四川成都第四季度楼市行情观察简析

成都楼市观察 2011年11月【成都楼市观察】2011年第四季度楼市行情简析2011-11-25目 录序言、全国楼市新看点一、全国楼市简报1、楼市成交行情2、价格走势行情3、居住用地行情4、重点城市动态二、成都楼市观察1、总体情况概述2、成交情况分析3、存量情况分析4、土地供应分析三、住宅价格走势1、整体价格走势2、区域价格走势3、重点区域动态四、结论关注要点序言：自房产调控政策实施以来，从一线城市到二、三线城市，全国整体楼市受政策影响出现大幅度波动；成交量、成交价格大幅度下滑趋势已逐步蔓延。调控以来全国楼市新看点：1、 土地市场： 从“地王时代”到“底价时代” 高流拍率、低溢价率、底价成交2、 商品房市场： 从“金九银十”到“铜九铁十” “以价换量”成为楼市新风向标 楼市降价潮全国涌动，引发“退房潮” 库存“高企”，导致后续消化周期延长3、 二手房市场： 一二手房“价格倒挂”促使二手房市场成交低弥 二手房中介调整战略思路，转战新房分销代理4、 信贷市场： 多家银行上浮首套房贷款利率 公积金贷款政策放松一、全国楼市简报1、楼市成交量行情： 全国重点城市成交量普遍下跌20%-30%，个别城市下跌幅度同比多达50%以上随着房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加，全国楼市成交正在持续走低。根据中国指数研究院提供的最新楼市成交数据，第四季度首月受监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到78.12%。其次是汕头，同比降幅达59.08%。重点城市成交量均出现同比下降，其中杭州跌幅最大，达57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过50%。由于未来调控政策仍然难言放松，市场仍将进一步调整，而开发商也陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求过冬。2、楼市价格走势行情 全国楼市降价潮蔓延，降价城市增多，降价幅度加剧据国家统计局数据显示：第四季度首月，70个大中城市新建商品方住宅价格首次出现环比下降，这意味着争论了数年的楼市拐点正式到来；70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。和第三季度末月相比，第四季度首月环比价格下降的城市翻番，增加了17个。 大型房企已拉开降价序幕，降幅普遍在10%-20%左右截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。第四季度首月，大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过10%至20%的下降。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也在打折促销，最大降幅接近20%。 一二手房价格倒现象挂直接导致二手房价格下滑，下降城市逐步增加二手房价格下降的城市有38个，持平的城市有19个，和第三季度末月相比，第四季度首月环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。3、居住用地市场行情 全国未开工住宅用地需30个月消化期，重点城市住宅用地流标率攀升数据显示，第四季度首月，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%；全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。4、重点城市楼市动态 北京：（北京楼市惊现五折促销）北京楼市近期新开项目陆续出现大幅跳水现象，其已接近甚至低于成本的价格开盘，受到购房者追捧。例如：“北京像素”项目发起五折促销，拟售均价为22500元/平方米，而现价则为11600元/平方米、总价48万元起的户型。京城楼市已经进入价格快速下滑的通道。 上海：（大型房企引领降价大潮）上海楼市进入第四极度以来，众多大型开发企业纷纷加入降价“跑量”阵营，在如今成交低迷的态势下，以大幅降价换得成交已成为市场普遍共识。例如：上海万科尚源售出房源成交均价仅为12000元/平方米。而此前，该盘房源的累计合同均价超过16000元/平方米，此次降幅在25%左右。上海万科清林径最新的报价也已经降至13000-14000元/平方米，而其前期的价格在16500元/平方米，降幅在两成左右。 