岗位考试辅导1_房金考试提纲

第一篇：住房金融与个人信贷业务概述1、住房金融 ：分为广义和狭义两个概念。广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、 消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。2、住房金融 按其经营性质可划分为 ：商业性（也称自营性 ）住房金融和 政策性（也称委托性 ）住房金融。商业性住房金融 是指商业银行或金融机构在国家有关政策许可范围内自主进行的与住房有关的资金筹集、融通等信用活动。政策性住房金融 是按国家政策规定进行的， 与住房制度有关的各种货币资金的筹集、融通等信用活动的总称。3、政策性住房金融按照其功能和作用的发生方式，可分为：市场主导型 和政府主导型 。我国采取的是政府主导型的政策性住房金融。4、个人信贷 ：指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借贷双方签订借款合同， 按约定贷款人向借款人提供贷款， 借款人按期归还本金并支付利息的一种融资方式。5、住房金融的特征 ：长期稳定性；政策性；专业性；地域性。6、个人信贷的特征 ：贷款用途的 广泛性 ；贷款对象的 自然人特性 ；贷款的长期性；贷款的多样性；还款方式的 灵活性。7、建行住房金融与个人信贷业务范围 ：个人住房贷款 业务；房改业务；个人消费信贷 业务；个人住房抵押贷款证券化 业务。我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展：萌芽期（ 1978 年-1986 年）：1985 年，建行率先在全国开办土地开发和商品房贷款，由此拉开了我国房地产开发贷款业务改革和发展的序幕。 1986 年 10 月，建行办理烟台市房改金融业务，标志着我国住房金融的萌芽和起步。调整期（ 1987 年-1993 年）：1987 年，建行率先开展住房储蓄存、贷款业务， 1991 年建行率先开办住房公积金业务， 1992 年推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务， 全面进入住房消费信贷领域，客户群体从企业扩展为所有房改参加者。成长期（ 1994 年-1999 年）：建行明确了坚持政策性业务与自营性业务相结合、开发信贷与消费信贷相结合、以个人住房贷款业务为重点，促进全行房地产信贷业务发展的经营思想，陆续推出了个人储蓄存单质押贷款、个人汽车贷款、个人耐用消费品贷款、个人住房装修贷款，个人助学贷款等贷种，个人消费贷款业务在全国范围内初步启动。发展期（ 2000 年-2004 年）：建行基本形成了个人住房贷款产品的基本框架和制度依据，先后推出了“直客式”汽车贷款、二手车贷款、房车组合贷款、个人消费额度贷款，国家助学贷款等产品，并将个人生产经营类贷款整合规范为个人助业贷款，逐步形成了个人消费贷款业务的产品体系。2002 年建行率先推出了公积金委托提取还贷业务， 并在全国开始实施个人住房贷款 “乐得家” 品牌战略。创新期（ 2005 年- 至今）：2005 年以来，建行加强了产品创新力度，推出了个人住房最高额抵押贷款，并对个人消费贷款产品进行梳理， 将个人消费额度贷款、 个人耐用消费品贷款、 住房装修贷款、一般商业性助学贷款同意整合为个人消费额度贷款， 同时陆续推出了固定利率个人住房贷款、 存贷通个人贷款增值帐户、直贷式、宽限期、还款自由行、合力贷、住房维修基金归集、公积金龙卡联名卡、公积金电子渠道服务等多种产品和差别化服务。1、发展住房金融与个人信贷业务的重大意义：拉动国民经济增长；支持城镇住房制度改革；有利于国民经济的宏观调控；促进金融业自身发展；推进资本市场发展；调整居民消费结构；改善人民住房条件。2、建行住房金融与个人信贷业务的发展思路和策略：总体思路 ：围绕全行“建设国际一流零售银行”的总体目标，继续牢固树立“以市场为导向、以客户为中心”的经营理念，深化“加强管理、加快发展、再造优势、再创一流”的业务发展思路，外抓“营销、客户、服务和产品” ，提升服务效率和能力，积极拓展市场和客户；内抓“政策、激励、流程和管理”，提升内部效率和管理支持能力，实现住房金融与个人信贷业务的快速有效发展，不断提高住房金融与个人信贷业务对全行的利润贡献度。发展策略 ：品牌策略；客户策略；产品策略；区域策略；渠道策略；风险控制 策略第二篇：住房金融与个人信贷业务产品1、个人住房贷款 ：是指银行或银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。广义的个人住房贷款 包括：自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。个人住房贷款的特点 ：长期性；零售性；分期偿还 。2、个人住房贷款的种类 ：（了解）按住房交易形态划分：新建房个人住房贷款（一手房贷款） 、个人再交易住房贷款（二手房贷款） 、个人住房转让贷款。按银行核算科目划分：个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人住房最高额抵押贷款。按贷款期限内利率是否可浮动划分为：浮动利率贷款、固定利率贷款。3、个人住房贷款的要素：贷款对象 ：具有完全民事行为能力的中国公民、 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。