土地增值税清算政策解读及策划方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,土地,增,增值,税,税清,算,算政,策,策,解,解读,及,及策,划,划,陈萍,生,生,chenps060,10/29/2022,1,主,要,要,收,收,获,获,一,、,、,准,准,确,确,理,理,解,解,最,最,新,新,房,房,地,地,产,产,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,政,政,策,策,二,、,、,合,合,理,理,运,运,用,用,税,税,收,收,政,政,策,策,处,处,理,理,本,本,单,单,位,位,的,的,税,税,收,收,问,问,题,题,和,和,税,税,收,收,策,策,划,划,三,、,、,了,了,解,解,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,税,税,务,务,检,检,查,查,常,常,见,见,问,问,题,题,，,，,消,除,除,问,问,题,题,隐,隐,患,患,四,、,、,释,疑,疑,税,税,收,收,疑,疑,难,难,问,问,题,题,，,，,交,交,流,流,财,财,税,税,处,处,理,理,技,技,巧,巧,。,。,10/29/2022,2,第,一,一,讲,讲,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,政,政,策,策,解,解,析,析,第,二,二,讲,讲,应,应,税,税,收,收,入,入,和,和,扣,扣,除,除,项,项,目,目,的,的,政,政,策,策,解,解,析,析,第,三,三,讲,讲,常,常,见,见,问,问,题,题,及,及,主,主,要,要,检,检,查,查,方,方,法,法,第,四,四,节,节,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,主,主,要,要,策,策,划,划,方,方,法,法,主,要,要,内,内,容,容,10/29/2022,3,第,一,一,讲,讲,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,政,政,策,策,解,解,析,析,第,一,一,节,节,征,征,税,税,对,对,象,象,及,及,范,范,围,围,土,地,地,增,增,值,值,税,税,的,的,征,征,税,税,对,对,象,象,是,是,转,转,让,让,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,地,地,上,上,的,的,建,建,筑,筑,物,物,及,及,其,其,附,附,着,着,物,物,所,取,取,得,得,的,的,增,增,值,值,额,额,。,。,分,析,析,：,：,一,是,是,仅,仅,对,对,转,转,让,让,国,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,征,征,收,收,，,，,对,对,转,转,让,让,集,集,体,体,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,不,不,征,征,税,税,。,。,二,是,是,只,只,对,对,转,转,让,让,的,的,房,房,地,地,产,产,征,征,税,税,，,，,不,不,转,转,让,让,不,不,征,征,税,税,。,。,三,是,是,对,对,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,并,并,取,取,得,得,收,收,入,入,的,的,征,征,税,税,，,，,对,对,发,发,生,生,转,转,让,让,行,行,为,为,，,，,而,而,未,未,取,取,得,得,收,收,入,入,的,的,不,不,征,征,税,税,。,。,10/29/2022,4,第二节,土,土地,增,增值税,预,预征,财税字,1995048,号,号,对纳税人预售房地产,所,所取得的收,入,入,当地税务,机,机关规定预,征,征土地增值,税,税的,纳税,人,人应当到主,管,管税务机关,办,办理纳税申,报,报,并按规,定,定比例预交,待办理决,算,算后,多退,少,少补。,10/29/2022,5,河南省地,方,方税务局关,于,于明确土地,增,增值税若干,政,政策的通知,（豫地税发,2010,28号）,一、土地增,值,值税预征率,根据中华,人,人民共和国,土,土地增值税,暂,暂行条例实,施,施细则第,十,十六条的规,定,定，我省土,地,地增值税预,征,征率按不同,项,项目分别确,定,定：,（一）普通,标,标准住宅1.5%；,（二）除普,通,通标准住宅,以,以外的其他,住,住宅3.5%；,（三）除上,述,述（一）、,（,（二）项以,外,外的其他房,地,地产项目4.5%。,10/29/2022,6,普通住宅标,准,准应同时满,足,足以下条件,：,：,（1）住宅,小,小区建筑容,积,积率在1.0以上。,（2）单套,建,建筑面积在120平方,米,米以下。,（3）实际,成,成交价格低,于,于同级别土,地,地上住房平,均,均交易价格1.2倍以,下,下。,各省可根据,实,实际情况，,制,制定本地区,享,享受优惠政,策,策普通住房,的,的具体标准,。,。但单套建,筑,筑面积和价,格,格标准向上,浮,浮动的比例,不,不得超过上,述,述标准的20,。,10/29/2022,7,第三节,核,核定征收,一、土地,增,增值税清算,管,管理规程,国,国税发200991号,在土地增值,税,税清算中符,合,合以下条件,之,之一的，可,实,实行核定征,收,收。,（一）依照,法,法律、行政,法,法规的规定,应,应当设置但,未,未设置账簿,的,的；,（二）擅自,销,销毁账簿或,者,者拒不提供,纳,纳税资料的,；,；,（三）虽设,置,置账簿，但,账,账目混乱或,者,者成本资料,、,、收入凭证,、,、费用凭证,残,残缺不全，,难,难以确定转,让,让收入或扣,除,除项目金额,的,的；,（四）符合,土,土地增值税,清,清算条件，,企,企业未按照,规,规定的期限,办,办理清算手,续,续，经税务,机,机关责令限,期,期清算，逾,期,期仍不清算,的,的；,（五）申报,的,的计税依据,明,明显偏低，,又,又无正当理,由,由的。