广东某商业建筑项目工程部设施设备管理手册

目 录一、工程部员工职业守则4二、岗位职责5（一）、经理职责5（二）、系统工程师职责5（三）、领班职责6（四）、运行值班人员职责7（五）、维修人员职责7三、规章制度、规定8（一）、配电房管理规定8（二）、发电机房管理规定8（三）、电气维修管理规定9（四）、空调机房管理规定9（五）、空调系统设备、设施的管理规定10（六）、给排水系统的管理规定10（七）、水泵房管理规定11（八）、消防系统管理规定11（九）、工具器材管理规定12（十）、资料档案管理规定12四、工作程序14（一）、电气安全操作规程14（二）、高压停、送电操作规定16（三）、发电机操作规程17（四）、中央空调系统操作规程18（五）、紧急事故处理程序19五、维护保养23（一）、低压配电柜、控制柜保养（每半年进行一次）23（二）、干式变压器保养24（三）、水泵周期保养25（四）、风机、风柜的保养（每半年一次全面保养）26（五）、监控系统的维修与保养27（六）、空调设备的保养27（七）、火灾报警自动控制系统保养28（八）、气体自动灭火系统的保养29（九）、防火卷闸的保养29（十）、消防栓保养30（十一）、自动喷淋灭火系统保养31六、电梯管理33（一）、电梯工岗位职责33（二）、电梯机房管理规定33（三）、电梯安全管理规定33（四）、电梯安全操作规程34（五）、电梯困人求援规程35（六）、电梯维修保养工作的检验36（七）、电梯维修保养主要标准36（八）、自动扶梯维修保养的主要标准39七、房屋维护、管理42（一）、主体结构维护管理42（二）、主体一次装饰维护管理42（三）、二次装修管理规定42一、工程部员工职业守则1、遵守并履行公司员工手册的规定与义务。2、严格执行国家相关部门制定的行业安全技术法规和操作规程，并遵守相关的行业规范进行实施、监管。3、建立“自信、自律、自勉、无私”的职业品德。4、树立“积极、主动、认真、负责、高效、高质、服务第一”的工作作风与思想。5、勤俭节约，杜绝浪费，实行“量材而用、能修则修、修好再用”的原则。6、乐于助人，礼貌待人，团结一致。7、勤奋好学，自我提高，相互交流，共同进步。8、勤于思考，勇于开拓，大胆创新。二、岗位职责（一）、经理职责 1在总经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作，完成公司下达的各项管理指标和经济指标，并确保工程部管理的设施设备处于安全、良好的运行状态。 2负责监督执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理与教育，建立各级安全机制与程序，防止发生安全事故。 3负责组织审定各专业系统设施、设备的维修、保养、计划和方案，不定期进行抽检，确保计划与方案的实施。 4负责部门员工的思想教育和组织员工专业技能的培训，不断提高员工的综合能力和素质。 5代表工程部处理与公司其它部门和政府相关部门的一切事务，并负责工程部其它一切行政管理事务。 6负责定期召开工程部内部工作会议和针对项目设备的特点，不定期召开各类技术研讨会。不断改良广场内置设备、设施运作的有效性、安全性。 7负责组织对公司接管的设施、设备进行验收及其配套设施的完善工作。 8负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。 9负责组织制定年度的各项计划预算和年终设备、设施维护保养费用的审计。 10定期向上级领导汇报部门工作。（二）、系统工程师职责 1执行公司有关管理规定，遵照国家规范和部门所制定的相关技术规范与标准，协助经理完成各项管理、技术经济指标。 2负责计划实施时，各系统专业的工作关系；科学、合理、调配工程部各班组的劳动力，确保计划顺利完成。 3参与各系统的章程、方案，计划的编制，并审核其可行性。 4协助系统工程师对各系统专业的计划实施、机制执行和服务质量的监督，并作指导性建议。 5参与对本项目各系统设备、设施的改良，新技术推广，并针对有关设备缺陷，提出合理建议，完善项目优质管理和运作。 6负责协调处理各专业系统的突发事件，并协助系统工程师调查事故的原因和监管事后的处理工作。 7定期组织由各专业系统主管组成的检查小组，进行对各专业系统作周期性的抽检、回访并记录存档。 8执行上级指示，认真贯彻落实岗位责任制，督促当值人员严格执行相关操作规程及各安全指标。 9督促各专业系统技术资料的收集和档案的建立。 10参与各系统的教育培训工作，并予以指导。（三）、领班职责 1监督班组人员严格遵守员工手册和公司各项规章制度。 2协助系统工程师制定管辖系统的维修、保养方案，计划并负责组织实施。 3协助系统工程师/值班工程师处理好管辖系统的突发事件，并将处理过程、结果、原因书面汇报予上级领导。 4根据管辖系统设备技术要求和相关规范要求，制定设备、设施的监控程序并组织实施。 5根据上级指示及维护方案，制定周、月工作计划，并组织实施，及时向值班工程师汇报实施进度或结果，或存在问题。 6组织召开班组工作会议和针对管辖系统设备特点、运行实况组织各类技术研讨交流会议。 7负责管辖系统维护及公共设施维修所需零配件（或材料）的申购及初核。 8定期组织相关技工对管辖设备、设施进行全面性安全运行检查和处理，并记录、存档。 9负责本部门的计量器具的校验/送检工作。 10负责日常的有偿和无偿服务的组织、实施、回访工作。 11负责处理班组内其他事务。 12负责收集、整理管辖系统的技术资料，并协助系统工程师建立系统资料档案。（四）、运行值班人员职责 1遵守员工手册和公司各项规章制度、操作规程。 2依时到达工作岗位，负责对管辖系统设备的运行值班和处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修保养工作；对当值时发生的问题应及时向领班或当值工程师汇报。 3值班人员必须熟悉管辖系统设备、设施的工作原理、运行要求和其它技术要求，掌握相关设备的操作程序、维护方案和应急处理措施。 4定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查和值班记录。 5保持值班室、设备房的清洁及物品的有序摆设。 6负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。 7对突发性事故的处理，应从容镇定，按规程操作或采取应急措施，迅速通知相关人员处理，并积极配合处理。 