第八讲 房地产保险

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产金,融,融,第八 讲,房地产保,险,险与担保,主要内容,房地产金,融,融中的风,险,险与保险,教学目标,了解房地,产,产金融中,的,的风险，,以,以及房地,产,产投资、,融,融资活动,带,带来的宏,观,观风险，,如,如房地产,泡,泡沫等。,重,重点掌握,中,中国房地,产,产金融保,险,险（以及,担,担保）体,系,系，以及,国,国际上几,个,个代表性,国,国家的房,地,地产保险,模,模式。,微观层次,宏观层次,利率风险,信用风险,流动性风险,房地产泡沫,保险和担保,浮动利率合同,融资来源多元化资产证券化,宏观调控,保险和房,地,地产保险,保险,：投保人,根,根据合同,约,约定，向,保,保险人支,付,付保险费,，,，保险人,对,对于合同,约,约定的可,能,能发生的,事,事故因其,发,发生所造,成,成的财产,损,损失承担,赔,赔偿保险,金,金责任，,或,或者当被,保,保险人死,亡,亡、伤残,、,、疾病或,者,者达到合,同,同约定的,年,年龄、期,限,限时承担,给,给付保险,金,金的责任,。,。,房地产保,险,险,：以房地,产,产作为标,的,的物，根,据,据订立的,经,经济合同,，,，对特定,的,的灾害事,故,故造成的,经,经济损失,提,提供资金,保,保障的一,种,种经济形,式,式，属于,财,财产保险,的,的范畴。,房,房地产保,险,险的建立,或,或发展，,对,对房地产,业,业的经营,和,和管理提,供,供了保障,和,和支持。,可保风险,可保风险,是,是指可被,保,保险公司,接,接受的风,险,险，或可,以,以向保险,公,公司转嫁,的,的风险。,可,可保风险,必,必须是纯,粹,粹风险，,并,并非任何,危,危险均可,以,以向保险,公,公司转嫁,，,，可保风,险,险的条件,主,主要是：,风险不是,投,投机性的,风险必须,是,是偶然的,风险必须,是,是意外的,风险必须,是,是大量标,的,的具有遭,受,受损失的,可,可能性,风险应有,发,发生重大,损,损失的可,能,能性,保险的基,本,本原理,保险的定,义,义与特征,；,；,保险的性,质,质；,保险的职,能,能；,保险的作,用,用,；,保险的基,本,本原则,；,保险合同,的,的要素,；,房地产风,险,险,房地产财,产,产损失风,险,险,房地产责,任,任风险,房地产业,务,务中的信,用,用风险,房地产业,务,务中的人,身,身风险,房地产金,融,融中的风,险,险,信用风险,流动性风,险,险,利率风险,市场风险,以上所列,的,的这些风,险,险并非独,立,立存在，,它,它们在整,个,个个人住,房,房贷款业,务,务发展中,是,是相互影,响,响的。,其中，信,用,用风险出,于,于核心位,置,置。,个人住房,贷,贷款中的,信,信用风险,是,是指：借,款,款人由于,某,某种原因,而,而不能按,期,期足额偿,还,还银行贷,款,款而使银,行,行遭受损,失,失的可能,性,性。,住房贷款,中,中信用风,险,险的产生,可,可大致分,为,为两大类,：,：第一类,属,属于违约,风,风险，即,借,借款人由,于,于某种因,素,素的改变,，,，而不能,按,按期或无,力,力偿还银,行,行的贷款,，,，被迫违,约,约放弃所,购,购的房屋,，,，从而使,银,银行利益,带,带来损失,的,的可能性,。,。第二类,属,属于道德,风,风险，即,借,借款人通,过,过伪造的,个,个人信用,资,资料骗取,银,银行的贷,款,款，最终,使,使银行遭,受,受损失的,可,可能性。,通,通常比较,受,受关注的,是,是违约风,险,险。,流动性风,险,险是指：,由,由于银行,资,资金过度,集,集中投放,于,于期限较,长,长的个人,住,住房贷款,业,业务，从,而,而使商业,银,银行面临,流,流动性危,机,机的情况,。,。具体表,现,现就是银,行,行资产结,构,构中的中,长,长期贷款,比,比重过高,。