,10/29/2022,8,二、豫地,税,税发201028号,第二条、,土,土地增值,税,税核定征,收,收率,（一）普,通,通标准住,宅,宅2%;,（二）除,普,普通标准,住,住宅以外,的,的其他住,宅,宅4%;,（三）除,上,上述（一,）,）、（二,）,）项以外,的,的其他房,地,地产项目5%；,（四）符,合,合第三条,第,第（二）,项,项条件的8%。,10/29/2022,9,第三条、,土,土地增值,税,税的核定,征,征收,所有房地,产,产开发项,目,目纳税人,自,自本通知,执,执行之日,起,起，一律按查,账,账征收方,式,式按预征,率,率征收土,地,地增值税,，,，待符合土,地,地增值税,清,清算条件,后,后，由纳,税,税人按规,定,定自行清,算,算，并结,清,清税款。,主,主管税务,机,机关对纳,税,税人上报,的,的清算资,料,料进行审,核,核过程中,，,，对纳税,人,人符合下,列,列（一）,、,、（二）,项,项条件的,，,，报省辖市,地,地方税务,局,局批准，,按,按核定征,收,收率征收,土,土地增值,税,税。,10/29/2022,10,（一）纳,税,税人开发,的,的房地产,项,项目有下,列,列情形之,一,一的，按,规,规定的核,定,定征收率,征,征收土地,增,增值税。,1.能够,准,准确核算,收,收入总额,或,或收入总,额,额能够查,实,实，但其,扣,扣除项目,支,支出不能,正,正确核算,的,的；,2.能够,准,准确核算,扣,扣除项目,支,支出或扣,除,除项目支,出,出能够查,实,实，但其,收,收入总额,不,不能正确,核,核算的；,3.收入,总,总额及扣,除,除项目核,算,算有误的,，,，主管税,务,务机关难,以,以核实的,；,；,凡纳税人,转,转让普通,标,标准住宅,、,、豪华住,宅,宅、写字,楼,楼、商业,用,用房、办,公,公用房的,收,收入等，,应,应按不同,的,的核定征,收,收项目分,别,别核算，,核,核算不清,的,的一律从,高,高适用核,定,定征收率,。,。,10/29/2022,11,（二）房,地,地产开发,企,企业有下,列,列情形之,一,一的，按核定征,收,收率8%,征,征收土地,增,增值税。,1.擅自,销,销毁账簿,；,；,2.拒不,提,提供纳税,资,资料或不,按,按税务机,关,关要求提,供,供纳税资,料,料的；,3.依照,法,法律、法,规,规的规定,应,应当设置,但,但未设置,账,账簿的,4.虽设,置,置账簿，,但,但账目混,乱,乱，造成,收,收入、扣,除,除项目无,法,法准确计,算,算的；,5.符合,土,土地增值,税,税清算条,件,件，未按,规,规定的期,限,限清算，,经,经税务机,关,关责令清,算,算，逾期,仍,仍不清算,的,的；,6.,申,申,报,报,的,的,计,计,税,税,价,价,格,格,明,明,显,显,偏,偏,低,低,，,，,又,又,无,无,正,正,当,当,理,理,由,由,的,的,。,。,10/29/2022,12,第,四,四,条,条,、,、,所,所,有,有,纳,纳,税,税,人,人转,让,让,“,“,土,土,地,地,”,”,的,的,一,一,律,律,按,按,查,查,账,账,方,方,式,式,征,征,收,收,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税。,国,国,有,有,企,企,业,业,改,改,组,组,改,改,制,制,中,中,遇,遇,到,到,的,的,土,土,地,地,转,转,让,让,项,项,目,目,，,，,无,无,法,法,计,计,算,算,扣,扣,除,除,项,项,目,目,的,的,，,，,报,报,省,省,局,局,批,批,准,准,后,后,可,可,按,按,核,核,定,定,征,征,收,收,方,方,式,式,，,，按6%,的,的征收,率,率征收土,地,地增值,税,税。,转让土,地,地是指,转,转让国,有,有土地,使,使用权,或,或以转,让,让国有,土,土地使,用,用权为,主,主（建,筑,筑物占,总,总售价,的,的30%以内,）,）的行,为,为。,10/29/2022,13,第九条,、,、各级,税,税务机,关,关应认,真,真贯彻,落,落实文,件,件精神,，,，积极,做,做好土,地,地增值,税,税预征,率,率和核,定,定征收,率,率调整,的,的宣传,和,和准备,工,工作。2010年4,月,月25,日,日前各,省,省辖市,地,地方税,务,务局应,制,制订具,体,体的审,批,批、审,核,核操作,办,办法，,并,并对纳,税,税人的,征,征收方,式,式调整,完,完毕。,同,同时，对本,通,通知,下,下发前,，,，按原,预,预征率,或,或核定,征,征收率,征,征收的,税,税款，,一,一律改,按,按本,通,通知,规,规定的,预,预征率,征,征收税,款,款，已,缴,缴纳的,税,税款多,退,退（抵,）,）少补,。,。,10/29/2022,14,第四节,土,土地,增,增值税,清,清算,一、基,本,本计算,规,规定,土地增,值,值税按,照,照纳税,人,人转让,房,房地产,所,所取得,的,的增值,额,额和规,定,定的税,率,率计算,征,征收.,增值额=转让,房,房地产,所,所取得,的,的收入,扣除,项,项目金,额,额,增值率=增值,额,额,扣除项,目,目金额,应纳税,款,款=增值,额,额税,率,率扣,除,除项目,金,金额,速,速算扣,除,除系数,10/29/2022,15,二、,扣,扣除,项,项目,转让,项,项目,的,的性,质,质,扣,扣除,项,项目,1.,取,取得,土,土地,使,使用,权,权所,支,支付,的,的金,额,额,2.,房,房地,产,产开,发,发成,本,本新建,房,房产,转,转让3.,房,房地,产,产开,发,发费,用,用4.,与,与转,让,让房,地,地产,有,有关,的,的税,金,金5.,其,其他,扣,扣除,项,项目,（,（加计20%扣,除,除）,1.,房,房屋,及,及建,筑,筑物,的,的评,估,估价,格,格或,购,购,买价,每,每年,加,加计5%,后,后的,金,金额旧房,转,转让评估,价,价格=重,置,置成,本,本价,成,新,新折,扣,扣率,2.,土,土地,使,使用,权,权所,支,支付,的,的地,价,价款,和,和,按国,家,家统,一,一规,定,定缴,纳,纳的,有,有关,费,费用3.