8按质按量完成工作任务，详细记录检修结果。 9提出改善运行工作的合理化建议。 10定期将设备运行实况书面向上级领导汇报。（五）、维修人员职责 1遵守员工手册和各项规章管理制度、程序、技术规范，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维护方案，并遵照执行。 2按时完成机电设备的年度、季度、月季、周、日的各项维修、保养工作，并认真做好记录、存档。 3定期清洁管辖设备和设备房，确保设备设施和机房的整洁卫生。 4严格遵守各系统安全操作规程，防止发生事故。 5发生突发事件时，应迅速赶赴现场，及时采取应急措施，使损失减至最低。 6定期对设施、设备进行全面性巡检，发现问题及时处理，并作好记录、备查。 7配合各系统专业工程师建立各系统设施、设备的技术档案。 8积极参加各专业系统的培训，自我提高专业技能。 9依时按质按量完成各项工作任务。三、规章制度、规定（一）、配电房管理规定 1配电房是广场供电系统中心枢纽，设专职值班高压电工对其实行24小时运行值班。 2未经部门经理的许可，非工作人员不得入内，更不能进入高、低压设备房拍摄，抄阅相关图纸及其它技术资料、数据。 3非因工作需要，不得占用值班房专线电话。 4值班人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 5值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，每隔2小时抄录一次，严禁变压器、空气开关超载运行。 6经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，定期对低压设备进行清洁保养，每年不少于4次。 7配电设备的倒闸操作由值班人员单独进行，其他人员只作监护（不少于2人，一操作一监护），不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。 8因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用者发出停电通知，并办理相关检修手续，对突发事故须通过广播向用户作解释（可通知客户服务部安排）。 9经常检查并保持电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 10做好配电房的防水、防潮、防火工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房，严禁烟火。 11值班人员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。（二）、发电机房管理规定 1发电机房平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门经理批准，非工作人员严禁入内。 2配电房值班人员须熟悉发电机基本性能和掌握操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡检。 3平时应经常检查发电机的机油油位，冷却水水位是否合符要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行10小时，检查蓄电池的状态。 4发电机每月空载运行两次，运行时间不大于20分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。 5发电机起动运行后，值班人员应立即前往机房观察，启动送风机检查发电机各仪表指示是否正常。 6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。 7定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁，发现漏油、漏水现象应及时处理。 8加强防火和消防管理意识，经常检查发电机房自动灭火装置，确保消防设施的完好、齐备、正常。（三）、电气维修管理规定 1电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准电气安装工作规程作业。 2在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。 3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的技术措施，领班应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行。 4在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行。 5一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊情况而必须带电作业的，应装设绝缘隔离档板，并有专人监护。 6维护检修时，应在直接控制线路或设备的开关和刀闸的操作把手上，悬挂“禁止合闸，有人作业”的标牌。 7维修或保养的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。 8维修人员在完成维护工作后，需清理现场的废料、垃圾和将剩余材料归仓。 9要求维修人员在完成工作单的任务后，须注意工作区域或邻近设施、设备的运行情况及状态，发现异常时，应及时向领班反映安排处理，并做好记录。（四）、空调机房管理规定 1空调机房平时应上锁，钥匙由空调值班人员保管，未经许可，禁止非工作人员内进。 2保持机房内良好的通风和照明。 3空调运行时，值班人员应巡查、检查各项运行参数，状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，或向领导汇报并做好记录；检查冷却、冷冻泵的运行状态，注意水泵的运行是否正常；经常巡检、检查水泵，主机的配电柜运行时的仪表指示，并作记录。 4定期清洁系统滤网和过滤器，保证送风管和水管道的畅通。 5值班人员须熟悉系统的设备性能，掌握操作规程，并遵照程序开启系统。 6禁止在机房内吸烟、生火或做其它动火事宜。 7每月对机房、配电房进行不少于2次全面性清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。 8每年不少于1次对机组及其配套设备进行全面性的维护保养，确保机组动作良好。