成都南延线混合型商业市场研究报告2

成都混合型商业市场研究成都混合型商业市场研究成都混合型商业市场研究成都混合型商业市场研究一、大成都商业环境研究一、大成都商业环境研究1、成都商业发展格局2、城市规划方向3、成都商业市场发展预测二、大城南混合性商业环境研究二、大城南混合性商业环境研究1、商圈情况2、混合物业个盘研究2.1临街商业2.2别墅式商业2.3写字楼2.4酒店（酒店式公寓）2.5内部交通三、项目区域研究三、项目区域研究1、混合物业调查2、*商业需求客户资料分析四、对项目的建议四、对项目的建议大成都商业环境研究大成都商业环境研究成都商业发展格局成都商业发展格局市中心市中心商业圈商业圈火车北站火车北站商业圈商业圈人民南路人民南路商业圈商业圈世纪城、远大世纪城、远大商业圈商业圈万达万达商业圈商业圈万年场万年场商业圈商业圈红牌楼红牌楼商业圈商业圈金沙金沙商业圈商业圈营门口、茶店子营门口、茶店子商业圈商业圈东大街东大街商业圈商业圈批发零售、物流批发零售、物流汽配、百货汽配、百货运输、百货、商业中心运输、百货、商业中心休闲、百货、商业中心休闲、百货、商业中心休闲、百货休闲、百货商务、金融商务、金融商务、休闲、商业中心商务、休闲、商业中心会展、商务、休闲会展、商务、休闲商务、休闲、百货、商业中心商务、休闲、百货、商业中心休闲娱乐、运动休闲娱乐、运动规划目的：实现大成都战略、实现第二圈城全面发展。东部：现代制造、产业服务城； 西部：高端创意、休闲宜居城；北部：综合商贸、物流产业城；南部：现代服务、高新技术城。南部新城定位：南部新城定位：科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南 城市建设规划城市建设规划财财富富城城北北中中产产城城东东人人文文城城西西向西向南向东国国际际城城南南国际城南定位：城市新中心，现代化新城区国际城南定位：城市新中心，现代化新城区成都商业发展引擎之一成都商业发展引擎之一地铁地铁被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。一新兴商业集中区，引领城市向南发展。规划目的：实现大成都战略、实现第二圈城全面发展。东部：现代制造、产业服务城； 西部：高端创意、休闲宜居城；北部：综合商贸、物流产业城；南部：现代服务、高新技术城。南部新城定位：南部新城定位：科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南 城市建设规划城市建设规划财财富富城城北北中中产产城城东东人人文文城城西西向西向南向东国国际际城城南南国际城南定位：城市新中心，现代化新城区国际城南定位：城市新中心，现代化新城区成都商业发展引擎之一成都商业发展引擎之一地铁地铁被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。一新兴商业集中区，引领城市向南发展。到2012年成都将初步建设成为西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。并将科学规划金融金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区台服务业集聚区，这些区域集中分布在东大街及城南片区东大街及城南片区。成都商业定位成都商业定位西部经济高地西部经济高地 西部金融中心西部金融中心由此可以预计，未来人南沿线片区商业类型仍将以商务、金融、休闲娱乐、商业中心等由此可以预计，未来人南沿线片区商业类型仍将以商务、金融、休闲娱乐、商业中心等为主。为主。可能涉及的形态有：可能涉及的形态有：休闲娱乐（咖啡厅、茶楼、休闲娱乐（咖啡厅、茶楼、KTV、洗浴、洗浴）、餐饮（普通快餐、特色餐饮）、餐饮（普通快餐、特色餐饮）、购）、购物中心、酒店、会议、办公、小型商业步行街、品牌旗舰店、小型购物超市、银行等。物中心、酒店、会议、办公、小型商业步行街、品牌旗舰店、小型购物超市、银行等。