转,让,让环,节,节缴,纳,纳的,税,税金,10/29/2022,16,转让项,目,目性质,扣,扣除项,目,目,土地价,款,款,未经开,发,发土地交纳的,有,有关费,用,用,缴纳税,金,金,土地价,款,款,交纳的,有,有关费,用,用,已经开,发,发土地开发的,成,成本,缴纳税,金,金,开发成,本,本的20%,10/29/2022,17,三、税,率,率,土地增,值,值税税,率,率表,增值额,占,占扣除,项,项目比,例,例,税,税率,扣,扣,除,除系数,150%,以,以下（,含,含50%）30%0,2,超,超过50%100%（含100%）40%5%,3 超,过,过100%200%（含200%）50%15%,4200%以上60%35%,增值额=转让,房,房地产,所,所取得,的,的收入,扣除,项,项目金,额,额,应纳税,款,款=增值,额,额税,率,率扣,除,除项目,金,金额,速,速算扣,除,除系数,10/29/2022,18,清算举,例,例：某,房,房地产,公,公司销,售,售新建,商,商品房,一,一幢，,销,销售收,入,入14000,万,万，土地,使,使用权,费,费及,开,开发成,本,本（不含,借,借款利,息,息）合,计,计为4800,万,万；公,司,司没有,按,按房地,产,产项目,计,计算分,摊,摊银行,借,借款利,息,息；所,在,在地的,省,省政府,规,规定开,发,发费用,扣,扣除比,例,例为10%；,有,有关税,金,金770万。,【解析,】,】计算,过,过程如,下,下：,扣除项,目,目金额=4800480010%770,480020%=7010,土地增值额=140007010=6990,增值率=69907010100%=99.71%,，,，适用税率40%、扣,除,除系数5%,。,。,应纳土地增,值,值税=699040%70105%=2445.5,10/29/2022,19,四、减免税,1.纳税人,建,建造普通标,准,准住宅出售,，,，增值额未,超,超过扣除项,目,目金额20%的，免征,土,土地增值税,；,；增值额超,过,过扣除项目,金,金额之和20%的，应,就,就其全部增,值,值额按规定,计,计税。,10/29/2022,20,2因国家,建,建设需要依,法,法征用、收,回,回的房地产,（1）因国,家,家建设需要,依,依法征用、,收,收回的房地,产,产，是指因,城,城市实施规,划,划、国家建,设,设的需要而,被,被政府批准,征,征用的房产,或,或收回的土,地,地使用权。因此而搬迁,，,，由纳税人,自,自行转让原,房,房地产的，,比,比照免征。,（2）因“,城,城市实施规,划,划”而搬迁,，,，是指因旧,城,城改造或因,企,企业污染、,扰,扰民（指产,生,生过量废气,、,、废水、废,渣,渣和噪音，,使,使城市居民,生,生活受到一,定,定危害），,而,而由政府或,政,政府有关主,管,管部门根据,已,已审批通过,的,的城市规划,确,确定进行搬,迁,迁的情况；,（3）因“,国,国家建设的,需,需要”而搬,迁,迁，是指因,实,实施国务院,、,、省级人民,政,政府、国务,院,院有关部委,批,批准的建设,项,项目而进行,搬,搬迁的情况,。,。,10/29/2022,21,3.财税字,1995,048号,对于以房地,产,产进行,投资、联营,的,的,，投资、联,营,营的一方以,土,土地(房地,产,产)作价入,股,股进行投资,或,或作为联营,条,条件,将房,地,地产转让到,所,所投资、联,营,营的企业中,时,时,暂免征,收,收土地增值,税,税.对投资,、,、联营企业,将,将上述房地,产,产再转让的,应征收土,地,地增值税。,财税200621,号,号,对于以土地,（,（房地产）,作,作价入股进,行,行投资或联,营,营的，凡所,投,投资、联营,的,的企业从事,房,房地产开发,的,的，或者房,地,地产开发企,业,业以其建造,的,的商品房进,行,行投资和联,营,营的，均不,适,适用48号,第,第一条暂免,征,征收土地增,值,值税的规定,。,。,10/29/2022,22,财,税,税,字,字,1995,048,号,号,对,于,于,一,一,方,方,出,出,地,地,，,，,一,一,方,方,出,出,资,资,金,金,双,方,方,合,合,作,作,建,建,房,房,建,建,成,成,后,后,按,按,比,比,例,例,分,分,房,房,自,自,用,用,的,的,暂,暂,免,免,征,征,收,收,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,；,；,建,建,成,成,后,后,转,转,让,让,的,的,应,应,征,征,收,收,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,。,。,在,企,业,业,兼,兼,并,并(,合,合,并,并),中,对,对,被,被,兼,兼,并,并,企,企,业,业,将,将,房,房,地,地,产,产,转,转,让,让,到,到,兼,兼,并,并,企,企,业,业,中,中,的,的,暂,暂,免,免,征,征,收,收,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,。,。,10/29/2022,23,五,、,、,清,清,算,算,的,的,两,两,种,种,类,类,型,型,国,税,税,发,发200991,号,号,（,一,一,）,）,自,自,行,行,清,清,算,算,第,九,九,条,条,纳,纳,税,税,人,人,符,符,合,合,下,下,列,列,条,条,件,件,之,之,一,一,的,的,，,，,应,应,进,进,行,行,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,的,的,清,清,算,算,。,。