重庆涪陵香江豪庭商业定位及推广方案72页

涪陵港客户中心香江豪庭商业定位与推广策略方案提纲：方案提纲：一一、涪陵商业市场概况、涪陵商业市场概况涪陵商圈概况滨江板块分析车站板块分析滨江路个案分析二、项目商业定位二、项目商业定位项目商业概况项目商业功能定位项目商业形象定位三、项目营销实战三、项目营销实战项目商业销售分期项目商业定价策略项目商业业态定位及租售策略项目商业收益测算四、项目推广策略四、项目推广策略项目商业推广节点及目标项目商业推广策略项目媒体选择策略各阶段的营销演绎一、涪陵商业市场概况一、涪陵商业市场概况涪陵商圈概况滨江板块分析车站板块分析滨江路个案分析一、涪陵商业市场概况一、涪陵商业市场概况 涪陵商圈概况涪陵商圈概况 高笋塘商圈 南门山商圈 滨江路商业街 李渡新城商圈 涪陵商圈概况涪陵商圈概况n涪陵区政府重点将打造三个商圈和一条商业街，分别是南门山商圈、高笋塘商南门山商圈、高笋塘商圈、李渡新城商圈和滨圈、李渡新城商圈和滨江路商业街。江路商业街。n预期在2010年前涪陵将建成重庆中部区域性商贸物流中心，中心将起到联动长江、辐射乌江、带动周边的重要功能。高笋塘商圈高笋塘商圈南门山商圈南门山商圈易家坝广场易家坝广场滨江路商业街滨江路商业街涪陵各大商圈的对比情况表涪陵各大商圈的对比情况表 商业板块商业板块商业地位商业地位区域区域特征与业态特征与业态未来规划未来规划高笋塘商圈传统商业最为发达的商业地段之一。沿兴华中路、从高笋塘转盘辐射到区实验中学转盘区域。主要依托新世纪百货涪陵商都、新大兴泰兴数码广场、新大兴依蝶购物广场以及太极大酒店、涪陵饭店等重要商业网点。中央商务发展轴南门山商圈区域性商贸物流中心的重要组成部分。以涪陵南门山为中心，北至两江广场，南至高笋塘，西至宏声桥，东至八角井 。主要依托重百涪陵商场、国美电器、KFC、苏宁电器、锦阳数码等零售业，也是区政府重点打造商圈之一。 重点规划建设南门山商业人防工程、南门山朝华新城B区、工人俱乐部拆迁改造（同景南门金阶）及南门山分流道等5个城市建设项目，形成以2个综合批发市场和2-3个专业市场为支撑，2-3个大中型百货店为主体，6-10个大中型专业专卖店和3-4个大中型超市为骨架，若干专业专卖店为补充的业态构成。到2011年将逐步建成。滨江路商业街旅游、购物、休闲为主的特色商业街区。滨江路沿线地带。着力打造的休闲餐饮一条街，并已初见雏形。滨江休闲发展轴分析分析：涪陵商业目前还在起步阶段，目前主要集中在高笋塘、南门山两个传统商业地段。从区政府的定位来从区政府的定位来看看，南门山和高笋塘商圈是区域发展的核心，具备打造城市商圈的功能条件；滨江路的发展潜力巨大。涪陵大型主力商业涪陵大型主力商业南门山：重庆百货、苏宁电器、国美电器等高笋塘：新世纪百货分析：从商圈内商业现状来看分析：从商圈内商业现状来看，传统商圈的发展均处在商业发展的初级阶段，有大型零售商进入，但未能改变商业现状呈市场业态发展的模式，商业多以凌乱的临街门面的形式出现，缺少政府统一规划，经营档次参差不齐，缺少有竞争力的商业物业承载区内人群消费。高笋塘高笋塘易家坝易家坝南门山沿线临街商业南门山沿线临街商业分析：从商圈内商业业态结构来看分析：从商圈内商业业态结构来看，已进入区内的零售商以经营百货、超市、通讯、电器、洋快餐业态为主，小商家自发形成的临街门面以服饰类小业种为主，缺少大型、有特色、成规模的餐饮、娱乐业态。从商圈内消费趋势来看涪陵商圈从商圈内消费趋势来看涪陵商圈 涪陵作为大重庆的重要经济区域，早期就形成了良好的产业支撑，区域内聚集大量有购买能力的高收入人群，但由于传统商圈的商业现状已经不能满足这一部分消费群的购买需求，因此区域内有相当大的一部分消费外流至重庆主城区，因此，无论是城市发展需要还是区域内消费需求的不断增加，都要求区域内有一个上规模、有档次、有特色的商业项目出现。