商场物业管理租赁方案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,百达,商,商场,物,物业,管,管理,租,租赁,方,方案,市中,心,心综,合,合体,物业,公,公司,简,简介,株洲,市,市百,达,达,物业,有,有限,公,公司,成,成立,于,于200,9,年,6,月，,注,注册,资,资本,500,万元,，,，是,具,具有,物,物业,管,管理,资,资质,等,等级,一,级，,专,专业,从,从事,物,物业,管,管理,工,工作,的,的物,业,业企,业,业,。,公司,现,现有,管,管理,人,人员,500,人，,中,中高,级,级管,理,理人,员,员,50,人，9,8,%员,工,工持,物,物业,管,管理,上,上证,岗,岗及,专,专业,岗,岗位,资,资格,证,证文,件,件，,组,组建,了,了一,批,批高,素,素质,的,的管,理,理队,伍,伍。,公,公司,开,开建,之,之初,严,严格,导,导入,质,质量,管,管理,体,体系,及,及环,境,境管,理,理体,系,系的,管,管理,要,要素,，,，并,与,与公,司,司初,建,建期,的,的实,际,际情,况,况相,结,结合,进,进行,管,管理,，,，用,质,质量,管,管理,来,来保,证,证我,们,们服,务,务产,品,品的,实,实现,，,，以,满,满足,物,物业,市,市场,经,经济,的,的竟,争,争需,求,求。,项目,简,简介,项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多广场；东南面麦当劳、桂林人、书城；人口密度大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传统的商区、家电、衣服、图书、饮食核心区。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。,项目简介，,总建筑面积为160000平方米，,共8层，其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。,目录,商业,定,定位,租户,的,的选,取,取,租金,的,的确,定,定,出租,方,方案,租赁,方,方案,定位,说,说明,商业,经,经营,管,管理,公,公司,通,通常,是,是将,经,经营,行,行为,作,作为,主,主要,管,管理,内,内容,，,，强,调,调对,经,经营,环,环节,的,的控,制,制。,其,其核,心,心定,位,位为,：,：运,营,营管,理,理。,大型,超,超市,也,也是,采,采取,这,这样,的,的定,位,位，,所,所以,此,此类,经,经营,管,管理,公,公司,能,能够,最,最大,限,限度,做,做到,对,对经,营者,的,的控,制,制，,并,并能,直,直接,左,左右,销,销售,行,行为,和,和结,果,果。,而对,于,于本,项,项目,而,而言,，,，产,权,权将,绝,绝大,多,多数,出,出售,，,，并,会,会分,散,散在,很,很多,经,经营,者,者和,投,投资,者,者,手里,，,，后,期,期随,着,着项,目,目的,开,开业,也,也只,能,能做,到,到通,过,过委,托,托的,形,形式,，,，收,回,回部,分,分经,营,营权,。,。,因此,，,，核,心,心定,位,位只,能,能是,：,：商,业,业服,务,务、,运,运营,管,管理,目标,区,区域,定,定位,周边主要商业及商圈分布图,本项,目,目,目标,区,区域,定,定位,经营,功,功能,定,定位,arealocation,functionallocalization,商业,定,定位businessposition,经营,功,功能,定,定位,租户,的,的选,取,取SelectOnethatholdsalease,基本,承,承租,户,户,主要,承,承租,户,户,一般,承,承租,户,户,百货,公,公司,连锁,店,店,超级,市,市场,自选,商,商业,家电,商,商店,家具,商,商店,食品,店,店,服装,商,商店,皮鞋,店,店,按照,承,承租,客,客商,在,在公,共,共商,业,业楼,宇,宇的,不,不同,作,作用,分,分类,按照,经,经营,形,形式,分,分类,按照,经,经营,品,品种,分,分类,选择,好,好才,是,是真,的,的好,01,02,03,租户,的,的类,型,型,影响,选,选取,的,的综,合,合因,素,素,综合因素,租户,的,的财,务,务状,况,况和,能,能力,租户,的,的声,誉,誉,租户,组,组合,与,与位,置,置分,配,配,商场,规,规模,的,的大,小,小,租户,所,所需,要,要的,物,物业,服,服务,主要,承,承租,户,户与,一,一般,承,承租,户,户的,配,配合,根据,因,因素,确,确定,租,租户,选,选择,租户,的,的声,誉,誉,一个,新,新建,立,立的,企,企业,可,可能,缺,缺乏,有,有关,声,声誉,的,的记,录,录，,但,但物,业,业服,务,务企,业,业可,以,以评,估,估其,经,经营,思,思想,和,和策,略,略，,一,一个,企,企业,如,如果,有,有一,种,种清,晰,晰的,业,业务,发,发展,计,计划,，,，确,定,定了,合,合理,的,的商,品,品种,类,类和,适,适应,当,当地,经,经济,状,状况,的,的价,格,格水,平,平，,会,会优,于,于那,些,些没,有,有进,行,行市,场,场策,划,划的,企,企业,。,。,租户,的,的财,务,务状,况,况和,能,能力,那些,被,被证,明,明财,务,务状,况,况好,、,、极,有,有声,誉,誉的,大,大公,司,司是,重,重点,选,选择,对,对象,。,。,租户,组,组合,与,与位,置,置分,配,配,主要,应,应依,据,据其,建,建筑,规,规模,、,、经,营,营商,品,品的,特,特点,及,及商,业,业辐,射,射区,域,域的,范,范围,而,而定,。