【word文档】XXX大楼物业管理采购项目招标文件

舟山市定海国土分局大楼物业管理采购项目舟山市定海国土分局大楼物业管理采购项目竞争性谈判采购文件采购编号：ZSZTB2011-WYTP-165项目名称：舟山市定海国土分局大楼物业管理采购项目采购单位：舟山市定海国土分局舟山市招投标中心2011年12月目 录第一章 采购公告第二章 采购需求第三章 响应人须知前附表一、总 则二、采购文件三、响应文件的编制四、开标五、评标六、定标七、合同授予八、合同鉴证九、合同产品追加第四章 评标办法及标准第五章 合同主要条款第六章 响应文件格式第一章 采购公告根据中华人民共和国政府采购法、政府采购货物和服务招标投标管理办法等法律法规，经舟山市财政局(政府采购监管处) 批准，就舟山市定海国土分局大楼物业管理采购项目进行采购，欢迎符合要求的国内供应商前来投标。项目名称舟山市定海国土分局大楼物业管理采购项目采购编号ZSZTB2011-WYTP-165采购组织类型政府集中采购集中采购机构名称舟山市招投标中心采购人名称 舟山市定海国土分局公告发布日期2011年12月 19 日采购内容物业管理（具体要求详见附件）预算采购金额39万元响应人资格要求1、符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定和物业管理条例第三十二条规定的国内法人；2、响应人在舟山本岛须有注册登记的经营性服务机构；3、响应人须具有ISO9001质量管理体系认证；4、具备物业管理三级及以上资质。采购文件发售起始日期2011年12月19日采购文件发售截止日期2011年12 月23日采购文件发售上午时间08：30-11：30采购文件发售下午时间14：00-17：00采购文件发售地址舟山市新城海天大道681号6号楼2楼政府采购窗口。采购文件售价300元。注：已购买过采购编号为ZSZTB2011-WYZB-145采购文件的响应人无须再次购买，直接到舟山市招投标中心领取即可。注意事项1、采购文件须到集中采购机构现场登记领取，本中心不负责邮寄采购文件。2、第一次参加舟山市政府采购的供应商，请登陆按照舟山市招投标中心供应商注册办法程序进行免费注册备案，同时以传真或书面形式将营业执照副本，税务登记证、组织机构代码证，法人身份证复印件交与本中心，否则不予以登记领取采购文件及不能参加本项目投标。注：（供应商注册事项联系人：林女士 电话：05802280953 传真号码：0580-2280954）3、采购文件电子版可登录舟山市招标投标网或浙江政府采购网进行下载。4、集中采购机构允许潜在供应商在采购文件发售截止日期后购买采购文件，但该供应商如在法律法规规定的时间内逾期对采购文件提出异议的，集中采购机构可不予受理及答复。响应文件提交截止日期2011年 12月27 日响应文件提交截止时间上午 09：20响应文件提交地点舟山市新城海天大道681号6号楼2楼政府采购窗口。谈判日期2011年 12月27日开标时间上午 09：20谈判地址舟山市新城海天大道681号6号楼2楼 号开标室。投标保证金1、本项目的投标保证金为 3900 元，投标人可根据自行情况选择单独交纳或预交。2、单独交纳投标保证金的，须在投标文件提交截止时间前汇入舟山市会计核算中心帐户（不接受汇票和转帐支票），投标保证金交纳后，其银行回单作为依据，送至舟山市招投标中心2楼收费窗口换取收据。3、预交投标保证金的，按舟山市招投标中心政府采购投标保证金预交制度（试行）规定执行。4、收款单位名称：舟山市市级会计核算中心招投标保证金专户开户银行：舟山市工商银行新城支行，银行账号：1206022429000014270。5、已交纳过采购编号为ZSZTB2011-WYZB-145项目的投标保证金可继续延用。集中采购机构地址舟山市新城海天大道681号6号楼。经办人 裘先生联系电话0580-2280952传真号码0580-2280954邮 编316021业务监管及投诉受理单位舟山市财政局政府采购监管处联系电话0580-2282591第二章 采购需求一、物业基本概括舟山市国土资源局定海分局大楼座落于定海区昌国路252号，总建筑面积为3421平方米，建筑层数为6层，楼内配套设施有：电气设备设施系统；给排水设备设施系统；升降（电梯）设备设施系统；消防设备设施系统以及弱电设备设施系统。四个中心所办公楼：白泉国土中心所办公楼座落于定海区白泉镇电厂路5号，总建筑面积1023平方米，建筑层数4层；岑港国土中心所办公楼座落于定海区岑港镇新司前街15号，总建筑面积1448平方米，建筑层数4层；小沙国土中心所办公楼座落于定海区小沙镇霓桥外19号，总建筑面积300平方米，建筑层数为二楼一层；金塘国土中心所办公楼座落于定海区金塘镇新道东路159号，总建筑面积700平方米，建筑层数为4层。二、管理目标（一）物业管理要以高度的事业心和责任心对大楼物业实行标准化管理、规范化服务，以达到办公环境安全、有序；环境卫生清洁、井然，设备设施运行正常而有保障，从而提升大楼的整体形象。（二）物业管理要与机关节能工作相结合，要符合节能要求。加强对物业人员水电使用的管理和教育，落实责任，要有奖罚制度。三、舟山市国土资源局定海分局大楼和四个国土中心所办公楼物业管理要求与服务范围根据舟山市国土资源局定海分局大楼的总体设施与服务功能，对物业管理的要求与服务范围主要有以下几方面：（一）安全保卫1、门岗管理：24小时值班（不允许有脱岗现象）；门岗对外来人员及车辆实行登记，必要时检验有效证件，严禁易燃易爆等危险物品进入大楼，对来访人员要有善于处置能力；秩序维护人员有统一制服，严格按照岗位职责，文明执勤、言行规范。2、车辆管理：车辆按规定位置停放，停放有序，禁止非本大楼单位的车辆停放（除特殊情况外）。3、消防管理：对大楼内消防栓、水带、灭火器进行定期检查；消防通道保持畅通，消防器材完好；在“禁止烟火”和控烟区域发现有吸烟和用火现象，要及时劝阻和阻制；秩序维护人员熟练掌握消防知识和操作要领。