年12月世X深圳盐田区沙头角中心区项目可研报告40P

深圳盐田区沙头角中心区项目深圳盐田区沙头角中心区项目可研报告可研报告深圳地产深圳地产2010年年12月月项目综述：沙头角盐田区政府南部项目综述：沙头角盐田区政府南部+中轴线两侧中轴线两侧+海边，海边，总建面约总建面约35万平米，由万平米，由6宗地捆绑挂牌出让。宗地捆绑挂牌出让。项目指标用地面积计容建筑面积不计容可售建筑面积商业办公商务公寓酒店艺术中心合计总建筑面积89177.16 345270 120008969510万10万5.5万1万35.7万n10万平米 公寓= 10万平米住宅万平米住宅+无无90/70限制限制+不限购不限购n9万平米 商业+ 5.5万平米酒店=9万平米万平米1/2层临街商业层临街商业+ 2.5万万平米持有型集中商业平米持有型集中商业+3万平米万平米酒店酒店n10万平米 办公= 6万平米可售万平米可售办公办公+4万平米企业总部万平米企业总部n1万平米 艺术中心=1万平米文万平米文化地标化地标+项目优质配套项目优质配套n挂牌地价总额：29.63亿，计容楼面地价8582元/平米莲塘深盐二通道深盐二通道盐田港盐田港后方陆域沙头角中心区沙头角中心区中英街中英街明斯克航母明斯克航母盐田区政府盐田区政府本项目本项目本项目区位图可研报告内容可研报告内容一、一、项目概况项目概况二、二、市场分析与定位市场分析与定位三、三、产品解决方案产品解决方案四、四、项目经营分析项目经营分析五、五、总结与建议总结与建议1.1 1.1 项目概况项目概况- -项目基本状况项目基本状况n 项目总建面约项目总建面约3535万平米万平米, ,挂牌地价总额：挂牌地价总额：29.6329.63亿，计容楼面地价亿，计容楼面地价85828582元元/ /平米。平米。项目详细分类指标项目详细分类指标项目位置行政区盐田区地段沙头角中心区，盐田区政府正对面占地面积代征地面积0m0m2 2计容积率面积可售面积34.269534.2695万万m m2 2净地面积89177.16m89177.16m2 2-住宅面积0 0万万m m2 2小计89177.16m89177.16m2 2-商务公寓1010万万m m2 2容积率-办公楼1010万万 -商业7.76957.7695万万m m2 2 地价地价总额底价29.6329.63亿元亿元-酒店5.55.5万万-艺术中心1 1万万测算价29.6329.63亿元亿元不可售面积0.25750.2575万万m m2 2计容楼面地价底价85828582元元/ /平平小计34.52734.527万万m m2 2测算价85828582元元/ /平平不计容积率面积可售面积 0.60.6万万m m2 2可售楼面地价底价84358435元元/ /平平不可售面积0 0万万m m2 2小计 0.60.6万万m m2 2测算价84358435元元/ /平平土地使用权归属国有土地土地规划用途商业服务业设施用地、地下空间（社会停车场+商业）转让方式挂牌出让 成交时间（年/月/日/时）2010年12月9日15时项目基本信息项目基本信息用地面积计容建筑面积不计容可售建筑面积商业办公商务公寓酒店艺术中心合计总建筑面积89177.16 345270 120008969510万10万5.5万1万35.7万1.1 1.1 项目概况项目概况- -项目基本状况项目基本状况n 项目位于盐田区政府正对面，总建面约项目位于盐田区政府正对面，总建面约3535万平米，由万平米，由6 6宗地捆绑挂牌出让。宗地捆绑挂牌出让。明思克航母主题公园本地块本地块盐田区政府1.2 1.2 项目概况项目概况- -出让条件出让条件n 酒店总建面酒店总建面5500055000平米（其中会议中心平米（其中会议中心50005000平米）酒店部分的设计、建造和设施需达到平米）酒店部分的设计、建造和设施需达到五星级酒店以上标准，并于建成后两年内通过评定，限整体转让五星级酒店以上标准，并于建成后两年内通过评定，限整体转让 。n 在项目建成后，需将该中心区办公用房中的在项目建成后，需将该中心区办公用房中的4 4万平方米作为盐田区总部企业办公用房，万平方米作为盐田区总部企业办公用房，其出售或出租需经盐田区产业主管部门（区贸工局）书面审定，符合盐田区总部经济和其出售或出租需经盐田区产业主管部门（区贸工局）书面审定，符合盐田区总部经济和招商引资要求。招商引资要求。 n 艺术中心艺术中心1000010000平米，限整体转让。平米，限整体转让。