成都商业未来发展前景预测成都商业未来发展前景预测20102010年住宅重要调控政策一览年住宅重要调控政策一览成都商业未来发展前景预测成都商业未来发展前景预测案例：看看能否通过同行，或其它途径，找到案例：看看能否通过同行，或其它途径，找到1-2个非住宅案例，通过新政前后项目推盘个非住宅案例，通过新政前后项目推盘节奏和销售量来说明新政对商业市场的影响程度。节奏和销售量来说明新政对商业市场的影响程度。对住宅市场的持续调控，对住宅市场的持续调控，商业物业市场是否将迎来商业物业市场是否将迎来更多新契机？更多新契机？2010.1.10国办发出通知，出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不低于40%2010.2.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.3.22国土资源局出台了19条土地调控新政，抑制投机，打击圈地2010.4.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.4.15国务院常委会：二套房贷款首付不得低于50%2010.4.17国务院发出国务院发出关于坚决遏制部分城关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知市房价过快上涨的通知，即新国，即新国十条十条2010.4.18国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.6.5住建部发布关于规范二套房认定标准的通知2010.7.27国务院：出台“新36条”分工细则，鼓励和引导民间资本2010.8.26六部门联合试行住房公积金督察员制度，以确保资金安全2010.9.30商品房首付款比例调整到商品房首付款比例调整到30%及以及以上，上，3套房贷暂停套房贷暂停2010.10.7北京、广州等北京、广州等12大城市颁布限购令大城市颁布限购令；2010.10.18财政部：大户型、非自住和高档房财政部：大户型、非自住和高档房将征房产税将征房产税2010.10.20央行上调人民币存贷基准利率央行上调人民币存贷基准利率0.25个百分点；住建部：五年期住房公个百分点；住建部：五年期住房公积金贷款利率上调至积金贷款利率上调至3.50%2010.11.111月月1日起，全面取消房贷日起，全面取消房贷7折利率折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的限调整为同档期基准利率的85%。2010.11.5监管部门：房企贷款总额不得超过在建工程50%2010.11.9住建部：人均住房建筑面积低于当地平均水平，仅限购买普通自住房，方可获公积金二套房贷款2010.11.10央行：央行：16日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.5个百分点个百分点新政之后1-3个月，商业市场迎来发展黄金期，在新增供应面积保持平稳增长的情况下，交易面积较新政前呈现大幅度上升，6、7月甚至超过了住宅物业成交总量。成都商业未来发展前景预测成都商业未来发展前景预测国家住宅国家住宅政策调控政策调控愈演愈烈愈演愈烈，住宅市场持续受到制约住宅市场持续受到制约；但写字楼、商铺、酒店但写字楼、商铺、酒店等商业类物业并未像预期中一样，大幅度上涨，而是保持平稳态势发展等商业类物业并未像预期中一样，大幅度上涨，而是保持平稳态势发展。人口增多、基础工业、全球企业涌入人口增多、基础工业、全球企业涌入经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展招商代理、经营、后期管理将更加完善；向招商代理、经营、后期管理将更加完善；向“国际化国际化”方向发展；方向发展；随着市场的逐步走高和成熟，商业地产法律监管体系将更加完善；随着市场的逐步走高和成熟，商业地产法律监管体系将更加完善；“混商混商”建筑形式将广为使用；（混商建筑形式，即可以体现商业的黄金建筑形式将广为使用；（混商建筑形式，即可以体现商业的黄金价值，又可以彰显住宅的品质；同时在开发资金上还可以互相补充）。价值，又可以彰显住宅的品质；同时在开发资金上还可以互相补充）。