北京博大大厦物业管理投标书doc

北京博大大厦物业管理投标书目 录第一部分 投标函2第二部分 开标一览表4第三部分 物业管理收费投标报价表5第四部分 创新物业资格证明文件9第五部分 创新物业资格声明11第六部分 现场项目经理资格声明15第七部分 物业管理主要人员情况表17第八部分 创新物业近三年主要项目业绩表19第九部分 规章管理制度一览表21第十部分 中标后的服务计划及承诺25第十一部分 创新物业技术文件40第十二部分 其他说明和资料101第一部分 投标函北京市京发招标有限公司：北京创新物业管理有限责任公司（投标人全称）授权 x （投标人代表姓名） 总经理助理 （职务、职称）为我方代表，参加贵方组织的博大大厦物业管理和餐饮服务（招标编号：BCMEC-2004-048）招标的有关活动，并对此项目进行投标。为此：1、 我方同意在本项目招标文件中规定的开标日起90天内遵守本投标文件中的承诺且在此期限期满之前均具有约束力。2、 我方承诺已经具备中华人民共和国招标投标法中规定的参加招投标活动的供应商应当具备的条件：（1） 具有独立承担民事责任的能力；（2） 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3） 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4） 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5） 参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。3、 提供投标须知规定的全部投标文件，包括投标文件正本1份，副本4份，开标一览表1份。4、 按招标文件要求提供的投标报价总价详见开标一览表。5、 保证忠实地执行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。6、 保证遵守招标文件的规定。7、 如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我方的投标保证金可被贵方没收。8、 我方完全理解贵方不一定接受最低价的投标或收到的任何投标。9、 我方愿意向贵方提供任何与本项投标有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。10、 我方已详细审核全部投标文件，包括投标文件修改书、参考资料及有关附件，确认无误。11、 我方承诺接受招标文件中合同条款的全部内容且无任何异议。12、 我方将严格遵守中华人民共和国招标投标法的有关规定，若有下列情形之一的，将被处以投标金额5以上10以下的罚款，列入不良行为记录名单：有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1） 提供虚假材料谋取中标、成交的；（2） 采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；（3） 与招标人、其它投标人或者招标工作人员恶意串通的；（4） 向招标人、招标工作人员行贿或者提供其他不正当利益的；（5） 拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。与本投标有关的一切往来通讯请寄：地址：北京市朝阳区裕民路12号华展国际公寓C座301室邮编：100029电话：010-82251677 传真：010-82250453投标人代表姓名：x 投标人（公章） 投标人代表（签字）：开标一览表项目名称：博大大厦物业管理项目编号：BCMEC-2004-048投标人名称：北京创新物业管理有限责任公司序号投标内容投标价（元）备注1物业管理2810454.06年度2餐饮服务1200000.00年度3投标报价总价4010454.06年度大写金额肆佰零壹万零肆佰伍拾肆元零陆分整价格单位：人民币元说明：开标一览表中“投标报价总价”应是本次招标的物业管理项目及餐饮服务项目全部费用的报价。特别说明事项： 无 投标人公章： 北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 第三部分 物业管理收费投标报价表（附：物业支出预算）项目名称：博大大厦物业管理投标人名称：北京创新物业管理有限责任公司 项目编号：BCMEC-2004-048投标人公章： 北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 博大大厦物业管理支出预算一、管理费支出1)人员薪资(见附表）合 共1,172,000.00 97,566.67 41.70%2)员工福利全年支出平均每月餐 费6.00170,640.00 14,220.00 员工福利费35%总薪资386,400.00 32,200.00 员工制服折旧费 每套价格每年每人套数85350.00129,750.00 2,479.17 洗熨费员工人数每件制服洗熨費每人每月可洗套数8518.00118,360.00 1,530.00 合 共605,150.00 