额度：最高额度为： 8 成；建筑面积在 90 平方米以上的，最高为 7 成；符合条件的有价证券质押的，最高不超过票面价值的 9 成。期限：个人住房贷款期限最长为30 年；房产抵押贷款，期限不超过所抵押房产的使用年限；以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式贷款，期限一般不得超过5 年；有价证券质押贷款的，期限最长不得超过有价证券的到期日，有不同期限的，已距离到期日最近者确定贷款期限；对已离退休或即将离退休的借款人，一般男性不能超过65 岁，女性不能超过 60 岁，对有足够还款能力的可适当放宽到男性70 岁，女性 65 岁。利率：个人住房贷款利率政策和基准利率按照人民银行公布标准执行，个人住房贷款固定利率和贷款利率浮动区间按照建行相关规定执行。贷款期间的利率变动按人民银行的规定执行。4、个人住房贷款操作规程：审查住房楼盘项目；营销受理；贷前调查；贷款审核；贷款审批；贷款发放；贷后管理。对个人住房贷款楼盘项目的审查包括：对开发商资信的审查和对项目本身审查。5、对开发商资信的审查包括 ：企业资信等级或信用程度；企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； 企业法人代表的个人信用和领导班子的决策能力。6、对项目审查的内容 ：项目资料的完整性、真实性、有效性的审查；项目的合法性审查；项目工程进度审查；项目资金到位情况审查；项目调查方式；撰写调查报告；审核与核准。7、开发商申请商品房销售贷款项目合作需要向银行提供以下材料：商品房销售贷款项目合作申请表； 贷款证或贷款卡 （附年审记录）；营业执照（副本，附年审记录）；资质等级证书 （附年审记录）；国有土地使用权证； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证 （附年审记录）；建筑工程施工许可证；预售商品房许可证；公司合同、章程； 合作协议书；工程竣工验收合格证（现楼提供） ；财务报表；贷款行和当地政府管理部门要求提供的材料。8、个人住房贷款 营销受理主要包含 ：贷前咨询 和贷款受理 二个环节。9、个人住房贷款 贷前咨询的主要内容 ：贷款品种的介绍；申请贷款应具备的条件；申请贷款需提供的资料；办理贷款的程序；合同中的主要条款如利率、还款方式或还款额等；获取申请表格及有关信息的渠道；经办机构的地址及联系电话。10、贷前调查人员 在调查情况时，应 重点调查以下内容 ：材料的一致性；审核借款申请人（包括代理人）身份证明；对借款申请人的信用情况进行调查；审核借款申请人的偿还能力证明；审核首付款证明；审核购房合同或协议；审核担保材料；审核贷款真实性。11、贷款发放的流程 ：填写合同；审核合同；签订合同；落实贷款发放条件；贷款划付；特殊情况的处理。12、贷后管理： 是指自个人住房贷款发放后到合同终止期间对贷款有关事宜的管理。 包括：贷款本息回收；合同内容变更；贷后检查；不良贷款管理与处置；抵押物管理；贷款信息管理；贷款档案管理等。13、个人商业用房贷款 ，是指建行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。商业用房是指借款人购置的用于生产经营用途的房屋。14、个人商业用房贷款要素：、贷款对象 ：具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。、 额度：最高额度为： 6 成、 期限：个人住房贷款期限最长为10 年；房产抵押贷款，期限不超过所抵押房产的使用年限；以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式贷款，期限一般不得超过5 年；有价证券质押贷款的，期限最长不得超过有价证券的到期日，有不同期限的，已距离到期日最近者确定贷款期限；对已离退休或即将离退休的借款人，一般男性不能超过65 岁，女性不能超过60 岁，对有足够还款能力的可适当放宽到男性70 岁，女性 65 岁。、利率：个人住房贷款利率政策和基准利率按照人民银行公布标准执行，个人住房贷款固定利率和贷款利率浮动区间按照建行相关规定执行。贷款期间的利率变动按人民银行的规定执行。15、个人商业用房贷款需关注的要点：、把握商业用房地理位置与价格水平；、把握客户第一还款来源的稳定性。16、个人住房最高额抵押贷款：是指建行用信贷资金向借款人发放的，以借款人自有住房作最高额抵押，可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。“自有住房”是指借款人依法拥有所有权的住房，包括借款人新购住房，借款人原个人住房贷款的抵押住房以及借款人未设定抵押的已有住房。“有效期间”是指借款人可以提出支用贷款申请的时间段。“贷款额度”是指在有效期间内，建行向借款人提供的最高可用贷款额度。在有效期间内，借款人任一时点的贷款余额不得超过贷款额度。“循环使用”是指在有效期间和贷款额度内，借款人可多次申请使用贷款。17、个人住房最高额抵押贷款的特点 ：一次抵押，循环使用；手续简便，支用方便；满足各种融资需求；有效期间最长 30 年。18、个人住房最高额抵押贷款的要素 ：、贷款对象：具有完全民事行为能力、年满 18 周岁的自然人。