地铁带动地铁带动，地铁沿线周边将成为商业发展热点；地铁沿线周边将成为商业发展热点；城市商圈的壮大，商业将不断向外扩张，将有更多新兴商业区；城市商圈的壮大，商业将不断向外扩张，将有更多新兴商业区；成都商业未来发展前景预测成都商业未来发展前景预测美国知名财经杂志美国知名财经杂志福布斯福布斯发布全球未来发布全球未来1010年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。 总路径：总路径：CBDCBD特色商务、多元化发展格局特色商务、多元化发展格局大城南混合型商业环境研究大城南混合型商业环境研究商圈情况商圈情况世纪城世纪城商圈商圈远大商圈远大商圈区域说明：区域说明：大城南主要指城南三环外大城南主要指城南三环外南延线区域南延线区域站南商圈站南商圈经济圈内现有各商圈辐经济圈内现有各商圈辐射力有限，需进一步扩射力有限，需进一步扩张，待发展成熟还需一张，待发展成熟还需一定时间。定时间。大源商圈大源商圈中和商圈中和商圈极地海洋极地海洋商圈商圈会展经会展经济圈济圈极地海洋极地海洋商圈商圈以餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；以餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；价格水平：租：价格水平：租：120元元/m；售：；售：26000元元/m客户群体：周边居民及游玩人员客户群体：周边居民及游玩人员世纪城商圈世纪城商圈远大商圈远大商圈以会展、商务、休闲类商业为主；以会展、商务、休闲类商业为主；价格水平：价格水平：100-1000元元/m客户群体：客户群体：软件园及会展人群软件园及会展人群情景式休闲类商业、特色餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；情景式休闲类商业、特色餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；价格水平：租：价格水平：租：50元元/m ：商圈情况商圈情况中和商圈中和商圈大源商圈大源商圈建材、娱乐、餐饮类商业为主；建材、娱乐、餐饮类商业为主；价格水平：租：价格水平：租：80-100元元/m ：此片区目前尚未形成商业业态明确的商圈，未来将打造成以伊藤洋华堂此片区目前尚未形成商业业态明确的商圈，未来将打造成以伊藤洋华堂为中心的综合商圈为中心的综合商圈商圈情况商圈情况每个商圈商业业态统计图表，附照片，加客户群分析南延线区域目前仅有世纪城和远大项目已初步形成商圈；南延线区域目前仅有世纪城和远大项目已初步形成商圈；南延线在建项目：美年南延线在建项目：美年/香年广场、新希望国际、蜀都中心等写字楼、世豪广场等；香年广场、新希望国际、蜀都中心等写字楼、世豪广场等；未来，待区域内现有混合物业项目投入使用后，南延线区域商圈辐射边将大幅度提高。未来，待区域内现有混合物业项目投入使用后，南延线区域商圈辐射边将大幅度提高。单个板块的壮大和板块间的互动，将单个板块的壮大和板块间的互动，将引领南延线商业市场发展方向；引领南延线商业市场发展方向；本项目作为中和商业物业标杆性项目，本项目作为中和商业物业标杆性项目，将起承接其它各板块和带动中和板块将起承接其它各板块和带动中和板块的重要作用。的重要作用。世纪城世纪城远大远大中和中和大源大源成都商业发展格局成都商业发展格局会展经会展经济圈济圈混合物业个盘研究混合物业个盘研究站南商圈站南商圈临街商业临街商业项目项目名字名字车车位位业态业态总体总体量（量（）面积区间面积区间（）（）分布位分布位置置租售租售方式方式租售价格（元租售价格（元/ /）租租售售率率客户客户群体群体管理及管理及服务方服务方式式融城理想100零售、餐饮、娱乐2万50-3000底楼1-3F租租金：120-300临近地铁口租金最高100%成都居多物业管理公司大鼎世纪广场781未定2万400-1300底楼1、2F售未推未推/康普雷斯586大卖场2万1800底楼1-4F整体出售15000-20000100%成都物业管理公司大鼎世纪广场大鼎世纪广场融城理想融城理想康普雷斯康普雷斯临街商业物业多采用出售方式，且因商业投资价值在整个项目中相对最高，销售率普遍临街商业物业多采用出售方式，且因商业投资价值在整个项目中相对最高，销售率普遍达达100%；建筑楼层均控制在建筑楼层均控制在3F以下，且以以下，且以1-2F居多，此类商业形式更容易存活；居多，此类商业形式更容易存活；由于体量不大，大多数项目仍由物业管理公司一并管理；由于体量不大，大多数项目仍由物业管理公司一并管理；由于其商业类型位置的特殊性，商业业态大多以特色餐饮、娱乐、品牌旗舰店等为主；由于其商业类型位置的特殊性，商业业态大多以特色餐饮、娱乐、品牌旗舰店等为主；就购买力用途而言，以个人投资目的为主；经营者多以租赁为主；就购买力用途而言，以个人投资目的为主；经营者多以租赁为主；购买客群以个体户、及高收入人群为主，此类人群一般已拥有一套以上住宅物业，经济购买客群以个体户、及高收入人群为主，此类人群一般已拥有一套以上住宅物业，经济实力强。实力强。混合物业个盘研究混合物业个盘研究站南商圈站南商圈该区域商业较项目片区更具前瞻性，发展潜力及投资价格更高。该区域商业较项目片区更具前瞻性，发展潜力及投资价格更高。项目项目名字名字车位车位业态业态体量体量（）（）面积面积区间区间（）物业类物业类型型租租售售方方式式租售价格租售价格租售租售率率客户客户群体群体管理及服管理及服务方式务方式康普雷斯586酒店2.7万整体高层整体出售均价10500/酒店（酒店式公寓）酒店（酒店式公寓）混合物业个盘研究混合物业个盘研究站南商圈站南商圈康普雷斯酒店康普雷斯酒店15层整体出售，良好的地段以及欧尚、迪卡侬等六大商家环层整体出售，良好的地段以及欧尚、迪卡侬等六大商家环绕等原因，商业气氛成熟、品质高端、人气旺盛，酒店销售状况十分热门，绕等原因，商业气氛成熟、品质高端、人气旺盛，酒店销售状况十分热门，目前已有多位客户有意购买，即将竞价拍卖。目前已有多位客户有意购买，即将竞价拍卖。写字楼写字楼硬件硬件项目项目名字名字总体总体量（量（）面积区面积区间（间（）单层单层面积面积（M M）租售模式租售模式租售价租售价格（元格（元/ /）租售率租售率付款付款方式方式创新点创新点新政新政后客后客户投户投资变资变化化与本项目与本项目对比对比融城理想7万60-1981700分割出售9000-10000售完，部分出租按揭居多8级抗震标准，“职住一体”、“商住复合”/地段及商圈成熟优势大鼎世纪广场4万129-390200010F以下零售，10-19层分割出售，20F以上整层出售均价16000售约30%一次性付款居多生态植面建筑体，VAV空调，超甲级低碳，五星级酒店变化不大，价格、地段合适就会出手档次高，配置先进德商国际9万360-30003000半层以上出售均1400060%一次性付款居多Art deco风格，高空生态花园无变化纯写字楼，贵族气质的art deco建筑风格康普雷斯9万40-18001800A座1-17F拆零出售，18-25F整层出售，26F自用；B座16-21F拆零出售，22-24F整层出售均价1200080%一次性付款、按揭付款无差别空中商务平台，人性化员工特区，国际卖场无变化高端商业圈混合物业个盘研究混合物业个盘研究站南商圈站南商圈成都写字楼物业与住宅物业价格相差不大；成都写字楼物业与住宅物业价格相差不大；纯投资性客户较少，以企业购买自用为主；纯投资性客户较少，以企业购买自用为主；混合物业个盘研究混合物业个盘研究站南商圈站南商圈大鼎世纪广场大鼎世纪广场康普雷斯康普雷斯融城理想融城理想德商国际德商国际临街商业临街商业项目名项目名字字车位车位业态业态总体总体量（量（）面积区面积区间（间（）分布分布位置位置租售方租售方式式租售价格租售价格( (元/)租售率租售率客户群客户群体体管理及服管理及服务方式务方式凯旋广场668零售0.3万50-410底楼1F售16000-25000100%成都本地物业管理公司蜀都中心1400除餐饮1万2000底楼1、2F售未推未推/美年广场美库1000未定0.34万30-180底楼1F租未推未推/航兴国际500高端休闲，西餐厅、咖啡厅等0.2万1500（两层一起卖）底楼1、2F售均18000100%成都居多物业管理公司混合物业个盘研究混合物业个盘研究会展商圈会展商圈受会展、地铁、项目自身规模等影响，未来商业易起步；而靠近中和方向如御庭上郡、受会展、地铁、项目自身规模等影响，未来商业易起步；而靠近中和方向如御庭上郡、楠香山等，受周边配套等现状影响，未来商业起步难度相对较大，目前项目自身并未形楠香山等，受周边配套等现状影响，未来商业起步难度相对较大，目前项目自身并未形成商圈。