手物资 按市场需求分类：可直接使用的二手物资，需修配再用的二手物资，拆解零件配件 的二手物资，作为原料再利用的二手物资6 6 二手物资拍卖的三个特点、四个条件答：特点：拍卖的政策性强：国有资产转让的规范性，法院委托的强制性，公物拍 卖的法定性，破产财产处置程序性，设备更新改造的必然性，个人物品出售的灵活性参拍人数多：竞买人的广泛性，竞买人的跨区域性，生活用品竞买的踊跃性竞价方式多：升价、降价拍卖，网络拍卖，密封投标拍卖7 7、二手物资拍卖前和拍卖时应注意的问题。答：拍卖会前应注意的问题：