物业管理实务(1-2章)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业管理实务,第一章 物业管理企业,第一节 概述,一、特征,1、独立的企业法人,2、属服务性企业,3、具有一定的公共管理职能,维护公共秩序、负责公共地方、业主的,共同事务,二、分类,（一）按投资主体的经济成分划分,1、国有企业,2、集体所有制企业,3、民营企业,4、外资企业,外商独资、中外合资、中外合作,5、其他企业,（二）按股东出资形式划分,1、有限责任公司,2、股份有限公司,3、股份合作型公司,三、物管企业的常见模式,（一）房地产建设单位的附属子公司或部门,（二）独立运作的物管企业,（三）物管集团公司,第二节 物业管理企业的设立,一、设立依据,公司法、物业管理企业资质管理办法,二、物管企业的工商注册登记,（一）企业名称的预先审核,（二）公司地址,（三）注册资本,按公司法：注册资本最低10万元,按物管资质方法：注册资本最低50万元,（四）股东人数和法定代表人,（五）公司人员,（六）公司章程,三、物管企业的资质审批及管理,（一）物业管理企业分类及管理单位,1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理,2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理,直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理,3、设区的市级房管部门负责三级证书及管理,（二）物管资质条件,一级资质,二级资质,三级资质,注册资本,500万元以上,300万元以上,50万元以上,物管专业人员和技术人员,至少30人，其中中级职称不少于20人，工程、财务负责人有中级职称,至少20人，中级职称不少于10人，工程、财务负责人有中级职称,至少10人，中级职称不少于5人，工程、财务负责人中级职称,物管资质证书,有,有,有,物业类型及面积,多层200万,100万,一、二级要管两类物业以面积计百分比之和大于100%,高层100万,50万,别墅15万,8万,办公楼、厂房50万,20万,新物管企业为三级，一年的暂定期,物管企业取得营业执照30日内，向房管部门申请资质应准备如下资料：,（,1）营业执照,（2）企业章程,（3）验资证明,（4）物管专业人员的资格证和劳动合同,管理和技术人员的职称证明和劳动合同,第三节 物管企业的组织形式与机构设置,一、组织形式,（一）直线制,总经理,管理处,清洁,绿化,保安,维修,适合：管理一到两个项目、小公司，业务单一,（二）直线职能制,总经理,市场部,管理部,管理处一,管理处二,工程部,人事部,财务部,办公室,管理处三,以直线制为基础，按专业分工设置相应职能部门，职能部与管理处平级，对管理处业务指导，一般不能直接下达命令和工作指示。,适合：最常用的物管企业运作模式,（三）事业部制,是一种现代分权组织形式。,总公司,分公司二,分公司一,管理部,人事部,财务部,绿化公司,经营公司,清洁公司,工程公司,管理处一,管理处二,管理处三,.,适合：有不同专业公司，项目多且分散，甚至拓展到外地市场，规模大，经营业务多。,优点,：,（1）多样化服务满足业主的要求；,（2）公司负责人专心致于公司发展战略，不限,于琐杂事务；,（3）权力分散下放，有利调动员工积极性；,（4）有利于专业化水平的提高。,缺点：,（1）各单位分公司相对独立，职能机构重叠；,（2）容易各自为政，互相扯皮，利益难协调；,（3）权力易失控。,（四）矩阵制,在传统的直线职能制纵向系统的基础上，按照业务内容，任务或项目分而建立横向领导，纵横交叉，构成矩阵的形式，其特点是管理处的员工既受职能部门的领导，又受项目组的领导。,经理,人事部,管理部,工程部,管理处一,管理处二,管理处三,主要优点：1、职能部门作用得以充分发挥；,2、专业水平更易提高。,主要缺点：横向、纵向双重领导容易出现管理混乱。