、贷款条件：借款申请人需满足以下贷款条件： 有当地常住户口或有效居留身份；有按期偿还所有贷款本息的能力；无不良信用记录和不良行为记录；借款申请人及其共有人同意设定最高额抵押；以新购住房做抵押的，必须具有合法有效的购房合同，房龄在10 年以内或房龄加有效期间不超过40 年，且已经支付 30%的首付款；以其他未设定抵押的自有住房做抵押的，须已取得房屋权属证书，房龄在 10 年以内或房龄加有效期间不超过 40 年；将原已抵押的住房贷款转为最高额抵押贷款的，原住房抵押贷款须已经还款一年以上， 贷款余额小于房价的 60%，住房已取得房屋权属证书， 房龄在 10 年以内或房龄加有效期间不超过 40 年，且除了原抵押担保外，未为其他任何债务设定抵押。、贷款金额：最高 70%。、期限：有效期间最长为30 年：以新购住房的，有效期间起始日为合同签订日的前一日；将原在建行的住房抵押贷款转来的，有效期间起始日为 远住房抵押贷款发放日的前一日；最高额抵押贷款项下单笔贷款届满日不可超出最高额抵押贷款有效期间届满日。、利率：单笔贷款利率按人民银行规定的贷款利率政策执行。、还款方式与方法：贷款项下各笔贷款，可采用等额本金还款法和等额本息还款。还款方法：委托扣款方式或柜面还款方式。19、个人住房最高额抵押贷款操作流程：营销受理；贷前调查；贷款审核；贷款审批；贷款支用；贷款额度管理；贷后管理。20、固定利率个人住房贷款 ：是指在约定期限内，贷款利率固定不变，不随人民银行利率调整或市场利率的变化而变动的个人住房贷款。21、固定利率个人住房贷款的贷款要素：、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。、额度与期限：与个人住房贷款相同。固定利率个人住房贷款期限最长为 30 年。固定利率个人住房贷款为阶段性固定，实行固定利率的期限最长不超过 10 年。建行现有 3 个固定期限产品： 3 年期、 5 年期、 10 年期。、利率：固定利率个人住房贷款的执行利率由建行总行在同期人民银行公布的基准利率水平基础上确定，实行下限管理。、还款方式与方法：还款方式包括：等额本息还款法和等额本金还款法。固定利率个人住房贷款提前还款需支付违约金，具体收取比例按照总行制度规定执行。22、固定利率个人住房贷款的主要模式：、完全固定利率 模式，即在整个贷款期限内，贷款利率始终保持不变；、分段固定 利率模式，、 固定利率 +浮动利率 模式，、 固定利率 +浮动利率（或固定利率） 模式，即先固定，后几个区间浮动或固定、贷款本金固定利率和浮动利率组合模式 ，即在整个贷款期内同时存在固定利率和浮动利率混合计算。按借款合同约定，一部分本金执行固定利率，其余本金执行浮动利率。1、住房公积金 ：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。2、住房公积金的管理原则 ：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。3、住房公积金基本规定 ：、月缴存额：单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例；职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。缴存住房公积金的月工资基数， 一般不超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的 2 倍或 3 倍，具体标准由各地根据实际情况确定。、缴存比例：单位和职工住房公积金的缴存比例一般不得低于职工上一年度月平均工资的 5%，不高于 12%，具体比例由当地住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。4、住房公积金的具体政策：、新设立单位应当自设立之日起 30 日内到公积金管理中心办理缴存登记， 并自登记之日起 20 日内到承办银行办理帐户设立手续；、单位合并、分立、撤消、解散或破产的，应自发生之日起30 内有原单位或清算组织到公积金机管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或注销登记之日起20 日到承办银行为本单位职工办理帐户转移或封存手续；、单位录用职工的，应在录用之日起30 内办理相关手续；、单位与职工终止劳动关系的，应在终止之日起30 内办理相关的转移或封存手续；、对确有困难的单位，经本单位职工代表大会或工会讨论通过，并经公积金管理中心审核，报住房公积金管理委员会批准后，可以降低比例或缓缴，待好转后在提高比例或补缴缓缴；、单位发生合并、分立、撤消、破产、解散或改制等情形的，应为职工补缴以前欠缴的住房公积金。、单位合并、分立和改制时无力补缴住房公积金的，应当明确住房公积金缴存责任主体，才能办理合并、分立和改制等有关事项。、单位不办理缴存登记或者不为本单位职工办理帐户设立手续的，由公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1 万元 5 万元的处罚；、单位逾期不缴或少缴的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。5、职工有下列情形之一的可以提取职工住房公积金帐户内的存储余额：（ 1）、购买、建造、翻建、大修自住住房的；（ 2）、离休、退休的；（ 3）、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（ 4）、出国定居的；（ 5）、偿还购房贷款本息的；（ 6）、房租超过家庭工资收入的规定比例的。依照前款（ 2）、（3）、（4）项规定，应当同时注销职工住房公积金帐户。6、住房公积金支取的原则：一般先支取上年结转部分，再提取当年归集部分。