,（,一,一,）,）,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,全,全,部,部,竣,竣,工,工,、,、,完,完,成,成,销,销,售,售,的,的,；,；,（,二,二,）,）,整,整,体,体,转,转,让,让,未,未,竣,竣,工,工,决,决,算,算,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,的,的,；,；,（,三,三,）,）,直,直,接,接,转,转,让,让,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,。,。,10/29/2022,24,（,二,二,）,）,要,要,求,求,清,清,算,算,第,十,十,条,条,对,对,符,符,合,合,以,以,下,下,条,条,件,件,之,之,一,一,的,的,，,，,主,主,管,管,税,税,务,务,机,机,关,关,可,要,要,求,求,纳,纳,税,税,人,人,进,进,行,行,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,清,清,算,算,。,（,一,一,）,）,已,已,竣,竣,工,工,验,验,收,收,的,的,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,，,，,已,已,转,转,让,让,的,的,房,房,地,地,产,产,建,建,筑,筑,面,面,积,积,占,占,整,整,个,个,项,项,目,目,可,可,售,售,建,建,筑,筑,面,面,积,积,的,的,比,比,例,例,在,在85%,以,以,上,上,，,，,或,或,该,该,比,比,例,例,虽,虽,未,未,超,超,过,过85%,，,，,但,但,剩,剩,余,余,的,的,可,可,售,售,建,建,筑,筑,面,面,积,积,已,已,经,经,出,出,租,租,或,或,自,自,用,用,的,的,；,；,（,二,二,）,）,取,取,得,得,销,销,售,售,（,（,预,预,售,售,）,）,许,许,可,可,证,证,满,满,三,三,年,年,仍,仍,未,未,销,销,售,售,完,完,毕,毕,的,的,；,；,（,三,三,）,）,纳,纳,税,税,人,人,申,申,请,请,注,注,销,销,税,税,务,务,登,登,记,记,但,但,未,未,办,办,理,理,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,清,清,算,算,手,手,续,续,的,的,；,；,（,四,四,）,）,省,省,级,级,税,税,务,务,机,机,关,关,规,规,定,定,的,的,其,其,他,他,情,情,况,况,。,。,10/29/2022,25,豫地,税,税发,201028,号,号,第六,条,条、,土,土地,增,增值,税,税清,算,算主,体,体,根据,国,国家,税,税务,总,总局,土,地,地增,值,值税,清,清算,管,管理,规,规程,第,三,三条,的,的规,定,定，,纳,纳税,人,人在,符,符合,土,土地,增,增值,税,税清,算,算条,件,件（包括,主,主管,税,税务,机,机关,要,要求,纳,纳税,人,人进,行,行土,地,地增,值,值税,清,清算,的,的）后,，,，应,在,在规,定,定的,期,期限,内,内，,按,按照,税,税收,法,法律,、,、法,规,规及,土,土地,增,增值,税,税有,关,关政,策,策规,定,定，,自,自行,进,进行,土,土地,增,增值,税,税清,算,算，,也,也可,委,委托,税,税务,中,中介,机,机构,进,进行,清,清算,，,，并,出,出具,土,地,地增,值,值税,清,清算,税,税款,鉴,鉴证,报,报告,。,10/29/2022,26,（三,）,）清,算,算单,位,位,国税,发,发200991号,第十,七,七条,清,清算,审,审核,时,时，,应,应审,核,核房,地,地产,开,开发,项,项目,是,是否,以国,家,家有,关,关部,门,门审,批,批、,备,备案,的,的项,目,目为,单,单位,进,进行,清,清算,；对,于,于分,期,期开,发,发的,项,项目,，,，是,否,否,以分,期,期项,目,目为,单,单位,清算；对,不同类型,房,房地产,是否分别,计,计算增值,额,额、增值,率,率，缴纳,土,土地增值,税,税。,财税字1995,048,号,号:,对纳税人,既,既建普通,标,标准住宅,又,又搞其他,房,房地产开,发,发的，应分别核算,增,增值额。不分别,核,核算增值,额,额或不能,准,准确核算,增,增值额的,，,，,其建造的,普,普通标准,住,住宅不能,适,适用免税,规,规定。,10/29/2022,27,（四）一,次,次清算,国税发2006,187,号,号,在土地增,值,值税清算,时,时未转让,的,的房地产,，,，清算后,销,销售或有,偿,偿转让的,，,，纳税人,应,应按规定,进,进行土地,增,增值税的,纳,纳税申报,，,，扣除项,目,目金额按,清,清算时的,单,单位建筑,面,面积成本,费,费用乘以,销,销售或转,让,让面积计,算,算。,单,单位建,筑,筑面积成,本,本费用=,清,清算时的,扣,扣除项目,总,总金额,清,清算的总,建,建筑面积,10/29/2022,28,(五)清,算,算程序,1.纳税人清,算,算土地增,值,值税时应,提,提供的清,算,算资料,（1）土,地,地增值税清算表及其附表,。,。,（2）房,地,地产开发项目,清,清算说明，主要内,容,容应包括,房,房地产开,发,发项目立,项,项、用地,、,、开发、,销,销售、关,联,联方交易,、,、融资、,税,税款缴纳,等,等基本情,况,况及主管,税,税务机关,需,需要了解,的,的其他情,况,况。,（3）项,目,目竣工决,算,算报表、,取,取得土地,使,使用权所,支,支付的地,价,价款凭证、国有土,地,地使用权,出,出让合同,、,、银行贷,款,款利息结算,通,通知单、项目工程合同,结,结算单、商品房,购,购销合同,统,统计表、,销,销售明细,表,表、预售,许,许可证等,与,与转让房,地,地产的收,入,入、成本,和,和费用有,关,关的证明,资,资料。