4、监控管理：实行楼内24小时电视监控，发现问题能及时处置，并做好监控记录和交接班手续。（二）卫生保洁总体要求1、公共区域保洁：共用部位（走廊、过道、楼梯、天台与屋顶、2米以下的外墙）、公共场所指：一楼大堂与大厅、大楼室外周边的道路、宣传楼、景观灯具、公共绿化、扶栏管以及其他公共区域的清扫保洁、办公和生活垃圾的收集和清运、化粪池的清理、污水管道的疏通、卫生防疫等。各楼层的垃圾或果壳箱，每天须清洗箱体、保持箱内无污染；公共部位、楼梯、走廊的地面保持整洁，无随意堆放垃圾和杂物，窗、门干净、明亮，垃圾日产日清；电梯厢内外做到无尘、无指纹；大楼玻璃窗委托专业清洁公司每年清洗二次；做到环境净化，配合专业公司，做好大楼的病媒生物防制工作。2、特定区域保洁：卫生间、化粪池、活动室、档案室、信息中心机房，大、小会议室，局及单位领导办公室等特定区域的保洁。3、专项保洁：地毯、踏垫定期清洗、除尘，大理石地坪定期打腊抛光保养，标识牌办公家具、各种灯具定期清擦除尘。（三）大楼设施设备保养与维修总体要求1、共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。2、设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下水箱，上下水管道、落水管、各种照明、配电、供水等设备用房、消防设施设备、宣传栏等。3、附属配套设施和服务设施的维修、养护和管理，包括消防弱电系统设施设备、电梯、食堂内的设施设备。4、附属设施的维修、养护和管理，包括楼外周边道路、上下水管道、化粪池、水沟、室外停车场等。（四）综合服务要求1、履行大楼创卫和节能降耗等工作服务；2、会场布置与服务；3、饮用水送水服务；4、报刊杂志分送服务；5、问讯及对外联系服务；6、重大节假（庆）日布置（包括悬挂国旗、彩旗、灯笼等）7、其他特约代办服务。四、舟山市国土资源局定海分局大楼招标项目具体细则要求物业设备管理服务标准与技术要求（一）物业设备技术管理要求一览表一、综合管理1建立健全各项物业管理制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰；建立设备台帐，登记详细，帐物相符。3设备机房环境整洁卫生，物品摆放有序。机房内严禁吸烟、饮酒等与工作不相符的事宜，无关人员不得随意入内。4落实设备安全运行岗位责任制；分工明确，定期巡检和维护保养设备，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，并按规定记录设备运行状况。5每季度向采购人提供人员编制及档案材料。物管人员和专业技术人员持证上岗，着装规范，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨。6每月公开一次物业人员考核考勤情况及维护材料损耗情况。7严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受业主和使用单位对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。8定期发放物业管理服务工作征求意见单，接受合理化建议并及时整改，杜绝员工违纪现象发生。9落实设备管理服务合同，兑现设备维修服务承诺，接报修10分钟内赶到现场维修。在设备维修过程中，设备维修期限为小修为24小时；中修48小时；大修120小时。要保证维修质量，减少返修，并有回访记录。10制订和完善各类设备系统突发事件应急处置预案。二、电气系统1确保楼宇、景观、宣传栏等电气设备系统运行状况良好，做好日常运行记录，杜绝重大责任事故发生。2人员配备合理，具备相关资质证书，严格执行操作使用规程。3加强日常巡视，按计划定期检查保养，及时排除设备故障，确保24小时正常运行。4确保正常供电，严格限电、停电审批权限，遇有计划限电、停电按规定通知业主。5制订并严格执行临时用电管理办法和停电应急处理措施。三、弱电系统1确保各类弱电设备系统运行状况良好，杜绝重大责任事故发生。重要活动提供现场技术保障，做好会议准备过程中设备保障工作。2做好智能化设备系统运行数据记录分析，按规定期限存放记录信息。BA系统应做到每天24小时值班。3按规定做好BA系统、电子会议系统、背景音乐设备系统、闭路电视系统、安全防护设备系统等设备设施维护保养工作，确保完好率达98%以上。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。4积极组织技术培训，不断提高业务技能，主管人员应具备弱电类相关资质。四、消防系统1及时做好消防栓、消防龙头及消防管道的检查和保养工作，使消防栓无锈蚀，消防龙头活络。加强消防设备设施管理，确保消防用水和管道无做其他用途。2消防控制中心应提供每天24小时技术保障，确保随叫随到。各类消防系统配备齐全，定期维护检修，每月联动测试，做到无尘、无锈，可随时启用。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。3消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法，能及时处理各种问题。4经常组织员工消防法规及消防知识的宣传教育，消除各种火灾安全隐患，合理划区，责任到人。积极协助采购人主管部门做好消防安全管理工作。5建立健全突发火灾应急处置预案，设立消防疏散示意图、应急照明设施、引路标志指示等，紧急疏散通道畅通。五、电梯系统1电梯按规定或约定时间保持正常运行，安全措施齐全有效，值班记录清晰。 2轿厢、井道、机房保持清洁，通风、照明及附属设施完好。3电梯由专业人员持证上岗进行维修保养。