某地产房地产股份有限公司

单击此处编辑母版标题样式,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,万科,房,房地,产,产股,份,份有,限,限公,司,司,小组,成,成员,：,：荚,超,超强,庞利,郭辉,许波,主要,内,内容,一、,公,公司,基,基本,情,情况,二、,公,公司,财,财务,分,分析,三、,公,公司,的,的投,资,资价,值,值,公司,基,基本,情,情况,（一,）,）公,司,司信,息,息,公司,法,法定,中,中文,名,名称,：,：万,科,科企,业,业股,份,份有,限,限公,司,司,英文,名,名称,：,：CHINAVANKECO,.,LTD.(,缩,缩写,为,为VANKE),法定,代,代表,人,人：,王,王石,股票,上,上市,地,地：,深,深圳,证,证券,交,交易,所,所,股票,简,简称,及,及代,码,码：,万,万科A000002,万科B200002,公司,基,基本,情,情况,（二,）,）公,司,司的,简,简介,万科,企,企业,股,股份,有,有限,公,公司,成,成立,于,于1984年,，,，1988年,进,进入,房,房地,产,产行,业,业，1991,年,年成,为,为深,圳,圳证,券,券交,易,易所,第,第二,家,家上,市,市公,司,司。,经,经过,二,二十,多,多年,的,的发,展,展，,成,成为,国,国内,最,最大,的,的住,宅,宅开,发,发企,业,业，,目,目前,业,业务,覆,覆盖,珠,珠三,角,角、,长,长三,角,角、,环,环渤,海,海三,大,大城,市,市经,济,济圈,以,以及,中,中西,部,部地,区,区，,共,共计53,个,个大,中,中城,市,市。,近,近三,年,年来,，,，年,均,均住,宅,宅销,售,售规,模,模在6万,套,套以,上,上，2011,年,年公,司,司实,现,现销,售,售面,积,积1075万,平,平米,，,，销,售,售金,额,额1215亿,元,元，2012,年,年销,售,售额,超,超过1400,亿,亿，2013,年,年销,售,售金,额,额,达,达1709.4,亿,亿元,。,。销,售,售规,模,模持,续,续居,全,全球,同,同行,业,业首,位,位。,万科坚守,价,价值底线,、,、拒绝利,益,益诱惑，,坚,坚持以专,业,业能力从,市,市场获取,公,公平回报,，,，是万科,获,获得成功,的,的基石。,公,公司致力,于,于通过规,范,范、透明,的,的企业文,化,化和稳健,、,、专注的,发,发展模式,，,，成为最,受,受客户、,最,最受投资,者,者、最受,员,员工、最,受,受合作伙,伴,伴欢迎，,最,最受社会,尊,尊重的企,业,业。,公司基本,情,情况,（三）公,司,司的荣誉,2005,年,年,“,“,中,中国最受,尊,尊敬企业,”,”称号,“CCTV2005年度中,国,国最具价,值,值上市公,司,司”,2006,年,年,“,“,中,中国房地,产,产综合实,力,力TOP10”名,列,列榜首,“年度中,国,国最佳品,牌,牌20强,”,”,2008,年,年,“,“,中,中国地产500强,”,”，排名,第,第一,“中国网,络,络房地产,十,十年成就,企,企业”称,号,号,2009,年,年,荣,荣,获,获“2009沪深,房,房地产上,市,市公司综,合,合实力TOP10,”,”,2012,年,年,中,中,国,国房地产,企,企业500强,排,排名,第,第1,2013,年,年,中,中,国,国民营企,业,业500,强,强,排,排名,第,第9,公司财务分,析,析,一、核心指,标,标分析（杜,邦,邦分析法）,二、盈利能,力,力分析,三、偿债能,力,力分析,四、资产效,率,率分析,五、获利能,力,力分析,六、发展能,力,力分析,核心指标分,析,析,净资产收益,率,率,净资产收益,率,率,反映企业所,有,有者权益的,获,获利能力。,从图中可以,看,看出万科的,净,净资产收益,率,率呈上升趋,势,势，但是自2012来,开,开始保持平,稳,稳。