一、涪陵商业市场概况一、涪陵商业市场概况滨江板块滨江板块分析分析 商业体对比表 商业个案分析滨江路商业对比表滨江路商业对比表商业体商业体位置位置规模（建面）规模（建面）业态定位业态定位宣传主题宣传主题目前经营状况目前经营状况锦天名都外滩1号滨江大道总建筑面积55000，正在招商35000；最集中、最时尚、品质感最高的餐饮娱乐休闲街区活色生香，涪陵第一休闲街区良好滨江餐饮一条街滨江大道餐饮良好两江广场（原）左连乌江大桥和规划建设中的涪陵影剧院；右接水陆客运中心和规划建设中的五星级大酒店21905。其中负一层车库及设备用房7250；正一、正二层商业用房14656；集休闲、娱乐、观景、购物于一体的滨江大型综合市场。14个门面租赁两江广场城市综合体暨金科酒店项目 两江广场西侧 香江豪庭旁超高层商务办公楼,五星级酒店建筑面积约4万，共16层。酒店1-7F为特色中餐宴会厅，情调西餐厅、咖啡吧、茶楼，桑拿洗浴，恒温泳池，康体健身中心，超豪华夜总会，商务洽谈办公等；酒店8-16设置客250间，有条件举办大型商务会议、隆重宴会、婚礼等活动未推出附两江广场城市综合体（金科酒店规划图）附两江广场城市综合体（金科酒店规划图） 商业体量与面积规划总商业面积55000平方米,一期商业35000平米商业定位活色声香休闲街区活色声香休闲街区涪陵最集中涪陵最集中/最时尚最时尚/品质最高的餐饮、娱乐、休闲街区。品质最高的餐饮、娱乐、休闲街区。销售价格临滨江路段17000-18000元/平米临中山路段11000-12000元/平米目前经营业态临滨江路：卖菜叶、音乐器材店、华华中餐、骨色香、川王府、吃鱼的、吕氏平价超市、和涪州女子医院临项目部分：一个桐君阁药房、联通手机、一个劳保用品店、汪明芬诊所 临中山路：五金、杂货、电信营业厅、小餐馆项目优势1.较好的区域位置2.滨江住宅人口的支撑3.4.5万商业体量，具有规模优势； 4.距涪陵商业中心直线距离近； 5.临近水运码头，水路交通方便；项目劣势1.商业体量大，不宜消化；2.人流量小，商业价值在此难已发挥；滨江商业个案分析滨江商业个案分析锦天名都锦天名都.外滩外滩1号号锦天名都锦天名都.外滩外滩1号号（业态规划）（业态规划）外滩风情美食街（外滩风情美食街（A区）区）主要业态：大型品牌中餐、大型品牌火锅、精品私家菜、万国风情餐厅、各地特色小吃。锦天名都锦天名都.外滩外滩1号号（业态规划）（业态规划）外滩休闲步行街（外滩休闲步行街（DC区）区）主要业态：大型水疗会所、茶楼、茶餐厅、咖啡厅、保健足浴、大中型KTV会所、风情酒吧、电影院等。锦天名都锦天名都.外滩外滩1号号（业态规划）（业态规划）外滩后街（外滩后街（B1/B2/3、4、5号楼）号楼）主要业态：超市、药房、服装专卖店、旅游艺术店、理发店等。基础指标楼盘名称好吃一条街总建筑面积具体地址滨江路商业楼层1-2层总体业态定位餐饮商铺格局临街门面经营档次中高档门面/商铺面积划分80-100平左右租售形式租商铺总数量主力租赁单价范围1618元/商铺空置数各楼层业态分布楼层经营户总数主营业态次营业态经营面积区间经营方式租赁单价销售单价空置/出让数经营情况1餐饮娱乐60-80租16-18元/10000良好2茶楼周边关系周边成熟，随着小区逐渐入住，人流量逐渐增大，附近有个游乐场。 整体经营情况综述基本为晚上营业，白天几乎很少有商家营业。楼盘优劣势分析优势：小区入住量增大，人气旺。劣势：还没有完全入住楼盘产品打造及经营特色休闲、娱乐，餐饮一条街滨江商业个案分析滨江商业个案分析餐饮好吃一条街餐饮好吃一条街滨江好吃街现有业态：餐饮、休闲、娱乐滨江好吃街现有业态：餐饮、休闲、娱乐基础指标楼盘名称金科.廊桥水岸总建筑面积2465.52具体地址滨江路金科廊桥水岸商业楼层1层总体业态定位休闲、娱乐、日杂、餐饮商铺格局临街面商铺经营档次门面/商铺面积划分52租售形式可租可售商铺总数量48主力租赁单价范围每月35元/平米左右商铺空置数43主力销售单价范围10000元/左右总体租/售比率空置数90%（备案查询有5个）宣传推广方式对项目现场进行了包装，没有进行宣传。