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。4制订相应险情应急处置办法。出现运行故障，相关人员须3分钟内抵现场处理；如遇电梯关人，须在10分钟内救出被困人员。5电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。六、给排水系统1建立用水供水管理制度和设备维修保养与定期检修制度，设备、阀门、管道工作正常，设备外表无锈蚀、无污渍，无跑冒滴漏现象。制订合理用水和节约用水计划。2每半年对二次供水设施设备进行清洁消毒，确保水池、水箱清洁卫生；提供水质化验单、操作人员健康合格证。严格执行高压水泵、水池、水箱等管理措施，及时消除水池、水箱周围污染隐患。3加强检查维护，确保排水系统畅通，减少道路积水，车库、设备机房无积水、浸泡现象发生。4确保正常供水，严格限水、停水审批权限，如发现管道漏水应及时修复。5制订给排水事故应急处理方案。遇有事故，维修人员须在3分钟内抵现场抢修，杜绝大面积跑水、泛水或长时间停水现象。七、空调系统1做好空调系统维修保养工作，确保运行正常。无滴漏水现象，噪声不超过规定指标。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。2按规定做好通风及温度控制工作，做好会议接待中心及大楼空调的巡视工作，发现问题及时解决，贯彻落实采购人对空调的使用意见。3按国家环保要求做好“三废”排放工作。八、共用设施管理1加强管理，确保共用配套服务设施完好，不得随意改变用途。2共用管线埋设合理，无碍观瞻，无架空管线，3道路、楼道、大堂等公共照明完好。4按国家环保标准做好排烟、排污和噪声控制工作。注：1、提供设备参考清单，具体合同履行中以舟山市国土资源局定海分局大楼实际结构要求为准。2、在项目具体细则要求中三、四、五、七项由专业单位负责提供维保服务，投标人负责除专业维保外的其它为了设备正常有序运行所需的一切工作。 （二）设备物业管理服务的标准与要求1、建立健全设备物业管理制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2、设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰；建立设备台帐，登记详细，帐物相符。3、设备机房环境整洁卫生，物品摆放有序。机房内严禁吸烟、饮酒等与工作不相符的事宜，无关人员不得随意入内。4、落实设备安全运行、岗位责任制；分工明确，定期巡检和维护保养设备，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，并按规定记录设备运行状况。配电机房、BA及消控系统等重要部位应提供每天24小时技术与人员保障，确保随时处置各类突发情况。5、严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受业主和使用单位对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。有用户投诉和服务要求时，应在1015分钟时间内向相关部门发出工作通知单。6、每月公开一次物业人员考核考勤情况，每季度末20日前向采购人提供人员编制及有关档案材料。技术人员持证上岗，着装规范，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨。全体员工在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。7、加强日常工作巡查，及时发现并解决问题，并有检查及问题处理情况的记录。8、每月底向甲方提交设备管理服务运行情况工作报告。9、按档案管理的要求，将设备管理服务的有关资料分类管理，保存完好。10、严格按规范做好设备管理服务，确保各类设备系统正常使用，完好率应达到98以上。11、落实设备管理服务合同，兑现设备维修服务承诺。在设备维修过程中，设备维修期限为小修为24小时；中修48小时；大修120小时。要保证维修质量，减少返修，并有回访记录。在接到维修通知后，应在10分钟内到在现场，维修及时率应保证达到100。12、出现电梯关人时，接报后3分钟内到现场，10分钟内放人。13、保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须提前告知甲方。按招投标文件岗位配置配足员工，不得擅自减少。经抽查，发现员工数减少，且无正当理由，甲方有权按实际减少的人数扣除相应的人均管理服务费，同时要求乙方补足规定人数。14、对各类消防、器材、电器设备每月检查、保养、测试一次，并将检查、测试的结果书面报甲方。15、进一步做好各类设备管理台帐，记录各类维修材料损耗及流向情况，并定期分析物耗情况。16、积极开展节能降耗工作，每月提供能耗数据分析报告，提出合理化建议。17、必须保管好甲方所有的工程设备图纸，因乙方原因遗失图纸所造成的损失，由乙方承担。18、在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经甲方同意。19、配合有关部门做好舟山市国土资源局定海分局大楼安全工作，制订和完善各类设备系统突发事件应急处置预案，并定期培训和操演。20、确保正常供电供水、供气，遇有计划限停水电气，应按规定通知业主。制订给排水事故应急处理方案。发生渗水事故，维修人员须在3分钟内抵现场抢修，杜绝大面积跑水、泛水或长时间停水现象。21、贯彻落实采购人对会议设备、景观设施、空调等设备系统的的使用意见。设备运行期间应加强巡视，空调出现运行故障后，相关人员3分钟内抵现场抢修，并做好记录。做好会前各项技术准备工作，重要会议应指定专人负责，发现问题及时处置。22、负责与专业维保单位等第三方的联系及现场管理工作，记录专业维保单位服务情况，并向甲方提出合理化建议。