50,429.17 21.53%3)行政费用(包括通讯、印刷、文具等费用)全年费用平均每月交通费18,000.00 1,500.00 通讯费24,000.00 2,000.00 办公用品3,600.00 300.00 纸张印刷含各种表格、证件、期刊、宣传品等2,400.00 200.00 办公设备折旧费 6,000.00 500.00 审计费6,000.00 500.00 保险费用财产一切险、第三者责任险、机器设备险30,000.00 2,500.00 公关费含业主联谊、摄像照相等12,000.00 1,000.00 员工宿舍保安员、服务员30,000.00 2,500.00 合 共132,000.00 11,000.00 4.70%4)公共区水/电费（不包含）全年费用平均每月写字楼公共照明电费0.00 0.00 写字楼公共机电费0.00 0.00 写字楼公共水费0.00 0.00 写字楼空调费0.00 0.00 写字楼供暖费0.00 0.00 合 共0.00 0.00 0.00%5)工程维修费设备数量单台费用全年支出平均每月电 梯 (外包）8台800.0076,800.00 6,400.00 消防系统3,600.00 300.00 弱电系统3,600.00 300.00 强电/照明系统3,600.00 300.00 空调系统3,600.00 300.00 装饰装修3,600.00 300.00 给排水系统3,600.00 300.00 其 它3,600.00 300.00 合 共102,000.00 8,500.00 3.63%6)外包维修费全年支出平均每月电梯检测费8900.007,200.00 600.00 避雷检测1次3,000.003,000.00 250.00 生活水箱清洗2次8,000.00 666.67 空调水处理2次16,000.00 1,333.33 消防系统检测费1次/2年15,000.00 625.00 其他检测3,000.00 125.00 合 共52,200.00 3,600.00 1.86%7)清洁服务费全年支出平均每月清洁服务（全耗材）30人（含清洁设备）396,000.00 33,000.00 外墙清洗2次/年15,000.0030,000.00 2,500.00 杀虫灭鼠3次/年3,000.003,000.00 250.00 绿化服务9,000.00 750.00 节日装饰4,800.00 400.00 化粪池清掏3次/年1,000.003,000.00 250.00 垃圾清运费 9,600.00 800.00 清洁费合共455,400.00 37,950.00 16.20%8)管理者酬金全年支出平均每月合 共120,000.00 10,000.00 4.27%9)不可预见的费用全年支出平均每月合 共（17项）1%25,187.50 2,098.96 0.90%10)19项小计2,663,937.50 221,994.79 11)税 项全年支出平均每月合 共5.5%146,516.56 12,209.71 5.21%12)总 支 出全年支出平均每月合 共2,810,454.06 234,204.51 100.00%第四部分 创新物业资格证明文件北京市京发招标有限公司：关于贵方第BCMEC-2004-048（招标编号）投标邀请，本签字人愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。1、 法定代表人授权委托书。2、 企业法人营业执照（副本）复印件（加盖投标人公章）一份。3、 税务登记证复印件（加盖投标人公章）。4、 组织机构代码证复印件（加盖投标人公章）。5、 北京市物业管理资质合格证书复印件（加盖投标人公章）。6、 投标人基本帐户开户银行在开标日前3个月内开具的资信证明（原件）。投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字： 日 期： 法定代表人授权委托书北京市京发招标有限公司：本授权书声明：注册于北京市朝阳区裕民路12号华展国际公寓A-405（投标人住址）的北京创新物业管理有限责任公司（投标人名称）法定代表人赵钢（法定代表人姓名、职务）代表本公司授权在下面签字的（投标人代表姓名、职务）为本公司的合法代理人，就贵方组织的北京经济技术开发区博大大厦物业管理项目，招标编号：BCMEC-2004-048，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于2004年6月29日签字生效，特此声明。