某集团房地产项目定位可行性报告

,XX,集团青山,项,项目定位,可行性报,告,告,一、市场,分,分析,二、项目,分,分析,三、项目,定,定位及,可行性分,析,析,四、项目,价,价格预估,五、项目,招,招商策略,目,录,录,第,一,一,部,部,分,分,市,市,场,场,分,分,析,析,对,于,于,市,市,场,场,，,，,我,我,们,们,应,应,该,该,有,有,个,个,精,精,辟,辟,而,而,准,准,确,确,的,的,认,认,识,识,！,！,武,汉,汉,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,区,域,域,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,区,域,域,住,住,宅,宅,市,市,场,场,区,域,域,写,写,字,字,楼,楼,与,与,商,商,务,务,公,公,寓,寓,市,市,场,场,区,域,域,住,住,宅,宅,及,及,写,写,字,字,楼,楼,市,市,场,场,对,对,比,比,总,总,结,结,区,域,域,重,重,点,点,住,住,宅,宅,楼,楼,盘,盘,一,一,览,览,一,二,武,汉,汉,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,分,分,析,析,2007,年,商,商,品,品,住,住,房,房,共,共,成,成,交,交,了,了,89848,套,，,，,与,与,去,去,年,年,同,同,期,期,相,相,比,比,增,增,加,加,了,了,9412,套,，,，,同,同,比,比,上,上,升,升,了,了,11.7%,。,成,成,交,交,面,面,积,积,为,为,1021.15,万,，,与,与,去,去,年,年,同,同,期,期,相,相,比,比,增,增,加,加,了,了,112.23,万,，,同,同,比,比,上,上,升,升,了,了,12.35%,。,武,汉,汉,市,市,商,商,品,品,住,住,房,房,成,成,交,交,价,价,格,格,每,每,月,月,平,平,均,均,上,上,涨,涨,142.56,元,/,，,月,月,均,均,涨,涨,幅,幅,为,为,3.61%,。,从,从,图,图,中,中,可,可,以,以,看,看,出,出,，,，,2007,年,5,月,以,以,后,后,，,，,商,商,品,品,住,住,房,房,价,价,格,格,上,上,升,升,幅,幅,度,度,逐,逐,月,月,加,加,快,快,。,。,至,至,5,月,，,，,价,价,格,格,突,突,破,破,4000,元,/,，,至,至,10,月,，,，,价,价,格,格,突,突,破,破,5000,元,/,;,其,中,中,9,，,10,，,11,月,三,三,个,个,月,月,商,商,品,品,住,住,房,房,价,价,格,格,涨,涨,幅,幅,最,最,大,大,，,，,月,月,涨,涨,幅,幅,都,都,在,在,7,个,百,百,分,分,点,点,左,左,右,右,。,。,价,量,量,齐,齐,增,增,是,是,2007,年,的,的,典,典,型,型,特,特,征,征,，,，,首,首,次,次,突,突,破,破,1000,万,的,年,年,销,销,售,售,面,面,积,积,反,反,映,映,出,出,2007,年,武,武,汉,汉,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,的,的,极,极,度,度,活,活,跃,跃,。,。,区,域,域,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,分,分,析,析,区,域,域,住,住,宅,宅,市,市,场,场,分,分,析,析,青,山,山,区,区,住,住,宅,宅,发,发,展,展,起,起,点,点,低,低,、,、,起,起,步,步,晚,晚,，,，,房,房,地,地,产,产,发,发,展,展,水,水,平,平,低,低,于,于,武,武,汉,汉,市,市,的,的,平,平,均,均,水,水,平,平,青,山,山,区,区,楼,楼,市,市,供,供,应,应,量,量,一,一,直,直,较,较,少,少,，,，,且,且,项,项,目,目,的,的,规,规,模,模,普,普,遍,遍,偏,偏,小,小,，,，,档,档,次,次,偏,偏,低,低,，,，,明,明,星,星,楼,楼,盘,盘,更,更,是,是,廖,廖,廖,廖,可,可,数,数,青山区消费,者,者来源较狭,窄,窄，绝大多,数,数是区内或,区,区域附近的,高,高收入人群,青山区的人,均,均储蓄额与,人,人均可支配,收,收入在武汉,市,市各大片区,中,中名列前茅,，,，随着房地,产,产的发展，,居,居民改善住,宅,宅状况的愿,望,望增强，强,劲,劲的购买力,及,及旺盛的需,求,求开始显山,露,露水。