安宁市房地产市场调查报告(精简版）

(定稿版)安宁市房地产市场调查报告安宁市房地产市场调查报告 安宁市房地产市场调查报告 目 录 一、安宁市概括 二、安宁经济运行情况 三、安宁交通 四、安宁远景规划 五、安宁房地产市场概括 1、“十五”期间房地产市场情况 2、安宁市建安造价标准 3、安宁市土地交易情况 4、2016年安宁市在售楼盘信息 5、安宁市二手房交易情况 6、安宁市商业分布 7、安宁市未来几年主要大项目 六、市场调查结论 安宁市房安宁市房地产市场调查报告 目录 一、安宁市概括 二、安宁经济运行情况 三、安宁交通 四、安宁远景规划 五、安宁房地产市场概括 1、“十五”期间房地产市场情况 2、安宁市建安造价标准 3、安宁市土地交易情况 4、2016年安宁市在售楼盘信息 5、安宁市二手房交易情况 6、安宁市商业分布 7、安宁市未来几年主要大项目 六、市场调查结论 安宁市房地产市场调查报告 一、安宁市概括 安宁市位于滇中高原的东部边缘，市境东北与西山区相连，东南与晋宁县接壤，西边与易门、禄丰县毗邻，总面积1321平方公里。 安宁市城市中心位于连然镇，距云南省会昆明市32公里，是昆畹公路的咽喉要地，东接太平镇，西连草铺镇，南接鸣矣河乡，北与“天下第一汤”的温泉镇毗邻，自汉朝以来就有“连然金方，螳川宝地”之称。市区气候四季如春，干湿分明，气候特点是：一年无四季，有雨便成冬，年温差小，昼夜温差大，年均气温1618，冬季有雾、霜，全年有雾天38天，全年无霜期215天。 目前，安宁城市化水平达55.6%，建成区面积19.2km2，由主城区、温泉镇、昆明钢铁集团公司三部分组成，总人口14.59万人，其中主城区城市人口近10万人。 二、安宁经济运行情况 2016年全市生产总值完成75亿元，其中，第一产业完成增加值4.5亿元，第二产业完成增加值52亿元，第三产业完成增加值17.7亿元。2016年，全市非公经济总户数11070户，从业人员42000人，注册资本金9.2亿元，实现增加值17.2亿元。非公经济占GDP的比例达到23%。2016年年末全市各项存款余额为73.91亿元，贷款余额为60.62亿元。 2016年城镇居民可支配收人：11206元 固定资产投资实现：44亿元 城镇人均住房面积：26.18平方米 2016年房地产开发投资1.29亿 三、安宁交通 安宁是昆明通往滇西8个地州并经畹町与缅甸直接相连的交通要道。境内有国道、省道及铁路网络，交通及区位优势十分优越，便捷程度及运输能力在全省处于领先地位，形成了以城区为中心，国道、省道为骨架，市、乡道路为支系，覆盖全市、联通内外、布局合理、四通八达的公路交通网络。东有石安高等级公路直达昆明市，南有安晋公路与晋宁县和玉溪市相连，西有安楚高等级公路连接滇西8个地州，北有安富公路直接通往富民县和楚雄州武定县。 铁路交通方面，全市有成昆铁路、昆阳支线、安宁支线和盐矿、昆钢、云化、大黄磷、长坡石油专用线等各类铁路运输线121公里，途经9个乡。 据统计，经320国道由安宁至昆明的车流量，平均每昼夜达到13847余辆；人流量平均每昼夜达到88360余人次。其中：单向从安宁城区和昆钢至昆明的旅客，每日达到7500余人次。 四、安宁远景规划 城市性质定位 安宁市是云南省最重要的冶金、盐磷化工基地；是环滇经济圈绿色工业城市；是以温泉为主的休闲、疗养、旅游度假区；是安宁市的政治、经济、科技文化中心。 城市规模 人口规模-我市市域人口现有25万人；未来人口界定为4550万人左右。 用地规模-城市规划控制范围：东自太平，西至草铺接禄脿，南起县街，北到温泉；区域控制范围约400平方公里，城市中心区建设用地20平方公里。 城市功能 云南省区域经济工业中心区； 综合性交通运输中心和物流中心； 对中心城市的服务功能，主要表现为： 1、接纳昆明的产业转移和人口迁移 2、成为昆明的农副产品供应基地及疗养休闲度假区 3、成为面向昆明同时又替代昆明面向滇西的大型商贸批发市场 4、滇池风景名胜区的重要旅游景点、疗养胜地、体育休闲和康体基地； 城市布局 城市布局原则：以绿化带为分隔,成组成团，相对集中的布局形式，成为组团型，松散型的城市结构空间。 城市布局：“四区、一带、两片” 以连然主城为中心，发展建设城市中心区；东部以太平为重点发展城市新区和高新产业区；南部发展以八街为中心的农业产业和水资保护区；西部以草铺、禄脿为重点的工业园区；北部以温泉、青龙为主的螳螂川康体休闲生态旅游带。