（五）、空调系统设备、设施的管理规定 1维护人员须熟悉系统的配置和各设备的性能及其正常运行技术参数，并掌握系统控制、操作程序。 2经常巡视各楼层末端装置的运行状况，定期进行对其维护保养，确保设备良好运行。 3经常检查冷冻、冷却系统，确保管网无跑、冒、滴、漏等浪费能源的现象，应定期对系统闸阀、冷却塔进行维护清洗，确保系统动作正常。 4不定期检验冷却水、冷冻水的水质变化，发现系统内水质超出规定标准，应进行物理或化学处理，使之满足标准，确保制供冷效果。 5定期维护楼层风机、风柜的配电、尘网、电机等。（六）、给排水系统的管理规定 给水系统 1供水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管。 2定期清洁供水池，每季不少于一次，清洁后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水。 3定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。 4经常巡查供水系统，防止管道有跑、冒、滴、漏现象。 5一般情况下，须确保供水的连续性，若确需短时停水，应提前出文通知用户停水的起止时间，以便用户作好准备。遇突发性事故停水，应通过现场广播向租（用）户、顾客作出解释。 6经常巡视各楼层的供水状况，并检查其计量装置和公共设施、设备是否正常使用，发现故障，应及时处理，并作好记录。 排水系统 1经常检查排水系统，发现有跑、冒、滴、漏和堵塞的现象，就立即维修。 2经常检查集水箱、集水井的水位和抽水系统是否正常投入。 3定时监察汽浮池的工作状况，不定期检验系统处理后的废水水质，发现处理后水质成份超出设定值，应及时查找原因，采取有效措施，确保水质达到设定值标准，并向上级领导汇报。 4定期清理大厦各区域化粪池，一年不少于1次。 5定期清理区内排污井、沉沙井，防止下排污管网堵塞。（七）、水泵房管理规定水泵房是提供广场用户经营、消防用水的关健部分，直接关系到用户的经营和生命财产安全，因此，须加强管理，确保供水正常。 1值班人员应对水泵房进行日常巡检，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。 2检查设备配电柜性能，观察停泵时的水泵压力表指示正常情况下，生活水泵、消防水、喷淋泵、潜水泵排污泵的选择开头应置于“自动”位置。 3生活水泵规定每周至少轮换使用1次，消防泵每月自动和手动操作试1次，确保消防泵在事故状态下能正常投入。 4泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面、墙身设备表面的清洁。 5水池观察孔应加盖上锁，钥匙由当值人员管理，外露管口应用纱布包扎，以防杂物、蚊虫进入池内。 6按照水泵及电柜保养要求定期对其进行维护。 7保证泵房的通风、照明以及照明在停电状态正常使用。（八）、消防系统管理规定 1监控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交接班制度，填好值班记录。 2非值班人员严禁操作，外来人员进入要经管理处或机电主管批准。 3各控制柜、显示屏、信号灯及控制线路等的动作应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。 4每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。 5中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告当班长、管理处领导组织灭火。 6监控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改。如有损坏，要查明原因，立即报告领导，经批准后及时更换。 7室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。 8消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。 9常备应急手电筒及充电式应急照明设施。（九）、工具器材管理规定 1各员工须熟练掌握各类工具的正确使用方法，并遵照执行。 2对较精确工具须按照校程序定期校准、保养。 3员工日常配备工具须自行保管，确保完整、齐备。 4大型或贵重工具应集中存放、保管，由当值主管负责管理，需要时，须办理借领、归还手续，并作好记录。 5因非按正确使用方法而造成损坏工具的，由使用人员负责赔偿；若属正常磨损或因质量问题而导致工具不能使用的，经保管员、班组主管签字认可，则可退还仓库，重新领取。 6定期检查工具的完、缺、数量、损坏情况等，并作好记录。（十）、资料档案管理规定 1资料员须将资料、书籍分专业、分类别、按年份归类建档、存档，并编资料目录、统一管理。 2档案的建立实行“一专业一档案，一项目一档案、一设备/设施一档案”的原则。档案建立的内容须包括：名称、目录、基本技术要求/指标、参数、过程、结果、原因等。 3存档时间、大厦设施、设备原始资料（图纸、技术资料、维护台帐）须永久性保存，其它非技术性资料要求存期为两年。 4资料员应根据年、月、周的工作计划实施情况，及时整理/补充更新各类别档案。 5资料员应定期安排卫生清洁及防蛀虫工作，确保资料的完整。 6已归档存案的资料，若需查阅的，须向资料员办理借阅及归还手续，资料员认真登记借出与归还的时间、书名/资料名称等。 7非本部门员工或非本公司员工，未经部门经理同意，资料员不得擅自将资料借予或传阅他人。否则，一切责任由资料员负责。四、工作程序（一）、电气安全操作规程 1高压运行操作程序（1） 填写工作票或口头电话命令；（2） 至少须有两人在一起工作，其中一人为监护人；（3） 应完成保证工作人员安全的技术措施和组织措施；A、技术措施：1断开电源； 2. 验电； 3. 装设接地线；4悬挂标示牌和装设遮栏B、组织措施：1工作票制度； 2. 工作许可制度; 3. 工作监护制度;4. 工作间断、工作转移和工作终结制度2断开电源：（1） 操作人员与带电导体应保持安全距离。（2） 断开施工设备的电源，禁止在只经断开油（空气）开关的线路（设备）上工作，工作部分与电源至少有一个明显的断开点。（3） 断开点和工作人员施工地点与邻近带电设备距离少于安全要求时，必须采取绝缘隔离的措施。