成商圈。项目项目名称名称车位车位业态业态总体总体量（量（）面积区面积区间（间（）物业物业类型类型租租售售方方式式租售价格租售价格租售率租售率客户客户群体群体管理及服管理及服务方式务方式远大荷兰水街地面200 地下200商业步行街3万300-700联排别墅，4层租50元/余700平未售成都居多开发商成立商业管理中心别墅式商业别墅式商业商业业态是以特色餐饮、休闲娱乐为主的主题商业步行街，建筑风格、街道商业业态是以特色餐饮、休闲娱乐为主的主题商业步行街，建筑风格、街道装饰等都具有荷兰异域风情，相较周边而言具有稀缺性，易吸引周边消费人装饰等都具有荷兰异域风情，相较周边而言具有稀缺性，易吸引周边消费人群；群；荷兰风情主题表现不够浓郁，仅仅是在建筑装饰上表现，没有赋予更深层次荷兰风情主题表现不够浓郁，仅仅是在建筑装饰上表现，没有赋予更深层次的表现，由于没有做到指定性招商规划，如已经存在的商业与荷兰风情大相的表现，由于没有做到指定性招商规划，如已经存在的商业与荷兰风情大相庭径；庭径；目前商业街商业气氛较冷淡，周边项目大多尚未入住，有效消费客户不多。目前商业街商业气氛较冷淡，周边项目大多尚未入住，有效消费客户不多。混合物业个盘研究混合物业个盘研究会展商圈会展商圈写字楼写字楼硬件硬件项目名字项目名字车位车位业态业态总体量总体量（）（）面积区面积区间（间（）单层面单层面积积层高（层高（M M）分布位置分布位置写字楼层写字楼层数（数（F F）租售方租售方式式凯旋广场668写字楼11万446-554200041、2、3#1、2栋12F，3栋32F售蜀都中心1400写字楼、住宅、酒店式公寓、商铺10万150-165016503.61、2#36F售航兴国际500写字楼、酒店6万110-530150041、2#23F售美年广场美库1000写字楼10万60-260200051#12F售周边写字楼项目较多，现有在建写字楼体量超过周边写字楼项目较多，现有在建写字楼体量超过40万方，主要集中在会展板块；万方，主要集中在会展板块；本项目片区写字楼市场较会展片区竞争力有限，不宜修建过高档次办公物业。本项目片区写字楼市场较会展片区竞争力有限，不宜修建过高档次办公物业。混合物业个盘研究混合物业个盘研究会展商圈会展商圈写字楼写字楼软件软件项目项目名字名字租售模式租售模式租售价租售价格（元格（元/ /）价格价格层差层差租售租售率率付款方付款方式式客户群客户群体体管理管理及服及服务方务方式式创新点创新点新政后客户新政后客户投资变化投资变化凯旋广场根据客户需求均10500无90%按揭居多大四川范围物业管理千平米双大堂，节能环保建筑，新风生态系统，5A只能系统有变化，但此类客户不多蜀都中心根据销售情况，不好卖的楼层分割出售均110005065%分期居多大四川范围物业管理错时车位使用系统，领先中央空调分户计量变化不大航兴国际多整层出售，最低半层起售10000-16000无1期尾盘，2期间蓄客一次性付款居多大四川范围物业管理3.57超低容积率，15米南北大堂无变化，客户多企业自用美年广场美库分割出售均9000无90%一次性付款居多大四川范围物业管理纯LOFT无变化，高端的客户，投资目标明确区域以中高档写字楼物业为主；区域以中高档写字楼物业为主；纯投资性需求比例少，公司自用比例多；因此住宅调控政策对此类写字楼物业市场未产纯投资性需求比例少，公司自用比例多；因此住宅调控政策对此类写字楼物业市场未产生明利好影响。生明利好影响。混合物业个盘研究混合物业个盘研究会展商圈会展商圈区域内，现有在售写字楼均设置有分户式中央空调，本项目写字楼产品区域内，现有在售写字楼均设置有分户式中央空调，本项目写字楼产品竞争占弱势，定价不宜过高；竞争占弱势，定价不宜过高；建议项目写字楼价格控制在建议项目写字楼价格控制在7000-90007000-9000元元/ /平方米之间。