各楼层业态分布楼层经营户总数主营业态次营业态经营面积区间经营方式租赁单价销售单价空置/出让数经营情况12家百货、餐饮52-102左右每个月35元/平米10000元/左右90%空置一般周边关系交通配套：滨江路26路、27路滨江楼盘个案分析滨江楼盘个案分析金科金科. .廊桥水岸廊桥水岸金科廊桥水岸现场图片金科廊桥水岸现场图片世纪滨江：世纪新都会世纪滨江：世纪新都会商业规模44010.12 业态定位1.第一江岸美食府（A部：1-4F）特色中餐、私家菜坊、品牌火锅、特色汤馆、品牌海鲜城、风味小吃、西餐厅、咖啡屋、茶餐厅等，以及银行、通讯、花坊、药店、洗衣店、便利店等功能配套。2.精品休闲街（B部：1-3F）精致饰品、名表、皮具、精品服装、健身房、女子会所、水疗中心、足浴、量贩KTV3.时尚娱乐坊（C部：1-3F）精品日化、专卖特区、精品家居家饰、影楼、音响制品、淘气堡、玩具吧、商务会所、网络电玩中心、精品酒吧街 项目优势1.位于涪陵区规划新兴商业区滨江大道上；2.其住宅的体量为此项目打造社区商业形成了有力的支撑；3.商业体量，具有规模优势4.距涪陵商业中心较近； 项目劣势1.未开通公交线路，市内交通线路不方便；2.商业体量大，不宜消化3.人流量小，目前配套设施不完善；4.商业招商断断续续对世纪滨江的分析：对世纪滨江的分析：“世纪滨江商业世纪滨江商业”定位为定位为“吃、喝、玩、吃、喝、玩、游、购游、购”为一体的大型休闲为一体的大型休闲MALL，经，经营与招商效果不明显，商业空置量大。营与招商效果不明显，商业空置量大。一、涪陵商业市场概况一、涪陵商业市场概况车站板块市场分析车站板块市场分析 合智广场 东站天街滨江专业市场：合智广场滨江专业市场：合智广场基础指标楼盘名称合智广场总建筑面积50000具体地址涪陵区南门山关庙市场商业楼层9层开盘日期/开业日期2000年单层面积5000平方总体业态定位商场、百货商铺格局内铺经营档次中、低档门面/商铺面积划分15-50租售形式5年一租经营户总数量1400多户主力租赁单价范围18元/平方商铺空置数无主力销售单价范围4000-5000元/平方总体租/售比率市场辐射范围涪陵各楼层业态分布楼层经营户总数主营业态次营业态经营面积区间经营方式租赁单价销售单价空置/出让数经营情况130多生活用品酒类15-30平租2000左右无256户服装百货厨具30平租18元/平无370户服装文具、日化20-30平租18元/平无460左右服装百货包20-30平租18元/平无560左右鞋皮包20-30平租18元/平无周边关系周边配套齐全，与繁华相连，所有返乡的车辆。南门山上有5路、10路、21路、22路等。城六校、区幼儿园基础指标楼盘名称东站天街总建筑面积6915.49具体地址涪陵东站商业楼层3层总体业态定位机电 餐饮商铺格局层高3.5米经营档次中档门面/商铺面积划分30-70租售形式可租可售商铺总数量主力租赁单价范围45-60商铺空置数主力销售单价范围16000-28000总体租/售比率租2：售8宣传推广方式售房部各楼层业态分布楼层经营户总数主营业态次营业态经营面积区间经营方式租赁单价销售单价空置/出让数经营情况一楼机电 餐饮药房 副食 15-70个体40-6016000-28000很好二楼菜市场10-20个体20-25不卖80%空置一般三楼服饰餐具15-30个体20-25不卖70%空置不好东站天街东站天街市场分析小结市场分析小结 涪陵的传统商业区集中在南门山、高笋塘，作为新兴的商业街区，滨江路的商业面临着传统商业区的直接竞争。 滨江路楼盘入住率不高，商业氛围不够浓厚，发展还需一段培育期。 滨江路的楼盘商业体量相对较大，空置率较高，竞争十分激烈。