XX市场定价及销售建议报告

美林小城,、,、小上海,新,新城,市场定价,及,及销售建,议,议报告,目录,第一部分,：,：美林小,城,城市场定,价,价及销售,建,建议,一、区域,房,房地产市,场,场综述,二、区域,个,个案点评,三、项目,价,价格形成,体,体系研究,四、项目SWOT,分,分析,五、项目,销,销售建议,一、周边,楼,楼盘分布,图,图,第二部分,：,：新上海,新,新城定价,简,简报,二、类比,可,可实现价,值,值比较价,格,格,三、对于07年本,项,项目价格,升,升值空间,的,的预判,四、项目,优,优劣势分,析,析,第一部分,：,：美林小,城,城市场定,价,价及销售,建,建议,一、区域,房,房地产市,场,场综述,1、周浦,镇,镇简介,周浦镇地,处,处南汇区,西,西北，北,邻,邻康桥工,业,业区，西,邻,邻闵行区,江,江浦镇，,南,南连航头,。,。周浦距,人,人民广场13公里,，,，浦东机,场,场12公,里,里，南浦,大,大桥8公,里,里，为南,汇,汇区经济,重,重镇。,随着市政,交,交通的完,善,善，轨道R3线建,设,设对南汇,未,未来的便,捷,捷出行有,了,了极大幅,度,度的拉升,，,，近几年,来,来“一城,九,九镇”的,发,发展将产,业,业重新布,局,局调整，,通,通过产业,带,带动将人,口,口从市区,疏,疏散到郊,区,区，有力,推,推动当地,楼,楼市发展,，,，特别是,洋,洋山深水,港,港的建设,及,及跨海大,桥,桥的通车,，,，使得南,汇,汇进一步,有,有了产业,支,支撑，而,周,周浦成为,市,市区至芦,潮,潮港的必,经,经之路，,周,周浦原来,略,略显冷僻,的,的地段，,其,其房产随,之,之水涨船,高,高。,156套,，,，占南汇,总,总成交的7层左右,。,。,周浦镇与,附,附近的康,桥,桥镇同属,于,于周康版,块,块，其距,离,离市中心,的,的直线距,离,离不过25公里，,作,作为南汇,最,最靠近市,区,区的版块,，,，该区域,集,集中了现,正,正在销售,的,的楼盘有6个，其,现,现在的均,价,价集中在5500-5700元/平,方,方米之间,，,，也是现,在,在最能吸,引,引外区客,户,户的地方,。,。从今年,年,年初到现,在,在，周,康版块共,计,计成交了,2、区域,房,房地产发,展,展领跑南,汇,汇,周边楼盘,分,分布图,天台星城,成交价：6000,元,元/m,2,菱翔苑,成交价：5680,元,元/m2,龙威茗庭,成交价：5450,元,元/m2,汇康公寓,二,二期,成交价：5600,元,元/m2,沈默荷兰,园,园,成交价：5500,元,元/m2,目前售楼,处,处,成交价：5680,元,元/m,2,二、区域,个,个案点评,项目名称,：,：天台星,城,城,开发商：,上,上海天台,恒,恒星房地,产,产发展有,限,限公司,项目地址,：,：康桥镇,上,上南路6333弄,建筑面积,：,：16万,平,平方米,容积率：1.59,建筑形态,：,：小高层,销售成交,均,均价：6000元/平方米,交房时间,：,：2006年6月,点评：该,案,案目前在,售,售房源主,要,要是100-120m2左,右,右的二房,和,和三房，,多,多层和小,高,高层全部,配,配置电梯,，,，品质较,高,高。但距,离,离周浦中,心,心镇较远,，,，生活配,套,套较少。,1、云台,星,星城,2、菱翔,苑,苑,建筑类别,：,：小高层,、,、多层,物业地址,：,：南汇年,家,家浜路周,西,西路口,交通状况,：,：581,、,、东周线,、,、沪南线,、,、万野线,、,、639,、,、陆南线,等,等,开发商：,上,上海菱朝,置,置业有限,公,公司,销售成交,均,均价：5680元/平方米,简介：小,区,区共分三,期,期，一期,已,已售完，,现,现已交房,，,，现在推,出,出的是本,案,案的二期,和,和三期，,二,二期共有11幢，,幢,幢距在23-29.4米,，,，共有44种房型,，,，460,户,户住户；,三,三期共有16幢，,一,一房二厅,一,一卫约71-73平方米,，,，二房二,厅,厅一卫约86-107平,方,方米，二,房,房二厅二,卫,卫约98-112平方米,，,，三房二,厅,厅一卫约107-119,平,平方米，,三,三房二厅,二,二卫约113-138平,方,方米。