,（4）纳,税,税人委托税务,中,中介机构,审,审核鉴证,的,的清算项目,，,，还应报,送,送中介机,构,构出具的,土地增,值,值税清算,税,税款鉴证,报,报告。,10/29/2022,29,2.税,务,务机关,工,工作程,序,序,（1）,对,对纳税,人,人在规,定,定的期,限,限内报,齐,齐清算,资,资料的,，,，予以,受,受理；,对,对不符,合,合清算,条,条件的,项,项目，,不,不予受,理,理。,（2）,对,对要求,纳,纳税人,进,进行清,算,算情形,的,的，应,当,当作出,评,评估，,并,并经分,管,管领导,批,批准，,确,确定何,时,时要求,纳,纳税人,进,进行清,算,算的时,间,间。,（3）,主,主管税,务,务机关,受,受理纳,税,税人清,算,算资料,后,后，应,在,在一定,期,期限内,及,及时组,织,织清算,审,审核。,具,具体期,限,限由各,省,省、自,治,治区、,直,直辖市,、,、计划,单,单列市,税,税务机,关,关确定,。,。,10/29/2022,30,豫地税,发,发2010,28,号,号,第七条,、,、土地,增,增值税,清,清算审,核,核,（一）,纳,纳税人,自,自行进,行,行土地,增,增值税,清,清算后,，,，按照,规,规定向,主,主管县,（,（市）,、,、区税,务,务机关,报,报送,土,土地增,值,值税清,算,算申报,表,表和,清,清算资,料,料，委,托,托税务,中,中介机,构,构清算,的,的，应,报,报送,土,土地增,值,值税清,算,算鉴证,报,报告,，,，办理,土,土地增,值,值税清,算,算手续,，,，并结,清,清该房,地,地产项,目,目的土,地,地增值,税,税。主,管,管税务,机,机关受,理,理纳税,人,人土地,增,增值税,清,清算申,报,报和资,料,料后，,应,应在规,定,定的期,限,限内及,时,时组织,审,审核，,审,审核结,果,果告知,纳,纳税人,，,，进行,纳,纳税调,整,整，结,清,清税款,。,。凡是,发,发生退,税,税的，,报,报省辖,市,市地方,税,税务局,审,审核。,10/29/2022,31,（二）,审,审核人,员,员的组,成,成,各省辖,市,市、县(市),、,、区地,方,方税务,局,局于4,月,月25,日,日前成,立,立土地,增,增值税,审,审核小,组,组。土,地,地增值,税,税清算,审,审核人,员,员由法,规,规、税,政,政、征,管,管、稽,查,查、管,理,理科（,所,所）等,相,相关部,门,门的人,员,员组成,。,。,10/29/2022,32,第二讲,应,应,税,税收入,和,和扣除,项,项目的,政,政策解,析,析,第一节,应,应税,收,收入,条例,第二,条,条 转,让,让国有,土,土地使,用,用权,地,地上的,建,建筑物,及,及其附,着,着物(,以,以下简,称,称转让,房,房地产)并取,得,得收入,的,的单位,和,和个人,，,，为土,地,地增值,税,税的纳,税,税义务,人,人，应,当,当依照,本,本条例,缴,缴纳土,地,地增值,税,税。,条例第,二,二条所,称,称的收,入,入，包,括,括转让,房,房地产,的,的全部,价,价款及,有,有关的,经,经济收,益,益。包,括,括货币,收,收入、,实,实物收,入,入、其,他,他收入,、,、视同,销,销售收,入,入。,10/29/2022,33,一、视,同,同销售,企业将,开,开发产,品,品用于,职,职工福,利,利、奖,励,励、对,外,外投资,、,、分配,给,给股东,或,或投资,人,人、抵,偿,偿债务,、,、换取,其,其他单,位,位和个,人,人的非,货,货币性,资,资产等,，,，发生,所,所有权,转,转移时,应,应视同,销,销售房,地,地产。,视同销售收,入,入按下列方,法,法和顺序确,认,认：,按本企业,在,在同一地区,、,、同一年度,销,销售的同类,房,房地产的,平均价格确定；, 由主管,税,税务机关参,照,照当地当年,、,、同类房地,产,产的市场价格或,评,评估价值确定。,10/29/2022,34,抵偿债务视,同,同销售处理,例：某房地,产,产企业就地,安,安置拆迁户5000平,米,米，市场售,价,价8000,元,元，土地成,本,本2亿元，,建,建筑施工等,其,其他开发成,本,本8000,万,万元，总可,售,售面积80000平米,。,。则:,拆迁补偿,费,费支出=50000.8=4000,单位可售,面,面积计税成,本,本=(20000+8000+,4000)80000=0.4,视同销售所,得,得=4000-0.45000=2000,1.实际所,得,得=8000(80000-5000)-28000=32000,2.税收所,得,得=800080000-(28000+4000)=32000,10/29/2022,35,土地增值税,影,影响,1.视同销,售,售前：收入=8000,(80000-5000)=60000；,税,税金=280008000050005.5%+3300=3400,扣除项目=28000+28000(20%+10%)+3400=39800,增值额=60000-39800=20200；增值率=51%,土地增值税=20200*40%-39800*5%=6090,2.视同销,售,售后：收入=8000,80000=64000；税金3400,扣除项目=32000+32000(20%+10%)+3400=45000,增值额=64000-45000=19000；增值率=42%,土地增值税=19000*30%=5700,结果比较：6090-5700=390,10/29/2022,36,二、企业,将,将开发的,部,部分房地,产,产转为企,业,业自用或,用,用于出租,等,等商业用,途,途时，如果产权,未,未发生转,移,移，不征,收,收土地增,值,值税，在税款清,算,算时不列,收,收入，不,扣,扣除相应,的,的成本和,费,费用。,分析：地,下,下车位是,否,否缴纳土,地,地增值税,？,？,问题：房,地,地产开发,公,公司出租,地,地下车位,使,使用权，,与,与业主签,订,订合同约,定,定使用年,限,限为20,年,年，使用,费,费一次性,收,收取。这,笔,笔收入是,否,否应当缴,纳,纳土地增,值,值税？