沿安晋高速公路一带，配合做好调整昆钢、海口片区的工作，最终城市将形成“四区、一带、两片”的空间布局。各区块间以5002000米森林绿化带分隔，将50%左右的土地作为绿化用地。 五、安宁房地产市场概括 1、“十五”期间房地产市场情况 20002016年期间，安宁市累计开发住宅小区仅32.5万平方，2016房地产开发投资为1.29亿元，且比2016年增长543.4%。从这些数据我们可以看出安宁市房地产在过去的2016年之前发展非常缓慢，2016年后，随着宝兴花园、宝兴佳园、华西小区以及东湖小区的建设，安宁市房地产市场才开始发展，但是安宁市城镇人均住房面积在2016年已达26.18平方米，在房地产市场商品房供应量少的情况下，城镇人均住房面积却一年比一年高，何解？通过对安宁市房地产市场的调查了解，主要原因是安宁市大部分的企事业单位纷纷建盖职工住房，在安宁市城市人口有限的情况，单位住房消化了大部分的需求量，给安宁是房地产市场带来了冲击。 2、安宁市建安造价标准 根据安宁市房地产交易中心提供的数据，安宁市商品房建安造价标准参考如下： 框架：住宅：800850元/平米 办公：740790元/平米 底框：700元/平米 砖混：住宅：620680元/平米 办公：600650元/平米 3、安宁市土地交易情况 受安宁市国有企业、事业单位多以及安宁主老城区面积较小等因素的影响，安宁市以前大量土地为划拨用地，导致目前安宁市老城区内土地供应量少，价格高。目前安宁市老城区主要集中在螳川大桥、小桥街、卖米街等地，老城区由于年久失修，存在安全、消防、社会治安等诸多隐患，随着安宁市“文明”、“卫生”、“园林”城市创建活动的广泛深入，旧城改造已经提上日程。安宁市规划局按照城市总体规划，已委托相关设计部门对螳螂川以西、连然街以东、及中医院和原连中地段用地进行规划，布局为商业服务、景观、居住、旅游四大功能。旧城改造将给安宁市城区内土地供应带来生机，是安宁市未来两年内房地产发展的热点区域。 目前安宁市主城区在新的规划下，主要往中华路西端、安宁市西城区发展，目前该区域有大量土地供应，为安宁市未来规划发展的中心区域。 通过对2016、2016年安宁市土地储备中心公布的土地出让了解，安宁市主城区住宅用地土地挂牌起始价均在300元/平米以上，商业用地在580元/平米以上。在安宁市创建国家园林城市的主导思想下，安宁市土地规划条件比较苛刻，低容积率、高绿化率，且建筑风格受到限制。 4、2016年安宁市在售楼盘信息 目前安宁市在售楼盘数量非常之少，在售的纯商品房有金成花园二期、华西馨苑，进入收尾阶段的富华佳园为职工住宅，金屯小区为部分职工住宅、部分商品房，目前已入住。 金成花园 开发商：金成矿业集团房地产开发有限公司 项目地址：安宁市安海路零公里处 咨询地址：安宁金山工业园一楼/金川大酒店一楼 咨询电话：0871-8681881/8691488/6911831 一期：已交房入住 住宅价格：1380元/平米起 商铺价格：1850元/平米 配套费：住宅：7700元/户 商铺：12000元/户 二期： 户型： 3室2厅1卫93 3室2厅1卫112 3室2厅2卫125 4室2厅2卫151 商铺：70 住宅价格：1420元/平米起 楼层差价：30元/层 商铺价格：1890元/平米 交房时间：2016年10月 销售情况：93、112平米的已卖完，目前只剩少量125、151平米的户型 配套费：住宅：8000元/户 商铺：12000元/户 首付：30% 物管费：住宅：0元/平米 商铺：0.5元/平米 三期： 目前未售，规划为别墅社区，面积在300左右，三层，前后花园带车库，预计推出时间为2016年9月。 华西馨苑 开发商：安宁房地产开发集团有限公司 项目地址：安宁市中华路旁，安宁市幼儿园后 销售地址：安宁市圆山北路 销售电话：0871-8684106/8781722 占地面积：45139平米 总建筑面积：65000平米 容积率：1.44 绿化率：42% 结构形式：框架 层高：3米 开工时间：2016年6月 一期断水时间：2016年4月 户型： 3室2厅1卫110 3室2厅2卫137、141 4室2厅2卫154 4室2厅3卫170 一期 一期仅推出7栋，二、三期现未售，只卖现房 价格：临街住宅：1670元/平米起 背山住宅：19502100元/平米 销售率：80% 首付：20% 规划商铺：60套 车位：240个 通过对这两家楼盘的调查，主要问题有： 均无专业售楼处，接待地点均在公司办公处，有的离项目地远，在项目地也没有设接待点 销售人员配备不齐，均只有12个销售人员 销售道具不全，无置业计划、销售人员名片等，甚至有的楼盘连展示模型都没有 销售人员不专业 安宁房地产开发集团有限公司是安宁目前最大的房地产开发公司，安宁大部分的小区均由该公司开发建设，主要有华西小区、东湖片区住宅，在安宁市已形成品牌效应，其开发的商品房价格在安宁市位于高端水平。