法定代表人印刷体姓名、签字盖章：赵钢 投标人代表印刷体姓名、签字盖章：x 投标人全称、投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司第五部分 创新物业资格声明项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人名称：北京创新物业管理有限责任公司1、名称及基本情况： 投标人名称：北京创新物业管理有限责任公司 地址： 朝阳区中国国际科技会展中心A1901 邮编：100029电话： 01082251677 传真： 01082250453 成立和或注册日期：1998年4月6日公司性质：有限责任公司法定代表人或主要负责人：赵钢 职员人数：350人注册资本：1000万元人民币实收资本：1000万元人民币资产负债情况（附：近一年资产债表）：1) 固定资产：原值：350.1万元人民币 净值：252.2万元人民币2) 流动资金：1225.4万元人民币3) 长期负债：13.8万元人民币4) 短期负债：1566.1万元人民币2、与投标有关的情况：博大大厦项目主任（1人）本项目人员安排情况： 工程副主任（1人）行政副主任（1人）综合服务副主任（1人）工程领班（1人）环境部保安部服务部综合维修3人强弱电10人空调水暖5人行政人事兼任会计出纳1人园艺工2人保洁外委门卫值守6人巡视疏导24人监控运行8人物业助理3人服务员18人类别职务名额职责备注管理层 （5名）管理中心经理1负责管理中心日常事务管理、并分管安全部和工程部工作；副主任3协助主任工作，并分别分管保洁部、接待部、保安部、工程部工作；行政/出纳1负责管理中心档案管理和仓库管理，负责大楼的日常巡查及财务收支管理；服务部(23名)物业助理3负责服务部日常物业事宜的接待、协调、处理工作；园艺工2负责园区内绿化、园林维护；服务员18负责会议及贵宾来访接待，负责领导办公室的卫生保洁工作；保安部（38名）监/消控室保安员8负责监/消控室24小时值班工作，时刻监视监控、消控系统，发现异常及时与巡逻保安员联系，以防止一切突发性事件的发生；三班运转门卫保安员6负责外来人员来访的查询与登记，证实来访者经被访者同意后方可进入辖区，负责大楼正门的标兵形象岗；三班运转巡逻保安员24负责露天停车场车辆停放的指挥与检查工作，保证交通秩序，无违规停车，负责楼内、外一切情况的巡查、巡视，发现并消除各种事故隐患；三班运转工程部（19人）工程领班1负责水、卫、中央空调系统、强弱电系统、土建的综合管理、监督、指导与检查工作；空调、水工维修员5负责各种水、卫、中央空调系统、供暖系统的运行维修、养护和局部小型技术改造；强弱电人员10负责高低压供电系统、弱电系统、电梯的值班运行工作；负责高低压供电系统、弱电系统、电梯的维修、养护和局部小型技术改造；负责各种会议的音响操作及维护。木工1负责装修家俱的日常维修工作；泥瓦工2负责房屋土建主体结构的维修工作；3、投标人认为需要声明的其他情况：（1） 本投标报价不包含政府专用的日常消耗物品。如：铅笔、橡皮、茶叶、毛巾、纸巾等。（2） 与西塔朝林房地产公司的能源费、管理费等分摊事宜需开发区管委会会同朝林房地产公司签定相关协议。（3） 因同一项目中有两个业主的同时存在，而两个业主的业务范围有相当大的不同，决定了在保安管理上（特别是大门警卫）难度较大。希望开发区管委会会同朝林房地产公司就此明确管理方式和责任分区。兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件。投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 年 月 日 第六部分 现场项目经理资格声明项目名称：博大大厦物业管理项目编号：BCMEC-2004-048投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字： 日期： 年 月 日37姓 名杨 海主要业绩性 别男1、 戴德梁行项目经理2、 嘉铭桐城项目经理3、 宝嘉大厦项目经理4、 博泰大厦项目经理5、 中国国际科技会展 中心项目副经理年 龄34专 业国际贸易学 历大学专科工 龄13年职 务项目总经理从事本岗位工作时间8年联系电话82251677第七部分 物业管理主要人员情况表项目名称：博大大厦物业管理项目编号：BCMEC-2004-048投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字： 日期： 年 月 日序号姓 名性别年龄职务（工种）职称（等级）1王少军男45高级策划香港测量师协会2邓国江男34高级策划建设部物业经理3x男38高级策划建设部物业经理4李斌男36高级策划建设部物业经理5杨志刚男34工程经理建设部物业经理6刘海军男40物业经理建设部物业经理7冯岷女31财务经理会计师8刘佳女40人事行政经理建设部物业经理统计师9齐红建男42法律顾问律师执业证10杨海男34项目总经理建设部物业经理注：其他人员实行社会招聘。