（4） 一经操作即可送电到施工设备的开关和刀闸，应采取防止误合闸的措施。（5） 根据需要拉开操作直流回路及交流回路的保险丝。 3停送电操作顺序： 停电：（1） 拉开低压分路开关；（2） 拉开低压总开关；（3） 拉开高压油（空气）开关；（4） 拉开高压隔开关；（5） 挂“在此工作”牌。 送电：（1） 拆除接地线，测量绝缘电阻；（2） 合闸操作与停电顺序相反；（3） 详细检查触头接触是否安全可靠。 4验电的安全规定：（1） 高压设备停电后，应在需要装接地线的设备验电，确证无电后，应立即接地线。（2） 在施工的设备上，能看见可能来电的各方面都应有一个以上的明显的断路点并应在其两端分别安装接地线。（3） 验电时应先在有电的导体上对验电器进行鉴定是否完好。（4） 所有操作应戴绝缘手套和穿绝缘靴进行。 5放电的安全规定：（1） 装接地线前应对架空线路、电缆线路和电容器测量前、后，应进行放电。（2） 放电可使用接地线或绝缘棒对地进行，而电容器放电则应在两极间进行。 6装、拆接接地线的安全规定：（1） 停电设备验明确无电压后应立即装接地线（或合上接地刀闸）。（2） 装接地线时，必须先装接地端后接体端，并应接触牢固，拆时顺序相反。（3） 禁止使用不合规格的导线作短路接地和采用缠绕法进行接地或短路。（4） 放电设备与接地线之间不得经过刀闸或熔断器。（5） 10仟伏及以下的设备，如装接地线有困难或有危险时，或只从事简单的工作者，在采取加设绝缘隔板或遮栏后，可不装接地线。（6） 装接地线时，人体和地线与邻近的带电导体必须有足够的距离。 7悬挂标牌：（1）“有人工作，不许合闸”牌，应挂在一经合闸即可送电到施工设备的开关或刀闸的把手上。（2）“有电危险”牌，应挂在施工设备两侧靠近带电设备的固定遮栏上。（3）“禁止攀登”牌，应挂在有可能攀登的构架或楼梯上。 8工作票制度凡在变太器、高压配电设备、复杂的低压配电设备工作，需要停电者必须填写工作票。经许可后，并见到“在此工作”标示牌，才可开工。工作转移地点或工作终结，同样必须到值班室办理有关手续。（二）、高压停、送电操作规定 1所有电器设备的倒合闸，必须严格按变配电房值班电工安全规程进行。 2所有倒合闸操作，必须接到系统工程师的命令及操作票后方可进行，原则上不得以口头或电话替代书面的操作命令（特殊情况例外）。 3正常停电前，必须先检查线路负荷和备供开关的状态。如进行维修或保养作业，停电后应用电压等级相符的合格验电器，在检修设备进出线两侧各相分别验电；验电前应先在有电线路上进行试验。高压验电必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋并应站立在高压绝缘胶板上进行。 4在真空开并断后，要根据机械指示牌判断真空开关位置，不得以仪表和信号灯指示作为真空开关断开的证明。必须进行验电，确认无电后，方能挂上“有人工作，严禁合闸”的警告牌示。 5停电操作时必须从低压侧到高压侧依次进行，送电操作则必须先从高压侧送出，先对变压器和线路充电，然后到低压侧依次送电。 6母线停送电操作，电压互感器应最后停电，送电时则应先送电压互感器。 7所有电力变压器投入运行前，除按规范要求做好各项技术指标测试外，送电操作前，必须核实低压侧备供开关处在分闸状态后，方能投入高压侧的真空开关，向变压器充电，再投入低压侧空气自动开关和各馈电开关；停电顺序是先断开低侧各馈电开关和总进线的总开关，后断开高压侧真空开关。 8在变压器及其它设备上进行卫生清洁工作必须完成确认停电、验电、在可能突然来电的设备挂接地线及挂“有人工作，严禁合闸”之警示牌的程序后方允许进行。工作完成后，需恢复供电时，应由专人（领班或系统工程师）确认工作完善和拆离接地线后，方可进行送电。 9停电检修时，必须严格执行保证安全的技术措施和组织措施。（1） 技术措施：停电、验电、装设接地线、悬挂标示牌及装设护栏。（2） 组织措施：工作票制度、操作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作开始。 10高压值班室及其附属设备房内必须注意烟火，以防意外发生。 11值班员必须保持高压值班室及其附属设备房的清洁及整齐。（三）、发电机操作规程 1手动操作（适用日常手动试车）（1） 开机前检查工作A、断开电源输出开关B、检查水箱位、机油和柴油油位以及电瓶电压或电瓶充电器，电瓶水液位都应在日常范围内。C、检查控制面板，将主令开关拨到停止位置，合上检测开关，显示正常后，断开检测开关，各种显示仪表应在“零”处，指示灯显示“关机”状态。（2） 开机A、打开送风机和冷却系统（未与发电机联动）。B、将主令开关按钮向手动开机位置，两秒钟内柴油发电机应启动，同时指示灯显示“正常”。（3） 停机A、先切断后端负载，再断开电源输出开关。B、空载运行五分钟后，将主令开关扭向停止位置。C、关闭送风机及冷却系统（未与发电机联动）。D、检查一切正常后，将主令开关打到自动位置，合上电源输出开关。 2自动操作（适用自动试车）（1） 开机前的检查工作与手动开机前检查工作相同，但检查后须将发电机打到自动状态，合上电源输出开关。（2） 开机：切断市电信号，观察能否自动启动，切换电源。（3） 停机：合上市电信号，观察能否自动切换电源和自动停机。 3紧急状况停机：（1） 如发现紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将主令开关打到停机位置，高能发电机应直接紧急停机开关。（2） 紧急停机后对发电机进行全面检查，尽快使其恢复正常。 4注意事项（1） 柴油发电机空载运行不能超过15分钟。（2） 在市岗停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、电瓶电压、电瓶液位进行一次检查，保持正常状态。（3） 每次试机或自动投入运行均要做好运行记录。（四）、中央空调系统操作规程 1运行前的检查准备工作（1） 查看主机的电源是否接通，电压是否正常，系统电压波动不超过设计值正负责10%（正常值为365415V）。（2） 查看两个水系统是否充满水（冷冻、冷却系统），停机时冷冻水正常压力位为6.5Npa，未充满水排除故障后补水到满液状态。（3） 查看管道上的阀门，电动阀是否处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态。（4） 查看上一班的运行记录，了解主机、BA系统和变频系统的状况，如有故障直接影响系统使用的，应先排除故障后才能开机。