中原_住宅价格制定策略212616780

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,住宅价,格,格表的,制,制作,策略中,心,心技术资,源,源部,二00,六,六年四,月,月,一、定,价,价目标,二、价,格,格制定,1、公,式,式（重点,）,）,2、取,值,值（重点,）,）,3、步,骤,骤,三、价,格,格审核（重点,）,）,四、价,格,格统计,五、定,价,价说明,书,书,六、实,例,例演示,内 容,导,导,航,航,中原你,给,给我卖,高,高点价,，,，可以,不,不用开,盘,盘当天,就,就卖完,现在穷,啊,啊！,房子都,买,买不起,了,了！,定价唔,好,好太高,或,或者太,低,低，发,展,展商同,个,个客都,接,接受就,得,得啦，,快,快D卖,晒,晒收钱,发展商,客户,代理商,快速,均衡,合理的,价,价位,定价方,法,法取得,发,发展商,认,认同,目,标,标,一、定,价,价目标,二、价,格,格制定,1、公,式,式,2、取,值,值,3、步,骤,骤,三、价,格,格审核,四、价,格,格统计,五、定,价,价说明,书,书,六、实,例,例演示,内,容,容 导,航,航,销售总,额,额,折前,综合,折,折扣,实收均,价,价=,总建筑,面,面积,原,理,理,注意：,折,折前销,售,售总额,不,不能用,均,均价,总,总建筑,面,面积,单价,折后,单价,折前,=,综合,折,折扣,单,价,价,折前,单,位,位建,筑,筑面,积,积,综,合,合折,扣,扣,=,总建,筑,筑面,积,积,2种,常,常用,的,的方,法,法,方法,一,一、,水,水平,系,系数,层,差,差法,单价,折后,=总,价,价,建,建筑,面,面积,=（,总,总价,建筑,面,面积,+总,价,价,赠送,面,面积,）,建,筑,筑面,积,积,=（,单,单价,建筑,面,面积,建,筑,筑面,积,积+,单,单价,赠送,面,面积,赠,送,送面,积,积）,建,筑,筑面,积,积,或=,单,单价,已考,虑,虑赠,送,送面,积,积,（,建,建筑,面,面积+折,算,算后,的,的赠,送,送面,积,积）,建,筑,筑面,积,积,=试,算,算价,（1+,水,水平,系,系数,）,）,层,层差,干扰,（,建,建筑,面,面积+赠,送,送面,积,积,折,折算,率,率,实,实用,率,率）,建,筑,筑面,积,积,修正,基,基准,与,与修,正,正标,准,准不,统,统一,，,，规,律,律性,不,不强,方法,二,二、,系,系数,修,修正,法,法,单价=均,价,价,综,综合,系,系数,=均,价,价,（,（1+水,平,平系,数,数）,（1+,垂,垂直,系,系数,）,）,（,（1+特,殊,殊系,数,数）,（1+,增,增值,系,系数,）,）,=均,价,价,（,（1+水,平,平系,数,数）,（1+,垂,垂直,系,系数,）,）,（,（1+特,殊,殊系,数,数）,（1+,赠,送,送面,积,积,折,折算,率,率,实,实用,率,率,建,建筑,面,面积,）,）,（推,荐,荐）,公式,源,源自,市,市场,比,比较,法,法；,以均,价,价为,基,基准,进,进行,各,各影,响,响因,素,素逐,一,一修,正,正（,因,因素,相,相乘,，,，非,相,相加,）,）；,系数,的,的规,律,律性,更,更强,；,；,通过,综,综合,系,系数,，,，直,观,观表,现,现任,意,意两,个,个单,位,位的,价,价格,差,差幅,；,；,注意,：,：综,合,合系,数,数需,进,进行,平,平均,值,值归1处,理,理,借鉴,：,：市,场,场比,较,较法,公,公式,评估,价,价格=参,照,照物,市,市场,价,价格,交,易,易情,况,况修,正,正系,数,数,交,交易,日,日期,修,修正,系,系数,区,域,域因,素,素修,正,正系,数,数,个,个别,因,因素,修,修正,系,系数,参数,释,释义,均价,项,项,目,目要,实,实现,的,的均,价,价。,水平,系,系数,反,反,映,映各,户,户型,在,在同,一,一水,平,平面,（,（一,般,般以,中,中间,楼,楼层,为,为准,）,）的,价,价值,差,差异,。,。