其他房地产公司几年来抱着一个项目操作了几年，主要原因是大部分的企业均建设自己的职工住宅小区，商品房消化速度慢。 5、安宁市二手房交易情况 通过对安宁市主城区的调查，安宁市没有一家二手房经纪公司，二手房信息发布主要有两处，一处是安宁市房地产交易中心大厅，可以说其为安宁市二手房交易中心，另外一处是工人文化宫广场前的宣传栏，通过这几天的观察，这两处二手房公布点来访人员较多。 2016年以前，安宁市竣工的商品房有宝兴花园、宝兴佳园、华西小区： 宝兴花园 竣工时间：2016年5月 结构形式：砖混 层高：2.9米 价格：13881595元/平米 宝兴佳园 竣工时间：2016年4月 结构形式：砖混、框架 层高：2.8米 价格：砖混：11801460元/平米 框架：14681595元/平米 华西小区 竣工时间：2016年10月 结构形式：砖混 层高：2.9米 价格：15181670元/平米 根据2016年下半年二手房交易情况，统计出交易平均价格： 城区一类住宅 连然花园：15001650元/平米 华西小区：14601580元/平米 宝兴花园：12201350元/平米 中华路：西段：14801600元/平米 东段：12801400元/平米 东湖片区：12801400元/平米 园丁小区、盐兴路：12801400元/平米 城区二类 湖西小区：12501400元/平米 金方路：12201350元/平米 白花西路、连然街：12801400元/平米 盐场路：10801200元/平米 出租情况： 根据两处信息发布栏的情况，安宁市住宅出租市场冷淡，出租价格在6元/平米 月左右。 6、安宁市商业分布 安宁市主城区非公有制经济户数在1500户左右，从业人数近万人，商业网点主要分布在电力大厦、农贸市场周围，并向白花西路、金方路、连然街方向辐射，其他街道由于政府、企事业单位众多，商业分布零散。另外，在华西小区、金屯小区、东湖小区住宅区域，有部分底商。 主要商业区商铺出租价格：在5090元/平米 月之间，电力大厦、农贸市场周围为安宁市市中心，商铺价格平均在80元/平米 月左右，连然街次之，在60元/平米 月左右。 通过对安宁市主要几个已入住小区底商的走访，华西小区、东湖片区这两个区域的商铺经营状况良好，开店率较高。而金屯小区由于处于安宁市未来发展新区域，尽管其商铺配套齐全，但由于目前该区域居住人气不旺，大部分的商铺闭门转让。 华西小区商业群： 出售价格：2800元/平米左右 出租价格：15元/平米 月左右 金屯片区： 出租价格：10元/平米 月左右 7、安宁市未来几年主要大项目 金碧天下国际会议旅游度假中心。该项目已启动，恒大国际会议旅游度假中心项目，是广州恒大集团在安宁投资建设的集酒店、会议、商务、休闲、娱乐、运动、学校、保健、购物于一体，面向世界的七星级、超大型综合旅游度假区。该项目预计总投资达85亿元，占地11000亩，8年建设完成，跨太平镇与连然镇。目前，项目规划用地红线范围已经确定，相关部门将根据合同做好征地拆迁等到工作。 深圳华侨城集团公司意向玉龙湾、温泉两旅游胜地。 六、市场调查结论 通过对安宁市场的初步了解，尽管安宁市城镇人口众多，居民可支配收入高，但是安宁市房地产市场处于一种低级开发阶段：商品房开发少，单位职工住房建设火热，二手房市场比较活跃。 1、住宅市场空间有限。昆钢等几大国有大型企业、企事业单位均有自己的职工住宅小区，消化了安宁市绝大部分购房群体，从目前正在销售的两个商品房销售情况来看，销售周期长，处于一种非常消极的状态。 2、商业项目可操作性大。通过对安宁市主要街道、商业区的走访调查，目前安宁没有大型知名购物场所，商业比较集中，随着安宁城市人口的不断增长，现有商业已不能满足城市人口发展的需求，旧城改造项目可有效解决安宁市商业空间的发展。