n 竞得人承诺在取得项目用地的三个月内，将其深圳公司注册地迁入盐田区；项目建成验竞得人承诺在取得项目用地的三个月内，将其深圳公司注册地迁入盐田区；项目建成验收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区，并致力于在盐田区长期发展。收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区，并致力于在盐田区长期发展。n 竞得人总部迁入盐田后，应为盐田区经济社会发展做出贡献，对总部迁入后的年纳税额竞得人总部迁入盐田后，应为盐田区经济社会发展做出贡献，对总部迁入后的年纳税额做出书面承诺。做出书面承诺。本地块本地块1.3 1.3 项目概况项目概况- -宗地现状宗地现状n 临海的地块上有部分租用给明思克航母主题公园，明思克航母公园将会搬迁。临海的地块上有部分租用给明思克航母主题公园，明思克航母公园将会搬迁。n 地块看山面海，位于盐田区政府中轴线上，视野非常开阔。地块看山面海，位于盐田区政府中轴线上，视野非常开阔。项目北面的盐田区政府大楼及梧桐山地块现状大部分为绿地项目南面的海项目南面的海项目东南面的楼盘-皇家海湾公馆滨海栈道项目西面的楼盘-蓝郡1.4 1.4 项目概况项目概况- - 区位及片区概况区位及片区概况n 本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心。本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心。n 本项目所处片区的发展目标是：借助盐田港区和东部旅游区的发展动力，推进产业结本项目所处片区的发展目标是：借助盐田港区和东部旅游区的发展动力，推进产业结构升级和城市更新改造，完善城市设施，提升城市综合服务能力。片区的功能定位是：构升级和城市更新改造，完善城市设施，提升城市综合服务能力。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的以综合服务为主导，集行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区综合性城市中心区。本项目本项目n 本项目交通便利，通过东部沿海高速、梧桐山隧道可快速到达罗湖区，盐排高速快速本项目交通便利，通过东部沿海高速、梧桐山隧道可快速到达罗湖区，盐排高速快速连接龙岗、宝安等地。连接龙岗、宝安等地。n 另据最新消息称，政府与盐田港集团已初步谈好，梧桐山隧道有望年底取消收费，这另据最新消息称，政府与盐田港集团已初步谈好，梧桐山隧道有望年底取消收费，这样从福田、罗湖至盐田的道路通将更加方便、便捷。样从福田、罗湖至盐田的道路通将更加方便、便捷。1.5 1.5 项目概况项目概况- - 区位及交通状况区位及交通状况莲塘深盐二通道深盐二通道沙头角中心区沙头角中心区中英街中英街明斯克航母明斯克航母本项目本项目盐排高速盐排高速盐田港盐田港后方陆域本项目区位图盐盐田田食食街街1.6 1.6 项目概况项目概况- -周边未来交通规划周边未来交通规划n 地铁地铁8 8号线在本项目规划有号线在本项目规划有1 1个地铁站点，与本项目个地铁站点，与本项目3 3号地下接驳，本项目未来可成为地号地下接驳，本项目未来可成为地铁口上盖物业。铁口上盖物业。n 地铁地铁8 8号线已通过立项审批，并将于号线已通过立项审批，并将于20152015年前建设，预计年前建设，预计20202020年前通车。年前通车。1.1. 本项目自身土地条件较好，拥有一线海景资源，视野开阔，景观好。本项目自身土地条件较好，拥有一线海景资源，视野开阔，景观好。2.2. 本项目处于盐田城市中心区，周边配套设施完善，医院、学校、书城等生本项目处于盐田城市中心区，周边配套设施完善，医院、学校、书城等生活配套设施一应俱全。活配套设施一应俱全。3.3. 本项目交通条件优越，东部沿海高速、梧桐山隧道及盐排高速可使项目通本项目交通条件优越，东部沿海高速、梧桐山隧道及盐排高速可使项目通达罗湖、福田、龙岗等区域。达罗湖、福田、龙岗等区域。4.4. 本项目手续完善，地块干净，可即刻开发。本项目手续完善，地块干净，可即刻开发。5.5. 本项目有本项目有3535万平米，具有一定的规模优势，产品提升空间及操作空间较大。万平米，具有一定的规模优势，产品提升空间及操作空间较大。