第八部分 创新物业近三年主要项目业绩表项目名称：博大大厦物业管理项目编号：BCMEC-2004-048投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字： 日期： 年 月 日项目名称名商大厦建筑面积（m2）20300业 主鸿卓地产层 数（层）17层项目地点中关村物业管理时间两年项目经理田秀坤合同金额2.8美金/月质量评定结论优合 同 期2001.12 2005.7业主联系人姚桂山备 注5A涉外写字楼业主联系方式010-62026190项目名称湖北出版文化城建筑面积（m2）120000业 主湖北省出版总社层 数（层）25层项目地点湖北武汉物业管理时间一年项目经理杨志刚合同金额13元/月质量评定结论优合 同 期2003.4-2006.3业主联系人邱久钦备 注写字楼、酒店公寓、商业综合楼宇业主联系方式027-86620046项目名称宝嘉大厦建筑面积（m2）30000业 主宝嘉大厦公司层 数（层）20层项目地点大连物业管理时间两年项目经理李文涛合同金额15元/月质量评定结论优合 同 期2003.8-2004.7业主联系人高启君备 注甲级写字楼业主联系方式0411-2828888项目名称新天地商业城建筑面积（m2）47000业 主豪脉房地产层 数（层）6层项目地点大连庄河物业管理时间一年项目经理王昌荣合同金额13元/月质量评定结论优合 同 期2003.9-2006.8业主联系人卢馨有备 注综合商业城、酒店公寓业主联系方式0411-8703333项目名称博泰大厦建筑面积（m2）24000业 主博泰隆地产层 数（层）20层项目地点望京开发区物业管理时间一年项目经理杨 海合同金额16.5元/月质量评定结论优合 同 期2004.3-2007.3业主联系人刘宝刚备 注甲级写字楼业主联系方式010-64789036第九部分 规章管理制度一览表项目名称：博大大厦物业管理项目编号：BCMEC-2004-048投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字： 日期： 年 月 日公司管理规章制度一览表编 号规章管理制度名称I客务服务部岗位职责CXWY-KH-GZSC-01客务服务部经理岗位职责CXWY-KH-GZSC-02客务服务部主任岗位职责CXWY-KH-GZSC-03客务服务部清洁主任岗位职责CXWY-KH-GZSC-04客务服务部秘书岗位职责CXWY-KH-GZSC-05客务服务部助理岗位职责II工程部岗位职责CXWY-GC-GZSC-01工程部经理岗位职责CXWY-GC-GZSC-02工程部副经理岗位职责CXWY-GC-GZSC-03工程部领班岗位职责CXWY-GC-GZSC-04工程部维修工岗位职责III保卫部岗位职责CXWY-BW-GZSC-03保卫部经理岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-05保卫部副经理岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-07保卫部文员岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-14车管主任岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-16车管班长岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-25保安主任岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-27保安班长岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-28保安员门岗岗位职责CXWY-BW-GZSC-31保安员巡视职责CXWY-BW-GZSC-47消防主任岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-49消防、警卫领班岗位职责及权限CXWY-BW-GZSC-51中控室值机员、警卫岗位职责CXWY-BW-GZSC-63义务消防队员职责IV行政人事岗位职责CXWY-ZH-GZSC-02经理岗位职责CXWY-ZH-GZSC-05人事、行政主任岗位职责V客务服务部制度CXWY-KH-GZSC-10客务服务部投诉管理制度CXWY-KH-GZSC-11客务服务部回访制度CXWY-KH-GZSC-15客务服务部收楼工作流程CXWY-KH-GZSC-17车位租赁工作流程CXWY-KH-GZSC-35自行车存车牌办理流程VI工程部制度CXWY-SCJL-GC-009工程部交接班制度CXWY-SCJL-GC-010工程部值班制度CXWY-SCJL-GC-018工作票制度CXWY-SCJL-GC-020发电机房管理规定CXWY-SCJL-GC-021配电室管理规定CXWY-SCJL-GC-022水泵房管理规定CXWY-SCJL-GC-023直燃机房管理规定CXWY-SCJL-GC-049停电应急处理措施CXWY-SCJL-GC-050电梯发生故障应急方案CXWY-SCJL-GC-051直燃机紧急情况处理规程CXWY-SCJL-GC-052跑水事故处理规定VII保卫部制度CXWY-BW-GZSC-13保卫部三级警卫工作方案CXWY-BW-GZSC-18停车场（库）管理规定CXWY-BW-GZSC-22车管员交接班操作规定CXWY-BW-GZSC-32保安人员交接班制度CXWY-BW-GZSC-34保安队员请销假制度CXWY-BW-GZSC-35保安队管理制度CXWY-BW-GZSC-36保安队宿舍内务管理制度CXWY-BW-GZSC-37保安管理六条禁令CXWY-BW-GZSC-38保安管理十不准规则CXWY-BW-GZSC-39保安队会议学习训练制度CXWY-BW-GZSC-40保安队卫生制度CXWY-BW-GZSC-41保安队文明值勤规定CXWY-BW-GZSC-42对讲机的使用管理规定CXWY-BW-GZSC-43保安岗对邮件暂存管理规定CXWY-BW-GZSC-44保安队储物间管理规定CXWY-BW-GZSC-46防火安全三级检查制度CXWY-BW-GZSC-53中控室值机员、警卫工作标准CXWY-BW-GZSC-55消防中控室管理制度CXWY-BW-GZSC-56消防中控室门禁制度CXWY-BW-GZSC-58施工动火管理规定CXWY-BW-GZSC-60电、气焊施工现场管理规定及防范预案CXWY-BW-GZSC-61消防器材、设备设施检查内容及规定CXWY-BW-GZSC-62消防安全检查制度CXWY-BW-GZSC-64灭火与应急疏散预案CXWY-BW-GZSC-65发生火灾事故时警卫应急措施VIII行政人事制度CXWY-ZH-GZSC-01员工守册CXWY-ZH-GZSC-15有关劳动合同的管理规定CXWY-ZH-GZSC-18工服洗涤管理规定CXWY-ZH-GZSC-19钥匙管理规定CXWY-ZH-GZSC-20电话管理规定CXWY-ZH-GZSC-21员工餐卡、餐券使用管理规定CXWY-ZH-GZSC-23办公用品申领制度CXWY-ZH-GZSC-24档案管理制度CXWY-ZH-GZSC-25公司保密管理制度IX财务制度CXWY-CW-GZSC-01财务管理制度总则CXWY-CW-GZSC-02账簿的设置及管理制度CXWY-CW-GZSC-04流动资金管理制度CXWY-CW-GZSC-05财产物资管理制度CXWY-CW-GZSC-06固定资产管理制度CXWY-CW-GZSC-07债权债务管理制度CXWY-CW-GZSC-08发票票据管理制度CXWY-CW-GZSC-09财务档案管理制度CXWY-CW-GZSC-11库房管理制度注:1、 以上岗位职责及规章制度是按照ISO9001、ISO14001认证体系制定的。2、 以上岗位职责及规章制度是北京市市优项目的标准。3、 待博大大厦项目正式入住以后，需根据项目的实际运作情况，修改和完善以上岗位职责及规章制度。4、 岗位职责及规章制度汇编详见附件。第十部分 中标后的服务计划及承诺项目名称：博大大厦物业管理项目编号：BCMEC-2004-048投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字： 日期： 年 月 日第一节 物业管理服务的整体设想及策划 博大大厦是一幢智能化程度高，集政府办公、会议、餐饮等功能为一体的高档公众服务型甲级写字楼。大楼从规划、设计、建设以及物业管理上都有全新的创意。博大大厦追求更加优秀之立意，坚持以人为本之理念，强调办公环境的自然和谐，每一细节都力求完美，无论从整体规划还是从局部设计来看，博大大厦都是一座高起点，高水准，高品味的智能化高档写字楼。针对博大大厦物业管理的各个要素，我们开展了周密的市场调研，在深入挖掘设计思路的基础上，牢牢把握博大大厦跨世纪办公需求，针对机关办公大楼物业管理的特点，紧紧抓住物业管理工作的难点和重点，确定出我们的整体构想和管理策划思路，可概括为：一.严格采用四星级酒店管理模式博大大厦的硬件配置及规模等方面都达到了四星级酒店标准，同时又是一座智能化程度高的高档写字楼。为此，我们郑重承诺：1.自接管博大大厦之日起，严格按照四星级酒店的管理模式对办公大楼实施物业管理；2一年内达到“市级物业管理优秀大厦”标准，两年内达到“国家级物业管理示范大厦”标准；3.严格ISO9001国际质量体系标准进行物业运作，.严格ISO14001国际环境管理体系进行环保管理，并力争两年内通过ISO9001、ISO14001两项国际管理体系认证，使博大大厦成为能源、资源无浪费，环境无污染的环保、安全、舒适、便捷的现代化高档办公楼。二.我们的工作重点重点之一：确保安全管理万无一失。博大大厦的合理布点和安全警卫任务十分艰巨，由于该项目为政府行政机构，大型会议、群众上访、贵宾来访比较频繁，因此安全保卫任务负担较大，智能设施的高效正常运作需要一个过程。从我们长期管理写字楼、酒店及高层公寓楼的经验来看，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。所以，我们在现场勘查，实地考察的基础上，与专业人士反复磋商研讨，根据智能化防范的条件，结合我们在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了入驻期治安管理：“人防为主，技防为辅”，常规期治安管理“技防为主，人防为辅，全面防范”的整体治安防范思路。同时教育员工严格遵守保密制度，人人树立安全意识，做到全员防范。我们有理由相信，经过我们的管理，可以确保博大大厦因物业管理责任而造成的治安事件发生率为零。重点之二：贵宾接待与大中会议较多，接待任务繁重的同时，为开发区管委会各机关领导营造一个“舒适、便捷、温馨”的办公环境,是接待部的重要工作之一。