,核心指标分,析,析,销售净利率,销售净利率,反,反映企业销,售,售收入的获,利,利能力,，万科从2010年开,始,始销售净利,率,率一直呈下,降,降趋势。,核心指标分,析,析,总资产周转,率,率,总资产周转,率,率反映总资,产,产的利用效,率,率。,万科总资产,周,周转率在2011年达,到,到低值，随,后,后呈上升趋,势,势，且增速,较,较快。,核心指标分,析,析,权益乘数,权益乘数反,映,映企业总资,产,产是所有者,权,权益的多少,倍,倍数。,万科的权益,乘,乘数一直呈,上,上升趋势，2012年,之,之后上升趋,势,势平稳。,核心指标分,析,析,核心指标分,析,析结论,1、万科的,净,净资产收益,率,率在逐年降,低,低，反映了,近,近几年的行,业,业和公司的,盈,盈利能力在,减,减弱。,2、万科权,益,益乘数在逐,年,年地增高，,说,说明了公司,的,的负债的比,率,率变大了，,给,给企业带来,了,了较多的杠,杆,杆利益，同,时,时也给企业,带,带来了较大,的,的风险。,3、万科的,总,总资产周转,率,率在逐年降,低,低，反应了,全,全部资产的,利,利用效率较,差,差，最终会,影,影响到公司,的,的获利能力,降,降低。,4、万科在,房,房地产行业,环,环境发展越,来,来越严峻的,形,形势下，仍,能,能维持盈利,的,的状态，可,是,是发展的空,间,间缩小了。,盈利能力分,析,析,主营毛利率,主营毛利率,反,反映企业主,要,要产品的获,利,利能力。,万科的主营,毛,毛利率一直,呈,呈下降趋势,，,，下降趋势,缓,缓和，其获,利,利能力下降,。,。,盈利能力分,析,析,营业利润比,重,重,营业利润占,利,利润总额的,比,比重反映企,业,业主营业务,对,对利润总额,贡,贡献大小。,万科从2011年的峰,值,值开始下降,，,，总体来看,，,，波动较大,，,，显示其主,营,营业务不稳,定,定。,盈利能力分,析,析,期间费用占,营,营业收入比,重,重,万科的期间,费,费用比重大,体,体呈下降趋,势,势，期间费,用,用比重的下,降,降对公司的,盈,盈利是有益,的,的。,盈利能力分,析,析,小结,1、万科近3年营业毛,利,利率逐年下,降,降，表明其,市,市场竞争力,变,变弱，发展,潜,潜力变小，,获,获利能力变,弱,弱。,2、万科的,营,营业利润比,重,重波动较大,，,，说明其主,营,营业务不稳,定,定，使公司,的,的盈利能力,不,不稳定。,3、万科的,期,期间费用比,重,重不断下降,，,，说明其经,营,营管理有所,改,改善，提高,其,其获利能力,。,。,偿债能力分,析,析,流动比率,流动比率=,流,流动资产/,流,流动负债,流动比率是,反,反映企业变,现,现用来偿债,的,的能力。从,图,图中可以看,出,出，万科的,流,流动比率较,低,低，低于2,：,：1，流动,比,比率也呈逐,年,年下降的趋,势,势。,偿债能力分,析,析,速动比率,速动比率=,速,速动资产/,流,流动负债,速动比率是,衡,衡量企业流,动,动资产中可,以,以立即变现,用,用于偿债的,能,能力。速动,资,资产=流动,资,资产-存货,。,。,万科的速动,比,比率除了10年达到高,峰,峰，其余表,现,现较为平稳,。,。,偿债能力分,析,析,资产负债率,资产负债率=负债/总,资,资产,资产负债率,是,是负债总额,除,除以资产总,额,额的百分比,，,，反映在总,资,资产中有多,大,大比例是通,过,过借债筹集,的,的，也可以,衡,衡量财产清,算,算时保护债,权,权人利益的,程,程度。万科,的,的资产负债,率,率较为稳定,，,，尤其是最,近,近三年。,偿债能力分,析,析,利息保障倍,数,数,利息保障倍,数,数=息税前,利,利润/利息,费,费用,利息保障倍,数,数是衡量企,业,业负债利息,支,支付能力的,指,指标。从图,中,中可以看出,，,，万科的利,息,息支付能力,较,较高，有能,力,力支付因为,负,负债产生的,利,利息。