1.7 1.7 项目分析项目分析- -结论结论可研报告内容可研报告内容一、一、项目概况项目概况二、二、市场分析与定位市场分析与定位三、三、产品解决方案产品解决方案四、四、项目经营分析项目经营分析五、五、总结与建议总结与建议2.1 2.1 市场分析（盐田区）市场分析（盐田区） 数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网上“销售公示”及“已签预售合同”公示说明：剔除别墅数据盐田区整体住宅市场量价走势盐田区整体住宅市场量价走势 n 0808年盐田区住宅成交面积年盐田区住宅成交面积13.913.9万平米，环比下降万平米，环比下降20%20%；成交金额；成交金额37.637.6亿元，环比上涨亿元，环比上涨53%53%；n 0909年盐田区住宅成交面积年盐田区住宅成交面积19.419.4万平米，环比上涨万平米，环比上涨40%40%；成交金额；成交金额53.253.2亿元，环比上涨亿元，环比上涨41%41%；n 1010年年1-111-11月盐田区住宅价格已经达到月盐田区住宅价格已经达到1567415674元元/ /平米，相比平米，相比0909年下降年下降12%12%。2.1 2.1 市场分析（盐田区）市场分析（盐田区） 盐田区住宅市场成交主力盐田区住宅市场成交主力 n 住宅产品呈现明显的两极化分布；住宅产品呈现明显的两极化分布；n 08-1008-10年，盐田住宅项目成交主力为年，盐田住宅项目成交主力为9090平米以下、总价低于平米以下、总价低于150150万的首置产品，其次为万的首置产品，其次为220220平米以上、平米以上、800800万以上的高端产品。万以上的高端产品。0801-1011 0801-1011 盐田区面积段盐田区面积段- -总价段成交矩阵（套数）总价段成交矩阵（套数）50万万50-80万万80-100万万100-120万万120-150万万150-180万万180-200万万200-400万万400-600万万600800万万800-1000万万1000万万合计合计70924764110321720430000187470-901018422724842317832680000137090-1250132538685735400000276125-1440000111413091241144-180000000011630151026197180-22000000001713825313822000000006103661220333合计合计93496136231850925685247111989725142292.2 2.2 市场分析（住宅、商务公寓）市场分析（住宅、商务公寓） n 区域住宅（商务公寓）产品两极化特征明显，资源型楼盘不仅能够实现较高价格同时也能区域住宅（商务公寓）产品两极化特征明显，资源型楼盘不仅能够实现较高价格同时也能保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量。周边无可比地价案例。保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量。周边无可比地价案例。半山溪谷半山溪谷1.8万万/平米平米东港印象东港印象1.5万万/平米平米幸福海幸福海1.3万万/平米平米和亨城市广场和亨城市广场1.8万万/平米平米上东湾上东湾在售项目在售项目二手房二手房东海岸四期东海岸四期4万万/平米平米东浦海景花园东浦海景花园3.1万万/平米平米蓝郡蓝郡3万万/平米平米皇家海湾公馆（公寓）皇家海湾公馆（公寓）56万万/平米平米待售项目待售项目倚山花园倚山花园3期期n项目位于盐田区政府旁，中轴项目东北侧，以项目位于盐田区政府旁，中轴项目东北侧，以首置首改产品首置首改产品为主；为主；n预计预计1111年初推出，毛坯售价预计在年初推出，毛坯售价预计在1800018000元元/ /平米。平米。2.3 2.3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目1和亨城市广场和亨城市广场 总占地（平米）1.9万万计容建面（平）9.3万万容积率4.8总户数700住宅建面（平）5.7万万商业建面（平）2万万主力产品40平平1房、房、50-80平平2房、房、120平米左右的平米左右的3房房销售价格 预计预计11年初推出年初推出 预计售价预计售价18000开发商创建业创建业2.3 2.3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡n项目位于盐田中轴项目西南侧，项目位于盐田中轴项目西南侧，全复式全复式，主力为，主力为160160300300平，平，赠送率近赠送率近50%50%；n0707年底开盘，目前仍然剩余年底开盘，目前仍然剩余100100套，销售速度慢的主要原因是套，销售速度慢的主要原因是户型面积偏大总价高且大部分单户型面积偏大总价高且大部分单位无海景资源。