,10/29/2022,37,答：根据,土地增,值,值税暂行,条,条例及,其,其实施细,则,则的有关,规,规定，土,地,地增值税,是,是对出售,或,或者以其,他,他方式有,偿,偿转让国,有,有土地使,用,用权、地,上,上的建筑,物,物及其附,着,着物的行,为,为所征收,的,的税。出售或转,让,让应当以,办,办理相应,产,产权为标,志,志，产权,未,未发生转,移,移就不构,成,成出售或,转,转让。只出租,地,地下车位,的,的行为，,因,因为没有,发,发生使用,权,权的转移,，,，不需要,缴,缴纳土地,增,增值税，,应,应按照“,服,服务业,租,租赁业”,项,项目缴纳,营,营业税。,国家税务,总,总局纳税,服,服务司,10/29/2022,38,三、价格,问,问题,土地增,值,值税暂行,条,条例第九条,纳,纳税人,有,有下列情,形,形之一的,按照房,地,地产评估,价,价格计算,征,征收：(一)隐,瞒,瞒,虚报,房,房地产成,交,交价格的,；,；(二)提供扣,除,除项目金,额,额不实的,；,；(三)转让房地,产,产的成交,价,价格低于,房,房地产评,估,估价格,又,又无正当,理,理由的,转让房地,产,产的成交,价,价格低于,房,房地产评,估,估价格,又,又无正当,理,理由,是,指,指纳税人,申,申报的转,让,让房地产,的,的实际成,交,交价低于,房,房地产评,估,估机构评,定,定的交易,价,价,纳税,人,人又不能,提,提供凭据,或,或无正当,理,理由的行,为,为。,10/29/2022,39,四、关于,代,代收费用,的,的处理,财税【1995】48号,对于县级,及,及县级以,上,上人民政,府,府要求房,地,地产开发,企,企业在售,房,房时代收,的,的各项费,用,用，如果,代,代收费用,是,是计入房,价,价中向购,买,买方一并,收,收取的，,可,可作为转,让,让房地产,所,所取得的,收,收入计税,；,；如果代,收,收费用未,计,计入房价,中,中，而是,在,在房价之,外,外单独收,取,取的，可,以,以不作为,转,转上房地,产,产的收入,。,。,对,于,于,代,代,收,收,费,费,用,用,作,作,为,为,转,转,让,让,收,收,入,入,计,计,税,税,的,的,，,，,在,在,计,计,算,算,扣,扣,除,除,项,项,目,目,金,金,额,额,时,时,，,，,可,可,予,予,以,以,扣,扣,除,除,，,，,但,但,不,不,允,允,许,许,作,作,为,为,加,加,计,计20%,扣,扣,除,除,的,的,基,基,数,数,；,；,对,对,于,于,代,代,收,收,费,费,用,用,未,未,作,作,为,为,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,的,的,收,收,入,入,计,计,税,税,的,的,，,，,在,在,计,计,算,算,增,增,值,值,额,额,时,时,不,不,允,允,许,许,扣,扣,除,除,代,代,收,收,费,费,用,用,。,。,10/29/2022,40,五,、,、,股,股,权,权,转,转,让,让,特,特,殊,殊,情,情,况,况,国,税,税,函,函,2000,687,号,号,广,西,西,壮,壮,族,族,自,自,治,治,区,区,地,地,方,方,税,税,务,务,局,局,：,：,你,局,局,关,关,于,于,以,以,转,转,让,让,股,股,权,权,名,名,义,义,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,行,行,为,为,征,征,收,收,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,问,问,题,题,的,的,请,请,示,示,收,收,悉,悉,。,。,鉴,鉴,于,于,深,深,圳,圳,市,市,能,能,源,源,集,集,团,团,有,有,限,限,公,公,司,司,和,和,深,深,圳,圳,能,能,源,源,投,投,资,资,股,股,份,份,有,有,限,限,公,公,司,司,一,一,次,次,性,性,共,共,同,同,转,转,让,让,深,深,圳,圳,能,能,源,源,（,（,钦,钦,州,州,）,）,实,实,业,业,有,有,限,限,公,公,司,司100,的,的,股,股,权,权,，,，,且,且,这,这,些,些以,股,股,权,权,形,形,式,式,表,表,现,现,的,的,资,资,产,产,主,主,要,要,是,是,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,地,地,上,上,建,建,筑,筑,物,物,及,及,附,附,着,着,物,物,，,，经,研,研,究,究,，,，,对,对,此,此,应,应,按,按,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,的,的,规,规,定,定,征,征,税,税,。,。,10/29/2022,41,国税函1997700,号,号,陕西省,地,地方税,务,务局：,你局,关,关于陕,西,西省电,力,力建设,投,投资开,发,发公司,转,转让资,产,产有关,税,税收问,题,题的请,示,示收,悉,悉。关,于,于陕西,省,省电力,建,建设投,资,资开发,公,公司（,简,简称投,资,资公司,）,）将所,拥,拥有的,陕,陕西渭,河,河电厂,新,新厂（,简,简称电,厂,厂）的,部,部分股,权,权，转,让,让给香,港,港旭兴,发,发展有,限,限公司,的,的行为,应,应否征,收,收营业,税,税和土,地,地增值,税,税的问,题,题，经,研,研究，,现,现批复,如,如下：,一、关,于,于营业,税,税问题,。,。在投,资,资公司,将,将其拥,有,有的电,厂,厂的部,分,分股权,转,转让给,香,香港旭,兴,兴发展,有,有限公,司,司这一,过,过程中,，,，只涉,及,及到电,厂,厂在20年经,营,营期限,中,中部分,的,的股权,转,转移，,而,而作为,独,独立核,算,算的电,厂,厂，其,不,不动产,的,的所有,权,权并未,发,发生转,移,移，也,不,不存在,发,发生销,售,售不动,产,产的行,为,为。因,此,此，对投资,公,公司转,让,让电厂,股,股权的,行,行为不,应,应征收,营,营业税,。