23、及时落实业主要求的其它合理服务事项。（三）设备物业管理服务的目标1、无重大设备责任事故发生。2、无重大安全事故发生。3、管理和维护业主的设备，使其处于优良的状态，充分发挥设备的功能，提升应用价值，延长适用寿命，最大限度使设备得以保值。4、合理、科学地控制成本，为业主提供优质高效的服务。5、接管后，必须导入ISO9000系列质量管理体系，并按ISO14001环境质量保证体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系的规范进行管理服务。（四）设备物业管理服务的任务1、负责范围内各设备系统的运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障排除检修、应急处理工作。2、制定各系统设备应急方案，并定期演练，逐步完善管理程序。3、制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整，确保设备在最佳的运行状态。4、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护。5、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。6、协助和监督好专业设备维保单位的工作，接受相关行业单位的指导、监督、安全等工作的联系和管理。7、物业档案资料的建立和保管及有关物业服务费用的台帐管理，记录各设备系统维修时物料的流向。8、物业管理区域内业主、使用人其他物业方面的服务需求。（五）设备物业管理服务方与相关部门的责任界定1、与安全保卫部门的责任界定。乙方负责大楼监控设备系统的日常管理和操作使用、计划性保养、计划性检测、接受报修或故障检修等管理服务工作，乙方应保证设备设施完好，做好本大楼安全工作。2、其他部门的责任界定。其他服务场所：如食堂的自用设备由其使用部门协助物业维修和保养。乙方仅负责涉及到大楼公用设备（如重要空调、供电、消防等）的正常管理和维修服务。3、与房屋维修部门的责任界定。大楼建筑结构及设施（如外墙玻璃窗、屋顶、水箱水池、外墙面、楼梯、地面、走廊、门、窗、锁、扶手、装饰、吊平顶、各类装饰物等）及室外雨水、污水窨井、管道、明沟、道路、地面、台阶、界石等公共设施由房屋维修部门负责维修、整改和疏通，但发生紧急情况，乙方有权采取必要的紧急补救措施，其责任事件不应由乙方承担。此外，管理服务范围内门锁、拉手、墙面装饰物等简易维护由乙方负责，在国土大楼各类活动或节庆期间，乙方应协助采购人做好设备设施等技术保障工作。4、与采购人的责任界定。乙方负责采购人所有办公室内的办公设备、家用电器设备保养修理及大楼公共设备（如空调、给排水、电器设备等）的正常运行、管理和服务。（六）管理服务方式委托管理服务方式为清包。清包是指对舟山市国土资源局定海分局大楼的设备、设施日常操作、运行、检修、清洁、维护、保养、保管及在管理过程中所需要的人工管理服务费用及税金。但不包括备品备件、物料、辅料、能耗和行业主管部门规定收取的检测、测试费用。（七）人员素质1、主要管理兼工程技术人员（项目经理）：大专以上学历，中级以上物业管理职业资格，3年相关工作经验，沟通能力较强，形象良好。兼负责供配电系统维保和日常维修；空调、给排水系统维保、操作；会议系统、综合布线、监控系统的维保、操作。2、秩序维护员：45岁以下，要有初中（含）以上学历，退伍军人优先，身体健康，形象良好。保洁项目管理服务标准与技术要求（一）保洁物业管理与服务范围1、局领导办公室内的地板、沙发、棉织布品（如窗帘等）的清洁保养。2、国土大楼1-6F各大小所有会议室的保洁。3、公共部位的所有清洁保养工作，包括电梯、走廊、楼梯、楼道、庭院、厕所、大厅、茶水间、活动室、停车库以及痰盂、垃圾箱等。4、大楼玻璃窗的清洁保养工作。5、垃圾的清运工作。6、大楼内外各类大理石的清洁保养。7、大楼内高空保洁8、机房、餐厅之外部分。9、适当范围内的新增保洁管理服务项目。10、重大节日（活动）的环境布置所需管理服务。（二）保洁物业管理服务标准与要求1、保洁管理服务标准按照国家旅游局颁布的三星级及以上宾馆保洁要求和机关办公卫生标准执行,并细化考核细则(另定)。2、有用户投诉和服务要求时，应在1015分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复客户处理进展情况。投诉率2；处理率和回访率100%。3、全体员工在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。4、每日至少一次对所管辖区域进行巡视检查，及时发现并解决问题，并有检查及问题处理情况的记录。5、每月底向甲方提交保洁管理服务运行情况工作报告。6、按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分类管理，保存完好。7、及时落实业主要求的其它合理服务事项。8、负责大楼的创卫各项工作，确保大楼做到干净彻底。9、根据季节转换特点，主动做好保洁调整工作。10、确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。11、健全具有可操作性的管理服务程序文件。12、对会议室要及时打扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。13、公共部位保洁随时打扫，保持空气清新，室内外整洁卫生。配有清洁机、抛光机、吸尘器等保洁设备，电梯地垫每天更换。14、洗手间：洗手液足量保障，擦手纸吸水性好并足量保障，随时打扫，保持洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施的清洁、无异味、无积水。