包,括,括户,型,型、,朝,朝向,、,、景,观,观、,噪,噪声,、,、畅,销,销度,五,五大,因,因素,；,；,垂直,系,系数层,差,差,反,反映,各,各户,型,型在,垂,垂直,方,方向,的,的价,值,值差,异,异。,包,包括,景,景观,、,、视,野,野、,通,通风,、,、灰,尘,尘、,噪,噪声,、,、虫,害,害、,安,安全,、,、私,密,密性,、,、心,理,理优,越,越度,、,、乘,电,电梯,便,便利,度,度等,。,。,特殊,系,系数干,扰,扰,反,反映,各,各户,型,型在,垂,垂直,方,方向,上,上局,部,部楼,层,层的,价,价值,突,突变,。,。如,机,机房,、,、建,筑,筑物,遮,遮挡,等,等干,扰,扰、,带,带4,、,、8,楼,楼层,的,的风,水,水讲,究,究、,非,非赠,送,送面,积,积的,奇,奇偶,层,层差,异,异等,。,。,增值,系,系数,反,反映,增,增送,面,面积,、,、带,装,装修,等,等方,面,面的,增,增值,。,。如,赠,赠送,凸,凸窗,、,、入,户,户花,园,园、,露,露台,、,、阳,台,台等,。,。,赠送,面,面积,不,不计,容,容积,率,率部,分,分的,水,水平,投,投影,面,面积,。,。,折算,率,率,反,反映,赠,赠送,面,面积,的,的可,利,利用,价,价值,性,性。,实用,率,率,等,等于,套,套内,建,建筑,面,面积,建,筑,筑面,积,积。,一、,定,定价,目,目标,二、,价,价格,制,制定,1、,公,公式,2、,取,取值,3、,步,步骤,三、,价,价格,审,审核,四、,价,价格,统,统计,五、,定,定价,说,说明,书,书,六、,实,实例,演,演示,内,容,容,导,导,航,航,水平,系,系数=,权,权重,分,值,值10,100,打分标准,好,9-10分,较好,7-8分,一般,5-6分,较差,3-4分,差,1-2分,水平系数修正项目,一、,平面设计,1.1,客厅尺寸布局,1.2,餐厅尺寸布局,1.3,卧室尺寸布局,1.4,厨房尺寸布局,1.5,卫生间尺寸布局,1.6,户内过道合理性,1.7,入户门私密性,1.8,实用率,1.9,户梯比,二、,景观视野,2.1,客餐厅,2.2,主卧,2.3,次卧,2.4,厨卫,三、,朝向(日照通风),3.1,客餐厅,3.2,主卧,3.3,次卧,3.4,厨卫,3.5,电梯间采光通风,四、,噪声灰尘,4.1,客餐厅,4.2,主卧,4.3,次卧,4.4,厨卫,4.5,阳台入户花园,五、,其他调整,6.1,户型面积调整,6.2,供求关系调整,操作：,以中间,的,的标准,层,层作为,打,打分基,准,准层；,10分,制,制，分5个等,级,级；,项目组,、,、售楼,代,代表各,人,人分别,打,打分，,取,取平均,分,分或最,优,优打分,；,；,权重相,当,当于本,楼,楼盘打,分,分项目,中,中最好,与,与最差,的,的价格,差,差幅；,好处：,10分,制,制相对,于,于100分制,更,更直观,，,，简单,；,；相对,于,于直接,取,取系数,更,更客观,；,；,只需调,整,整权重,，,，便可,使,使水平,系,系数合,理,理化，,无,无需再,调,调分值,；,；,方法一,：,：直接,取,取系数,水平系,数,数,方法二,：,：权重,分值,（推荐,）,）,评价：,系,系数取,值,值和调,整,整繁锁,四大水,平,平因素,权,权重,景观,户型,朝向,噪声,普通住,宅,宅,一般公,寓,寓,高档住,宅,宅,朝,向,向,南,北,东,西,+1.5,-2.5,+2.5,+2.5,+1.0,-2,0,-1.5,可上下,浮,浮动1%,广东节,能,能标准,窗,墙,墙比,东西0.3,北向0.45,南向0.5,假设：,同,同一户,型,型的厅,、,、房、,厨,厨卫为,同,同一朝,向,向,水平系,数,数各因,素,素差幅,取,取值参,考,考,打分项目,取值范围,考虑因素,一、,平面设计,0-21%,1.1,客厅尺寸布局,0-4%,开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；,1.2,餐厅尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.3,卧室尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