,。,二、关,于,于土地,增,增值税,问,问题。,对,对陕西,电,电力建,设,设投资,开,开发公,司,司将其,拥,拥有的,部,部分股,权,权转让,的,的行为,，,，暂不征,收,收土地,增,增值税,。,。,10/29/2022,42,第二节,扣,扣,除,除项目,的,的政策,解,解析,一、扣,除,除项目,解,解析,计算增,值,值额的,扣,扣除项,目,目：,（一）,取,取得土,地,地使用,权,权所支,付,付的金,额,额；,（二）,开,开发土,地,地的成,本,本,费,用,用；,（三）,新,新建房,及,及配套,设,设施的,成,成本,费,费用,或,或者旧,房,房及建,筑,筑物的,评,评估价,格,格；,（四）,与,与转让,房,房地产,有,有关的,税,税金；,（五）,财,财政部,规,规定的,其,其他扣,除,除项目,（加计,扣,扣除）,。,。,10/29/2022,43,二、具,体,体规定,（一）,取,取得土,地,地使用,权,权所支,付,付的金,额,额，是指,纳,纳税人,为,为取得,土,土地使,用,用权所,支,支付的,地,地价款,和,和按国,家,家统一,规,规定交,纳,纳的有,关,关费用,。,。,以,出,出让方,式,式取得,土,土地使,用,用权的,，,，为支,付,付的土,地,地出让,金,金；,以,行,行政划,拨,拨方式,取,取得土,地,地使用,权,权的，,为,为转让,土,土地使,用,用权时,按,按规定,补,补交的,出,出让金,；,；,以,转,转让方,式,式取得,土,土地使,用,用权的,，,，为支,付,付的地,价,价款。,10/29/2022,44,（二）,开,开发土,地,地和新,建,建房及,配,配套设,施,施（简,称,称房地,产,产开发,）,）的成,本,本,是指,纳,纳税人,房,房地产,开,开发项,目,目实际,发,发生的,成,成本，,包,包括,土地征,用,用及拆,迁,迁补偿,费,费,前期工,程,程费,建筑安,装,装工程,费,费,基础设,施,施费,公共配,套,套设施,费,费,开发间,接,接费用,。,。,10/29/2022,45,1.土,地,地征用,及,及拆迁,补,补偿费,，包括,土,土地征,用,用费、,耕,耕地占,用,用税、,劳,劳动力,安,安置费,及,及有关,地,地上、,地,地下附,着,着物拆,迁,迁补偿,的,的净支,出,出，安,置,置动迁,用,用房支,出,出等。,所得,税,税规,定,定：,主要,包,包括,土,土地,买,买价,或,或出,让,让金,、,、大,市,市政,配,配套,费,费、,契,契税,、,、耕地,占,占用,税,税、土,地,地使,用,用费,、,、土,地,地闲,置,置费,、,、土,地,地变,更,更用,途,途和,超,超面,积,积补,交,交的,地,地价,及,及相,关,关税,费,费、拆迁,补,补偿,支,支出、安置,及,及动,迁,迁支,出,出、,回,回迁,房,房建,造,造支,出,出、农作,物,物补,偿,偿费,、,、危,房,房补,偿,偿费,等,等。,10/29/2022,46,2.,前,前期,工,工程,费,费,，包,括,括规,划,划、,设,设计,、,、项,目,目可,行,行性,研,研究,和,和水,文,文、,地,地质,、,、勘,察,察、,测,测绘,、,、“,三,三通,一,一平,”,”等,支,支出,。,。,所得,税,税规,定,定：,指项,目,目开,发,发前,期,期发,生,生的,水,水文,地,地质,勘,勘察,、,、测,绘,绘、,规,规划,、,、设,计,计、,可,可行,性,性研,究,究、,筹,筹建,、,、场,地,地通,平,平等,前,前期,费,费用,。,。,10/29/2022,47,3.,建,建筑,安,安装,工,工程,费,费,是,指,指以出包,方,方式支付,给,给承,包,包单,位,位的,建,建筑,安,安装,工,工程,费,费,以,以自营,方,方式发生,的,的建,筑,筑安,装,装工,程,程费,。,。,所得,税,税规,定,定：,指开,发,发项,目,目开,发,发过,程,程中,发,发生,的,的各,项,项建,筑,筑安,装,装费,用,用。,主,主要,包,包括,开,开发,项,项目建筑,工,工程,费,费和开,发,发项,目,目安装,工,工程,费,费等。,10/29/2022,48,4.,基,基础,设,设施,费,费,包,括,括开,发,发小,区,区内,道,道路,供,水,水,供,供电,供,气,气,排,排污,排,洪,洪,通,通讯,照,明,明,环,环卫,绿,化,化等,工,工程,发,发生,的,的支,出,出。,所得税规,定,定：主要包括,开,开发项目,内,内道路、,供,供水、供,电,电、供气,、,、排污、,排,排洪、通,讯,讯、照明,等,等社区管,网,网工程费,和,和环境卫,生,生、园林,绿,绿化等园,林,林环境工,程,程费。,10/29/2022,49,5.公共,配,配套设施,费,费,包括不,能,能有偿转,让,让的开发,小,小区内公,共,共配套设,施,施发生的,支,支出。,所得税规,定,定：,指开发项目,内,内发生的、,独,独立的、,非,非营利性,的,的，且产,权,权属于全,体,体业主的,，,，或无偿赠与地方政府,、,、政府公,用,用事业单,位,位的公共,配,配套设施,支,支出。,10/29/2022,50,国税发2006,187,号,号,（三）房,地,地产开发,企,企业开发,建,建造的与,清,清算项目,配,配套的居,委,委会和派,出,出所用房,、,、会所、,停,停车场（,库,库）、物,业,业管理场,所,所、变电,站,站、热力,站,站、水厂,、,、文体场,馆,馆、学校、幼儿园,、,、托儿所,、,、医院、邮,电,电通讯等,公,公共设施，按以下,原,原则处理,：,：,1.建成,后,后产权属于,全,全体业主,所,所有的，其成本,、,、费用可,以,以扣除；,2.建成,后,后无偿移交,给,给政府、,公,公用事业,单,单位用于非营,利,利性社会,公,公共事业,的,的，其成,本,本、费用,可,可以扣除,；,； ,3.建成,后,后有偿转让,的,的，应计算,收,收入，并,准,准予扣除,成,成本、费,用,用。,（四）房,地,地产开发,企,企业销售,已,已装修的,房,房屋，其装修费用,可,可以计入,房,房地产开,发,发成本。