二、项目商业定位二、项目商业定位 项目商业概况 项目商业功能定位 项目商业形象定位二、项目商业定位二、项目商业定位项目商业概况项目商业概况项目商业基本指标项目商业价值分析项目商业现场图片项目SWOT分析 项目商业基本指标项目商业基本指标商业楼层商业楼层层高（层高（m）未售面积未售面积()已定面积已定面积()备注备注1层5.168932800车站2层5.124705833新世纪超市、客运中心3层4.986484层4.33157725物管用房合计211689358项目商业周边关系项目商业周边关系北临滨江餐饮休闲街道西临锦天商业街东临金科酒店南临中山路商业价值分析商业价值分析1 2 3 41 2 3 4 项目商业价值分析项目商业价值分析1. 紧邻滨江大道，商业展示性强，与滨江餐饮街相望，有一定的商业氛围。2.紧邻锦天商业步行街，已形成部分社区商业，是南门山进入滨江路的重要通道。4.紧邻车站入口和金科五星级酒店，未来将集商务、餐饮、休闲为一体。商业价值潜力较大3.临中山路，靠近朝华大厦，为社区配套商业。 项目商业现场图片项目商业现场图片 项目商业项目商业SWOTSWOT分析分析（一）优势（一）优势毗邻南门山和滨江休闲餐饮，有较好的商业氛围。从产品上看各个楼层对铺面的划分呈小型化，项目商铺的面积较小，总价易控制，有利于合理利用与实现销售。大部分铺面划分完整，室内结构方正，使用率高，可组合性强。各层交通动线明朗简晰。空间布局合理。（二）劣势（二）劣势由于单层商业面积较大，整个商场在采光，通风存在一定缺陷。车站出入口的商业部分存在异型。（三）机会（三）机会项目地处涪陵滨江路，滨江路商贸中心的规划，与休闲购物中心的发展趋势将对本案形成利好的大局面。项目地处滨江大道，由于本案规划有客运车站，在加上龙王沱码头对本案的支撑，形成了一定的商业口岸价值。（四）威胁：（四）威胁：整个滨江商业市场还需培育。涪陵区域老商业格局对本案形成的强势竞争滨江路段目前商业氛围、居住氛围尚不成熟，容易引发客户观望态度。滨江路其他项目商业体量大，业态规划重叠，竞争激烈。小结：项目核心竞争力小结：项目核心竞争力 口岸价值口岸价值：龙王沱中心，紧临南门山商圈临中山路，近邻合智，关庙小商品批发市场正对滨江餐饮休闲街毗邻五星级酒店。 强势配套强势配套：新世纪超市、客运中心 政府规划政府规划：属于涪陵区政府打造的“三圈一街”的范围内。二、项目商业定位二、项目商业定位项目商业功能定位项目商业功能定位项目商业定位因素项目商业功能定位项目商业目标客群定位 项目定位的因素项目定位的因素从宏观经济来看，涪陵经济前景看好，具有扎实的商业基础。从涪陵的商业规划看，本项目在城市商业功能中扮演重要的角色，未来定位于餐饮休闲旅游文化发展轴，目前已初步形成餐饮休闲的业态。从项目周边商业看，毗邻南门山商圈。 本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求。 本项目交通便利，地段前景看好。 项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。项目条件因素项目条件因素市场条件因素市场条件因素 项目商业功能定位项目商业功能定位项目整体项目整体商业功能商业功能休闲功能休闲功能办公功能办公功能娱乐功能娱乐功能保健功能保健功能餐饮功能餐饮功能社区公共社区公共服务功能服务功能购物功能购物功能作为城市综合商业体，本案在充分满足社区居民日常生活配套消费的同时，应着力于打造与周边商业相融合，适宜满足部分特定消费群体需求的导向性特色商业。因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、办公、娱乐、健身、公共服务、购物等多种功能。综合性综合性融合性融合性导向性导向性特色性特色性因因素素衍生 项目商业功能定位项目商业功能定位类型类型区域娱乐、休闲中心城市多功能中心社区商业街功能构成娱乐、休闲、餐饮商业服务休闲、娱乐、餐饮、商业零售及服务、办公商业零售、餐饮商服、休闲、娱乐商业形态商业街，商铺为主商业街，商铺为主商业街，商铺为主条件一般规模较小特定消费群体规模较大12家主力店规模小几乎全部是零散商铺项目的可能性娱乐、休闲相对零散，有完善的空间新世纪超市、客运中心办公区等临街展示性的门面或者商铺社区配套社区配套 + 餐饮、休闲、娱乐、办公餐饮、休闲、娱乐、办公 = 城市商业综合体城市商业综合体 项目目标客群定位项目目标客群定位涪陵城区（或周边）及本项目部分业主中收入水平高、消费能力强的投资客户群体。