.4,厨房尺寸布局,0-2%,开间、进深、位置的合理性；,1.5,卫生间尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.6,阳台入户花园,0-1%,开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性,1.7,户内过道合理性,0-1%,有没浪费现象,1.8,入户门私密性,0-3%,是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等,1.9,实用率,最大与最小实用率之差,1.10,户梯比,0-1%,二、,景观视野,看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0,2.1,客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）,2.2,主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）,2.3,次卧（15%）,2.4,厨卫（5%）,三、,朝向(日照通风),3.1,客餐厅（50%）,3.2,主卧（25%）,3.3,次卧（15%）,3.4,厨卫（10%）,3.5,电梯间采光通风,0-1%,四、,噪声灰尘,0-10%,需考虑是否采取了隔音措施,4.1,客餐厅,0-3%,4.2,主卧,0-3%,4.3,次卧,0-2%,4.4,厨卫,0-0.5%,4.5,阳台入户花园,0-1%,五、,其他调整,6.1,户型面积调整,0-2%,小户型建造成本相对较高，可提高单价,6.2,供求关系调整,0-10%,项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争,沙漏,矩形,梯形,倒梯形,椭圆,5种基,本,本垂直,系,系数模,式,式,矩形模,式,式的应,用,用,价格分,布,布：价,格,格直线,（,（y=x+b,）,）上升,层差,相,相同，,各,各楼层,单,单位价,格,格适中,；,；,适用范,围,围：景,观,观视野,较,较佳的,单,单元。,梯形模,式,式的应,用,用,价格分,布,布：压,低,低低层,和,和高层,单,单位价,格,格，拉,高,高中层,单,单位价,格,格；,适用范,围,围：向,小,小区外,，,，景观,视,视野较,差,差的单,元,元。,低楼层,无,无景观,，,，价格,不,不能高,高层层,无,无景观,，,，视野,差,差，价,格,格不能,高,高,中层单,位,位承担,主,主要的,价,价格压,力,力,倒梯形,模,模式的,应,应用,价格分,布,布：拉,高,高低层,和,和高层,价,价格，,压,压低中,层,层单位,价,价格；,适用范,围,围：看,园,园林，,楼,楼距小,（,（应用,时,时须降,低,低高层,系,系数，,慎,慎用）,。,。,低层看,园,园林,可拉高,其,其价格,中层景,观,观一般,，,，视野,较,较窄，,价,价格不,能,能高,高层无,景,景观，,楼,楼距小,，,，应压,低,低其价,格,格（此,曲,曲线不,合,合理）,椭圆模,式,式的应,用,用,价格分,布,布：拉,高,高中高,层,层价格,降低,中,中低层,价,价格,低,低层和,高,高层价,格,格适中,；,；,适用范,围,围：向,小,小区外,地面,只,只有小,面,面积园,林,林,外,围,围景观,差,差,但,视,视野开,阔,阔。,低层看,小,小面积,园,园林，,起,起价可,适,适中,中低层,无,无景观,视,视野差,，,，价格,不,不宜高,中高层,视,视野好,价格开,始,始攀升,高层视,野,野好，,但,但无景,观,观，价,格,格不宜,太,太高,沙漏模,式,式的应,用,用,价格分,布,布：拉,高,高中低,层,层价格,压低,中,中高层,价,价格,低,低层和,高,高层价,格,格适中,；,；,适用范,围,围：向,园,园林,楼,楼距适,中,中。,低层看,小,小面积,园,园林，,起,起价可,适,适中,中低层,看,看园林,价格可,拔,拔高些,中高层,景,景观较,差,差，视,野,野一般,应压低,其,其价格,高层视,野,野采光,较,较好，,价,价格可,适,适