平方米之间。项目项目名字名字车位车位业态业态体量体量（）（）面积面积区间区间（）物业类物业类型型租租售售方方式式租售价格租售价格租售租售率率客户客户群体群体管理及服管理及服务方式务方式航兴国际500写字楼、商务酒店1万整体多层6F未定未定/蜀都中心1400写字楼、住宅、酒店式公寓、商铺10万50-60平超高层36F未定未定/第一太平洋戴维斯康普雷斯586酒店2.7万整体高层整体出售均价10500/酒店（酒店式公寓）酒店（酒店式公寓）未来新增项目未来新增项目“汇城国际汇城国际”，与本项目存在，与本项目存在“竞合竞合”关系；关系；随着板块发展的逐步成熟，办公随着板块发展的逐步成熟，办公/住宅投入使用的增多，酒店物业将走出新景象。住宅投入使用的增多，酒店物业将走出新景象。混合物业个盘研究混合物业个盘研究会展商圈会展商圈大城南区域现有在售混合型物业项目约大城南区域现有在售混合型物业项目约12个，总体量约个，总体量约110万方；（此数据包含万方；（此数据包含本项目片区项目统计数据）；本项目片区项目统计数据）；未未来已知新增供应混合型物业项目来已知新增供应混合型物业项目3个，开盘日期都预定在个，开盘日期都预定在2011年年5、6月份，总月份，总量约量约30余万。可以预测，随着大城南各种市政规划的落实及商业氛围的逐渐成熟，余万。可以预测，随着大城南各种市政规划的落实及商业氛围的逐渐成熟，将有越来越多的混合商业加入竞争行列，市场竞争逐步升级。将有越来越多的混合商业加入竞争行列，市场竞争逐步升级。价格范围：价格范围： 商业商业1-2.3万（其中万（其中1F：1.5万万-2.3万元万元/平方米，平方米， 2F：1万万-1.5万元万元/平平方米左元右）；以投资类客户购买居多，经营类客户租赁居多。方米左元右）；以投资类客户购买居多，经营类客户租赁居多。 写字楼：写字楼：0.9万万-1.6万万/平方米。投资类客户相比较少，公司自用购买较平方米。投资类客户相比较少，公司自用购买较多（如：新兴中小企业、多（如：新兴中小企业、IT、信息类行业等）。、信息类行业等）。大城南受城市规划定位等因素影响，其投资市场一向被看好，根据近期区域购大城南受城市规划定位等因素影响，其投资市场一向被看好，根据近期区域购得土地性质、未来发展规划等可以预计，大城南未来仍将是成都主城区发展的领得土地性质、未来发展规划等可以预计，大城南未来仍将是成都主城区发展的领头羊，商业发展潜力很大。头羊，商业发展潜力很大。商务、休闲娱乐、服务类商业将成为大城南商业发展主力军。商务、休闲娱乐、服务类商业将成为大城南商业发展主力军。区域说明：大城南主要指城南三环外南延线区域区域说明：大城南主要指城南三环外南延线区域大城南区域小结大城南区域小结项目区域研究项目区域研究混合物业个盘研究混合物业个盘研究中和中和临街商业临街商业项目项目名字名字车位车位业态业态总体总体量（量（）面积区面积区间（间（）分布分布位置位置租售方租售方式式租售价格租售价格( (元/)租售率租售率客户群客户群体体管理及服管理及服务方式务方式翡翠半岛18零售200040-110底楼1F售15000-2000080%成都本地物业管理公司御廷上郡/除餐饮推出约0.35万35-235底楼1F售均23000/成都、中和物业管理楠香山/零售、餐饮45个铺面30-300底楼1F售均1500090%成都、中和物业管理公司翡翠半岛翡翠半岛御廷上郡御廷上郡楠香山楠香山周边项目商业体量较小，多为临街底商，楼层均控制在周边项目商业体量较小，多为临街底商，楼层均控制在2F2F以下；以下；因其体量小，定位不明确，故，各项目对商铺业态无明确划分，面积段也以普通商铺面积段方式进因其体量小，定位不明确，故，各项目对商铺业态无明确划分，面积段也以普通商铺面积段方式进行拆分；行拆分；项目周边临街商业销售价格（已定价项目）均在项目周边临街商业销售价格（已定价项目）均在2.32.3万元万元/ /平方米以下；平方米以下；客户群主要以中和经商、成都本地投资性人群居多；因周边商业的稀缺性，故，各项目临街商业上客户群主要以中和经商、成都本地投资性人群居多；因周边商业的稀缺性，故，各项目临街商业上市后，走势相对较高。