房地产税收制度与政策

房地产税收制度与政策2007-5-15一、 税收制度概述1 、税收的概念及特征税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式， 即国家为了实现其职能， 凭借政治权力， 按照法律规定的标准， 无偿地取得财政收入的一种分配形式。其特征包括：（ 1）强制性；（ 2 ）无偿性；（ 3 ）固定性。2、税收制度及构成要素（ 1）纳税人（课税主体）纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人， 即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。（ 2）课税对象（课税客体）课税对象又称征税对象， 是税法规定的课税目的物， 即国家对什么事物征税。 根据课税对象的性质不同， 可以把全部税种分为 5 大类： 流转税、 收益税、 财产税、资源税和行为目的税。（ 3）税基税基是课税基础的简称。（ 4）税率税率是据以计算应纳税税额的比率， 即征收比例， 体现征税的深度。 按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。（ 5）附加、加成和减免附加和加成是属于加重纳税人负担的措施。属于减轻纳税人负担的措施有：减税、免税以及规定起征点和免征额。二、中国现行房地产税 中国现行房地产税有:房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。 （个人交易涉及个人所得税） 三、房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。1 、纳税人凡是中国境内拥有房屋产产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全发所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人。2、课税对象的征税范围房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。3、课税依据对于非出租的房产， 以房产原值一次减除1030% 后的余额为计税依据计算交纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。4、税率房产税采用比例税率。按房产余额计征的，税率为 1.2% ；按房产租金收入计征的，税率为 12% 。5、纳税地点和纳税期限（ 1）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。（ 2）纳税期限：房产税按年计征，分期交纳。6、减税、免税（ 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（ 3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。（ 4）个人所有非营业用房产。（5 ）经财经部批准免税的其他房产。四、城镇土地使用税城镇土地使用税 （以下简称土地使用税） 是以城镇土地为课税对象， 向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1 、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。2、课税对象和征税范围土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。3、计税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。4、适用税额和应纳税额的计算土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。 每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次： 大城市0.510 元； 中等城市 0.4 8 元； 小城市0.36 元； 县城、建制镇、工矿区 0.2 4 元。5、纳税地点和纳税期限（ 1）纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。（ 2）纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。6、减税、免税对下列土地免征土地使用税；（ 1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（ 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（ 3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产等。五、耕地占用税耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个征收的一种税。1 、纳税人凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人， 都是耕地占用税的纳税人。2、课税对象和征税范围耕地占用税的征税对象， 是占用耕地从事其他非农业建设的行为。 耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3 年内用于种植农作物的土地，也视了耕地。3、税率和适用税率耕地占税实行定额税率。4、计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据， 按照规定税率一次性计算征收。5、减税、免税（ 1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。（ 2 ）免税范围：部队军事设施用地。铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地。炸药库用地。学校、幼儿园、敬老院、医院、殡仪馆、火葬场用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。六、 土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物的单位和个人征收的一种税。1 、纳税人凡有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物 （以下简称转让方产） 并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。2、征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、 地上建筑物及其他附着物。 转让房地产是指转让国有土地使用权、 地上建筑物和其他附着物产权的行为， 不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。3、课税对象和计税依据土地增值税和课税对象具有偿转让房产所得的土地增值额。4、税率和应纳税额的计算土地增值税实行四级超额累进税率：（ 1）增值额未超过扣除项目金额的 50% 的部分，税率为 30% 。（ 2） 增值额超过扣除项目金额50% 的部分， 未超过 100% 的部分， 税率为 40%（ 3）增值额超过扣除项目金额100% ，未超过 200% 的部分，税率为 50% 。（ 4）超值额超过扣除项目金额200% 的部分，税率为 60% 。5、扣除项目（ 1 ）取得土地使用权时所支付的金额；（ 2 ）土地开发成本、费用；（ 3 ）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（ 4 ）与转让房地产有关的税金；（ 5 ）财政部规定的其他扣除项目。七、 契税契税是在土地、 房屋不动产所有权发生转移时， 按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。1 、纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为纳税人。（ 1）国有土地使用权出让；（ 2）土地使用权转让，包括出售、赠予和交换；（ 3）房屋买卖；（ 4）房屋赠予；（ 5）房屋交换。下列方式视为转移土地、房屋权属、予以征税：（ 1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（ 2）以土地、房屋权属抵债；（ 3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（ 4）以预购方式或者预付资建房方式承受土地、房屋权属。2、课税对象契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。3、税率契税的税率为 35% 。4、计税依据契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。 征收契税， 一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差价。5、减税、免税有下列为之一的，减征、免征契税：（ 1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2 ）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（ 3 ）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、 房屋被县级以上人民政府征用、 占用后、 重新承受土地、 房屋权属的， 由省、 自治区、直辖市人民政府决定是否减征或免征。8、 营业税、城市维护建设税和教育费附加1 、营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。城市维护建设税（以下简称城建税） 是随增值税、 消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 教育附加是随增值税、 消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 2 、销售不动产的营业税税率为 5%3、城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为营业税的 7% 、 5% 、 1% 三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的税率为7% ；在县城、建制镇的，税率为 5% ，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为 1% 。 4 、教育费附加的税率在城市一般为营业税的3% 。 5 、营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作 “两税一费 ”。9、 企业所得税1 、企业所得税是对企业一定期间（通常为 1 年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。2、企业所得税实行33%的比例税率， 对年应纳税所得额在3 万元以下的企业，暂按 18% 的税率征收，对年应纳税所得额在310 万元的企业，暂按27% 的税率征收所得税。3 、应纳税所得额的公式为：应纳税所得额=每一纳税年度的收入总额 准予扣除项目的金额印花税1 、印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而树立、领受的应税凭证征收的一种税。2 、印花税的税率采用比例税率和定额税率两种（ 1 ）对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账本等，都采用比例税率。税率共分 5 档： 千分之一、 万分之五、 万分之三、 万分之零点五、 万分之零点三。（ 2 ）对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合适的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。十一、房地产有关税费的优惠政策1 、为减轻个人买卖普通住房的税费负担，从1999 年 8 月 1 日起，对个人购买并居住超过一年的普通住房， 销售时免征营业税， 个人购买并居住不足一年的普通住房，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；2、个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用的普通住宅，暂减半征收契税。3 、对个人转让自用5 年以上、并且家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。4、企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有用房；房管部门向居民出租的公有住房； 落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征房产税、营业税。5、对个按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3% 的税率征收，房产税暂减按4% 的税率征收。6、对个人出租房屋取得的所得暂减按10% 的税率征收个人所得税。7、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。 缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的 10% 确定。8、土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关， 全额上交财政； 属事业单位的， 50% 上交财政， 50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。