,二、物管企业的机构设置,本章重点：,1、物管企业设立程序,2、物管企业的资质条件及管理,第二章 物业管理招标投标,第一节 物业管理招投标,一、招标主体,1、物业建设单位,2、业主大会,3、物业产权人,（政府机关或物业产权部门）,二、物业管理招标类型,（一）按物业类型划分,住宅、非住宅（写字楼、商场、医院、学校、办公楼）,（二）按项目服务内容的实施划分,物业管理整体,清洁,单项服务项目 绿化,保安 消防设施,工程 空调,电梯,（三）按招标主体划分,（四）按项目服务方式划分,全权管理、顾问管理、合作管理,（一）公开招标,通过公共媒介发布招标公告。,（二）邀请招标,有限竞争招标或选择性招标。,三、物业管理招标方式,根据物业管理条例，住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位应当招投标，若投标人少于3个或住宅面积较小的，经县、区级房管部门批准，可协议选聘。,四、物业管理招标条件,五、物业管理招标内容,（一）早期介入和前期管理阶段,（二）日常物业管理招标内容,1、房屋及配套设施（治安、消防）管理,2、公共秩序管理,3、环境绿化管理,4、清洁卫生管理,5、会议服务,6、餐厅、饭堂等饮食服务,7、会所管理,8、场地租赁经营,9、,六、物业管理招标程序,1、成立招标领导小组,2、编制招标文件,招标文件包括以下内容：,（1）招标人及招标项目简介,（2）物业管理服务内容及要求,（3）对投标人及投标书的要求,（4）评标标准和评标方法,（5）招标活动方案 开标时间、地点,（6）物业服务合同的签订说明,3、公布招标公告或发投标邀请书,4、发放招标文件,发招标文件至投标人提交投标文件，最,短不少于20天。,5、招标人的资格预审,6、接受招标文件,7、成立评标委员会,评标人由招标代表和物管专家组成（专,家不少于委员会2/3），评标人数至少为5人,以上的单数。,8、开标、评标,9、中标及签订合同,确定中标人、投标截止日30日前；,报主管部门备案，自确定中标人15日内；,发出中标通知书30日内签合同。,七、物业管理投标程序,1、获取招标信息,2、项目评估,3、参加投标，获取招标文件,4、准备投标文件,标书的组成：投标函、投标报价表、资格,证明文件、物业管理方案、,招标文件要求提供的其他材料,商务文件：,（1）公司简介：包括投标公司的资质条件、业绩等。,（2）公司法人地位及法定代表人证明。,保函、中介机构出具的财务状况。,（3）投标报价单。,技术文件 物业管理方案,5、送交投标文件,6、接受招标方的资格审查,7、参加开标、现场答辩,8、等待最后结果：中标并签合同,未中标,八、投标的策略技巧,1、招标的组织策划,（1）配备企业骨干组成投标小组；,（2）对招标方、招标物业、竞争对手认真分析、,充分评估；,（3）认真、仔细编制标书；,吃透标书,（4）准确测算成本，合理报价；,（5）灵活运用公共关系，了解招标信息；,（6）精选项目作为招标方考察对象体现公司实力；,（7）加强与招标方沟通；,（8）精心准备现场答辩。,2、项目的现场勘探,3、投标文件的编写,4、投标报价的策略与技巧,5、现场答辩技巧,6、签约谈判技巧,第二节 物业管理方案的制订,一、物业管理方案的基本内容,1、物业项目的整体设想与构思,（1）项目简介,（2）客户需求分析,（3）项目定位,（4）物业管理重点、难点,（5）物业管理服务模式,2、管理方式与运作程序,（1）组织架构,（2）项目运作流程,（3）管理机制,目标管理：管理目标、经营目标、服务目标,激励机制：,监督机制：业主方、客户、企业自身,3、人员配备，培训与管理,（1）各部门人数、各班人数,（2）员工培训,（3）员工管理（考核）,4、管理指标与措施,5、管理制度的制订,公众制度：业主公约、装修管理、入住管理，,内容管理制度：,6、档案管理,（1）工程技术档案管理,（2）客户档案管理,（3）管理处档案,7、早期介入与前期管理服务内容,8、常规物业管理,（1）工程设备管理,（2）治安管理,（3）消防管理,（4）清洁管理,（5）绿化管理,9、工作计划,10、物资装备,11、费用测算,12、成本控制,二、制订物业管理方案的要点及方法,关键性内容：,项目整体设想与构思,组织架构与人员配置,费用测算与成本控制,管理方式与措施,培训结束,谢谢大家！,