7、住房公积金的营销服务对象：、公积金管理中心：对公积金管理工薪，建行提供的服务：住房公积金归集和公积金委托贷款业务；利用企业网上银行和重要可户服务系统，提供住房公积金资金集中管理和电子转帐服务；利用银行间债券市场和银行柜台国债市场，以及通过专户存款（单位活期存款、单位协定存款、单位通知存款和单位定期存款） ，提供个住房资金保值和增值服务。、单位类客户：包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。对单位客户，建行提供的服务：公积金缴存服务；公积金单位台帐管理服务；企业网银缴存和查询对帐服务、电话银行查询对帐服务。、个人类客户：对个人客户，建行提供的服务：职工住房公积金存款帐户和公积金贷款；公积金委托提取还贷服务；公积金龙卡、专用存折（对帐簿）服务；职工帐户电子查询对帐服务。8、住房公积金归集业务的基本职责分工：公积金管理中心的基本职责：指定归集政策，办理缴存登记，负责资金增值保值等职责；承办银行的职责：（ 1）、承办银行基本职责：职工帐户设立和计结息，金融手续操作；（ 2）、可委托代理职责：咨询、受理、审核、信息录入、查询对帐等事务受理和审核类职责。9、住房公积金归集业务操作模式 ：、“银行受理，公积金管理中心审核批准，银行操作”模式：银行受托受理缴存单位和职工公积金业务申请，公积金管理中心负责业务审核审批，银行负责办理具体金融手续；、“公积金管理中心受理、审核和审批，银行操作”模式：公积金管理中心受托受理缴存单位和职工公积金业务申请，审核审批后，银行负责办理具体金融手续；、“公积金管理中心和承办银行联动”模式：银行受托受理缴存单位和职工公积金业务申请，通过网络实时将材料和审查信息传送给公积金管理中心， 公积金管理中心进行联机审核审批后， 将审批意见通过网络发送银行， 银行根据审批意见办理具体金融手续， 将相关帐务信息通过网络传送公积金管理中心，与公积金管理中心联机记帐和对帐。10、住房公积金归集业务操作流程：签订委托协议；开立资金专户；开立单位和职工帐户；资金汇缴和划转；职工帐户支取和转移；职工帐户基数调整；职工帐户结息和对帐。11、与公积金管理中心签订的归集协议中须列明以下内容：建行与公积金管理中心在公积金帐户管理、缴存、提取、转移、基数调整等方面的职责和工作流程；建行根据人民银行帐户管理规定为公积金管理中心开立住房公积金存款帐户， 按照人民银行规定的适用利率按期支付存款利息；建行不为客户垫付任何资金或款项；建行有权不予办理公积金管理中心违反国家有关规定或双方约定事项以外的业务， 并有权向当地住房公积金管理委员会和上级监管部门报告，向人民银行分支机构反映；建行有权要求公积金管理中心按约定的收费方式和费率及时支付住房资金归集手续费。12、住房公积金转移的规定：转出单位和转入单位公积金帐户开户银行相同并所属公积金管理中心相同时： 在转移时，工人帐户不结息，只将个人帐户余额和利息积数从转出单位转移到转入单位，不涉及公积金管理中心资金划拨；转出单位和转入单位的帐户开户银行相同，所属公积金管理中心不同时：在转移时，一般对转出单位转出职工做销户提取， 将提取本息资金划入公积金管理中心归集帐户， 并通过补缴将销户提取的本息转入职工个人帐户；转出单位和转入单位的帐户开户银行不同，单位所属公积金管理中心相同时：在转移时，一般对转出单位转出职工做销户提取，将提取本息资金划入转入银行，转入银行办理个人新开户并做补缴；或按公积金管理中心要求对转出职工只做全额提取不结计利息，将提取资金划入转入银行并将转出职工个人帐户余额、利息积数等电子信息传送转入银行；转出单位和转入单位的帐户开户银行不同，所属公积金管理中心也不同时：在转移时，对转出职工做销户提取， 将提取本息资金划入转入银行和转入公积金管理中心归集帐户， 转入银行办理个人新开户并做补缴。13、公积金帐户计结息 ：（ 1）、计结息：、计息日期：公积金管理中心专户按季结息，结息日为3、 6、 9、12 月的 20 日；职工个人公积金帐户按年度结息，结息日为每年6月 30日。、利率标准：公积金管理中心专户按人民银行规定的相应期限档次的单位存款利率计付利息；职工个人公积金帐户当年归集部分，按结息日人民银行挂牌的活期存款利率计息，上年结转部门，按结息日人民银行挂牌的 3 个月整存整取利率计算；、计息公式：公积金管理中心专户利息=累计计息积数 火气存款日利率 ；职工个人公积金帐户利息=上年结转部门累计计息积数 3 个月定期存款日利率+ 当年归集部分累计计息积数 活期存款日利率。、结息操作：公积金管理中心专户利息列入银行利息支出，职工公积金帐户利息由公积金管理中心支付，承办银行按归集协议划转公积金管理中心增值收益帐户。（ 2）、年度结转：、单位和个人帐户年终结转：年终结转日为每年6月 30日；余额结转：将帐户的当年归集部分转入上年结转部分；利息结转：上年结转部门累计计息积数 3 个月定期存款日利率 + 当年归集部分累计计息积数 活期存款日利率 = 上年结转部分的利息 +当年归集部分利息，两部分利息加入上年结转部分余额中；、资金结转和清算：由承办银行负责扣划公积金管理中心增值收益帐户，将公积金管理中心记帐回单、单位和职工公积金帐户年终结转明细资料移交和报送公积金管理中心， 并与公积金管理中心进行对帐。14、住房公积金对帐 ：（ 1）、与公积金管理中心对帐：、对帐时间：按中心要求和建行会计对帐办法，对帐按日、周、旬或月定期、不定期对帐。、对帐内容：包括中心专户存款、 单位公积金帐户、 职工个人公积金帐户等的明细、 余额的核对。（ 2）、与单位对帐：、对帐时间：进行定期和不定期的对帐。