广州：（中心城区房价开始掉头向下）相对于北京和上海，广州楼市价格下行趋于平和；近期，广州中心区越来越多降价或低开的楼盘陆续亮相，使得广州房价整体下降的苗头开始显现。例如：位于广州东部的碧桂园凤凰城不事张扬地悄然推出新货，签约价格仅略高于7000元/平方米，较此前的销售价格进一步下降；同样位于东部区域的恒大山水城，更传出消息称近期可能“5字头”出货，该盘去年同期的销售均价大约在70008000元。种种迹象显示，在一线城市中素来表现平稳的广州房地产市场也终究步入了下降通道结论：2011全国楼市调控年进入第四季度以来，调控持续叠加效应已经显现。一线（北上广深）等重点城市成交价格大幅下滑，价格同比跌幅普遍在10%-20%左右，个别城市甚至跌幅高达30%左右；成交量由于受政策影响，部分重点城市同比跌幅已超过50%；居住用地也受楼市低弥态势的影响出现高流拍率、底价成交现象；二手房市场同样遭受波及。二、成都楼市观察1、总体情况概述：主城区商品房住宅供应明显回落，成交环比略有上升，同比跌幅超5成第四季度首月，成都主城区商品住宅供应明显回落，其供应套数为6643套，供应面积为69.36万平方米，分别环比回落52.1%与52.3%；而成交方面则环比略有上升；与去年同期水平相比，同比下跌幅度已超过5成。主城区商业地产（写字楼、商铺）供应量增加，成交环比开始大幅下降截至第四季度首月，成都主城区商业新增供应面积8.2万平米，但成交面积只有3.9万平米，环比第三季度末月成交量下降高达53%；第三季度，成都市甲级写字楼市场需求持续强劲，总吸纳量达53276平方米，同比大增320%；到第四季度首月，写字楼供应面积达33.6万平米，但成交却不足供应一半，环比第三季度末月下降了41.1%；预计2012年新增写字楼供应将达到创纪录的257万平方米，集中放量所带来的压力已开始逐渐显现。2、商品房/二手房成交情况 商品房（成交量逐步回升）房产限购政策实施以来，成都商品房成交量一直处于低弥阶段；在第四季度首月，商品房成交量首次突破单月5000套的关口，从而验证了开发企业“以价换量”的战略方针逐显成效。限购执行阶段环比上升12%同比：2011年第四季度首月同比2010年商品房成交量下跌约55%。 二手房（成交量继续下滑）受房产调控政策影响，在第三季度中下旬开始逐步显现的一二手房价格倒挂现象直接导致二手房市场成交的低弥态势。价格倒挂显现阶段环比下降18%同比：2011年第四季度首月同比2010年二手成交量下跌约56%。3、商品房存量情况 存量继续攀升导致市场供大于求，未来消化周期延长截至2011年第四季度首月，成都市主城区商品房存量已达21.97万套，存量面积共计16213626.70平米，较之第三季度末月存量套数增加3197套，面积增加345578.24平米整个市场供大于求现象凸显。按照目前成都楼市商品房成交情况预计（按每月6000套销量计算），要消化近22万套存量房源，需要大约36个月时间。4、土地供应情况 土地供应持续增加，成交态势依然低弥成都国土部数据显示：第四季度首月出让土地量高达1835亩。其中，主城区土地供应量为192亩；成都城郊区、市、县供应量为1642.78亩；土地放量区域主要集中在成都城郊，比如，郫县、新都、龙泉等地，大部分地块为数十亩，而上百亩的地块也不在少数。土地市场持续供应，成交依然冷清，造成存量居高不下，加之开发商资金压力及对后市信心欠佳，其成交量增长有限。三、商品房住宅价格走势1、整体价格走势（月度）受房产调控政策的持续影响，“以价换量”引发的降价潮逐步升级，价格促销大战、大幅度优惠措施频频出现，成都楼市上演了历史以来空前的价格“跳水秀”，开发企业为了资金的快速回笼，加快了小跑的步伐。价格持续走低 从图表可以看出：受房产调控政策影响，自5月份之后，成都商品房住宅价格持续走低，截至第四季度首月，成都商品房住宅销售均价降低至9200元/平米，为10月以来销售均价最低点。6-10月成都商品房价格情况分析表（对比5月最高均值）月份月均价涨/跌幅度说明6月9522-2.6%自2011年下半年以来，在短短5个月时间内，成都商品房销售均价一路走低，跌幅进入第四季度首月已达6.1%，房产调控力度持续显现。7月9488-2.9%8月9322-4.8%9月9261-5.4%10月9200-6.1%2、各城区价格走势此次重点针对住宅部分价格走势进行分析，对于商业部分（写字楼、商铺）暂不作为分析内容。楼市进入第四季度以来，成都主城区房价进入明显的下行通道，众多开发商为力求资金快速回笼来度过调控期楼市的“严冬”，纷纷高举降价大旗，楼市价格大战全面打响！