,点评：位,置,置好，靠,近,近镇中心,，,，生活购,物,物方便，,是,是从2002年就,开,开始销售,的,的老盘，,该,该盘现还,有,有40套,房,房源在售,，,，主力面,积,积为96,平,平米。,3、龙威,茗,茗庭,建筑类别,：,：8幢小,高,高层和3,幢,幢多层,物业地址,：,：南汇周,浦,浦镇周康,路,路169,弄,弄,交通状况,：,：581,、,、万野线,、,、原野线,等,等,开 发,商,商：上海,汇,汇业房地,产,产开发有,限,限公司,均价：5450元/平方米,点,评,评,：,：,项,项,目,目,位,位,置,置,较,较,偏,偏,，,，,为,为,周,周,浦,浦,镇,镇,边,边,缘,缘,，,，,生,生,活,活,配,配,套,套,缺,缺,乏,乏,，,，,乘,乘,坐,坐,公,公,交,交,必,必,须,须,走,走,较,较,长,长,的,的,一,一,段,段,路,路,。,。,小,小,区,区,房,房,型,型,为,为,现,现,在,在,比,比,较,较,流,流,行,行,的,的,户,户,型,型,，,，,面,面,积,积,从,从95,132,不,不,等,等,。,。,4,、,、,沈,沈,默,默,荷,荷,兰,兰,园,园,建,筑,筑,类,类,别,别,：,：,小,小,高,高,层,层,、,、,多,多,层,层,物,业,业,地,地,址,址,：,：,南,南,汇,汇,周,周,浦,浦,镇,镇,韵,韵,浦,浦,路,路167,号,号,交,通,通,状,状,况,况,：,：581,、,、624,、,、639,、,、,申,申,周,周,线,线,、,、,沪,沪,南,南,线,线,等,等,数,数,十,十,条,条,公,公,交,交,线,线,路,路,开,发,发,商,商,：,：,上,上,海,海,沈,沈,默,默,房,房,地,地,产,产,有,有,限,限,公,公,司,司,销,售,售,成,成,交,交,均,均,价,价,：,：5500,元,元/,平,平,方,方,米,米,简,介,介,：,：,该,该,案,案,坐,坐,落,落,于,于,周,周,浦,浦,镇,镇,周,周,浦,浦,塘,塘,南,南,侧,侧,，,，,周,周,浦,浦,镇,镇,上,上,繁,繁,华,华,便,便,利,利,的,的,生,生,活,活,配,配,套,套,设,设,施,施,为,为,小,小,区,区,居,居,民,民,提,提,供,供,完,完,善,善,的,的,生,生,活,活,服,服,务,务,。,。,占,占,地,地,面,面,积,积66866,平,平,方,方,米,米,，,，,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,达,达113600,平,平,方,方,米,米,，,，,整,整,个,个,小,小,区,区,规,规,划,划,三,三,期,期,开,开,发,发,，,，,建,建,筑,筑,结,结,构,构,以,以,多,多,层,层,、,、,小,小,高,高,层,层,相,相,结,结,合,合,为,为,主,主,。,。,小,小,区,区,内,内,有,有,一,一,条,条650,米,米,的,的,天,天,然,然,景,景,观,观,水,水,岸,岸,，,，,与,与1.6,万,万,平,平,方,方,米,米,的,的,中,中,心,心,绿,绿,地,地,形,形,成,成,两,两,个,个,突,突,破,破,空,空,间,间,格,格,局,局,的,的,视,视,觉,觉,通,通,道,道,。,。,其,其,间,间,点,点,缀,缀,原,原,木,木,亲,亲,水,水,平,平,台,台,、,、,风,风,车,车,广,广,场,场,、,、,羊,羊,角,角,村,村,屋,屋,、,、,郁,郁,金,金,香,香,坛,坛,等,等,十,十,九,九,大,大,艺,艺,术,术,景,景,观,观,。,。