15、卫生间：卫生纸质要柔软并足量保障，无异味、无积水。16、走廊：随时打扫，保持地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板保持干净卫生。17、大厅地面大理石保持干净、光亮；其它部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮。大厅内不锈钢保持光亮。18、楼内垃圾筒摆设整齐，把垃圾袋套在垃圾箱内，无异味，及时清理。19、楼内墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净清洁。20、庭院：每天清扫，保持院落干净整洁卫生。21、局领导办公室保洁：定时打扫，保持地面、墙面、屋顶、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生。22、地面车位、车辆摆放整齐，裸露管道、地面、立柱干净卫生。23、清洁、保洁区内实行全天12小时保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率99.%，对损坏的卫生设施及时进行处理。24、管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范。25、管理人员培训合格率及组织人员参加培训取证率100%。26、清洁、保洁到位。27、未经甲方同意不允许分包。28、必须诚信履行投标书中的“管理体制承诺”和管理机构及人员岗位设置、设施设备配置等各项承诺。29、保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须经甲方同意。按合同书保洁员工岗位设置表配足，不得擅自减少。若发现减少且无正当理由，甲方有权在次月扣除乙方相应的人均管理服务费，并要求乙方及时补足规定人数。30、必须服从、落实甲方的管理服务要求。31、必须制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改正工作。32、必须使卫生保洁管理服务程序化，使卫生保洁过程有全程记载和责任人，以便监控质量，供业主方随时抽查核实。33、对主楼大面积保洁服务时（如幕墙、玻璃采光等）需提前1个月将保洁计划书报甲方审核，经同意后方可实施。（三）保洁管理服务与相关部门的责任界定1、与会务的责任界定。协助会务日常各会议室卫生清扫，包括地毯及棉织品的清洁保养及墙面、吊顶的保洁都属投标方的保洁服务范围。2、与其他部门的责任界定。乙方负责采购人所有单位领导办公室内的保洁及大楼公共场所清洁保洁。3、与房屋维修部门的责任界定。房屋维修部门维修后建筑垃圾由其清理现场，投标方协助做好保洁工作（如：屋顶、水箱水池、水管渗漏而影响保洁清理和美观，其责任不由乙方承担）。4、与绿化部门的责任界定。乙方自行负责绿化养护。（四）管理服务方式管理形式为清包，清包是指响应方在进行保洁管理服务及实施过程中所发生的一切费用及不可预计的主要物料费用及税金和管理费等，包括玻璃幕墙清洁、卫生间内、厕所内所用卫生纸、洗手液以及垃圾袋（含有机、无机），但不包括日常消耗（会议室、办公室）所用卫生纸、洗手液等。所有的质量标准和服务标准严格参照国家旅游局颁布的三星级宾馆标准的要求实施。（五）人员素质50岁以下，身体健康，吃苦耐劳；无不良嗜好及不良记录；如特殊岗位年龄和其他条件另有需求，必须无条件接受采购人的要求。（六）物业档案资料管理1、按照物业管理条例第三十九条规定做好档案交接工作。2、收集、保管好有关国土大楼物业管理的政策、法规、章程等资料以及物业相关的图纸、数据等资料。3、建立、保管好国土大楼物业管理档案、维修档案等；（七）检查与管理1、所有物管人员必须统一着装，仪表端正、保持良好的精神面貌。2、投标人必须根据招标文件提供各项管理标准、岗位职责及工作程序、自查表格和服务承诺；必须遵守国土大楼各项制度和管理规定，并服从定海国土分局的管理。3、国土大楼各职能处室行使日常的管理检查，投标方必须接受检查和管理。4、检查结果定期通过书面形式送交管理处。轻微差错限期进行整改，严重差错将与管理费用挂钩。5、接受业主监督：定期向业主公开服务收支情况、工作情况、工作规划，自觉接受业主监督。6、根据国土大楼各职能处室的检查及考核结果，按合同条款进行付款。安全保卫管理服务标准与要求1、熟悉和掌握大楼内各种安保设施的操作和性能，并管理好大楼的各项公共设施。2、24小时做好秩序维护员值守监控巡视，门卫要有礼貌地查询进入大楼内的访客，登记有效证件，对上访人员有礼有节地引导到信访室，对无理取闹和形迹可疑对象要进行及时劝离或阻入，严禁易燃易燥等危险物品进入大楼，对来访人员要有善于处置能力。3、管理好大楼各类车辆的进出疏通工作，安排好停车泊位，防止车辆阻塞路口，保持道路畅通，机动车与非机动车停放有序。4、要认真做好防火防盗工作，对大楼内消防栓、水带、灭火器进行定期检查；消防通道保持畅通，消防器材完好；在“禁止烟火”和控烟区域发现有吸烟和用火现象，要及时劝阻和阻制；秩序维护人员熟练掌握消防知识和操作要领，排除一切不安全因素，不定时进行楼层巡逻，发现问题及时纠正，确保整幢大楼安全。5、认真做好报刊、杂志、信件、文件的分发和纯净水的送达工作，做到及时、准确、无误。6、秩序维护人员要求初中以上文化程度，45周岁以下年龄，身体健康，要有秩序维护上岗证书。 绿化养护管理标准与要求1、绿化基本保持无枯枝落叶，无垃圾杂物。2、根据绿化需要，对花草树木适时浇水、施肥、灭虫，定期修剪。投标人需配置草坪修剪机、绿蓠机等绿化养护设备。3、绿化完好率达到90%以上，绿化带整齐美观，除不可抗力以及自然灾害损失的。4、乙方负责采购人室内盆景的养护及租用，提供用于办公室、会议室、大厅、走廊等花木计陆拾盆。 