以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主。周边乡镇的个体工商户及私营企业。实力商业经营者：主要以主力商家为主，谋求在滨江路铺点的实力品牌商家，如已意向性签约的新世纪超市。产权销售经营权租赁二、项目商业定位二、项目商业定位 项目商业形象定位项目商业形象定位 项目商业案名建议 项目 商业主题推广语 项目商业案名建议项目商业案名建议u 方向一：与住宅相结合，延续口碑效应方向一：与住宅相结合，延续口碑效应案名参考：锦绣香江商街、香江商业广场、香江商业街、香江食尚广场u 方向二：借滨江路之势进行传播方向二：借滨江路之势进行传播案名参考：滨江天地、滨江尚街、滨江生活汇、滨城商业大道u 方向三：强调项目地段优势方向三：强调项目地段优势案名参考：中央尚街u 方向四：其他方面方向四：其他方面案名参考：香榭大街、香江豪庭生活城、豪庭生活广场、香江豪城汇 项目商业主题推广语项目商业主题推广语城市城市新地标，财富新地标，财富新起点新起点注释：注释：强调项目商业的位置，中央商务轴与滨江休闲带的交点。强调项目商业的特殊性，是滨江商业的新标志强调项目的商业未城市综合体。备选：新生活中心，至上财富领地备选：新生活中心，至上财富领地 城市地标，财富巅峰城市地标，财富巅峰 滨江芯，财富源滨江芯，财富源注释：注释：强调项目所在滨江区位。芯,强调中央商务轴与滨江休闲发展轴的中心备选：滨江商地，财富高地备选：滨江商地，财富高地 坐拥滨城核心，指点财富江山坐拥滨城核心，指点财富江山 坐拥滨江商圈，缔造财富领地坐拥滨江商圈，缔造财富领地 集结集结VIP的财富高地的财富高地注释：注释：以VIP的聚集，强调项目预期经营的火爆，财富价值自然不凡。突出商业经营的人气、商气、旺气，抬升物业商业价格备选：财富飘红，人气烫金备选：财富飘红，人气烫金 滨江旺角，铺铺生金滨江旺角，铺铺生金 刨租盛宴，豪庭绽放刨租盛宴，豪庭绽放注释：注释：从投资者租金收益稳定和回报高的角度进行宣传。刨即持续不断的大量收取，刨租同音刨猪。以品牌商业的进驻为宣传由头。备选：与新世纪为邻，分享财富递增生活备选：与新世纪为邻，分享财富递增生活 在新世纪旁边做生意在新世纪旁边做生意 新世纪一开，好事自然来新世纪一开，好事自然来 三、营销实战策略三、营销实战策略项目商业销售分期项目商业定价策略项目商业业态定位及租售策略项目商业收益测算三、营销实战策略三、营销实战策略 项目商业销售分期项目商业销售分期项目商业销售分期项目商业定价策略项目商业业态定位及租售策略项目商业收益测算 项目商业销售分期项目商业销售分期u 考虑因素：根据工程进度、交房时间对商业的分期进行考虑u 一期：1、3号楼的商业u 二期：2、4号楼的商业u 如右图所示意一期一期一期一期二期二期二期二期三、营销实战策略三、营销实战策略项目商业定价策略项目商业定价策略定价因素定价方式和定价建议 商业定价策略商业定价策略1.采用不同的销售策略；采用不同的销售策略；2.停车便利性及交通组织的便利性；停车便利性及交通组织的便利性；3.片区内租金水平；片区内租金水平；4.片区未来发展潜力；片区未来发展潜力；5.片区内物业销售价格比较；片区内物业销售价格比较；6.同比项目销售价格的参照。同比项目销售价格的参照。定价的因素定价的因素商业价格受诸多因素影响，各种因素影响作用商业价格受诸多因素影响，各种因素影响作用力不同，均价的制定随市场变动而变动。力不同，均价的制定随市场变动而变动。