,。流动性,风,风险包括,两,两种情况,：,：,第一种情,况,况是负债,的,的流动性,风,风险，即,银,银行不能,及,及时足额,满,满足存款,人,人的取款,要,要求；,第二种情,况,况是资产,的,的流动性,风,风险，即,银,银行不能,及,及时足额,满,满足客户,正,正当的贷,款,款需求。,这一风险,的,的管理主,要,要是,加强资产,负,负债管理,，同时通,过,过证券化,等,等方式提,高,高资产的,流,流动性。,利率风险,是,是指由于,利,利率的变,动,动使银行,遭,遭受损失,的,的可能性,。,。,目前，我,国,国期限在,一,一年以上,的,的个人住,房,房贷款，,是,是按浮动,利,利率计息,的,的，即遇,法,法定利率,调,调整时，,个,个人住房,贷,贷款利率,按,按相应利,率,率档次执,行,行新的利,率,率。这从,很,很大程度,上,上减少了,银,银行因利,率,率变动而,造,造成的损,失,失。但是,对,对于贷款,者,者来说，,如,如果未来,利,利率是呈,上,上升的趋,势,势，且到,达,达某种程,度,度而使贷,款,款者无力,偿,偿还银行,本,本息而违,约,约时，就,会,会产生信,用,用风险从,而,而给银行,带,带来很大,的,的损失。,而在利率,下,下降的情,况,况下，借,款,款人可能,提,提前偿还,贷,贷款，这,会,会使得贷,款,款者面临,再,再投资的,风,风险。,市场风,险,险是指,由,由于整,个,个房地,产,产市场,房,房价的,大,大幅下,降,降，从,而,而波及,商,商业银,行,行并给,银,银行造,成,成损失,的,的可能,性,性。房,价,价的下,跌,跌会使,不,不少家,庭,庭沦为,“,“负资,产,产”，,导,导致银,行,行坏帐,增,增加，,削,削弱银,行,行贷款,能,能力。,房地产,经,经济在,相,相当程,度,度上是,一,一种“,信,信心经,济,济”、,“,“预期,经,经济”,，,，当预,期,期不乐,观,观，信,心,心受到,冲,冲击，,就,就会抑,制,制房地,产,产市场,需,需求。如果增,值,值预期,乐,乐观，,投,投资性,需,需求很,旺,旺盛，,房,房地产,价,价格大,幅,幅上升,，,，则会,产,产生泡,沫,沫，支,撑,撑泡沫,的,的是,信心和,预,预期,。一旦,信,信心受,到,到冲击,，,，预期,悲,悲观，,泡,泡沫便,会,会破灭,，,，市场,便,便会崩,盘,盘。,政府为,了,了整个,房,房贷市,场,场的发,展,展，减,少,少,信用风,险,险,的产生,，,，会相,应,应出台,一,一些政,策,策去扶,持,持或抑,制,制某方,面,面情况,的,的发展,，,，这就,产,产生了,政,政策风,险,险；国,家,家的施,行,行的政,策,策中也,包,包括贷,款,款利率,的,的制定,，,，如果,是,是执行,浮,浮动利,率,率政策,的,的话，,就,就会将,利率风,险,险,转移到,贷,贷款人,身,身上，,这,这就容,易,易产生信用风,险,险；随着,个,个人住,房,房贷款,业,业务的,发,发展，,会,会相对,进,进入一,个,个高速,发,发展的,阶,阶段，,在,在这个,高,高速发,展,展阶段,，,，房贷,的,的业务,量,量必然,也,也迅速,上,上升，,这,这样,流动风,险,险,就会显,现,现；在,高,高速发,展,展阶段,，,，必然,吸,吸引大,量,量的投,资,资者，,投,投资性,购,购房比,例,例迅速,上,上升引,起,起房产,泡,泡沫，,当,当市场,经,经济自,身,身调解,及,及政府,进,进行宏,观,观调控,时,时，房,价,价出现,回,回落，,市场风,险,险,产生，,从,从而再,次,次引发信用风,险,险。,各种风,险,险的可,保,保性,信用风,险,险中的,违,违约风,险,险是可,保,保的。