,区域房地产,市,市场分析,区域写字楼,与,与商务公寓,市,市场分析,青山区是武,汉,汉市乃至全,国,国著名的工,业,业区，其功,能,能主要以工,业,业和居住为,主,主，近几年,随,随着区域与,城,城市中心的,逐,逐渐融合，,区,区域居民的,消,消费需求越,来,来越高，其,商,商业也开始,逐,逐渐蓬勃起,来,来。但作为,一,一个纯工业,区,区，其商务,功,功能依然迟,迟,迟未能跟上,，,，区域真正,意,意义上的写,字,字楼与商务,公,公寓还基本,上,上没有，就,算,算是普通功,能,能的写字楼,也,也是寥寥无,几,几。,根据我司调,查,查，早期位,于,于冶金大道,与,与工业大道,交,交汇处的青,山,山广场就是,最,最早尝试这,种,种物业形态,的,的楼盘之一,，,，但该楼盘,的,的运作并未,引,引起很大的,市,市场反响，,写,写字楼市场,依,依然较为平,静,静。而位于,青,青山商业中,心,心建设二路,的,的江城商业,广,广场写字楼,在,在推向市场,后,后，其销售,速,速度也是显,得,得较慢，销,售,售情况不尽,理,理想。,可以说，目,前,前青山区的,写,写字楼市场,环,环境还未形,成,成，市场接,受,受度有待提,高,高，市场现,状,状还很不成,熟,熟，在这一,区,区域打造写,字,字楼或商务,公,公寓，具有,较,较大风险。,区域,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,区域,住,住宅,及,及写,字,字楼,市,市场,对,对比,总,总结,正如,前,前面,提,提到,的,的，,青,青山,区,区工,业,业区,定,定位,的,的大,环,环境,，,，严,重,重制,约,约了,区,区域,商,商务,地,地产,的,的发,展,展，,写,写字,楼,楼市,场,场环,境,境还,极,极不,成,成熟,，,，在,此,此开,发,发写,字,字楼,或,或商,务,务公,寓,寓项,目,目具,有,有极,大,大风,险,险，,不,不管,是,是在,区,区域,接,接受,度,度还,是,是销,售,售去,化,化速,度,度上,，,，都,会,会影,响,响开,发,发商,的,的直,接,接回,款,款。,而对,于,于区,域,域住,宅,宅市,场,场而,言,言，,又,又是,另,另一,种,种完,全,全不,同,同的,状,状况,了,了。,青,青山,区,区一,直,直以,来,来，,供,供地,少,少，,商,商品,房,房供,应,应紧,缺,缺，,高,高品,质,质商,品,品房,供,供应,就,就更,是,是凤,毛,毛麟,角,角。,在,在这,种,种供,不,不应,求,求状,况,况极,为,为明,显,显的,市,市场,情,情况,下,下，,打,打造,住,住宅,地,地产,成,成了,最,最具,回,回报,性,性，,最,最能,树,树立,企,企业,及,及项,目,目品,牌,牌，,同,同时,也,也最,能,能让,社,社会,效,效应,与,与经,济,济效,应,应最,大,大化,的,的投,资,资方,式,式。,因此，对,于,于该项目,，,，我司是,极,极力主张,将,将其塔楼,部,部分打造,为,为纯住宅,这,这一物业,形,形态的。