租金还原法测算商业售价租金还原法测算商业售价租金还原法租金还原法楼盘楼盘 楼层租金比例楼层租金比例1F1F2F2F3F3F4F锦天名都18-35元/月18元/月金科廊桥水岸35元/月滨江餐饮街16-18元/月两江广场40元/月25元/月本案建议（香江豪庭）4040元元/ / /月月3535元元/ / /月月2525元元/ / /月月2020元元/ / /月月附各楼盘的租金水平表：附各楼盘的租金水平表： 定价的方式及竞争楼盘租金水平定价的方式及竞争楼盘租金水平根据周边楼盘调查情况，利用投资还原法，以16年(7-8%年投资回报)收回全部投资，按3年递增0.05来测算销售价格。公式：售公式：售 价价= =租赁均价租赁均价* *1212* *年限年限 销售价格测算销售价格测算年限年限1F1F租金租金1F1F年租金年租金2F租金租金2F年租金年租金3F租金租金3F年租金年租金4F租金租金4F4F年租金年租金1401440.00 35.001260.0025.00900.0020.00720.004421512.00 36.751323.0026.25945.0021.00756.00744.11587.60 38.591389.1527.56992.2522.05793.801046.31666.98 40.521458.6128.941041.8623.15833.491348.61750.33 42.541531.5430.391093.9624.31875.161651.051837.85 44.67 1608.1131.91 1148.65 25.53 918.92 合计合计9794.758570.416121.724897.38商业销售均价建议：商业销售均价建议：楼层楼层租赁价格租赁价格销售价格销售价格备注备注140元/月1200015000元/235元/月800010000元/325元/月5000元/420元/月4000元/三、营销实战策略三、营销实战策略项目商业业态定位及租售策略项目商业业态定位及租售策略规划说明1F商业规划及租售策略（2套方案）2F商业规划及租售策略3F商业规划及租售策略4F商业规划及租售策略（2套方案）本案规划方案，是在对销售和招商的营销目标进行充分考量的情况下，针对部分楼层的商业规划采取制定2套方案提报。方案在拟定中，对每个区域的商业界定的基础上，给出了租售的策略想法。即，主推销售还是主推招商，这种策略思路是基于对商业整体的经营考虑，便于通过在整体招商过程中，通过商业经营将商业物业价值提高到最大化，从而抬升物业销售价值。规划方案仅作为招商和销售的执行目标参考，在具体操盘执行过程中，商业的招商和商铺的销售会根据客户的实际需要和因应市场的变作，作出适时的调整。本规划仅作策略性提报，详尽的规划及租售方案，会在下一步的执行方案中，详细拟定。 项目商业业态定位及租售策略项目商业业态定位及租售策略说明说明方案一方案一临街滨江干道，展示性强，可与滨江餐饮一条街形成呼应。临街滨江干道，展示性强，可与滨江餐饮一条街形成呼应。业态定位：餐饮休闲类。业态定位：餐饮休闲类。租售策略：招商为主，销售为辅。租售策略：招商为主，销售为辅。业态定位：大型主题卖场。业态定位：大型主题卖场。租售策略：招商为主，销售为辅。租售策略：招商为主，销售为辅。业态定位：网吧及休闲会所。业态定位：网吧及休闲会所。租售策略：招商为主租售策略：招商为主业态定位：业态定位：车站配套商业。车站配套商业。租售策略：租售策略：销售为主销售为主约2766 约886约298 约1082约748约281 约85 约50 约111约228 约675 方案二方案二临街滨江干道，展示性强，可与滨江餐饮一条街形成呼应。临街滨江干道，展示性强，可与滨江餐饮一条街形成呼应。业态定位：餐饮休闲类。业态定位：餐饮休闲类。租售策略：招商为主，销售为辅。租售策略：招商为主，销售为辅。业态定位：业态定位：特色餐饮。特色餐饮。租售策略：租售策略：招商为主，招商为主，销售为辅。销售为辅。业态定位：网吧及休闲会所。业态定位：网吧及休闲会所。租售策略：招商为主租售策略：招商为主业态定位：主题性商场。业态定位：主题性商场。