四个中心所办公楼招标项目要求做好四个中心所办公楼：白泉国土中心所办公楼；岑港国土中心所办公楼；小沙国土中心所办公楼；金塘国土中心所办公楼的保洁物业管理，公共部位的所有清洁工作。五、投标人主要设备工具及主要工程技术人员基本配置要求物业人员配置数总体要求共计12名，其中：舟山市国土资源局定海分局大楼物业主管1名（兼工程技术人员），秩序维护人员4名（其中0.5人兼绿化），保洁人员3名（其中一名兼会务人员）；白泉国土中心所办公楼保洁人员1名；岑港国土中心所办公楼保洁人员1名；小沙国土中心所办公楼保洁人员1名；金塘国土中心所办公楼保洁人员1名。1、设备管理技术人员基本配置要求 （1名） 序号设备系统人数基本要求1电气设备系统1持有相关专业资格有效的职业证书，有相关部门鉴定的（如：维修电工、电工作业安装维修、计算机系统操作工）或相关专业大专以上学历，具有2年以上高层楼宇工程管理经验，有较丰富的管理经验和维修能力，能够排除各类设备故障。2电梯设备系统、空调及制冷设备系统持有有效的特种电梯安全管理证书（如：特种设备电梯安全管理），具有2年以上实操工作经验。有制冷设备维修专业证书（职能鉴定中心如相关专业的从业资格证书（如：制冷设备维修工）3给排水及消防设备系统持有相关资格职业证书（职能鉴定中心如消防培训结业证、管道工等），具有2年以上大楼消防设备管理经验和实操工作经验，具有一定的的维修能力。2、秩序维护（监控）人员基本配置要求（4名）序号项目内容人数基本要求1秩序维护队长1能熟练操作监控和消防技能，自觉带领管辖人员学习和提高各项秩序维护技术，尽职尽责做好各项工作。2秩序维护人员3要有较强的责任感和事业性，能学习秩序维护技术，积极参加各类业务培训，自觉履行各项秩序维护职责。3、保洁人员基本配置要求（7名，其中国土定海分局大楼3名，四个中心所各1名计4名）50岁以下，身体健康，吃苦耐劳；无不良嗜好及不良记录；4、主要设备工具基本配置要求（包括特殊检测仪表）序号名称数量备注1空调专用修理工具1套分体式空调专用维修工具及检测设备2台虎钳1套3电焊设备1套小型4切割机1套5弱电检测及维修工具1套6电气检测及维修工具1套7其它必备工具若干8高级洗地机1套9高级清洗地毯机1套第三章 响应人须知前附表序号内容说明及要求1项目名称舟山市定海国土分局大楼物业管理采购项目采购编号ZSZTB2011-WYTP-1652踏勘现场集中采购机构不组织踏勘，如响应人需进行现场踏勘的，须跟采购人进行协商。但响应人不得因此使采购人承担有关责任和蒙受损失，响应人应承担踏勘现场的责任和风险。3工期期限2012年1月1 日前进入管理。4投标有效期90日历天。（从投标截止之日算起）5评标办法最低评标价法。6资金结算方式每季的季底，中标方管理负责人按承诺的目标要求进行自查，在次季1日前将自查结果以书面形式报业主方，由业主方进行审核，在5个工作日内以书面形式反馈审核结果。如合格，业主方即向中标方全额支付季度管理服务费。如达不到要求作相应扣减。7投标报价与费用1、本项目的投标应以人民币报价，响应人报价应是一年内包括为完成本项目服务可能发生的全部费用及中标人的利润和应交纳的税金等（包括人员工资福利、津贴、各种社会保险、服装费、人员食宿与交通、所有设备的日常保养人工费、保洁物料费）一切费用。2、响应人自行承担其参加本采购活动自身所发生的费用。3、集中采购机构不向任何一方收取任何采购代理费用。8履约保证金1、在合同签订时，成交人须向采购人提交履约保证金；2、履约保证金金额为合同总额的5%； 3、履约保证金时间自物业接管之日起不少于1年，履约期满后，无任何问题，且无合同纠纷的，原额无息退还履约保证金。9响应文件的组成及份数正本一份/副本三份，电子文档一份。10响应文件的组成资格证明、商务部分、技术部分、电子文档部分。一、总 则（一）适用范围本采购文件适用于本次项目的评标、定标、验收、合同履约、付款等（法律、法规另有规定的，从其规定）。（二）定义1、“集中采购机构”系指舟山市招投标中心。2、“采购人”系指本次有物业管理需求的单位。3、“响应人”系指向集中采购机构提交投标文件的合格供应商。4、“成交人”系指经谈判小组评定，且审查通过，并经公示无异议的合格响应供应商。5、“服务”系指招标文件规定投标人须承担的物业管理及其相关的服务。6、“项目”系指响应人按采购文件规定向采购人提供的产品和服务。7、“书面形式”包括信函、传真、电报、电子文档等。（三）采购方式本次采购采用竞争性谈判方式进行。（四）采购预算本次采购以预算价作为上限价。（五）投标委托响应人代表须携带有效身份证原件。如响应人代表不是法定代表人，须有法定代表人出具的授权委托书。（六）投标费用不论投标结果如何，响应人均应自行承担所有与投标有关的全部费用。（七）质疑和投诉1、响应人认为采购文件使自己的合法权益受到损害的，应当在谈判截止时间前3个工作日内，以书面（含传真等数据电文）向集中采购机构提出。逾期提出的，集中采购机构可不予受理及答复。2、响应人认为成交结果使自己的合法权益受到损害的，应当在成交公告发布之日起7个工作日内，以书面形式向集中采购机构提出质疑。响应人对集中采购机构的答复不满意或者集中采购机构未在规定时间内答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向同级采购监管部门投诉。3、质疑、投诉应当采用书面形式，质疑书、投诉书均应明确阐述采购文件、谈判过程和成交结果中使自己合法权益受到损害的实质性内容，提供相关事实、依据和证据及其来源，便于有关单位调查、答复和处理。二、采购文件（一）采购文件的构成第一章 采购公告第二章 采购需求第三章 响应人须知第四章 评标办法及标准第五章 合同主要条款第六章 响应文件格式其他有关补充文件（二）采购文件的澄清与修改1、响应人获取采购文件后，应仔细检查采购文件的所有内容，如有残缺等问题，应及时向集中采购机构提出，否则，由此引起的损失由响应人自己承担。