,。,当购,物,物中,心,心内,有,有两,个,个或,两,两个,以,以上,的,的承,租,租户,时,时，,应,应注,意,意他,们,们各,自,自提,供,供的,商,商品,与,与服,务,务种,类,类是,否,否搭,配,配合,理,理，,且,且与,次,次要,承,承租,户,户提,供,供的,商,商品,与,与服,务,务是,否,否为,补,补充,。,。,租户,所,所需,要,要的,物,物业,服,服务,商业,场,场所,骨,骨从,事,事经,营,营活,动,动的,承,承租,户,户，,非,非常,关,关心,是,是否,有,有足,够,够的,使,使用,面,面积,来,来开,展,展其,经,经营,活,活动,、,、其,所,所承,租,租部,分,分在,整,整个,物,物业,内,内的,位,位置,是,是否,容,容易,识,识别,、,、整,个,个经,营,营地,点,点的,客,客流,量,量有,多,多大,等,等。,主要,承,承租,户,户与,一,一般,承,承租,户,户的,配,配合,安排,好,好租,户,户在,商,商场,中,中的,比,比例,关,关系,，,，既,能,能稳,定,定项,目,目正,常,常经,营,营活,动,动的,正,正常,开,开展,，,，同,时,时又,能,能不,断,断地,更,更新,项,项目,，,，使,项,项目,具,具有,一,一定,的,的活,力,力。,商场,规,规模,的,的大,小,小,本项,目,目总,建,建筑,面,面积,为,为1.6,万,万平,方,方米,属,属,中型,商,商场,，,，其,经,经营,的,的商,品,品和,零,零售,企,企业,形,形式,应,应该,尽,尽量,齐,齐全,，,，各,种,种其,他,他商,业,业机,构,构也,应,应该,具,具备,，,，同,时,时应,尽,尽量,争,争取,省,省市,级,级和,区,区级,大,大商,店,店的,分,分店,作,作为,基,基本,租,租户,。,。,租金的确,定,定ascertaintherent,租赁成交价,租赁,进程,租赁期限的确定,车位租赁费用及免车位策略,媒体组合推广预算费用,付款,方式,租赁相关费用,租价报价明细,租赁,报价,租赁报价,本,项目,整体租赁,报,报价区间,在,在预租期,（,（出租率,未,未达到30%时）,为,为人民币100-150元/建筑平,方,方米/月,（,（含物业,管,管理费）,；,；整体报,价,价区间在,较,较成熟期,（,（出租率,达,达到30%-60时）,和,和成熟期,相,相对预租,期,期分别上,浮,浮30元/建筑平,方,方米/月,、,、50元/建筑平,方,方米/月,，,，分别达,到,到人民币130-180元/建筑平,方,方米/月,、,、150-200,元,元/建筑,平,平方米/,月,月、（含,物,物业管理,费,费）；根,据,据项目实,际,际情况、,市,市场整体,状,状况及目,标,标客户群,的,的租金支,付,付能力，,结,结合各阶,段,段市场实,际,际情况进,行,行项目租,赁,赁价格预,测,测和阶段,性,性调整。,租价报价,明,明细,单位：,元/平方,米,米.月,租赁成交,价,价,单位：,元/平方,米,米.月,车位租赁,费,费用及免,车,车位策略,对于整层,租,租赁的客,户,户拟提供,地,地下二个,免,免费停车,车,车位的策,略,略；半层,租,租赁的客,户,户原则不,上,上提供免,费,费车位。,租,租赁一层,以,以上客户,和,和知名企,业,业客户单,独,独洽谈。,租赁进程,媒体组合,推,推广预算,费,费用,租赁方案LeasingPlan,出租的促进策略,商场的管理,出租方式的管理,招商,原则,广告,策划,商场的管,理,理,统一管理,商铺必须,由,由代表业,主,主权利的,、,、受业主,、,、开发商,委,委托的管,理,理公司统,一,一管理，,没,没有统一,管,管理的商,铺,铺是难以,经,经受激烈,的,的零售业,市,市场竞争,。,。,分散经营,是商铺对,消,消费者和,经,经营者间,的,的交易提,供,供场所，,商,商铺的管,理,理者不能,直,直接进行,商,商业经营,，,，只是在,消,消费者和,经,经营者之,间,间搭建桥,梁,梁。,管理模式,的,的五个统,一,一,统一物业,管,管理,统一营销,管,管理,统一经营,主,主题,统一招商,管,管理,统一服务,管,管理,即前期通,过,过销售环,节,节捆绑合,同,同或协议,，,，后期通,过,过政府税,费,费调控等,形,形式，基,本,本实现项,目,目统一招,商,商管理，,包,包括统一,业,业态控制,，,，统一品,牌,牌审核，,以,以及统一,租,租约等管,理,理内容。,即统一项,目,目的业态,规,规划和商,品,品布局。,即为商户,提,提供专业,的,的服务咨,询,询；统一,设,设立总服,务,务台，提,供,供客户服,务,务提升项,目,目服务水,平,平；代行,部,部分工商,行,行政职能,，,，对商户,经,经营行为,、,、商品和,服,服务质量,进,进行必要,监,监督，保,持,持良好经,营,营秩序，,并,并以此提,升,升项目认,知,知度。,即统一策,划,划全年的,系,系列营销,策,策划活动,，,，营造气,氛,氛吸引客,流,流，举办,大,大量的有,文,文化内涵,并,并特聚人,气,气的活动,，,，使商场,成,成为传播,文,文化资讯,的,的平台,即统一进,行,行项目建,筑,筑内外空,间,间、环境,管,管理及设,备,备设施的,维,维护保养,，,，营造舒,适,适的购物,休,休闲环境,分散经营,为了达到,“,“,统一管理,分散经营,”,的管理模,式,式，在商,铺,铺销售合,同,同中都应,该,该约定承,租,租户必须,服,服从管理,公,公司的统,一,一管理。,在,在法律上,确,确定商铺,管,管理公司,的,的管理地,位,位。,组织架构,组织架构,设,设计说明,：,：,商管公司,的,的组织架,构,构主