2004上半年北京别墅市场回望

2004上半年北京别墅市场回望lijun520 发表于搜房社区-全程策划论坛 一、市场供给 总体市场供给 截至2004年上半年，北京别墅项目已知供应量（含存量和新增量）达176个，建筑面积1900万平方米（含规划），市场存量4万套左右，规划套数万套左右，预计3-5年内逐步供应市场。2004年上半年新增项目 北京2004年上半年别墅开盘项目12个，别墅总建筑面积约51万平方米，其中独栋别墅550套左右，联排及双拼别墅1200套左右。市场供给量较去年有了明显的减少，不少盘一直处于观望状态，一再推迟开盘时间。新增别墅项目区域分布（见图）二、市场需求2004年上半年北京别墅（包括Towhouse）销售套数约为2100套，销售面积约54万平方米，平均每天销售约12套，主要分布在昌平、大兴、顺义、朝阳、海淀等别墅热点地区。（见图）三、价格状况新增别墅项目平均价格2004年上半年北京别墅新开盘项目均价为9732元平方米，较2003年开盘别墅项目略有上升。独栋别墅价格较去年有所下降，联排、叠拼等经济型别墅价格有所上升。（见图） 四、产品特征新增别墅项目社区更趋纯粹化 从物业类型的分布看，纯独栋社区及纯Townhouse社区占新增别墅比例为74.4，较2003年增长16个百分点，混合型别墅项目比例由41.9下降至25.7，别墅社区更趋纯粹化。（见图、图）新增别墅项目户型更趋合理 1.独栋别墅主力户型面积集中在300-500平方米之间，占71.2，而2003年开盘的独栋别墅面积范围在300-500平方米之间的占58.6，独栋别墅户型更趋理性化，经济型小独栋及超豪华大独栋逐步减少。 联排别墅大多主力户型面积在190-330平方米之间，而2003年开盘的联排别墅面积范围在150-300平方米之间，联排别墅户型面积有增大的趋势。新增别墅项目更趋低密度2004年上半年新增项目平均容积率为0.55，较2003年开盘别墅项目平均容积率0.6要低0.05，主要原因是低密度的纯独栋产品入市比例有所增加。2004年上半年新增独栋别墅平均容积率为0.36，较2003年开盘独栋别墅平均容积率0.31要高0.05；2004年上半年新增联排别墅平均容积率0.67，较2003年开盘联排别墅平均容积率0.88要低0.21，联排别墅更趋低密度。新增别墅项目景观环境追求回归自然 从2004年上半年新增别墅项目推出的概念上看，大多数新增别墅项目以生态自然景观为卖点，突出回归自然的理念，总体品质较2003年有所提高。从风格上看，仍是以欧式风格为主。 五、市场展望 新增供应量：相对上半年会增加。随着一部分项目获得销售许可证，以及部分持观望态度项目的入市，下半年别墅供应量将会放大，超过上半年的水平。全年供应量将相对去年有所减少。 需求：总体需求有所增长，项目平均销售率将有所提高。 价格：价格水平保持总体平稳，独栋别墅有进一步下跌趋势，联排、叠拼等形式别墅价格有望微升。（独栋别墅多分布在离市区较远的位置，经济型的townhouse大多分布在城乡结合部，有较好的区位优势） 产品：更趋低密度，注重生态环保