我们将根据多年来管理高档写字楼以及深知政府机关业主需求的基础上，按四星级酒店的接待模式，确保每一次的贵宾接待，会议筹备的接待都准确无误。重点之三：智能化设施的运作、维护与开发。博大大厦的智能化设施提高了业主的办公条件，办公质量与办公品味，改变了办公方式。与此同时，也必将给物业管理带来了革命性的变化，它将实现管理理念、管理机构、管理方式的现代化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯、消防、停车等方方面面。我们在理论学习、现场参观、实际运作的基础上，制订了科学合理、切实可行的智能化设施运作计划、设备养护、维修计划以及智能化开发的规划，来确保智能化设施的有效运作。重点之四：为博大大厦导入CIS大楼管理服务形象识别系统，体现政府亲民、爱民、服务公众的新形象。我们将积极配合开发区管委会设计大楼各类管理服务标识、安全警示标识，使区办公楼的导向、环境和标识系统形成一体化，为开发区管委会塑造出良好的社会形象。三.我们的工作措施措施之一：人文关怀与智能管理有机结合，充分实现2008年人文奥运所倡导的精神。我们成立智能化技术专家小组，全面培训辅导并派驻专业人才，在充分掌握本项目智能化系统的基础上制定一套管理服务方案。在具体操作上我们强调“三个到位”。一是培训到位（包括业主及使用人与物业管理人员），我们将定期举办智能化系统使用的专题讲座和开展智能化系统使用的宣传活动，通过业主对智能化系统使用的熟悉，让业主和使用人切实感受到智能化系统给工作带来的快捷高效。二是服务到位，建立服务满意体系：“一个目标”服务的终极目标，让业主满意；“二个理念”全程跟踪，亲情服务；“三个干净”办公环境干净、设备干净、机房干净；“四个不漏”不漏水，不漏电，不漏气，不漏油；“五个良好”房屋及设备维护良好，安全管理良好，保洁绿化管理良好，服务质量管理良好，业主及使用人反映良好。真正体现“人文关怀”的管理服务理念。我们要在现有设备的基础上，最大限度地发挥管理设备技术的综合功能，体现人性化服务。三是人员到位，公司将选派一批懂管理、通技术、善经营的物业管理专业人才，组成本项目高水平的管理团队，为了确保本团队总体的管理服务质量，我们将全面将导入ISO9001服务质量体系，使我们的管理服务能够得以不断地完善与提高。措施之二：治安管理上，引进我公司管理大型写字楼宇的安防经验，运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。博大大厦智能化程度较高，功能涉及面广，“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防，物防，技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，小围合与大围合相结合。物防上用围栏，障碍栏等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用博大大厦已有的先进保安设施如闭路电视、监控系统、警卫和流动哨等，结合管理中心的统一管理，快速调度，确保治安防范万无一失。通过“三防”的全面实施，为开发区管委会机关提供安全、舒适、温馨的办公环境。措施之三：做好大楼的环境管理工作，实施垃圾分类，加强大楼的环境文化建设和环保建议。针对博大大厦的档次和环保要求，我们在管理机构内设置环保部，将单纯的卫生保洁升华为环境保护，不但要保障大楼及附属设施的清洁与卫生，而且要建立一整套ISO14001环境管理体系标准，全面符合2008年奥运精神，做到能源、资源最大节约，污染、废弃全力控制，环保意识不断提高，环境绩效持续改进。力争成为符合ISO14001环保认证的政府办公机构。1.按照四星级酒店标准要求,做好大楼公共区域,公共设施,设备,机关领导办公室以及会议室、接待室的全面卫生保洁工作,加强对大楼环保意识的灌输,使每个业主都自觉热爱、维护大楼的环境; 2.垃圾分类收集,建立绿色环保回收系统; 3.开展环境文化建设,实施环境形象(EI)战略,整合大楼环境形象,统一规划大楼的各种自然景观.我们将拟定视觉手册,环境手册和环境管理方案.我们深信,经过我们的努力和科学管理,博大大厦必将能通过ISO14001环保认证,成为一个绿色环保大楼。 措施之四:运用科技手段,进行合理调度,有序停车。据我们调查了解,博大大厦的车位较充足，基本能够满足业主的需求,但遇到召开大型会议或贵宾来访,车位将相对紧张,如不进行科学合理的调度,必将导致车辆停放的混乱和无序。我们将在车辆主要入口和停车场入口,设置车管员现场指挥,加强对停车的引导,对于乱停乱放的问题,我们将尽力向车主(司机)劝阻,令其改正,在说理无效的情况下,坚决予以解决,以维护大楼的停车秩序。措施之五:发挥公司规模优势,实施对各专业系统设施、设备等方面的专业化物业管理。物业管理行业向专业化方向发展是市场的选择和时代的要求,在博大大厦物业服务工作中,针对大楼建筑面积大、机电设备、设施及电梯多等特点,我们将充分发挥公司的规模优势和技术优势,实现“资源共享、技术共享”,逐步实现保洁、保安、机电设施、电梯养护等方面的专业化管理和服务,全方位降低管理成本,力争为业主提供更多的无偿服务,充分体现创新物业公司“以客户为中心,优质服务,低价收费”、“取之于民，用之于民”的经营思路，确保业主真正受益。