[精选]LRBG东莞房地产市场分析

*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,A2.1.房地,产,产市场分,析,析,“九五”,期,期间，中,国,国房地产,开,开发投资,的,的增长速,度,度明显高,于,于全社会,固,固定资产,投,投资的增,长,长速度,资料,来,源：,中国房地,产,产年鉴，,罗兰贝,格,格,分析,全社会固,定,定资产投,资,资,万亿元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地产开,发,发投资,万亿元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.59,+13.0%,p.a.,其中，住,宅,宅开发投,资,资是拉动,房,房地产开,发,发投资的,主,主要因素,住宅开发,投,投资,万亿元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅开发,投,投资占房,地,地产开发,投,投资的比,重,重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,资料,来,源：,中国房地,产,产年鉴，,罗兰贝,格,格,分析,+6.6%,p.a.,住宅开发,投,投资集中,在,在广东等,沿,沿海发达,地,地区，但,增,增长最为,迅,迅速的则,在,在西部和,内,内陆地区,2000,年,年住宅开,发,发投资额,按,按地区分,万亿元,住宅开发,投,投资增长,率,率按地区,分,分,1999 2000,年,年,资料,来,源：,中国房地,产,产年鉴，,罗兰贝,格,格,分析,广东,上海,北京,江苏,浙江,辽宁,山东,福建,其它,随着外部,环,环境和国,家,家政策的,导,导向，中,国,国房地产,行,行业向规,模,模化和专,业,业化发展,中国房地,产,产市场,的发展趋,势,势,将逐渐形,成,成专业化,、,、占有较,大,大市场份,额,额的区域,性,性垄断房,地,地产企业,加入,后，新,材,材料、新,技,技术将纷,纷,纷涌入，,进,进一步提,高,高住宅建,设,设预制化,、,、产业化,进,进程,广泛的合,作,作将成为,房地产业,的,的发展趋,势,势，尤其,是,是房地产,与,与资本,市场的合,作,作将更,加紧密,房地产企,业,业将,出现两极,分,分化规,模,模,化和小而,精,精,；房,地产开发,配,配套的相,关服务更,为,为专业化,消费者的,需,需求品位,越来越高,，,，要求,定制化服,务,务,国家将逐,渐,渐改变对,房地产业,的,的管理模,式,式，在体,制,制上推动,国,国有房地,产,产企业的,资,资产重组,作为中国,经,经济改革,开,开放和房,地,地产市场,最,最为活跃,的,的省份，,广,广东省房,地,地产投资,表,表现出比,全,全国平均,更,更快的增,长,长速度,广东省房,地,地产投资,总,总额,亿元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全国和广,东,东省房地,产,产和住宅,开,开发年均,增,增长率比,较,较,1997-2000年,广东省,全,全国,广东省,全,全国,房地产投,资,资,住宅开发,投,投资,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,资料,来,源：,广东省统,计,计年鉴，,罗兰贝,格,格,分析,东莞市房,地,地产市场,的,的发展可,以,以分为三,个,个特点鲜,明,明的阶段,，,，投资者,逐,逐渐以外,资,资投资者,为,为主转变,为,为以内资,投,投资者为,主,主,八十年代,中,中期,1992,年,1992,年,年 1998,年,年,1998,年,年以后,市政府和,企,企业单位,直,直接投资,房地产开,发,发公司共9家,香港投资,者,者为主的,外,外资投资,者,者,房地产开,发,发公司共52家,以内资投,资,资者为主,，,，特别是,民,民营企业,投,投资迅速,增,增加,房地产开,发,发公司共134家(,包,包括房地,产,产项目公,司,司),投资主体,安居、多,层,层住宅为,主,主,建成步步,高,高、创新,新,新村等七,个,个住宅区,集中于莞,城,城,别墅、多,层,层住宅为,主,主,建成新世,界,界花园、,东,东湖花园,、,、紫荆花,园,园、中信,东,东泰等多,个,个高品质,住,住宅区,集中于城,区,区、常平,、,、樟木头,、,、风岗、,塘,塘夏等地,多层、小,高,高层为主,建成,AB,华庭等一,批,批高品质,的,的楼盘,集中于东,城,城、篁村,、,、城区等,开发类型,和,和区域,政府公务,员,员和企业,职,职工,外商购房,者,者占70%，并以,香,香港市民,为,为主，集,中,中于樟木,头,头、常平,和,和塘夏,本地消费,者,者占25%,外地消费,者,者占5%,本地消费,者,者占50%,外商占30%,外地消费,者,者占 