市后，走势相对较高。临街商业临街商业建议本项目临街商业最高不超过建议本项目临街商业最高不超过4 4万元万元/ /平方米；平方米；总区域控制在总区域控制在2-42-4万元万元/ /平方米；平方米；混合物业个盘研究混合物业个盘研究中和中和项目项目名称名称车位车位业态业态总体总体量（量（）面积区面积区间（间（）物业物业类型类型租租售售方方式式租售价格租售价格租售率租售率客户客户群体群体管理及服管理及服务方式务方式翡翠半岛18娱乐、餐饮2200100-300共3栋2层别墅售一楼：15000-20000元/；二楼：10988元/85%成都居多物业管理公司别墅式商业别墅式商业别墅式商业片区内缺乏，有很大市场空白点；别墅式商业片区内缺乏，有很大市场空白点；别墅式商业对投资者资金以及后期业态要求较高，盘活存在一定困难；别墅式商业对投资者资金以及后期业态要求较高，盘活存在一定困难；将别墅式商业与商业步行街相结合，扩大其商业氛围圈，可以从一定程度上提高其商业将别墅式商业与商业步行街相结合，扩大其商业氛围圈，可以从一定程度上提高其商业价值，增大商业圈，从而降底盘活难度。价值，增大商业圈，从而降底盘活难度。本项目别墅式商业：本项目别墅式商业：1 1万万-2-2万元万元/ /平方米。平方米。混合物业个盘研究混合物业个盘研究中和中和u项目片区在售混合型物业总体量约项目片区在售混合型物业总体量约55万方（应万方（应该数据不包含汇城国际）；该数据不包含汇城国际）；u以住宅、写字楼、酒店三类物业体量比例最大，以住宅、写字楼、酒店三类物业体量比例最大，商业体量多在商业体量多在1万方以下，即，项目片区商业类物万方以下，即，项目片区商业类物业存在一定市场空间，有益于本项目商业物业推业存在一定市场空间，有益于本项目商业物业推售。售。*商业需求客户资料分析商业需求客户资料分析资料来源：自资料来源：自*亮相以来，所有销售部登记的商业意向型客户对商业的需求意向汇总。亮相以来，所有销售部登记的商业意向型客户对商业的需求意向汇总。需求面积以需求面积以100100平米以下居多，有少量平米以下居多，有少量100-200100-200平米，最高需求为平米，最高需求为500500平米；平米；需求目的以自主经营为主，纯投资性客户较少，随着片区人口密度的提高，将自然吸引需求目的以自主经营为主，纯投资性客户较少，随着片区人口密度的提高，将自然吸引一批投资需求客户；一批投资需求客户；经营业态以休闲类业态为主，如茶楼、咖啡厅等；经营业态以休闲类业态为主，如茶楼、咖啡厅等；本项目商业价值普遍被看好，但因中和场镇商业档次、交通现状、与会展板块商业竞争本项目商业价值普遍被看好，但因中和场镇商业档次、交通现状、与会展板块商业竞争的弱势等，商业客户对商业价格的心理预期并不高。的弱势等，商业客户对商业价格的心理预期并不高。项目客户群及各商业物业价格预期项目客户群及各商业物业价格预期客户群预测：客户群预测：中和经商人群；中和经商人群；成都主城区投资及自主需求人群；成都主城区投资及自主需求人群；部分异地经商及投资型人群。部分异地经商及投资型人群。各商业物业销售价格预期：各商业物业销售价格预期：别墅式商业：别墅式商业：1 1万万-2-2万元万元/ /平方米。平方米。临街商业：临街商业：2-42-4万元万元/ /平方米。平方米。写字楼：写字楼：0.90.9万万-1.3-1.3万元万元/ /平方米平方米裙楼式商业：裙楼式商业：预测依据：预测依据：1 1、片区内现有在售楼盘商业物价定价参考、片区内现有在售楼盘商业物价定价参考+ +本项目商业优势和商业亮相时间的增加值；本项目商业优势和商业亮相时间的增加值； 2 2、意向型客户对本项目商业物业的预期参考。、意向型客户对本项目商业物业的预期参考。如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况：世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。