,流动性,风,风险不,可,可保,利率风,险,险不可,保,保,市场风,险,险不可,保,保,例：假,设,设住房,抵,抵押贷,款,款利率,为,为固定,利,利率，,当,当市场,利,利率下,降,降时，,借,借款人,倾,倾向于,提,提前还,款,款，这,时,时贷款,人,人面临,再,再投资,风,风险，,而,而再投,资,资回报,率,率低于,之,之前的,贷,贷款利,率,率，造,成,成损失,。,。,房地产,相,相关的,各,各种保,险,险,财产损,失,失保险,责任保,险,险,信用保,证,证保险,人身保,险,险,财产损,失,失险是,以,以坐落,于,于某一,固,固定地,点,点的有,形,形的房,屋,屋及其,相,相关利,益,益为保,险,险标的,的,的保险,。,。目前,，,，我国,保,保险公,司,司并未,开,开发专,门,门针对,房,房地产,项,项目的,房,房地产,保,保险，,这,这类风,险,险通常,通,通过现,有,有财产,保,保险项,目,目来分,散,散，包,括,括企业,财,财产保,险,险、城,乡,乡居民,房,房屋保,险,险或家,庭,庭财产,保,保险、,建,建筑工,程,程保险,等,等。,财产保,险,险在房,地,地产金,融,融中是,不,不可或,缺,缺的，,因,因为起,到,到了对,房,房地产,保,保值的,作,作用，,有,有利于,房,房地产,金,金融体,系,系的正,常,常运行,。,。,责任保,险,险是以,被,被保险,人,人可能,面,面临的,法,法律赔,偿,偿责任,为,为保险,标,标的的,保,保险，,它,它是分,散,散房地,产,产业务,中,中责任,风,风险的,有,有效手,段,段。目,前,前我国,还,还没有,开,开发针,对,对房地,产,产业务,的,的责任,保,保险产,品,品，但,是,是有些,责,责任风,险,险可以,通,通过相,应,应的责,任,任保险,产,产品来,分,分散，,主,主要涉,及,及公众,责,责任保,险,险、雇,主,主责任,保,保险、,职,职业责,任,任保险,和,和产品,责,责任保,险,险。房,地,地产业,务,务中的,承,承包人,责,责任保,险,险属于,公,公众责,任,任保险,的,的范畴,，,，它可,以,以包含,在,在建筑,工,工程一,切,切险中,。,。其它,保,保险均,需,需单独,投,投保与,承,承保。,保证是,一,一种由,第,第三者,提,提供的,担,担保行,为,为。保,险,险公司,提,提供的,保,保证业,务,务是由,保,保险人,以,以保证,人,人的身,份,份为被,保,保证人,向,向权利,人,人提供,的,的信用,担,担保行,为,为，它,并,并不是,完,完全意,义,义上的,保,保险业,务,务,。,合同保,证,证保险,贷款购,房,房保证,保,保险,信用保,险,险是根,据,据权利,人,人的要,求,求，担,保,保被保,证,证人信,用,用的行,为,为。当,由,由于被,保,保证人,的,的作为,或,或不作,为,为导致,权,权利人,遭,遭受经,济,济损失,时,时，保,险,险人必,须,须按照,保,保险合,同,同的规,定,定赔偿,权,权利人,的,的损失,。,。保险,人,人履行,责,责任的,前,前提是,被,被保证,人,人的作,为,为或不,作,作为使,权,权利人,遭,遭受了,实,实际的,损,损失。,卖方信,用,用保险,住宅抵,押,押贷款,保,保险,人身保,险,险,建筑工,程,程团体,人,人身意,外,外伤害,保,保险,安居定,期,期保险,：,以贷款购,房,房者为,被,被保险,人,人，以死,亡,亡为给,付,付保险,金,金条件,的,的定期寿,险,险。保险,责,责任，,保,保险期,限,限，保,险,险金额,及,及保险,费,费。,公积金,贷,贷款者,的,的定期,寿,寿险,：,保险责,任,任，保,险,险期间,，,，保险,金,金额与,保,保险费,，,，受益,人,人（提,供,供贷款,的,的金融,机,机构,）,）,国外房,地,地产保,险,险产品,加拿大,的,的住房,按,按揭保,险,险,法国的,住,住房贷,款,款寿险,美国住,房,房抵押,贷,贷款的,保,保险或,保,保证,美国,住房抵,押,押贷款,的,的保险,私人贷,款,款保险,：,：商业,保,保险公,司,司提供,的,的担保,；,；,政府担,保,保,