在每年6 月 30 日结息后，一般应在1 个月内完成。、对帐内容：年度结息单、单位明细帐、职工个人帐15、公积金帐户的查询管理：单位客户查询：方式：银行柜台、网上银行、电话银行、自助银行等；个人客户查询：方式：银行柜台、网上银行、电话银行、自助银行、手机银行等16、住房公积金增值理财服务：、银行存款产品服务：单活期存款、单位协定存款、单位通知存款（ 1 天通知和 7 天通知）和单位定期存款（ 3 个月、 6 个月、 1 年、 2 年、 3 年、 5 年）等产品。、银行间市场债券结算代理服务：、银行柜台国债交易服务：凭证式国债、记帐式国债。17、住房补贴 ：是指单位停止住房实物分配后，采取货币分配方式，向职工发放的用于住房消费的专项资金。18、住房补贴业务的营销服务对象：为停止住房实物分配后，采取货币分配方式的国家机关、国有企业、城镇集体企业、 外商投资企业、 城镇私营企业及其他城镇企业、 事业单位、民办非企业单位、社会团体等实行住房公积金制度的单位和职工， 以及做为住房补贴管理机构的政府主管部门或资金统筹管理单位。19、住房专项维修资金 ：是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。适用于直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内商品住房、售后公有住房以及村庄集镇中实施物业管理住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。20、住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。21、住房维修基金的交存 :、交存范围 ：住宅物业，但一个业主所有且与其他物业不具有共同部位、共同设施设备的除外；住宅小区内的非住宅与单幢住宅结构相连的非住宅。 属于出售公有住房的， 售房单位应当按照规定交存住宅专项维修基金。、 交存比例 ：商品住房和公有住房业主首期交存标准分别按建筑安装工程造价的 5% 8%和 2%，交存标准是建筑面积。、 续缴：业主分户帐面住房专项维修资金余额不足首次应交存额30%的，应当及时续缴。22、住房维修基金的管理模式：业主大会成立前，商品住房的业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管；已售公有住房的住宅专项维修资金，按照售房单位的财务隶属关系，由同级财政部门负责管理。业主大会成立后， 资金帐目管理单位由业主大会决定， 商品房的资金使用由业主大会审核报房管部门备案；公有住房资金使用由财政部门审核。23、住房维修基金的资金增值：、在保证资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定用于购买国债。、购买国债的，应当在银行间债券市场或商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。、禁止利用资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。、资金的存储利息、购买国债的增值收益、经营收益、报废残值等应当转入住房专项维修资金滚存使用。24、根据委托协议，建 行为住房维修资金主管单位开立统筹住房维修资金存款帐户，包括：归集帐户、结算帐户、增值收益帐户、定期存款、通知存款帐户等帐户；对业主交存的商品住房维修基金按物业小区、楼幢及业主设立帐户；对公有住房售房单位交存的住房维修基金按售房单位、楼幢或业主设立帐户。25、住房维修基金归集业务操作流程：签订委托协议；资金专户管理；基金帐户管理；基金交存；基金使用；基金对帐；基金销户；委托收费；协议终止。26、住房维修基金归集和管理具有分阶段性 ：在商品住房 业主大会成立前 ，即维修基金归集阶段，与维修资金主管单位签订协议； 在业主大会成立后 ，即维修基金运用阶段， 与业主委员会签订协议，或与业主委员会、物业管理公司签订三方协议。27、住房维修基金的资金专户管理：、业主大会成立前，即维修基金归集阶段，承办银行需为当地维修资金主管部门开立“统筹住房维修基金存款帐户” ，用于核算经主管单位审核确认的售房单位和购房人交纳的住房维修基金。、业主大会成立后，即维修基金运用阶段，由业主委员会自管本物业小区维修基金。承办银行需为业主委员会开立“统筹住房维修基金存款帐户” ，用于核算本小区住房维修的使用变动情况。、业主委员会成立后， 原则上该物业小区住房维修基金的管理应由维修资金主管单位划转至业主委员会自行管理，维修资金须从主管单位帐户开户银行划至业主委员会的帐户开户银行。28、住房基金专门帐户： 是指建行为满足我国住房制度改革的需要，为城镇政府（财政部门）和行政事业、企业单位自行管理的住房基金设立的银行专用帐户。住房基金专门帐户用于核算管理专款专用的城镇住房基金、 行政事业单位住房基金、 企业住房基金等住房资金，包括：住房基金活期存款帐户、住房基金定期存款帐户、住房基金通知存款等帐户。住房基金专门帐户的营销服务对象：城镇政府（财政部门）和行政事业、企业单位等自行管理、使用住房资金，不参加当地政府住房资金管理部门统筹管理的所有单位。29、住房基金专门帐户支取现金按照国家现金管理的规定办理 。单位在以下情况支用住房基金 ：缴存职工住房公积金；发放职工住房提租补贴或住房补贴；已售住房共有部位共同设施设备维修；自管住房维修、管理和改造；住房建设；住房方面的其他支出。