（5） 测量室内外的湿温度，根据气象条件和用户情况确定运行方案。 2开机及运行操作（1） 先启动次级冷冻水泵，后启动初级冷冻水泵（并保证系统有负载）；（2） 启动冷却塔；（3） 启动冷却水泵；（4） 水系统启动后，注意观察电流电压、水量、水压是否正常、泵和电机运转有异常响动，如有异常，立即停机检查。（5） 调节分水罐及变频系统，使供回水平衡，确保主机的供水量稳定。（6） 确认主机无异常情况后，启动主机：启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转声音。如有异常，应停机检查。（7） 主机运转后将风机盘管总开关打开，再根据用户情况打开或关闭楼层/区域控制开关。（8） 整个系统启动以后要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常，尤其BA系统。（9） 系统正常运转以后，应每小时做记录一次。 3停机操作（1） 正常停机 A、先关掉压缩机的开关，保留总电源以便主机处于预热状态（冷媒加热）； B、逐台关闭冷冻泵； C、逐台关闭冷却泵； D、关闭盘管风机、风柜的总开关，保留分层控制开关。（2） 事故停机 A、主机故障。应先关压缩机开关、保留主机的总开关，然后检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机，同时启动其它机组投入运行，确保供冷。 B、管路故障。由于检查或其它原因导致冷却或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机程序停止系统的运行。排除故障后，再补水投入运行。 C、停电。应按正常停机操作程序关闭机组开关，保留电源指示，待恢复供电后，再重新启动运行，同时作好记录。 D、火警。应立即关闭机组及其后附属设施。（五）、紧急事故处理程序 水浸处理程序 1员工巡楼时或在岗位上如发现大厦范围内水浸，就立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。 2当值主管接报告后应第一时间到现场查看情况，经核实后应视情况是否马上通知有关部门（如工程部、行政部、保安部、租户管理部）负责人，说明有关出事地点和简要情况，同时积极组织现有的人力物力开展抢险工作。 3组织当值人员采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸漫延，尽可能减少水浸所致的损失。 包括：（1） 将电梯升高离开受浸范围。（2） 关闭受浸区域电掣，以防人员触电。（3） 在水漫延区域的通道上摆放拦水沙包，防止水浸漫延到其他楼层。（4） 用布、沙包或其他材料塞住漏洞。（5） 疏通排水地漏、排水渠。（6） 开启排水泵。（7） 用吸水机吸水。（8） 其他一切经济有效的措施。 4设法查明水浸来源并采取有效的措施加以截断：（1） 如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。（2） 如水浸来自大厦外，应当在大厦各低于水位的出入口安上防水闸。（3） 如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦内的积水抽排出大厦外。 5水源中断后应尽快通知清洁人员吸积水、清理现场环境，通知工程部修复受损的设施，尽快回复大厦的整洁外貌和正常使用。 6事故处理过程中应设法维持好大厦内的秩序，并耐心做好向客人的安慰解释工作，尽力为客人克服因水浸所带来的实际困难。并注意维护好大厦和公司形象，对自己不清楚的情况不要胡乱作答。 7如有单位受浸，应尽快通知有关客户回大厦处理单位内财物。 8如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在大厦各主要出入口位置告示，知会客人，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。 （附则）一些常见水浸事故的针对性处理措施 在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措施外，还应采取以下相应的针对性措施：（1） 大厦的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的水掣。（2） 大厦的喷淋头受喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用消防软水管将所喷出的水引导到洗手间、茶间的排水地漏排出，如水势太大，地漏无法及时排出时，则可将水从走火梯排到街外。（3） 如大厦空调设施出现大漏水现象，应当在漏水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和客户房间。（4） 在进行防喷淋头检修操作前，应先关上有关水掣，并把有关部位的积水放干，然后才可以对喷淋头进行操作。电梯故障 1员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知大厦消防中心，并记录发现或接报的时间，报知消防中心的时间。 2消防中心接报后应尽快通过闭路电视、电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况，接报后应记录接报的时间，被困人员数量。 3消防中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置，并尽快通知大厦工程部电梯技工及保养公司到场救人和检修。 4派保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。 5如电梯保养单位技工5分钟仍未到达，则工程部电梯工可根据不同情况，按下列步骤先行释放被困乘客。（1）轿箱停于接近电梯口平层（300mm400mm）位置a确定轿厢所在位置；b关闭机房电源开关；c用专用外门锁匙开启外门；d用人力开启轿厢门；e协助乘客离开轿厢；f重新将外门关好。（2）轿厢停于远离电梯口（400mm）的位置时 a进入机房，关闭该故障电梯的电源开关； b拆除电机之轴端盖，安上旋柄座及旋柄； c救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员手持掣动释放杆；轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近于电梯楼层门口； d确记刹车掣动无误，放开盘车手轮； e然后按照上述“（1）”中所列步骤救出乘客。 