租售策略：以租带售，租售策略：以租带售， 销售为主。销售为主。业态定位：业态定位：车站配套。车站配套。租售策略：租售策略：销售为主。销售为主。业态定位：业态定位：社区配套。社区配套。租售策略：租售策略：销售为主。销售为主。约298 约281 约1082约748约357约529约734约100约638约40约182约401约480约85 约50 约111约228 约675 餐饮和休闲【如有大型餐饮和休闲【如有大型餐饮餐饮t租赁，则可考虑租赁，则可考虑与一楼的餐饮合为整体】与一楼的餐饮合为整体】业态定位：社区配套业态定位：社区配套租售策略：销售为主租售策略：销售为主业态定位：业态定位：车站配套车站配套租售策略：租售策略：销售为主，销售为主，租赁为辅租赁为辅可与一楼做套可与一楼做套铺出售，也可铺出售，也可单独租售，为单独租售，为车站商业服务车站商业服务约886约199约166约93约105约104约102业态定位：餐饮休闲业态定位：餐饮休闲休闲类，招商为主休闲类，招商为主业态定位：商务酒店业态定位：商务酒店招商为主招商为主业态定位：中医院、社区医疗站业态定位：中医院、社区医疗站招商为主招商为主方案一方案一业态定位：大型保健洗浴中心业态定位：大型保健洗浴中心租售策略：招商为主租售策略：招商为主约4346约1381约1810约1421业态定位：餐饮业态定位：餐饮休闲类，招商为主休闲类，招商为主业态定位：保健洗浴中心业态定位：保健洗浴中心租售策略：招商为主租售策略：招商为主业态定位：餐饮业态定位：餐饮休闲类，招商为主休闲类，招商为主业态定位：商务酒店业态定位：商务酒店招商为主招商为主业态定位：中医院、社区医疗站业态定位：中医院、社区医疗站招商为主招商为主方案二方案二约1381约1810约1421约1513约2833业态定位：保健、茶楼业态定位：保健、茶楼休闲类，招商为主，租售结合休闲类，招商为主，租售结合业态定位：健身、美容美体、业态定位：健身、美容美体、SPA休闲类，招商为主，租售结合。休闲类，招商为主，租售结合。业态定位：保健、茶楼业态定位：保健、茶楼休闲类，招商为主，租售结合休闲类，招商为主，租售结合业态定位：低端旅馆、商务酒店业态定位：低端旅馆、商务酒店休闲类，招商为主，租售结合休闲类，招商为主，租售结合约943约746约896约998三、营销实战策略三、营销实战策略 项目商业收益测算项目商业收益测算 项目商业收益测算 项目销售及租赁收益测算项目销售及租赁收益测算 租金收益估计在前面的租金建议基础上略有下调，保守估算收益。楼层楼层面积面积价格政策（元价格政策（元/坪）坪） 销售收益（万）销售收益（万） 租赁年收益（万）租赁年收益（万）备注备注1F方案一租：6157售：1053租：月均价30售：12000-15000126415802221、面积均为CAD图测面积；2、租售的收益测算均以营销操作中主推方式进行估算。3、以租赁为主推方式的部分商业，也可执行大产权销售，但销售收益不计入本收益测算范围。方案二租：3768售：3251租：月均价30售：12000-15000390148771362F租：866售：769租：月均价25售：8000-1000061576926四、营销推广演绎四、营销推广演绎 项目商业推广节点及目标 项目商业推广策略 项目媒体选择策略 各阶段的营销演绎推广节点及目标推广节点及目标时间2009.92009.102009.11122010.12010.242010.572010.810主要工作与目标营销方案与销售执行方案的确定确定硬件设施设备相关物料的准备和前期市场的摸底广宣发布及招商工作的开展一期商业开盘的准备于执行利用营销节点或者活动刺激商铺的销售销售工作前期储客，和大客户寻找，洽谈销售准备【制作并确定价格表】预热期公开发售期强销期持续销售期尾盘期正式营业 招商工作 招商准备期 【确定招商优化政策】全面招商期一招商后期二期招商工作洽谈主力店及大型餐饮酒楼、休闲娱乐业态商家普通商家全面招商商户装修主力商家的洽谈广宣工作广宣设计、商业宣传资料设计活动攻略活动攻略客户攻略客户攻略展示包装攻略展示包装攻略主力及次主力商家的跟进洽谈、招商引进。