30、住房公积金贷款业务 ：是指建行接受各地住房公积金管理中心委托， 利用委托人提供住房资金，根据委托协议向购买、建造、大修房屋的职工发放的个人住房贷款。31、住房公积金贷款业务的营销服务对象：公积金管理中心；借款人客户；贷款担保人；合作渠道客户。32、公积金贷款借款人的具体条件包括：有合法的身份； 按时足额缴存住房公积金； 有稳定的经济收入， 信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同 协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有当地规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有符合要求的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；符合当地公积金管理中心规定的其他借款条件。33、住房公积金贷款业务的基本职责分工：、公积金管理中心 ：指定公积金信贷政策、信贷审批，承担公积金信贷风险。、承办银行职责 ：承办银行基本职责 ：公积金借款合同签约、发放、职工贷款帐户设立或计结息，金融手续操作；可委托代理职责 ：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核催收、查询对帐。34、住房公积金贷款的操作模式：、“ 银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作”模式：、“ 公积金管理中心受理、审核和审批，银行操作”模式：、“ 公积金管理中心和承办银行联动”模式：35、住房公积金贷款审核主要内容：贷前审查；对借款人申请的以下材料进行审核：身份证明、偿还能力证明、首付款证明、合同或协议、担保材料。36、公积金贷款的发放流程：合同签约；担保落实；申领基金；拨存基金；贷款放行；资料归档。37、公积金贷款的贷后管理工作是：贷款检查；协助不良贷款催收；对帐工作；基金清退和利息划回；贷款手续费的结算；贷款数据的报送。38、住房公积金电子渠道包括：网上银行、自助银行、手机银行、电话银行等。39、住房公积金委托提取还贷的条件：申请人应足额缴存公积金；申请人为本人及配偶（或规定范围内的其他直系亲属）；借款的种类：公积金贷款、组合贷款及自营性个人住房贷款；贷款状态：处于正常还款状态；其他规定。40、住房公积金委托提取还贷的自动中断：出现以下情况会自动中断公积金帐户余额低于规定限额；贷款发生逾期；个人信息变动未做变更手续，如还贷帐户、公积金帐号等变化未及时办理变更； 单位信息变动未做变更手续， 如单位公积金帐号变动的未及时办理变更；其他情况。41、住房公积金委托提取还贷的自动恢复： 出现以下情况会自动恢复公积金帐户余额高于限额；贷款转正常；其他情况。住房公积金委托提取还贷的终止：出现以下情况应终止不符合提取政策规定的；委托提取累计额达到规定的提取限额的；申请人同意终止委托书 ；其他情况。1、个人汽车贷款 ：是指建行向个人发放的用于购买汽车的人民币贷款。2、个人汽车贷款所购车辆 按用途可以划分为 ：自用车和商用车； 按注册登记情况划分为 ：新车和二手车。3、个人汽车贷款实行“ 设定担保、分类管理、特定用途”的原则 。4、贷款要素 ：、贷款对象： 18 周岁（含） -60 周岁（含）借款人应具备的条件：中国公民或在中国境内连续居住一年以上的港澳台及外国人；具有有效身份证明，有固定的住址；有稳定、合法的收入来源或个人合法资产，足够偿还贷款本息；能提供有效的担保；有首期款项；如为商用车的应具备合法运营资格。、贷款额度与期限：自用车的，不超过车价的80%；商用车的，不超过车价的70%，其中，商用载货车的，不超过车价的 60%；二手车的，不超过车价的 50%，且贷款额度不超过 20 万元。车价中不得含有各类附加税、费及保费等。自用车的，期限（含展期）不超过 5 年；商用车或二手车的，期限（含展期）不超过3 年。5、汽车贷款的落实担保条件 ：须提供一定的担保措施，包括：所购车辆抵押、第三方保证、房地产抵押、质押等，不得存在担保空白。以贷款所购车辆做抵押的，在办理完购车手续后， 及时到贷款经办行所在地的车辆管理部门办理车辆抵押登记手续，并将购车发票原件、各种缴费凭证原件、机动车登记证原件（代表抵押登记）、行驶证复印件、保险单等交与建行进行保管。6、汽车贷款的贷后管理工作 的主要内容：贷后检查；贷款本息回收；贷款要素变更；逾期催收和贷款回收；信息管理。7、个人汽车贷款合作担保机构相关规定 ：担保机构为汽车经销商的，应具备 以下条件：独立的法人资格，或一级法人授权；二级以上汽车销售代理资格；A、B、C、D 类分行所在地区的公司注册资金不低于 1000万元（并已实际到位），且净资产不低于1000 万元；100已取得营业执照，有汽车专卖店或固定销售网点，从事汽车销售满一年以上，汽车年销售量在辆以上。经营情况良好，具有一定的抗风险能力，资产负债率不高于70%；管理水平较高，具有完整的客户信息管理系统；近三年在银行无违约等不良记录，无重大诉讼案例。担保机构为中介服务机构的，应具备 以下条件：独立的法人资格，或一级法人授权；二级以上汽车销售代理资格；A、B 类分行所在地区的公司注册资金不低于2000 万元（并已实际到位），且净资产不低于2000 万元；有固定营业场所；经营情况良好，具有一定的抗风险能力，资产负债率不高于70%；管理水平较高，具有完整的客户信息管理系统；近三年在银行无违约等不良记录，无重大诉讼案例。