响应人同时应认真审阅采购文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若响应人的响应文件没有按采购文件要求提交全部资料，或响应文件没有对采购文件做出实质性响应的，其风险由响应人自行承担，并根据有关条款规定，该响应有可能被拒绝。2、响应人若对采购文件有任何疑问，要求澄清或认为有必要与集中采购机构进行交流时，应用书面形式送至集中采购机构，集中采购机构将以书面形式作出答复予以澄清，并应将答复内容向所有响应人发送。3、集中采购机构在规定时间前，以书面形式发出的对采购文件的澄清或修改内容，均为采购文件的组成部分。三、响应文件的编制（一）响应文件的组成1、资格证明文件1.1响应函；（详见第六章格式一）1.2响应人年检合格的企业法人营业执照副本复印件；1.3投标人国税、地税税务登记证复印件；1.4法定代表人授权函原件，非法定代表人参加投标时用；（详见第六章格式二）1.5法定代表人身份证复印件；1.6响应人代表身份证复印件；1.7响应人代表为响应人本公司人员证明材料（2011年9月份后任一的社保交纳证明材料和劳动合同复印件），非法定代表人参加投标时用；1.8在舟山市本岛注册登记的经营性服务机构证明材料(营业执照)；1.9物业管理三级及以上资质证书复印件；1.10 响应人ISO9001质量管理体系认证证书复印件。2、商务、技术部分文件以下涉及的有关内容均须提供合法有效的证明材料复印件。（特别注明的除外）2.1投标保证金票据或预交保证金票据复印件。（投标保证金票据原件在开标会现场检查，预交投标保证金的，无须提供票据原件，改由中心工作人员根据舟山市招标投标网上预交保证金情况表进行核对，并在开标会现场宣布核对情况。）2.2投标人ISO14001（GB/T24001）环境质量保证体系证书及OHSAS18001（GB/T28001）职业健康安全体系证书；（若有）2.3投标人类似物业管理成功案例（注：必须提供体现办公大楼管理面积的合同复印件、平面图复印件或单位证明，合同原件在开标时随带备查）。（若有）2.4从事本项目物业管理主要人员的职业资格证书复印件；（若有）2.5提供拟派项目负责人（职业经理人，不能兼职）、管理班子简介及有效社保交纳证明(社保局盖章)； 2.6物业管理机构设置及资源配置；机械设备、器材、工具配备计划（基本配置要求由采购人提供清单）；（详见第六部分格式六）2.7耗材选用说明（保洁服务所需物耗由中标人提供）；2.8管理方案（含设备维护、卫生保洁服务、环境卫生管理服务、安全保卫、工作程序管理、会务管理等）；2.9岗位责任制和服务流程说明，服务内容的相关陈述说明（包括人员组成及管理方式；是否从事过类似服务的说明；各项服务工作计划、流程（程序）；各项服务的具体实施方法和技术措施及承诺；针对本项目的特点和难点分析及解决措施；投标人为完成各项服务，并确保业主单位各项业务工作的正常开展，达到使采购人满意的质量标准的保证措施及奖罚承诺；将采取何种措施来确保工作人员的安全等），秩序维护应急预案；2.10考核方案和标准；2.11本采购文件要求提供的其他资料及投标人认为需要提供的其它说明和资料。3、电子文档介质可允许磁盘、光盘等，电子文档内容包括产品的清单、技术参数及说明、偏离情况、产品的原厂具体保修条款、售后服务内容、应急处理方案、培训方案、施工组织和实施方案等。（二）响应文件的语言及计量1、响应文件以及响应人与集中采购机构就有关谈判事宜的所有来往函电，均应以中文汉语书写。除签名、盖章、专用名称、特殊证明材料等情形外，以中文汉语以外的文字表述的响应文件视同未提供。2、计量单位，应采用中华人民共和国法定计量单位（货币单位：人民币元），否则视同未响应。（三）响应报价响应报价应以人民币报价，是履行合同的最终价格，响应人报价应是一年内包括为完成本项目服务可能发生的全部费用及中标人的利润和应交纳的税金等（包括人员工资福利、津贴、各种社会保险、服装费、人员食宿与城建、所有设备的日常保养人工费）等一切费用。（四）投标有效期1、响应文件自谈判截止日起90 天内应保持有效。不足这个规定期限的响应文件将被拒绝。2、成交人的响应文件自谈判之日起至合同履行完毕止均应保持有效。（五）投标保证金1、响应人须按规定交纳投标保证金，具体要求及交纳方式详见第一章采购公告。否则，其投标将被拒绝。2、成交人的投标保证金将在成交人与采购人签订合同并提交履约保证金后五个工作日内（凭中标人开据的正规的收款收据及采购人开据给中标人提交的履约保证金票据凭证复印件）原额退还，不计利息。未成交人的投标保证金在中标通知书发出后五个工作日内（凭响应人开据的正规的收款收据）原额退还，不计利息。3、预交投标保证金的退还工作原则上从交纳之日起到下年度的3月份统一进行退还（原额不计利息）。供应商退还预交保证金，可凭中心开具的收款收据到收费窗口办理预交投标保证金退还手续。4、不申请退还的预交投标保证金可一直延续使用。5、下列情况之一的，投标保证金将不予退还：5.1响应人在投标有效期内撤回响应文件的；5.2成交人未能在规定期限内提交履约保证金或无故拒绝签订合同协议的；5.3经查实，成交人有提供虚假信息材料谋取中标等违法违规行为的（六）响应文件的签署和份数1、响应人应按本采购文件规定的格式和顺序编制、装订响应文件，响应文件内容不完整、编排混乱导致响应文件被误读、漏读或者查找不到相关内容的，是响应人的责任。2、响应人应按资格证明文件、商务部分、技术部分顺序编制正本一份，副本三份，并纵向装订成册，装订必须牢固可靠且不能脱落，响应文件的封面应注明“正本”、“副本”字样。3、响应文件的正本需打印或用不褪色的墨水填写，响应文件正本除本采购文件规定的可提供复印件外均须提供原件。副本为正本的复印件。4、响应文件须由响应人在规定位置盖章并由响应人代表签署，响应人应写全称。