6如果大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而电梯技工又不能于短时间内排除故障，则应视情况考虑报警（如实施消防报警，应向消防人员详细说明报警的原因及情况）和待保养单位技工现场协商解决。 7消防中心和物业部应记录好发现或接报的时间，派员工到场的时间、电梯技工到场的时间，被困人员获得解困的时间，电梯恢复正常运作的时间。 火警处理程序 第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知大厦消防中心和电话总机接线生，说明起火的确实地点和起火的性质，通知火灾现场一带的业主和员工疏散，然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方调协的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灾，需用“1211”灭火器，投掷沙袋或干粉灭火器等，而不可使用水性灭火用具。五、维护保养（一）、低压配电柜、控制柜保养（每半年进行一次） 1准备工作（1） 在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。（2） 停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全，办理好工作票手续。（3） 由保养组长负责统一指挥，力求参加保养工作的人员思想一致、行动统一，分工协作合理，以便高效率完成。（4） 组长须向参与保养人员说明本次保养项目、内容、程序及安全注意事项等。 2保养程序（1） 实行分段保养，先保养确保负荷段。（2） 停确保负荷电，其余负荷照常供市电。断开供确保负荷市电的空气开关，断开发电机空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正、负极线，挂标示牌，以防发电机送发电。（3） 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺栓，螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。（4） 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。（5） 把各分开关从抽屉柜中取出，紧固各接线端子，检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。（6） 保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10mm3以上导线把电容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器有无异形现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘。（7） 确保负荷段保养完毕，可起动发电机对其供电、停市电保养其余母线段。（8） 逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧其它断路器，合上接地开关，悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌。（9） 按（3）、（4）、（5）、（6）项所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上其它断路器，观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把确保负荷由发电机供电转为市电供电。 3安全注意事项（1） 停电后应验电；（2） 在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。（3） 操作高压侧其它断路器时，应穿绝缘靴、戴绝缘手套，并有专人监护。（4） 保养电容柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。（5） 保养完毕送电前，应先检查有无工具遗留在配电柜内。 4整理及填写记录，包括：检修工作票；配电柜、控制柜年保养记录；设备维修记录（设备台帐）。（二）、干式变压器保养 1保养前准备工作（1） 在保养前一天，通知所有涉及用户保养的起止时间；（2） 办理好工作票手续及准备保养所需工具、材料；（3） 保养组长对参与保养人员进行技术交底及安全注意事项的教育。2保养程序（1） 断开待保养变压器高压侧其它断路器，合上接地开关并上锁，挂上标示牌。用手柄把摇出待保养变压器低压侧的总空气开关，防止反送电；（2） 检查变压器外罩有无破损、铬牌是否完好无损，紧固外罩螺丝，以减少变压器运行时外罩受振动而产生的噪音；（3） 检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换；（4） 紧固电压调节联接片的固定螺丝；（5） 检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好；（6） 用吸尘器清洁变压器内部的灰尘；（7） 检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固；（8） 断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧；（9） 检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门； （10）合上高压侧高空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入；将各路负荷开关逐步投入，观察其带负荷运行的情况； （11）做好保养记录。 3安全注意事项（1） 操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套；（2） 摇测绝缘电阻必须由两人进行。