,二,二,房,房,面,面,积,积,在,在89.5-105.5,平,平,方,方,米,米,之,之,间,间,，,，,三,三,房,房113.2-127,平,平,方,方,米,米,。,。,点评：,该,该项目,位,位于周,浦,浦镇中,心,心，生,活,活购物,方,方便，,房,房型方,正,正，布,局,局通透,。,。,5、汇,康,康公寓,建筑类,别,别：多,层,层、小,高,高层,物业地,址,址：南,汇,汇周东,路,路191弄,交通状,况,况：东,周,周线、,同,同车线,、,、581,开发商,：,：上海,丽,丽达房,地,地产开,发,发有限,公,公司,销售成,交,交均价,：,：5600元/平方,米,米,简介：,汇,汇康公,寓,寓本案,位,位于南,汇,汇周东,路,路年家,浜,浜路口,，,，总建,面,面52000,平,平方米,，,，总户,数,数约400户,，,，目前,有,有100多套,房,房取得,预,预售证,，,，部分,房,房源供,动,动迁使,用,用，在,售,售房型,：,：2房95平,方,方米，3房114125,平,平方米,，,，4房134,140平方,米,米，小,区,区南部,为,为9幢,多,多层，,北,北部是2幢11层商,住,住小高,层,层。由,于,于周边,多,多为在,建,建或未,建,建工程,，,，环境,稍,稍显凌,乱,乱。但,是,是该地,区,区在建,工,工结束,之,之后，,将,将会大,大,大改善,，,，小区,内,内部四,房,房为景,观,观房，,其,其余房,型,型比较,中,中规中,矩,矩，无,显,显著缺,点,点，但,也,也没有,特,特色。,现,现在该,盘,盘有房,源,源79,套,套在售,，,，面积,为,为114-153平,米,米.,楼盘资,料,料汇总,表,表,楼盘名,菱翔苑,天台星城,龙威茗庭,汇康公寓二期,沈默荷兰园,平均售价（元/m,2,),5680,6000,5450,5600,5500,在售套数,40,137,57,78,114,主力面积,96,114,98,114,157,主力总价（万元）,60,70,55,72,70,总建面（m,2,),200000,160000,52000,52000,113600,楼盘形态,多层、小高层,多层、小高层,小高层,多层、小高层,多层、小高层,容积率,1.5,1.59,1.39,1.73,1.78,绿化率,44%,35%,36%,30%,40%,交房时间,2006年10月,2006年8月,2006年10月,2006年7月,2006年11月,三、项,目,目价格,形,形成体,系,系研究,定价方,法,法选定,：,：,市场比,较,较法推,算,算单价,（运用,类,类比可,实,实现价,值,值、土,地,地固有,价,价值评,估,估法综,合,合计算,）,）,租金还,原,原法推,算,算单价,（运用,单,单位租,金,金、单,价,价的关,系,系，结,合,合区域,市,市场行,情,情判断,价,价格实,现,现的可,能,能性）,定价的,依,依据与,原,原则：,类比可,实,实现价,值,值是指,在,在当前,的,的市场,条,条件下,，,，本项,目,目与周,边,边同一,地,地价圈,内,内同类,项,项目相,比,比，所,具,具备的,比,比较价,值,值。在,具,具体的,数,数量计,算,算中，,需,需全面,考,考察比,较,较各类,比,比楼盘,的,的诸多,价,价值要,素,素。决,定,定一个,成,成熟市,场,场（合,理,理的买,方,方市场,）,）的成,熟,熟商品,住,住宅项,目,目的价,值,值要素,包,包括以,下,下三类,：,：,A、市,场,场比较,法,法,（1）,类,类比土,地,地价值,地,段,段资源,的,的差异,地段从,来,来就是,决,决定房,地,地产价,值,值的最,基,基本和,重,重要的,因,因素之,一,一。作,为,为一个,“,“资源,”,”的概,念,念，不,同,同地段,具,具有不,同,同的房,地,地产资,源,源优势,。,。即具,备,备不同,的,的地产,因,因子。,这,这些地,产,产因子,包,包括交,通,通条件,、,、环境,景,景观条,件,件和市,政,政配套,条,条件等,等,等，在,某,某个时,期,