措施之六：充分借鉴成功经验，开展卓有成效的社区文化活动。“一手抓酒店式服务和经营，一手抓精神文明建设”是我们管理高档写字楼的一条重要法则。大楼文化定位是中国传统文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化，行为文化，制度文化，精神文化，网络文化等五个方面全方位展开，通过循序渐进，潜移默化，寓教于乐的文化建设，来培养大楼文化精神，增强大楼凝聚力，发挥大楼文化的凝聚功能，激励功能和约束功能。在文化建设上，我们还注重大与小，老与少，教与乐，雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚博大大厦的无形资产，创造中国名牌。我们规划的各种活动、各种仪式等，富有新意，切实可行。针对博大大厦的特点，我们将超前性、创造性地实行24小时的酒店式服务，我们将在贯彻ISO9001国际质量体系认证的基础上，进一步规范服务行为，一方面超前挖掘业主的潜在需求，满足业主深层次的需要，业主想到的我们一定尽力做到，业主没想到的我们也要想到并且做到。第二节 管理承诺一、总承诺l 成为北京市新政府、新形象公众服务型办公大楼的典范。l 全年不发生重大安全责任事故。l 导入ISO9001和ISO14001质量/环境管理体系。l 正式使用后，一个管理年度内达到北京市物业管理优秀大厦标准；两个管理年度内达到全国城市物业管理优秀示范大厦标准中的各项管理指标。 二 、 各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施本章参照全国城市物业管理示范大厦达标评分细则，以及我公司ISO9001、ISO14001国际质量/体系标准，我们对投标书所要求完成的(办公楼 )物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分九项，以表格的形式对各分项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。针对博大大厦物业管理工作中的新要求，我们还创造性采取体现创新物业高度自律意识的承诺百分制形式，对反映开发区管委会机关办公楼管理水平的各类关联指标进行级化，并予以补充承诺，由上级主管部门和业主委员会考评和监督实施。博大大厦指标承诺百分制考核标准（按国优标准考评）：序号标准内容规定分值评分细则一基础管理221、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1符合1.0，不符合02、已办理接管验收手续1符合1.0，不符合03、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合1.0，不符合04、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合05、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立07、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1完善1.0，基本完善0.5，不完善08、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1符合1.0，基本符合0.5，不符合09、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合010、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合1.0，不符合011、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度 、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.512、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨1管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3，不符合013、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代管理手段，提高管理效率1符合1.0，基本符合0.5，不符合014、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1执行有关规定0.5，未执行0；公开0.5，未公开015、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台账。