20%,消费者特,征,征,总投资小,于,于1亿元,估计总投,资,资50亿,元,元，外资,占,占63%,投资23,亿,亿元，内,资,资占59%,投资规模,东莞房地,产,产市场经,过,过1992年、1993年,的,的起步，1994,年,年的低落,，,，1997和1998年的,回,回升，目,前,前正处于,上,上升期,东莞房地,产,产市场特,征,征,商品房开,发,发投资主,要,要集中在,东,东城、篁,村,村、城区,、,、常平,和,和樟,木,木头等地,理,理位置优,越,越、经济,基,基础发达,的,的地区,较强的地,方,方保护主,义,义，早期,外,外来的和,民,民营的房,地,地产开发,商,商必须挂,靠,靠东莞市,各,各区镇房,地,地产开发,公,公司，合,作,作开发房,地,地产,市场规模,细分市场,竞争格局,消费群体,东莞市社,会,会固定资,产,产投资增,长,长迅速,房地产,开,开发投,资,资年增,长,长率为8.9%，住,宅,宅是拉,动,动房地,产,产投资,的,的主要,因,因素,商品住,宅,宅销售,收,收入和,销,销售面,积,积,增长迅,速,速,市场集,中,中度相,对,对较高,政策导,向,向,多层和,小,小高层,开,开发比,例,例逐年,上,上升,东莞市,政,政府将,投,投资200亿,元,元建设,新,新区，,系,系统规,划,划居住,、,、商业,区,区、行,政,政区和,娱,娱乐休,闲,闲区,单位价,格,格2500元,至,至3500元,的,的中档,商,商品房,竞,竞争激,烈,烈，3500,元,元以上,的,的高档,商,商品房,所,所占份,额,额逐年,上,上升,不同消,费,费群在,购,购买商,品,品房时,考,考虑因,素,素的优,先,先顺序,不,不同,政府严,格,格土地,审,审批和,新,新项目,立,立项,政府加,强,强商品,房,房预售,管,管理,1,3,2,4,东莞市,的,的固定,资,资产投,资,资平均,每,每年以10.8%的,速,速度增,长,长；而,房,房地产,开,开发投,资,资落后,于,于固定,资,资产投,资,资的增,长,长速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,资料,来,源：,东莞统,计,计年鉴,，,，,罗兰,贝,贝格,分析,东莞市,全,全社会,固,固定资,产,产投资,额,额,亿元,东莞市,房,房地产,开,开发投,资,资额,亿元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅开,发,发投资,是,是拉动,房,房地产,投,投资的,主,主要因,素,素,资料,来,源：,东莞统,计,计年鉴,，,，,罗兰,贝,贝格,分析,东莞市,房,房地产,开,开发投,资,资额,亿元,东莞市,住,住宅开,发,发投资,额,额,亿元,+9.9%,p.a.,1997,1998,1999,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,办公楼,商业营,业,业用房,住宅,东莞市,商,商品住,宅,宅销售,收,收入和,销,销售面,积,积增长,迅,迅速,资料,来,源：,东莞市,建,建委，,中,中国人,民,民银行,，,，,罗兰,贝,贝格,分析,东莞市,商,商品住,宅,宅销售,收,收入,亿元,东莞市,商,商品住,宅,宅销售,面,面积,万平,方,方米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房,开,开发建,筑,筑面积,总,总额按,镇,镇区分,1998-2000年,描述,资料,来,源：,东莞市,建,建委，,罗兰,贝,贝格,分析,城区,常平,樟木头,篁村,东城,其它,商品房,开,开发集,中,中于东,城,城、篁,村,村、城,区,区、常,平,平和樟,木,木头等,地,地理位,置,置优越,、,、经济,基,基础发,达,达的地,区,区,1998年至2000年底,，,，商品,房,房实际,投,投入资,金,金23,亿,亿元,共推出,楼,楼盘231个,，,，建筑,面,面积455.7平方,米,米,樟木头,、,、常平,、,、附城,、,、塘夏,、,、黄江,等,等镇区,集,集中了90%,的,的港资,房,房地产,开,开发商,新开发,的,的商品,房,房楼盘,集,集中在,东,东城区,和,和篁村,，,，开发,类,类型以,多,多层和,小,小高层,为,为主，,楼,楼盘质,数,数较高,，,，开发,理,理念在,东,东莞市,属,属于中,上,上水平,1998年至2000,年，商,品,品房开,发,发集中,在,在东城,、,、篁村,、,、城区,、,、常平,和,和樟木,头,头等地,理,理位置,优,优越、,经,经济基,础,础发达,的,的地区,在未来,五,五年内,，,，多层,和,和小高,层,层仍是,商,商品房,开,开发市,场,场的主,流,流，新,开,开发的,多,多层和,小,小高层,主,主要集,中,中在东,城,城区、,篁,篁村区,和,和城区,资料,来,源：,东莞市,建,建委，,罗兰,贝,贝格,分析,多层和,小,小高层,别墅,高层,1998-20002005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,东城,篁村,城区,塘夏,其它,1998年以,后,后新开,发,发的多,层,层和小,高,高层地,域,域分布,虎门,商品房,立,立项开,发,发类型,比,比例,按开,发,发建筑,面,面积,樟木头,常平,预计到,2005年,每,每平,方,方价格,在,在2500,元以上,的,的中高,档,档商品,房,房将占,据,据市场86%,的,的份额,描述,东莞市,商,商品房,开,开发档,次,次逐步,提,提高,东莞市,政,政府对,城,城市进,行,行总体,规,规划，,改,改善居,住,住环境,，,，提升,房,房地产,开,开发的,质,质量,由于政,府,府严格,控,控制土,地,地批租,土地,价,价格上,升,升较快,居民住,宅,宅消费,观,观念由,商,商品住,宅,宅理念,的,的接受,者,者转为,理,理念的,领,领导者,需求,品,品位提,高,高,金融机,构,构对住,房,房消费,支,支持不,断,断增强,、,、按揭,条,条件放,宽,宽，刺,激,激住房,消,消费需,求,求市场,的,的增长,东莞市,新,新的房,地,地产开,