（三）、水泵周期保养 1空调系统每周进行一次一般性检查保养、每半年进行一次全面保养。 2消防栓水泵和喷淋泵每三月进行一次试运行，运行时间1015分钟，消防泵起动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。 3排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。 4水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表管道等随泵同时保养。 5泵体的保养：（1） 检查泵体应无损坏，铭牌完好，水流方向指示明显清晰，外观整洁，油漆完好。（2） 补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。（3） 检查盘根密封情况，若遇漏水应增加或更换石棉绳填料。（4） 联轴器的联连螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。（5） 紧固机座螺丝并做防锈的处理。（6） 空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 6电机保养：（1） 外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。（2） 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V北欧表摇测电机绕组相与相、相对地绝缘电阻应不低于0.5北欧。（3） 电机接地线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 7相关阀门、管道及附件的保养（1） 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。（2） 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。（3） 压力表指示准确，表盘清晰。（4） 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹、油漆应完整无脱落。（5） 启动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 8控制柜的保养（1） 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。（2） 检查柜内空气开关、接触器、继电器在等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端与接线螺丝。（3） 清洁控制柜内外灰尘。 9保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯是否正常。 10观察水泵运转应平稳，无明显推动和异声、压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。 11做好水泵月保养和电机年保养的记录。（四）、风机、风柜的保养（每半年一次全面保养） 1保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。 2手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或联轴器间隙和对中度。 3检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。 4清洁风叶、机壳部及电机外表面。 5向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。 6检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端。 7检查电机接地是否良好。 8检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。 9检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有否破损，电线接头紧固是否良好。 10合上风机主电源，检查电源指示应正常。 11开机试验连续运转30分钟，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。 12每月应开机试验，检查一次。 13做好保养及月检的记录，存档备案。（五）、监控系统的维修与保养1、维修 （1）监视器图像不清晰的检修步骤： 调节监视器上的旋钮； 检查视频线有无松动； 校正镜头焦距； 清理镜片和防尘罩上的灰尘； 检查摄像头或镜头是否损坏。 （2）监视器没有图像检修步骤： 检查摄像头是否通电； 检查视频连线有无断线； 检查摄像头是否损坏。 （3）控制器不能控制的检修步骤： 检查控制电压有否输入； 检查输入插接件是否损坏； 检查输出插接件是否损坏。2、保养 （1）每月对系统进行一次维护保养； （2）检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，调校焦距； （3）检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好； （4）检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线端子是否良好； （5）对室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好；3、做好每次的维修/保养的记录，存档备案。（六）、空调设备的保养 1水系统保养（月保养） 检查冷却塔冷却水是否清洁，若不清洁应更换； 清洁冷却塔； 清洁冷却管上的过滤器/X格； 在冷却水系统中加入缓蚀剂（水处理公司）； 检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常； 检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。 