,区域房地,产,产市场分,析,析,区域重点,住,住宅楼盘,分,分析,1,、洪福美,邻,邻,地理位置,：,：,青山区建,一,一路与吉,林,林街交汇,处,处,开发规模,：,：洪福美,邻,邻项目位,于,于青山建,设,设一路与,吉,吉林街交,汇,汇处，总,建,建筑面积,约,约,3,万,，由两栋,18,层高的两,梯,梯四户塔,式,式结构高,层,层和一栋,11,层高，,南北朝向,板,板式结构,的,的小高层,组,组建；,装修标准,：,：毛胚,价格组合,：,：,均价仍为,6300,元,/,，物业费,为,为,1.5,元,/,；,户型设计,：,：现可售,房,房源户型,为,为,80-90,的两房、,130,左右的三,房,房和少量,50,的一房，,推广主题,：,：洪福美,邻,邻，青山,翠,翠筑,楼盘点评,：,：项目整,体,体的规划,和,和设计，,包,包装推广,等,等都较有,特,特点，由,于,于项目的,地,地,理位置优,势,势，同时,社,社区内部,的,的绿化、,景,景观、也,都,都规划合,理,理，使得,项目项目,销,销售较为,顺,顺畅，目,前,前基本已,经,经进入销,售,售尾盘阶,段,段。,区域房,地,地产市,场,场分析,区域重,点,点住宅,楼,楼盘分,析,析,2,、青扬,六,六和,地理位,置,置：青,山,山区昌,和,和平大,道,道罗家,桥,桥边；,开发规,模,模：项,目,目总占,地,地面积,16000,，总建,筑,筑面积,80000,，容积,率,率,4.50,，绿化,率,率,33%,，,停车位,322,个；,装修标,准,准：,毛胚,价格组,合,合：,均价仍,为,为,6700,元,/,；,户型设,计,计：现,可,可售房,源,源户型,为,为,112,120,的两房,、,、,140,150,左右的,三,三房；,推广主,题,题：,楼盘点,评,评：项,目,目在其,产,产品细,节,节方面,如,如绿化,园,园林、,户,户型,设计、,公,公共绿,化,化，架,空,空层绿,化,化及每,户,户入户,花园及,窗,窗台花,池,池私家,绿,绿化为,一,一体的,三,三维立,体化绿,化,化空间,，,，在细,节,节彰显,品,品质，,都,都采用,先进的,规,规划设,计,计理念,，,，成为,片,片区内,项,项目高,品质的,代,代表。,区域房,地,地产市,场,场分析,区域重,点,点住宅,楼,楼盘分,析,析,3,、新奥,依,依江畔,园,园,地理位,置,置：青,山,山区临,江,江大道,建,建设四,路,路与建,设,设五路,之,之间（,青,青山新,政,政府大,楼,楼旁）,；,；,开发规,模,模：项,目,目总建,筑,筑面积,15,万方，,容,容积率,2.2,，绿化,率,率,56,，其,中,中有,6,万平米,社,社,区景观,资,资源，,是,是片区,内,内目前,开,开发面,积,积较大,的,的楼盘,；,；,装修标,准,准：,毛胚,价格组,合,合：春,节,节后开,盘,盘，预,计,计销售,均,均价在,7000,7500,之间；,户型设,计,计：目,前,前户型,面,面积区,间,间从,96,的两房,200,的五房,，,，主力,户,户型面,积,积在,120,150,之间；,推广主,题,题：青,山,山绿色,生,生活典,范,范；,楼盘点,评,评：项,目,目是青,山,山片区,的,的第一,个,个江景,房,房，具,有,有,较高的,观,观景优,势,势，项,目,目推广,主,主题就,是,是以,绿色为,主,主，以,项,项目超,高,高的绿,化,化率和,观,观景,优势来,冲,冲击市,场,场客群,，,，项目,以,以较为,超,超前,的规划,设,设计理,念,念，周,边,边完善,的,的配套,设,设施，,可能将,成,成为青,山,山片区,的,的第一,个,个临江,豪,豪宅。,片区项,目,目情况,总,总结：,由于目,前,前片区,内,内以工,业,业型定,位,位为主,，,，片区,内,内的新,开,开盘项,目,目不多,，,，土地,供,供应渠,道,道狭窄,，,，项目,规,规模较,小,小，整,体,体房地,产,产档次,偏,偏低，,商,商品化,楼,楼盘消,费,费者来,源,源较狭,窄,窄，绝,大,大多数,是,是区内,或,或区域,附,附近的,高,高收入,人,人群，,以,以武钢,等,等国有,大,大中型,企,企业的,科,科处以,上,上干部,、,、高校,教,教师、,私,私营企,业,业老板,以,以及与,武,武钢生,意,意来往,密,密切的,公,公司高,层,层人士,为,为主。,但是近,期,期一些,新,新开项,目,目从定,位,位和产,品,品细节,上,上都有,较,较大的,改,改观，,如,如以上,楼,楼盘洪,福,福美邻,和,和青扬,六,六合等,都,都是青,山,山片区,