,房地产开,发,发企业的,预,预提费用,，,，除另有,规,规定外，,不,不得扣除,。,。,10/29/2022,51,6.开发,间,间接费用,是指直接,组,组织,管,理,理开发项,目,目发生的,费,费用,包,括,括工资、,职,职工福利,费,费、折旧,费,费、修理,费,费、办公,费,费、水电,费,费、劳动,保,保护费、,周,周转房摊,销,销等。,所得税规,定,定：,指企业为,直,直接组织,和,和管理开,发,发项目所,发,发生的，,且,且不能将,其,其归属于,特,特定成本,对,对象的成,本,本费用性,支,支出。主,要,要包括管理人员工资、职,工,工福利费,、,、折旧费,、,、修理费,、,、办公费,、,、水电费,、,、劳动保,护,护费、工程管理,费,费、周转房,摊,摊销以及项目营销,设,设施建造,费,费等。,10/29/2022,52,某公司取,得,得土地使,用,用权1000万元,，,，开发土,地,地和新建,房,房及配套,成,成本为1200万,元,元，其中,开,开发间接,费,费用500万元（,包,包括管理,人,人员工资,福,福利50,万,万，办公,设,设备折旧50万，,广,广告和其,他,他销售的,费,费用200万）。,假,假设该公,司,司不能按,转,转让房地,产,产项目计,算,算分摊并,提,提供金融,机,机构证明,的,的利息支,出,出，房地,产,产开发费,用,用扣除比,例,例为10,。则：,开,开,发,发,成,成,本,本,需,需,增,增300,开,开,发,发,费,费,用,用,虚,虚,增,增300,10%=30,加,加,计,计,扣,扣,除,除,金,金,额,额,虚,虚,增,增300,20%=60,10/29/2022,53,7.,扣,扣,除,除,项,项,目,目,分,分,配,配,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,暂,暂,行,行,条,条,例,例,实,实,施,施,细,细,则,则,第,第,九,九,条,条,纳,税,税,人,人成,片,片,受,受,让,让,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权后,分,分,期,期,分,分,批,批,开,开,发,发,、,、,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,的,的,，,，,其,其,扣,扣,除,除,项,项,目,目,金,金,额,额,的,的,确,确,定,定,，,，,可,可,按,按,转,让,让,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,面,面,积,积,占,占,总,总,面,面,积,积,的,的,比,比,例,例,计,计,算,算,分,分,摊,摊，,或,或,按,按,建,筑,筑,面,面,积,积,计,计,算,算,分,分,摊,摊，,也,也,可,可,按,按,税,税,务,务,机,机,关,关,确,确,认,认,的,的,其,他,他,方,方,式,式,计,计,算,算,分,分,摊,摊,。,。,10/29/2022,54,某,房,房,开,开,公,公,司,司,在,在10000,平,平,米,米,土,土,地,地,上,上,开,开,发,发,，,，,土,土,地,地,出,出,让,让,金,金1000,万,万,元,元,。,。,分,分,两,两,期,期,进,进,行,行,开,开,发,发,，,，,一,一,期,期,为,为,公,公,寓,寓,，,，,占,占,地,地,面,面,积,积,（,（,包,包,括,括,道,道,路,路,、,、,绿,绿,地,地,等,等,）,）6000,平,平,米,米,，,，,建,建,筑,筑,面,面,积,积15000,平,平,米,米;,二,二,期,期,为,为,别,别,墅,墅,，,，,占,占,地,地,面,面,积,积4000,平,平,米,米,，,，,建,建,筑,筑,面,面,积,积5000,平,平,米,米,。,。,公,公,寓,寓,己,己,销,销,售,售,完,完,毕,毕,，,，,应,应,分,分,摊,摊,土,土,地,地,出,出,让,让,金,金,？,？,占地面积,法,法：1000(600010000)600,建筑面积,法,法：100015000（15000,5000)750,10/29/2022,55,分配方法,分期开发,项,项目或者同,时,时开发多个,项,项目的，或,者,者同一项目,中,中建造不同,类,类型房地产,的,的，,应,按照受益对,象,象，采用合理的分,配,配方法，分摊共同,的,的成本费用,。,对同一类,事,事项，应当,采,采取相同的,会,会计政策或,处,处理方法。,会,会计核算与,税,税务处理规,定,定不一致的,，,，以税务处,理,理规定为准,。,。,属多个房地,产,产项目共同,的,的成本费用,，,，应按清算,项,项目,可售建筑面,积,积占多个项,目,目可售总建,筑,筑面积的比,例,例或其他合,理,理的方法，计算确定,清,清算项目的,扣,扣除金额。,10/29/2022,56,房地产企业,所,所得税计税,成,成本核算的,一,一般程序,1.对当期,实,实际发生的,各,各项支出，,将,将其区分为,应,应计入成本,对,对象的成本和应在当期,税,税前扣除的期间费用。同时还应,按,按规定对在,有,有关预提费,用,用和待摊费,用,用进行计量,与,与确认。,2.对应计,入,入成本对象,中,中的各项实,际,际支出、预,提,提费用、待,摊,摊费用等合,理,理的划分为直接成本、,间,间接成本和,共,共同成本， 并按规,定,定将其合理,的,的归集、分,配,配至已完工成本,对,对象、在建,成,成本对象和,未,未建成本对,象,象。,10/29/2022,57,3.对本期,已,已完工成本,对,对象分类为开发产品和,固,固定资产并对其计税,成,成本进行结,算,算。其中属,于,于开发产品,的,的，应按可,售,售面积计算,其,其单位工程,成,成本，据此,再,再计算已销,开,开发产品计,税,税成本和未,销,销开发产品,计,计税成本。,对,对本期已销,开,开发产品的,计,计税成本，,准,准予在当期,扣,扣除，未销,开,开发产品计,税,税成本待其,实,实际销售时,再,