将各城区以东、南、西、北、中五个方位划分，选择大型开发商的知名楼盘进行对比，方位城区开发商项目名称环线目前销售均价（清水）跌幅西武侯区保利地产保利花园2-3环780010%武侯区交大房产交大归谷2-3环精装.1200017%武侯区莱蒙国际集团莱蒙置地广场2-3环写字楼1100027%青羊区万科地产万科金色领域3-绕城800012%南高新区九龙仓集团时代晶科名苑3-绕城798015%高新区中林荣盛置业布鲁明顿广场3-绕城精装.850023%高新区万科地产万科海悦汇城绕城外精装套二830029%东成华区金科地产金科天籁城3-绕城670030%成华区华润置业华润二十四城2-3环1100016%北金牛区绿地集团绿地世纪城2-3环64009%成华区华润集团华润翠林华庭2-3环780010%中锦江区九龙仓集团九龙仓雍锦汇1-2环精装.1800028%青羊区富力地产富力华庭内环精装.180005%从以上图表分析得出初步结论： 各主城区楼市房价跌幅普遍集中在5%-10%左右参考楼盘：华润翠林华庭（北2-3环）前阶段销售均价8600元/平米清水房，目前销售均价降至7800元/平米跌幅10% 部分大型房企知名楼盘跌幅在20%左右参考楼盘：交大归谷（西南2-3环）前阶段销售均价14000元/平米精装房，目前销售均价降至12000元/平米跌幅17% 少数个别楼盘跌幅已接近30%参考楼盘1：万科海悦汇城（南2-3环）前阶段销售总价60万/套套二精装房，目前为46万/套起，总价格直降14万左右跌幅29%参考楼盘2：九龙仓雍锦汇（中1-2环）前阶段销售均价25000元/平米（带6000元/平米装修）精装房，目前销售均价降至18000元/平米（带3000元/平米装修）；如除去精装修外，实际均价也下降4000元/平米左右跌幅28%3、重点区域动态 红牌楼区域红牌楼区域作为成都打造的“第四商圈”及商业新中心，从“双地铁”规划、莱蒙都会、交大归谷等高端项目的开工建设，传统红牌楼商圈即将带动南二环全面起飞。该区域已经成为商业地产商、国内外品牌商家、投资者最为看好的区域之一。根据图表分析得出：交大归谷跌幅17%、金楠府跌幅26%、华宇楠苑跌幅9%、保利花园跌幅10%、莱蒙都汇跌幅24%、优客联邦跌幅4%；区域大中型知名楼盘下跌幅度均高于一般普通楼盘区域典型楼盘中，价格下行最大的金楠府和莱蒙都汇都超过了20%的跌幅；交大归谷跌幅也接近20%；其余楼盘跌幅都在10%以内。 南延线区域南延线区域作为成都未来的行政商务中心、商贸金融中心、会议展览中心、生活居住中心，尤其是贯通全市及城南的地铁1号线开通，使这一板块的项目既具备了市中心的繁荣便捷，更具备了市区内罕有的超大规模及优越居住环境。根据图表可以看出：中德英伦联邦幅17%、保利心语花园跌幅20%、利通时代晶座跌幅19%、布鲁明顿广场跌幅29%、天府豪庭跌幅12%、半岛城邦跌幅20%；区域众多楼盘下跌幅度基本集中在20%左右区域典型楼盘跌幅均在10%以上，其中布鲁明顿广场跌幅基本已达30%；其余楼盘跌幅基本在20%左右。四、结论关注要点1、成都楼市仍有一定销量进入下半年第四季度后，成都楼市相比去年同期水平跌幅较大，但与一线城市相比商品房成交仍有一定销量。全国房产调控政策实施以来，成都楼市下半年与一线城市（北上广深）相比仍保持每月4000-5000套商品房成交量；在第三季度的7、8、9月当中，商品房成交量均平稳的持续在4000套左右；进入第四季度后，由于年关将至，开发企业力求资金的快速回笼，“以价换量”的战略措施成为楼市新的风向标，商品房成交量环比略有上升。2、价格下浮走势趋于明显成都楼市进入第四季度以来，成交量同比超过50%的减少直接导致成交均价的大幅度下滑；从成都楼市目前整体的价格走势来看，呈现如下情况：A、新开盘项目采用低价入市的手段抢占市场。B、目前在售项目 目前在售项目普遍销售均价下降幅度在5%-10%左右； 部分大中型开发企业的知名项目销售均价下降幅度已达20%左右； 少数个别项目销售均价下降幅度高达30%左右。3、调控政策路线持续不变自全国房产调控政策持续实施以来，调控范围从全国一线城市蔓延至二、三线城市，调控力度的加强没有一丝的松懈；事实证明，部分城市自主的对限购政策进行不同程度的变相松绑动，结果都在短短的时间内夭折。例如：成都11月11日房管局召集多家开发企业的座谈会上宣布：“政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格，而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行”。而此次放松对购房者的资格审查，仅在执行一周后便被叫停，而房管局于11月21日发布新闻称，将继续执行原有限购政策。20