每发现一项不齐全或不完善扣0.116、建立住用户档案、房屋及配套设施属清册，查阅方便1每发现一处不符合扣0.217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合2.0，没有值班制度的扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.118、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上1符合1.0，基本符合0.5，不符合019、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高1%，并有回访记录2建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0，及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0房屋管理及维修养护9二1、大厦、栋号、楼层、房号标志、明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.22、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.53、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.24、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.55、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2符合2.0，每发现一处不符合扣0.26、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1符合1.0，发现一处不符合扣0.17、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合1.0，发现一处不符合扣0.5三共用设备管理35（一）综合要求41、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1符合1.0，发现一处不符合扣0.22、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1符合1.0，发现一处不符合扣0.23、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1符合1.0，不符合04、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1符合1.0，不符合0（二）供电系统31、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1符合1.0，不符合02、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合10，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.53、备用应急发电机可随时起用1符合1.0，不符合0（三）弱电系统21、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合1.0，发现一次不符合扣0.52、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1符合1.0，基本符合0.5，不符合0（四）消防系统51、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1发现一处不符合扣0.52、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1每发现一人不符合要求扣0.23、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.24、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.15、无火灾安全隐患1每发现一处安全隐患扣0.5（五）电梯系统61、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合1.0，不符合02、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1每发现一处不符合扣0.23、轿厢、井道、机房保持清洁1轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.24、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗1符合1.0，不符合05、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修1符合1.0，不符合06、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合1.0，不符合0（六）给排水系统91、建立大厦用水、供水管理制度，