8、个人消费额度贷款 ：是指建行向个人客户发放的用于其各类消费用途的人民币贷款，用途包括住房装修、购买耐用消费品、旅游、教育、临时资金周转等。9、个人消费额度贷款实行“额度控制，灵活支用，按期偿还”的原则 。10、个人消费额度贷款的特色与优势：用途广泛、期限较长、支用便利。11、个人消费额度贷款的贷款要素：贷款对象：年满18 周岁，具有完全民事行为能力的中国公民（由各一级分行确定是否接受港澳台及外籍认为为借款人），且借款人年龄 + 贷款年限 65 周岁。对于一些优质客户 可适当放款年龄限制。12、个人消费额度贷款的贷后管理：额度管理；贷后检查；贷款本息回收；贷款要素变更；逾期催收和贷款回收；信息管理。13、贷后检查的主要手段有 ：检测客户还款情况、查询不良贷款明细、电话访谈、见面访谈、实地检查、从客户之外获取信息等。14、应计贷款本息回收应执行“先收息、 后收本，全部到期、 利随本清”的原则 。应按照应收利息、应收利息复息、催收利息、催收利息复息、本期利息的顺序回收贷款利息。非应计贷款应先偿还拖欠本金。15、个人助业贷款 ：是指建行对以个人名义申请，为临时资金周转需要和从事生产经营的个人发放的贷款，用于解决个人的中短期资金需求。贷款要素：16、个人助业贷款的贷款要素：贷款对象：为临时资金周转需要和从事生产经营的个人，主要为：用于临时资金周转的个人中高端客户；从事合法生产经营的个体工商户、个人独资、个人合伙企业的经营者、合伙人等；依据公司法规定设立的有限责任公司、股份有限公司的股东、董事等。17、个人助业贷款的借款人必须符合以下条件：年满 18 周岁，具有完全民事行为能力的中国公民，且，借款人年龄+ 个人助业贷款额度有效期限 60周岁；有当地户口或长期居住证明，有固定的住所；有稳定合法的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；信誉良好，无不良记录；具备建行认可的信用资格（信用评定在BBB级及以上），并提供被认可的有效担保；在建行开立个人银行结算帐户；起投资经营的企业原则上要在建行开立基本结算帐户，或主要结算业务通过建行办理；有合法有效的生产经营证明（包括营业执照、经营许可证明、纳税凭证等）；具有从事合法生产经营的能力和满两年以上的该行业从业经验；所经营的产品符合国家产业政策和区域经济发展政策，具有较好的经济效益和社会效益；建行规定的其他资料。18、个人助业贷款的额度 ：贷款总额度最低10 万元，最高 500 万元。其中：以信用方式的最高为100 万元，仅向白金卡及以上客户；以质押方式的，不受最高额度的限制；以第三方保证方式的，最高不超过100 万元，且原则上不因追加保证而增加，以AAA级企业或世界500 强企业提供保证的除外；在抵押的基础上追加法人企业、专业担保公司担保的，最高不超过 300 万元；以抵押加自然人第三方保证的，不因追加第三方保证而增加。19、个人助业贷款的期限 ：不循环支用的，额度有效期限最长为 5 年；循环支用的，额度有效期限最长为 2 年。贷款额度有效期满，尚未使用的额度失效。借款人每笔贷款的到期日不得超过有效期的到期日。20、个人助业贷款的还款方式 ：贷款期限在一年以内的，可以采用：按月还息任意还本法、等额本息还款法、等额本金还款法、一次性还本付息还款法；贷款期限在一年以上的，可以采用：等额本息还款法、等额本金还款法。21、个人助业贷款的贷后管理：额度管理；贷款本息回收；贷后检查和催收；贷款要素的变更。22、个人助业贷款的贷款要素变更：贷款发放后，如与利率调整，按人民银行和建行总行有关规定调整；对提前归还部分贷款的，应提前 30 个工作日提出申请。每笔贷款只允许展期一次，展期期限最长为一年，且展期期限不能超过远贷款期限的一半；已经出现逾期或不能提供出质人、抵押人同意延长贷款担保期限的书面证明原则上不再办理展期。23、个人权利质押贷款 ：是指借款人以本人或其他自然人的未到期本外币定期储蓄存单、凭证式国债、电子记帐类国债、个人寿险保险单以及建行认可的其他权利出质，有建行按权利凭证票面价值或记载价值的一定比例向借款人发放的人民币贷款。24、个人权利质押贷款的贷款要素：贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人。贷款条件：能提供建行认可的质押权利；已第三人所有的权利出质的，应要求第三人出具同意质押的书面证明文件；提供借款人和出质人的有效身份证件；建行规定的其他条件。个人权利质押贷款的额度与期限：个人权利质押贷款的起点为人民币 5000 元（含）；通过“乐当家”理财卡自助质押的，贷款起点为 1000 元（含）。贷款期限不超过所质押权利的到期日。用多项权利作质押的，到期日不能超过最早到期发日期。贷款期限最长为5 年。以保单质押的，最长为1 年。25、个人权利质押贷款的业务操作环节 包括：受理调查、贷款审核、贷款审批、贷款发放、贷后管理和提前还款等。业务操作重点放在对质押物真实性的把握和质押物冻结有效性的控制。26、网点直接办理的质押贷款，贷款期限主要控制在一年以内（含） ，主要采取一次还本付息的方法。27、个人权利质押贷款的贷款发放中：对于网点审批的，执行“ 质权设定 / 贷款发放”和“贷款结清 / 解除质权”必须换人操作 。本网点受理调查业务的柜员不得进行贷款发放操作， 网点负责人或业务主管应指定其他柜员办理贷款发放手续。 对非网点审批的不受此规定限制。28、国家助学贷款 ：是指建行向中国境内的（不含港澳台地区）高等学校中经济确实困难的全日制普通本、专科生（含高职生“、研究生或第二学士学位学生发放的用于支付学费、住宿费和生活费的人民币贷款了。