位无海景资源。总占地（平米）3.6万万计容建面（平）11.4万万容积率3.15总户数592住宅建面（平）11.2万万商业建面（平）0.24万万主力产品160-300平复式平复式销售价格29000元元/平平开发商东埔实业东埔实业/深圳冠懋深圳冠懋2.3 2.3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡n项目高层单位越过东圃海景花园可以看到香港的山脉、大鹏湾和明思克航母，但大部分单位项目高层单位越过东圃海景花园可以看到香港的山脉、大鹏湾和明思克航母，但大部分单位无海景资源；无海景资源；n内部公共部位装饰豪华；内部公共部位装饰豪华；n项目有两个泳池，其中一个为引入海水的海水泳池。项目有两个泳池，其中一个为引入海水的海水泳池。2.3 2.3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡n项目典型户型：项目典型户型：188188平平4 4房房2.3 2.3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡n项目典型户型：项目典型户型：208208平平3 3房房n项目位于明思克广场西侧，中轴项目西南，一线临海；项目位于明思克广场西侧，中轴项目西南，一线临海；n0606年开发，年开发，再改类产品为主再改类产品为主，目前，目前二手房售价二手房售价3.13.1万万/ /平。平。2.3 2.3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目3东浦海景花园东浦海景花园 总占地（平米）0.5总建面（平）1.7万万容积率2.3总户数102住宅建面（平）1.6万万主力产品120-140平三房平三房180-200平四房平四房销售价格 06年开盘年开盘 目前二手房价格目前二手房价格3.1万万开发商东埔实业东埔实业n东浦海景花园二期主要以东浦海景花园二期主要以120-140120-140平平3 3房和房和180-200180-200平平4 4房为主。房为主。2.3 2.3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目3东浦海景花园东浦海景花园 2.3 2.3 市场分析小结（住宅市场分析小结（住宅/ /商务公寓）商务公寓） 住宅市场小结住宅市场小结 n区域住宅产品两极化特征明显区域住宅产品两极化特征明显，住宅主力产品为资源型豪宅和普通住宅，资源型楼盘不资源型楼盘不仅能够实现较高价格同时也能保持稳定销售速度仅能够实现较高价格同时也能保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量；n盐田区域住宅市场资源型多为大户型，相比于目前市场上大户型多数为双拼户型，在限购令的制约下，本项目因为商业性质的土地性质而决定项目不限购、不受90/70限制而占据优势。项目项目SWOT分析分析 威胁：福田中心区等其他区域的市场竞争劣势： 高端片区形象未建立区域中心地段，紧临区政府区域中心地段，紧临区政府一流海景资源一流海景资源地标建筑地标建筑3535万平大社区万平大社区商业、酒店、文化配套的综合体物业商业、酒店、文化配套的综合体物业区域内大型商业中心缺乏区域内大型商业中心缺乏交通便利的条件有望吸引罗交通便利的条件有望吸引罗湖东等主城区客户置业，片湖东等主城区客户置业，片区价格存在提升空间区价格存在提升空间政府重点关注的地块政府重点关注的地块优势优势机会机会商业性质用地，不受商业性质用地，不受90/7090/70限制，限制，不限购，可发挥空间大不限购，可发挥空间大梧桐山隧道可能取消收费、地铁梧桐山隧道可能取消收费、地铁8 8号线的修建使项目达到性更便利号线的修建使项目达到性更便利2.4 2.4 市场定位市场定位- -商务公寓商务公寓n建议建议0101地块以首置首改为主、地块以首置首改为主、0303地块以再改为主。地块以再改为主。n建议项目公寓可售部分整体均价为建议项目公寓可售部分整体均价为3173131731元元/ /平米。平米。其中公寓部分带“B标”精装修。