2风机保养：清洁过滤网、风机传动部位注油、检查电动阀、温控开关和BA控制系统能否自动控制； 3水泵月保养（详见水泵保养规定）； 4主机保养（半年一次）：应委托机组厂家/或代理行主修商进行保养； 5控制柜的保养（每季度保养一次），（见低压柜保养）； 6管道系统（半年一次）： 阀门漏水检修，保温层修补； 冷却水管道加药除垢，除水藻（水处理公司）； 冷冻水管道加药除水垢（同上）； 7做好月、服、年度保养记录，存档备案；（七）、火灾报警自动控制系统保养 日检： 1按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液器显示，并把自检结果打印出来。 2按消声键，消除声音。 3按复位键，使主控屏恢复正常状态。 月检： 1完成日检工作； 2测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验； 3检查楼层井道内的分线箱门及箱体外观情况，箱内外线路有否缺损和故障隐患； 4检查介面单元箱内外电路和指示是否正常； 5对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有否电线松动，导线编号是否完整清晰； 6对受污染的烟感器、温感器及时清洁。 年检： 1逐个拆下烟感、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固； 2对井内箱及介面单元进行开箱清洁，并对箱内外导线进行紧固； 3喷烟检查每个烟感器报警的正确性。（八）、气体自动灭火系统的保养 月保养： 1根据贮存器压力指标检查贮存压力，在规定值的+10%范围之内； 2检查系统是否有机械损伤或失灵，所有的铅封和保险带都应完好无损； 3检查喷嘴在封闭空间中位置是否有改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴射灭火剂； 4月保养主要以检查为主，发现有不合要求的应及时纠正确保正常。 年保养： 1完成月保养的全部项目； 2对系统中每个火灾探测器进行清洁，检查其连接性； 3触发每路探测器，试验控制器和警铃的响应情况（在手动状态试验）； 4检查管道及其支架是否有松动和损坏； 5检查喷嘴开孔是否堵塞； 6检查手动控制装置动作情况； 7卸下电动启动装置，同时触发两路探测器，看控制器的响应程度是否正常，观察汽笛是否发声，延迟时间是否符合要求，电动启动装置控制按点是否会动作； 8清扫管道及气罐的灰尘，对文字标志脱落的要重新修复； 9恢复并检查系统使之处于正常工作状态； 10做好月、年保养记录，存档备案。（九）、防火卷闸的保养1、月保养 （1）手控检查： 外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮箱是否完好上锁； 卷闸门的电控箱门、按动向上/向下按钮，卷闸门应能上升/下降； 开启按钮箱门，按动向上/向下按钮，卷闸门应上升/下降； 在按钮操作上升（或下降）过程事，操作人员应密切注意卷闸门上升/下降到端部位置时能否自动停车，若不能应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调整）正常后方可重新操作。 （2）自控检查： 用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷闸门电控系统两次下滑关闭卷闸门，卷闸门一次下滑至离地面1.8m左右停车，延时15秒左右再自动启动卷闸门全部关闭；卷闸门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除后或复位按钮复位后方可重新开启卷闸门；消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷闸门关闭按钮，操作关闭按钮，卷闸门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常；针对系统中检查出来缺陷及时维修； 对卷闸门进行清扫除尘，若有油漆脱落及局部变形的地方进行修复，确保卷闸门外观清洁关美观。2、年保 （1)完成月保全部项目； （2）对卷闸的控制箱自检按钮、故障报警消声键复位键进行专门检查； （3）紧固各电线接头，清洁控制箱内的灰尘，检查箱内电气元件是否齐备。3、做好月、年保养记录，存档、备案。（十）、消防栓保养1、月保养 （1）栓外检查检查栓门把手是否完好，栓门开关是否有卡阻或锁，玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有否脱落；栓门是否完好； （2）测试：随机抽取消防栓总数的5%，按消防栓报警按钮、消防中心应有正确的报警显示（进行此检测时，应将水泵控制按钮置于手动位置）。 2、年保养 （1）完成月保养中的所有项目； （2）开栓门取出水带，仔细检查有否破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行修补，清 洁或更换； （3）将水带交换展开交换摺边后重新卷起； （4）检查水枪头与水带，水带与水龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复 或更换； （5）将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈； （6）将栓门清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门； （7）逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性（在进行该项检测时，水泵控制开关置于手动位置）。3、做好每项的月、年、保记录，并存档、备案。（十一）、自动喷淋灭火系统保养 1每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属设施，进行外观检查，确保系统处于正常状态； 2每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流通以防报警失灵； 3每月应对喷头进行1次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换； 4每月检查系统控制阀门，使之处于开启状态，若有破坏或损坏应及时维修/更换，保证控制阀门不被误关闭； 5每三个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性； 1）观察阀门开启性