29、国家助学贷款的贷款额度与期限：新国家助学贷款 的额度按照最高不超过6000 元/ 人/ 每学年；老国家助学贷款 执行最低 2000 元/ 人 /每学年，总额度最高不超过5 万元。新国家助学贷款 的借款人必须在毕业后6 年内还清，贷款期限最长不得超过10 年。老国家助学贷款的期限最长不得超过8 年。30、国家助学贷款利率 ：执行同期限贷款基准利率，不上浮。新国家助学贷款 ，借款学生在校期间的贷款利息全部由财政补贴，毕业后由个人承担全部贷款利息。老国家助学贷款 仍执行原贴息政策，即学生在合同期内，财政贴息50%，学生个人承担50%，在校期间贷款不计收复利。31、国家助学贷款的还款方式与方法：新国家助学贷款 的还款方式包括：等额本金还款法、等额本息还款法，须在借款合同中约定一种还款方法。老国家助学贷款 ，须按照国家助学贷款借款补充合同中约定的还款方法偿还。32、国家助学贷款的还款期限：学生在校期间，可以只偿还贷款利息，毕业后开始偿还贷款本息。老国家助学贷款 ，学生自毕业之日开始偿还贷款本息， 新国家助学贷款 首次还本日应不迟于毕业后两年。33、国家助学贷款的展期 最长不得超过 3 年，展期后的贷款总期限不得超过10 年。如展期后，贷款期限达到新的利率期限档次，从展期之日起，贷款利息根据新档次的基准利率计收。1、“存贷通”个人贷款增值帐户 ：是指建行为在本行办理个人贷款业务的借款人灵活有效运用资金而提供的增值服务产品。2、“存贷通”个人贷款增值帐户的特色与优势：、减少实际贷款利息支出，增加存款帐户的收益：“存贷通” 个人贷款增值帐户存款余额高于 3 万元时，自动被视为提前还贷部分将不再支付贷款利息，存多少天，算多少天。每月末，将以增值收益的形式返还被视为提前还贷所节约的利息。、资金使用灵活方便，避免提前还贷后，又需要资金再申请贷款的麻烦：“存贷通”个人贷款增值帐户余额高于 3 万元时，建行自动将其中一定比例的存款视同提前还贷，无需另外办理提前还贷手续，同样享受提前还贷减少利息的好处。、功能强大，满足不同理财需要：3、“存贷通”个人贷款增值帐户的收益由基本收益和增值收益两部分组成。其中：基本收益是按照人民银行规定向借款人支付的其增值帐户的活期存款利息；增值收益是根据客户增值帐户中的存款额冲抵增值帐户相对应的所有签约贷款本金余额后， 按照一定的比例和规则计算并支付给借款人的收益。当增值帐户每日营业末存款余额大于3 万元时：增值帐户收益 = 日基本收益 +日增值收益 = （增值帐户当日营业末存款余额 活期存款的结息日年利率 360） + E（贷款利率活期存款的结息日年利率）3604、柜面还款方式 即借款人直接以现金、票据或卡、储蓄帐户到建行规定的营业柜台还款。第三篇：住房金融与个人信贷业务的经营管理1、银行从业人员应具备的 客户营销方面的能力 ：市场环境分析；目标市场分析；客户需求分析；客户需求分析；客户需求反馈。2、对市场环境分析的几个方面：了解宏观经济形势；分析区域经济状况；分析竞争环境。3、住房金融与个人信贷业务的 营销策略主要包括 以下几个方面：产品营销；服务营销；关系营销；品牌营销；媒体营销。4、银行服务营销的手段 ：标准化服务；承诺服务；差别化服务；专业化服务。5、住房金融与个人信贷业务 服务标准化的范围包括 ：服务流程标准化；服务内容标准化；服务方式标准化。1、客户细分 ：也称客户分类或客户差异化分析，是指银行根据业务发展战略需要，对目标市场中客户类别和客户需求加以归类整理，将影响经营的客户因素、特征和客户需求，进行概括、分类，从而得出符合银行发展要求的全部客户策略。客户细分是一个信息分析、归纳的过程，也是一个目标策略的制定过程。2、客户挖掘的原则 ：充分发挥建行的品牌优势；善用银行资源；妥善运用人际关系；树立成本意识；遵循优中选优的原则。3、商业银行的 潜在客户可分为以下几种类型：以关系取向为细分标准 ，可分为：发展型潜在客户和竞争型潜在客户；以需求导向为细分标准 ，可分为：产品导向型客户和服务导向型客户；以利益来源为细分标准 ，可分为：直接效益的潜在客户和带来间接效益的潜在客户。4、客户关系维护方法 ：分层维护；产品和服务维护；扩大销售；情感维护；差别维护；超值维护；维护回访。5、在产品或服务维护中必须做到：承诺的服务坚决履行到位；不仅提供已有的产品或服务，还应围绕客户的新需求，动用相关资源，为推出新的产品或产品组合创造条件。6、产品的生命周期 ：开发期；引进期；成长期；成熟期；衰退期。7、产品创新的原则 ：实用性原则；新颖性原则；效益性原则；品牌性原则；高科技原则；风险性原则；可行性原则。8、产品创新的层次：累进型创新（ 85-90%），保证累进型创新得以持续的基本方法在于明确分工和业绩负责；扩展型创新（ 5-10%），保证扩展型创新的基础是专家队伍和持续的激励机制；战略型创新（ 5%），需要建立一支高素质、广泛知识背景和经验的人员组成专家型创新团队，促进特定时期的战略型创新。9、产品创新的意义：（了解）所面临的外部市场环境变化，客观要求必须加快产品创新；客户需求的日益提高和多样性， 迫切需要不断进行产品创新； 优质客户资源的充分挖掘和维护需要不断创新产品和服务；住房金融和个人信贷业务的重要地位决定其必须不断创新产品和服务；建设国际一流零售银行的战略目标要求必须加快产品创新。10、（了解）产品创新的基本形式：个别创新；协作创新。11、（了解）产品创新流程：产品创意的提出；形成产品原型；可行性研究；项目立项；项目开发；产品投入；后评估。12、（了解）产品创新的方法：创造或引进法；交叉组合法；模仿法