户型户型面积面积（平米）（平米）套数套数套数比套数比总面积总面积（平米）（平米）面积占比面积占比均价均价（元（元/ /平米）平米）3号地块4房16016016216244%44%259202592040%40%32000 32000 双主卧4房18018014514540%40%261002610040%40%33000 33000 5房220220595916%16%129801298020%20%36000 36000 小计366366100%100%6500065000100%100%33200 33200 1号地块2+1房9090777726%26%6930693020%20%27000 27000 3房12012011711740%40%140401404040%40%29000 29000 3+1房14014010010034%34%140001400040%40%30000 30000 小计294294100%100%3497034970100%100%29000 29000 商务公寓合计商务公寓合计660660999709997031731 31731 2.5 2.5 市场分析市场分析- -商业现状商业现状 n 盐田片区商业可分为四个商圈：沙头角商圈、盐田街道商圈、盐田港商圈、大梅沙商圈盐田片区商业可分为四个商圈：沙头角商圈、盐田街道商圈、盐田港商圈、大梅沙商圈n 沙头角商圈和盐田核心商圈相邻，是盐田区的主力商圈所在，盐田仅有的两个集中商业区沙头角商圈和盐田核心商圈相邻，是盐田区的主力商圈所在，盐田仅有的两个集中商业区分别在这分别在这2 2个区域；个区域；n 大梅沙作为周边海洋居住社区生活配套，还具有旅游度假商业需求，商业配套特色鲜明大梅沙作为周边海洋居住社区生活配套，还具有旅游度假商业需求，商业配套特色鲜明; ;n 盐田港商圈作为物流区配套，仅为满足相关工作人员生活所需。盐田港商圈作为物流区配套，仅为满足相关工作人员生活所需。商圈组成定位沙头角商圈新一佳、佳华商场、服饰、餐饮街铺为主，中低档消费中英街服装、皮具、生活用品、礼品等街铺，主要吸引旅游消费人群大梅沙商圈盐田食街、梅沙周边餐饮和酒吧、奥特莱斯基本都是街铺，海滨度假餐饮为主5公里3公里莲塘大梅沙商圈1.5公里沙头角商圈中英街n 本项目处于沙头角商圈，距离新一佳约本项目处于沙头角商圈，距离新一佳约10001000米。米。n 新一佳与项目之间的深盐路沿线都是街铺，有少量中低档服装专卖店，如安踏等。新一佳与项目之间的深盐路沿线都是街铺，有少量中低档服装专卖店，如安踏等。n 现有商业档次较低，除新一佳和佳华商场外，没有购物中心或者现代百货商场。现有商业档次较低，除新一佳和佳华商场外，没有购物中心或者现代百货商场。n 现有业态只能满足区域居民的部分生活配套。现有业态只能满足区域居民的部分生活配套。n 相当比例的消费需求需要到罗湖或者福田才能满足。区域外人口在此消费的比例很少。相当比例的消费需求需要到罗湖或者福田才能满足。区域外人口在此消费的比例很少。新一佳新一佳肯德基肯德基佳华佳华商场商场06年出售的街铺均价为3.8万/；目前街铺售价4-5万/；目前租金250-400元/。目前街铺售价约为5万/；目前租金150-250元/。2.5 2.5 市场分析市场分析- -商业现状商业现状 n 沙头角集中商业：佳华沙头角店相当于盐田的华强北，目前除超市外的散柜租金约沙头角集中商业：佳华沙头角店相当于盐田的华强北，目前除超市外的散柜租金约100100元元/ /平米。平米。百丽、花花公子、淑女坊、蜘蛛王、依贝尔、红蜻蜓、步步高、宝岛眼镜等代表商家代表商家1F：黄金、珠宝、化妆品、烟酒茶、手机2F：超级市场3F：少女装、淑女装、中老年装、休闲装4F：男装、皮鞋、皮具、运动用品、童装、床上用品业态分布业态分布中档档次档次较好经营状况经营状况100招商率招商率4层层数层数4000单层商业面积单层商业面积5m层高层高中庭面积中庭面积88柱间距柱间距项目项目规划规划沙头角邮局/三家店：53、85、103、103B、202、205、208A、208B、238、239、358、363、364等公交站点及路线公交站点及路线距最近的繁华商业区距离: 0 km,距区域商业区 0 km；所在区域的性质:商业繁华地带商业繁华地带位置情况位置情况位置位置与交与交通通为沙头角商业繁华区，区域租金相对最高项目周边状况项目周边状况停车位停车位2006年11月开业日期开业日期扶手梯6部电梯及扶梯电梯及扶梯16,000经营面积经营面积约140m临街长度临街长度深圳市盐田区沙头角官吓路63号瀚海东岸群楼1- 4F项目位置项目位置佳华沙头角店佳华沙头角店项目名称项目名称项目项目概况概况2.5 2.5 市场分析市场分析- -商业参考项目商业参考项目 n 本项目商业体量较大，可辐射整个盐田区，以及莲塘片区、大梅沙人口。