,偿债能力分,析,析,小结,万科的流动,比,比率呈下降,趋,趋势，并且,小,小于2：1,，,，速动比率,也,也并非十分,理,理想，这是,由,由于房地产,的,的行业性质,以,以及企业的,发,发展战略、,市,市场行情决,定,定的。,万科的资产,负,负债率同房,地,地产行业的,情,情况一样，,有,有较高的资,产,产负债率，,达,达到了70%以上，这,是,是因为房地,产,产行业是高,投,投入的行业,，,，需要借贷,的,的数额较大,。,。,利息保障倍,数,数较高，说,明,明企业创收,能,能力还是较,高,高的，拥有,足,足够的偿还,利,利息的能力,。,。,资产效率分,析,析,应收账款周,转,转率,应收账款周,转,转率=,当,期,期,销,销,售,售,净,净,收,收,入,入,（期初销售,收,收入余额+,期,期末销售余,额,额）/2,应收账款周,转,转率是反映,企,企业应收账,款,款周转速度,的,的比例，说,明,明一定期间,内,内公司应收,账,账款转为现,金,金的平均次,数,数。如图所,示,示，万科的,应,应收转款周,转,转率稳步提,升,升。,资产效率分,析,析,存货周转率,存货周转率=销货成本/平均存货,余,余额,存货周转率,是,是用来反映,存,存货周转速,度,度的指标反,映,映存货的流,动,动性以及存,货,货资金占有,量,量是否合理,。,。万科的存,货,货周转率呈,现,现上升的趋,势,势，说明存,货,货流动性在,稳,稳步提升。,资产效率分,析,析,总资产报酬,率,率,总资产报酬,率,率=（利润+利息支出,）,）/平均资,产,产,总资产报酬,率,率表示总资,产,产的获利能,力,力，是评价,企,企业运营效,率,率的重要指,标,标。万科的,资,资产报酬率,较,较为平稳，,考,考虑到高投,入,入，其获利,能,能力还是相,当,当可观的。,资产效率分,析,析,小结,考虑房地产,行,行业的高投,入,入，为防止,资,资金链的断,裂,裂，企业应,关,关注应收账,款,款周转率以,及,及存货周转,率,率。在这两,个,个指标上，,万,万科均呈现,上,上升的趋势,，,，发展势头,良,良好。,万科总资,产,产报酬率,较,较为平稳,，,，没有明,显,显的趋势,。,。这表明,万,万科经营,状,状况良好,，,，有稳定,的,的获利能,力,力，资金,的,的使用较,为,为合理。,获利能力,分,分析,万科每股,经,经营活动,净,净现金流,量,量分析,净现金流,量,量反映企,业,业报告期,获,获取现金,的,的能力，,企,企业不仅,要,要有账面,利,利润，还,应,应有现金,净,净收入。,万科,公司,不仅,利润,有,较大,上升,，,还,显示较强,的,的获现能,力,力，,每股收益,逐,逐年上升,，,，每股净,现,现金流在2012,年,年前是逐,年,年上升，2013,年,年略有下,降,降,。,获利能力,分,分析,万科2013净现,金,金流量分,析,析,公司经营,活,活动产生,的,的净现金,相,相比净利,润,润还有一,定,定差距，,应,应进一步,提,提高其获,现,现能力，,投,投资活动,产,产生,大量,负净现金,流,流是因为,继,继续项目,投,投资所致,，,，筹资活,动,动产生,负,净,现,现,金,金,流,流,是,是,因,因,为,为,偿,还,还,债,债,务,务,支,支,付,付,所,致,致,。,。,获,利,利,能,能,力,力,分,分,析,析,小,结,结,从,现,现,金,金,净,净,流,流,量,量,结,结,构,构,看,看,，,，,万,万,科,科,公,公,司,司,经,经,营,营,活,活,动,动,产,产,生,生,的,的,现,现,金,金,流,流,量,量,净,净,额,额,对,对,其,其,全,全,部,部,现,现,金,金,流,流,量,量,金,金,额,额,的,的,贡,贡,献,献,比,比,较,较,大,大,，,，,公,公,司,司,不,不,断,断,加,加,大,大,筹,筹,资,资,力,力,度,度,，,，,导,导,致,致,筹,筹,资,资,活,活,动,动,产,产,生,生,的,的,现,现,金,金,流,流,入,入,过,过,于,于,