5、响应文件不得涂改，若有修改错漏处，须加盖单位公章或者响应人代表签字。响应文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由响应人负责。（七）响应文件的密封、修改和撤回1、响应文件、电子文档均须装入响应文件密封袋内，在响应文件密封袋包装封面上注明响应人名称、响应人地址、响应文件名称（资格证明文件，商务文件、技术文件等）、项目名称、采购编号并加盖响应人公章（详见第六部分格式十、格式十一）。2、响应人在谈判截止时间之前，可以对已提交的响应文件进行修改或撤回，并书面（必须加盖响应人公章及响应人代表签字）通知集中采购机构；谈判截止时间后，响应人不得撤回、修改响应文件。修改后重新递交的响应文件应当按本采购文件的要求签署、盖章和密封。（八）投标无效的情形实质性没有响应采购文件要求的将被视为无效响应。响应人不得通过修正或撤消不合要求的偏离，保留从而使其成为实质性响应。经谈判小组认定属于响应人疏忽、笔误所造成的差错，应当允许其在谈判结束之前进行修改或者补正（可以是复印件、传真件等）。修改或者补正响应文件必须以书面形式进行，并应在成交结果公告之前查核原件。限期内不补正或经补正后仍不符合采购文件要求的，应认定其投标无效。响应人修改、补正响应文件后，不影响谈判小组对其响应文件所作的评价和评分结果。1、在符合性审查和商务评审时，如发现下列情形之一的，响应文件将被视为无效投标：1.1未按采购文件规定交纳投标保证金的；1.2未按采购文件规定密封、签字、盖章的；1.3超出经营范围投标的；1.4资格证明文件不全的，或者不符合采购文件标明的资格要求的；1.5响应文件的实质性内容未使用中文表述、意思表述不明确、前后矛盾或者使用计量单位不符合采购文件要求的；（经评标委员会认定允许其当场更正的笔误除外）1.6响应文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的，或者响应文件中经修正的内容字迹模糊难以辩认或者修改处未按规定签名盖章的；1.7交货时间、质保期等商务条款不能满足采购文件要求的；1.8不响应或者擅自改变采购文件要求或者响应文件有采购人不能接受的附加条件的；2、在技术评审时，如发现下列情形之一的，响应文件将被视为无效投标：2.1未提供或未如实提供投标产品的技术参数，或偏离与事实不符或虚假投标的；2.2明显不符合采购文件标明的规格型号、质量标准，或者采购文件中标“”的技术指标、主要功能项目发生实质性偏离的；3、在报价评审时，如发现下列情形之一的，响应文件将被视为无效投标：3.1超过本项目采购预算的；3.2高于市场平均价或低于成本价。四、开标（一）开标准备集中采购机构将在规定的时间和地点进行开标，响应人的法定代表人或其授权委托的代表应参加开标会并签到。响应人的法定代表人或其授权委托的代表未按时签到的，视同放弃开标监督权利、认可开标结果。（二） 开标程序1、开标会由集中采购机构相关工作人员主持，主持人宣布开标会议开始。2、介绍参加开标会的人员名单。 3、宣布评标期间的有关事项；告知应当回避的情形，提请有关人员回避。4、查验投标保证金交纳情况。5、查验投标文件密封的完整性。6、打开资格证明文件/商务文件、技术文件外包装，清点响应文件正本、副本数量，符合采购文件要求的送评标室评审；不符合要求的，当场退还响应人，并由响应人代表签字确认。开标顺序按各响应人提交响应文件时间的先后顺序进行。7、资格证明、商务、技术评分结束后，由主持人公布无效投标的响应人名单、投标无效的原因及其他有效投标的评分结果。8、宣读投标报价一览表中的响应人名称及在其响应文件中承诺的投标报价，以及集中采购机构认为有必要宣读的其他内容。9、集中采购机构做开标记录，响应人代表对开标记录进行当场校核及勘误，并签字确认；并同时由记录人、监督人当场签字确认。响应人代表未到场签字确认的，不影响评标过程。10、开标会议结束。（三）投标人不足三家处理办法当出现现场投标人不足三家的情况时，按照有关法律法规规定操作。五、评标（一）组建谈判小组本项目谈判小组由政府采购评审专家 2人和采购人代表 1人，共 3人组成。（二）评标程序1、资格审查谈判小组依照采购文件的要求先对响应人进行资格审核，确定合格响应人。如响应文件不满足投标资格条件，作为符合性审查未通过予以无效标，不再进行谈判。集中采购机构协助谈判小组对响应人的资格进行审查。2、谈判小组将对资格审查通过的响应人的其他响应文件内容进行核对，审查其是否实质性满足采购文件的要求，如有疑问，将对响应人进行询标，响应人要向评标委员会澄清有关问题，并最终以书面形式进行答复。3、响应人代表未到场或者拒绝澄清或者澄清的内容改变了响应文件的实质性内容的，谈判小组有权对该响应文件作出不利于响应人的评判。4、谈判顺序对通过资格审查的合格响应人进行抽签，并按数字从小到大确定谈判顺序。5、谈判内容谈判小组分别与每个资格审查通过的响应人就价格、服务等认为需要谈判的内容进行谈判。6、谈判结束后，谈判小组要求所有参加谈判的响应人在规定时间内进行最后一次不得更改的报价。响应人的投标报价或者某些分项报价明显不合理或者低于成本，有可能影响商品质量和不能诚信履约的，应当要求其在规定的期限内提供书面文件予以解释说明，并提交相关证明材料；否则谈判小组可以取消该响应人资格。7、各响应人的商务、技术得分为所有谈判小组成员有效评分的算术平均数。由指定专人进行计算复核。8、各响应人的最后得分由评分系统根据商务及技术部分的算术平均数结合各响应人的报价自动计算。9、谈判小组按评标原则推荐中标候选人同时起草评标报告。（三）澄清问题的形式对响应文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，谈判小组可要求响应人作出必要的澄清、说明或者纠正。响应人的澄清、说明或者补正应当采用书面