盐田区常住人口本项目商业体量较大，可辐射整个盐田区，以及莲塘片区、大梅沙人口。盐田区常住人口约约2323万；莲塘户籍约万；莲塘户籍约3.53.5万，暂住人口约万，暂住人口约1010万。万。n 从区域商业现状和可辐射人口数量来看，该项目商业具备操作可行性。从区域商业现状和可辐射人口数量来看，该项目商业具备操作可行性。n 为提高商业可售比和商业价值，建议商业以街铺形式沿街面排开，局部节点放大。为提高商业可售比和商业价值，建议商业以街铺形式沿街面排开，局部节点放大。n 建议商业销售均价区间为建议商业销售均价区间为3000030000元元/ /平方米。平方米。辐射大梅沙辐射大梅沙辐射莲塘辐射莲塘核心核心消费消费人群人群2.5 2.5 市场分析市场分析- -商业定位商业定位2.6 2.6 市场分析及定位市场分析及定位- -办公办公n 市场概况：市场概况：整个盐田区只有“海港大厦”一座稍微像样的写字楼，已有10年以上历史，档次和配套均明显落后，公共空间陈旧，电梯配置标准低，运行速度慢，拥挤不堪。写字楼多为自建或者政府行为，市场供应量非常少。写字楼几近零的空置率，租金70-80元/平米接近南山水平。客户行业高度集中，物流、船务、报关等占主导。盐田的部分非制造生产类企业对高档办公场所的需求非常迫切。目前从盐田区政府了解，在盐田区注册的工厂目前基本都在罗湖区租用写字楼，办公的市场潜在需求巨大。n 产品定位：总面积产品定位：总面积1010万平米，万平米，1 1号地结合商务公寓可以做成商务、办公街区（参考案例：北京号地结合商务公寓可以做成商务、办公街区（参考案例：北京建外建外SOHOSOHO），），3 3万平米办公用作企业总部的预留万平米办公用作企业总部的预留;3;3号地做号地做2 2栋栋23F23F的塔楼办公。的塔楼办公。n 售价建议：企业总部按照售价建议：企业总部按照1500015000元元/ /平预留价格，其余办公均价为平预留价格，其余办公均价为2700027000元元/ /平。平。项目名称楼层层数大堂高度电梯数量空调租金( (元元/ /月月) )租赁情况海港大厦海港大厦( (主楼主楼) )26268 86 6中央空中央空调调707099%99%海港大厦海港大厦( (附楼附楼) )17178 83 3自装自装70708080100%100%保税区综合办公保税区综合办公楼楼7 76 61 1中央空中央空调调6060100%100%可研报告内容可研报告内容一、一、项目概况项目概况二、二、市场分析与定位市场分析与定位三、三、产品解决方案产品解决方案四、四、项目经营分析项目经营分析五、五、总结与建议总结与建议地块设计限制地块设计限制n无90/70要求，商业指标不受限购令制约；n限高：18-200米，建筑密度60%；n竣工时间要求：2015年12月前。n为实现项目开发的统一标准、统一风格，竞得人就该项目中心绿化带等产权属区政府地块的规划设计、投资及建设，与政府另行签订代建协议，约定具体规划、建设与管理要求。3.1 3.1 规划设计限制规划设计限制3.2 3.2 产品解决方案产品解决方案设计强排方案设计强排方案20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年一期3号地3万平米公寓3号地2.97万平米街铺+6万平米办公二期1号地3.5万平米公寓+2.8785万平米街铺三期2号地、4号地商业+5号地地下商业共31320平米四期1号地3.5万公寓+酒店开发4万平米企业总部销售销售金额金额10.6810.68亿亿32.5832.58亿亿23.423.4亿亿1515亿亿一期一期二期二期三期三期四期四期3.2 3.2 产品解决方案：充分利用项目海景、中心区、中央产品解决方案：充分利用项目海景、中心区、中央公园等资源，打造地标物业，合理分期，满足现金流的公园等资源，打造地标物业，合理分期，满足现金流的同时亦追求高利润。同时亦追求高利润。