投资客的储客储势，重点重点洽谈成交。围墙包装主力商家的签约仪式利用节点的客户积累活动开盘现场活动持销期间的节点活动报媒、户外、短信等媒体的发布楼梯广告及现场看板宣传商业门楣包装，形成商业氛围商业推广策略推广攻略推广攻略商业媒体选择策略户外媒体：户外媒体：根据本案的商业业态的定位，在合适的地方选择户外媒体，宣传造势，提升项目商业的品质与形象。（在商业销售的中期，2号地块也可使用该户外进行宣传）DM单或者海报：单或者海报：体现商业的业态、商业的产品、商业的价值与定位等。公关活动：公关活动：商业物业的投资人和经营户又相对集中，且相互之间的人际传播对于销售的助推非常关键，因此，公关活动亦是本案的重要传播手段，需要根据项目推广的不同时期，举行开盘活动、主题性户外活动、业主联谊会、用户联谊会、及其它娱乐促销、工程进度说明会、业主活动竞赛等相关活动促进产品销售。报媒：报媒：根据本案的实际情况与消费者的阅读习惯，建议使用巴渝都市报（适当的情况下考虑投放的频率）。其他辅助媒体：其他辅助媒体：短信广告、拉底字幕。推广期演绎（形象传播产品推介活动营销）核心点：准决战阶段 分解卖点促进销售核心点：决战阶段 项目口碑促进销售促进销售美誉度美誉度核心点：形象建立 展示建立关注度知名度联想度核心点：正式开盘（开战） 整合传播拉开序幕促进销售第三曲 活动传播第一曲 形象传播 第四曲 体验传播 第二曲 产品推介时间段目标推广期筹备期：筹备期：时间时间2009.10重点及目标重点及目标确定整体营销思路及概念、确定商业的广宣物料设计（海报、围墙、报媒等）具体工作内容具体工作内容宣传思路、概念确定，相关宣传物料、商业模型、商业效果图、广宣设计等准备物料围墙示意：必须将围墙加以包装调整，以便展示项目的形象预热期预热期时间时间2009.112009.12重点及目标重点及目标商业的集中宣传与客户的积累，引起客户的关注广宣方面广宣方面现场包装+户外看板+报媒宣传主题宣传主题城市新地标，财富新起点活动事件活动事件大商家签约仪式具体工作内容具体工作内容1. 销售人员展开全案销售及预租售工作2进行广告宣传：通过广告宣传使受众对本案区位、区域发展前景等留下深刻的印象。通过对产品利益点较为集中和深度的解析，使受众完全理解本案所提出的“展示、休闲娱乐、社区配套”的功能定位。唤起受众置业的兴趣，促进到访量的增加。3.制定和确认销售租赁价格该阶段主要积极展开前期招商；商业前期形象的宣传，利用政府规划、商圈机会、消费力来分析进行支撑。主 题： 商社新世纪超市 进驻香江豪庭签约仪式时 间：预热期地 点：项目销售中心前广场出席嘉宾：邀请区领导、商社新世纪的负责人等助阵媒体：巴渝都市报、电视台目 的： 主力商家进驻项目的原因和信心，对片区和项目的认可； 强化意向进驻商户和商铺投资者的决心。 主力商家签约仪式主力商家签约仪式开盘期开盘期时间时间2010.1重点及目标重点及目标商业的集中宣传与客户的积累，引起客户的关注广宣方面广宣方面现场包装+户外看板+报媒宣传主题宣传主题*月*日盛大开盘活动事件活动事件营销节点活动具体工作内容具体工作内容1. 销售人员展开全案销售及预租售工作2消化前期积累的客户该阶段主要集中性消化前期积累的客户持销期持销期时间时间2010.22010.4重点及目标重点及目标持续性的积累和消化客户广宣方面广宣方面现场包装+户外看板+报媒宣传主题宣传主题搭载滨江商业规划，畅想未来商业搭载滨江商业规划，畅想未来商业与新世纪共赢财富与新世纪共赢财富年初购旺铺，新年添财富年初购旺铺，新年添财富活动事件活动事件营销节点活动具体工作内容具体工作内容1. 持续的客户积累2通过对产品利益点较为集中和深度的解析，使受众完全理解本案所提出的“餐饮、休闲娱乐、社区配套”的功能定位。该阶段持续性的积累和消化客户ENDTHANKS