- 高端海景公寓3万平米：大户型，一期启动产品- 公寓裙楼为高端时尚街区1-2F商铺2.97万平米，与相邻的4期超高层物业中的商业一并形成商业购物中心区，一期全部销售；- 海景办公物业6万平米，一期全部销售- 关键词：海景、地标性、稀缺性产品方案案例：北京建外SOHO案例：北京三里屯village标杆：芝加哥 TRUMP大厦标杆：芝加哥 AQURA大厦芝加哥 NAVY PIER- 超高层综合体地标建筑：1-5层集中商业、6-24层酒店、25-61层商务公寓- 集中商业持有，利用酒店指标，不占用可售资源- 关键词：海景、地标性1 1期期4 4期期- 办公、商务公寓、街铺商业- 二期：商业2.85万平米、商务公寓3.5万平米全部销售- 关键词：灵活办公居住2 2期期- 艺术中心、街铺商业- 三期商业1.784万平米+6000平米地下商业先培育后销售- 关键词：内街、渗透性、多元活力3期期- 海滨风情商业街区- 三期商业7370平米先培育后销售- 关键词：邮轮码头、风情性3 3期期可研报告内容可研报告内容一、一、项目概况项目概况二、二、市场分析与定位市场分析与定位三、三、产品解决方案产品解决方案四、四、项目经营分析项目经营分析五、五、总结与建议总结与建议4.1 4.1 首期项目开发计划首期项目开发计划序号序号工作内容工作内容时间时间开始开始完成完成1项目启动时间2010年12月5签署土地协议或合同2010年12月6取得土地证2010年3月7基础开工2011年5月8开盘2011年11月n 开工日期：开工日期：20112011年年5 5月，确保月，确保20112011年年1111月一期销售。月一期销售。n 6 6个月开工，个月开工，1212个月开盘，个月开盘，2323个月首期结算，现金流回正个月首期结算，现金流回正3636个月。个月。4.2 4.2 项目开发节奏及销售计划项目开发节奏及销售计划 年度 20112011年年 2012 2012 年年20132013年年20142014年年 合计合计 开发计划-可售（万平米） 119,700 63,785 161,185 - 344,670 销售面积（万平米） 35,910 109,304 92,355 107,101 344,670 销售金额（万元） 106,830 325,812 234,164 149,697 816,503 816,503 销售均价 29,749 29,808 25,355 13,977 23,6894.3 4.3 项目主要经济指标项目主要经济指标经济指标经济指标项目总金额（万元）项目总金额（万元）销售收入 816,503 开发成本500,838资金峰值 231,950项目总投资 598,239 净利润 163,263 内部投资收益率22.61%22.61%销售净利率20.00%20.00%4.3 4.3 项目主要经济指标项目主要经济指标全周期测算经济指标全周期测算经济指标 项目名称：项目项目核心指标：出售产品出售产品 内部收益率 销售净利率项目净利润持有产品持有产品 酒店年均GOP EBIT占成本比项目概况： 项目占地面积 项目建筑面积 项目总投资 项目总地价盐田中轴线项目单位单位%万元万元万元指标值指标值22.61%20.00% 163,263 14.22%12.42% 89,177 455,766 598,239 305,189 项目项目参考指标：出售产品出售产品 销售毛利率% 单位面积净利 净现值 资金峰值期间费率： 管理费用率 销售费用率 土地增值税率 车位预留成本单位单位 % 元/ 万元 万元% 万/个 指标值指标值33.16% 5,636 153,036 231,950 1.30%2.20%预缴3% 50,000.00 注：酒店尚未计算用于商业的经济收入。n盐田（东部）片区属于深圳地产传统优势区域，东海岸、盐田（东部）片区属于深圳地产传统优势区域，东海岸、1717英里等明星项目英里等明星项目已形成较好的区域市场影响力，有较大的客户基础。已形成较好的区域市场影响力，有较大的客户基础。n本项目超过本项目超过3535万平米总建面的体量，处于盐田城市中心，并拥有优质的海景万平米总建面的体量，处于盐田城市中心，并拥有优质的海景资源，项目自身条件较好。资源，项目自身条件较好。n本项目土地性质使项目不受限购、限贷、限户型本项目土地性质使项目不受限购、限贷、限户型90/7090/70限制，在目前市场政限制，在目前市场政策风向明显的情况下占据较大优势。策风向明显的情况下占据较大优势。n本项目手续完善、地块干净，即刻可开发，项目开发风险可控，并可加快资本项目手续完善、地块干净，即刻可开发，项目开发风险可控，并可加快资金周转效率、提高运营效率。金周转效率、提高运营效率。综上，建议集团同意获取该项目。综上，建议集团同意获取该项目。5. 5. 总结与建议总结与建议- -项目投资建议项目投资建议