房地产企业成本构成与特点分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,用心构筑美好生活,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,房,地,地,产,产,企,企,业,业,成,成,本,本,构,构,成,成,与,与,特,特,点,点,分,分,析,析,引,言,言,房,地,地,产,产,行,行,业,业,特,特,点,点,：,：,1.,房,地,地,产,产,行,行,业,业,是,是,周,周,期,期,性,性,行,行,业,业,，,，,目,目,前,前,处,处,于,于,景,景,气,气,时,时,期,期,，,，,依,依,据,据,城,城,市,市,化,化,进,进,程,程,及,及,人,人,均,均,GDP,等,因,因,素,素,判,判,断,断,，,，,未,未,来,来,10,年,房,房,地,地,产,产,业,业,仍,仍,属,属,于,于,增,增,长,长,期,期,，,，,到,到,2022,年,后,后,会,会,进,进,入,入,稳,稳,定,定,期,期,；,；,2.,房,地,地,产,产,行,行,业,业,经,经,营,营,周,周,期,期,长,长,(,平,均,均,3,年,),，开发过程,中,中受政策和,市,市场影响大,，,，属高风险,行,行业，因此,需,需要较高的,安,安全边际和,销,销售利润率,，,，但判断一,个,个行业是否,属,属于暴利行,业,业，应该看,这,这个行业的,年,年净资产收,益,益率。,09,年以房地产,作,作为主业的,46,家上市公司,中,中，平均毛,利,利率高达,35.93,，净资产,收,收益率为,11.85,，略高于,上,上市公司平,均,均净利率，,不,不应划分到,暴,暴利行业；,3.,房地产行业,是,是典型的资,金,金密集型行,业,业，具有投,资,资大、风险,高,高的特点。,第一部分,房地产企业,成,成本构成,第三部分,第二部分,第四部分,第五部分,第六部分,第七部分,土地获取成,本,本,前期工程费,房屋建筑安,装,装工程费,公共配套设,施,施费用,管理费用,财务费用,第八部分,注：以上费,用,用分类按造,价,价师培训教,材,材,(,计划出版社,，,，,07.5,印刷,),进行分类。,销售费用,第九部分,结束语,第一部分,房地产企业,成,成本构成,开发产品成,本,本核算应视,开,开发产品的,具,具体情况，,按,按制造成本,法,法设置成本,项,项目。,开发,成本,=,土地获取成,本,本,+,前期工程费,+,房屋建安费,用,用,+,公共配套设,施,施费,+,管理费用,+,财务费用,+,销售费用,房地产开发,企,企业在经营,过,过程中，从,立,立项到项目,竣,竣工的每一,个,个环节都需,要,要大量的资,金,金投入，其,中,中主要包括,以,以下七项费,用,用：,房地产企业成本,前期阶段,：,土地获取成本,前期工程费,施工阶段,：,房屋建安工程费用,公共配套设施费,管理费用,财务费用,销售费用,第一部分,房地产企业,成,成本构成,河南地区七,项,项费用金额,及,及比例大致,如,如下：,土地获取成,本,本,前期工程,费,费,房屋建,筑,筑安装工程,费,费用,(,含室外附属,工,工程费用,),公共配,套,套设施费,管理费,用,用,财务费,用,用,销售费,用,用,第一部分,房,房地产企业,成,成本,这些费用便,构,构成房地产,企,企业开发总,的,的成本，而,每,每个费用都,有,有自己的特,点,点。,以下浅谈这,些,些费用的特,点,点。,第一部分,房,房地产企业,成,成本,第二部分,土地获取费,用,用,指为取得土,地,地开发使用,权,权而发生的,各,各项费用，,主,主要包以下,内,内容：,依土地获取,方,方式的不同,，,，土地费用,主,主要由以下,几,几项费用的,部,部分或全部,组,组成：,土地征用费,：,：土地出让,金,金、交纳的,契,契税,等,拆迁安置补,偿,偿费：,市政配套费,：,：指向政府,部,部门交纳的,大,大市政配套,费,费，征用生,地,地向当地市,政,政公司交纳,的,的红线外道,路,路、水、电,、,、气、热、,通,通讯等的建,造,造费、管线,铺,铺设费等。,其他：如土,地,地开发权批,复,复费、土地,面,面积丈量测,绘,绘费。,其中土地出,让,让金占土地,费,费用的绝大,部,部分。,第二部分,土地获取费,用,用,土地成本支,出,出约占项目,总,总支出的,30-40,，由于土,地,地价格在开,发,发成本中所,占,占比例较大,，,，因此土地,的,的价格和获,取,取方式对于,开,开发商能否,达,达到预期的,回,回报率至关,重,重要。土地,的,的获取方式,常,常见有三种,：,：一是通过,自,自行拆迁获,取,取土地的开,发,发改造权；,二,二是购买可,直,直接用于建,设,设的熟地；,三,三是置换。,比,比较而言，,第,第一种方式,因,因多数住户,需,需要原地回,迁,迁，在前期,腾,腾地时只需,付,付少量的补,偿,偿费、奖励,费,费或搬家费,等,等，因此相,对,对于购地而,言,言，前期一,次,次性投入的,资,资金较少，,而,而且因部分,住,住户回迁，,剩,剩余商品房,减,减少，因此,因,因销售产生,的,的营业税额,也,也相应会减,少,少。但需要,有,有“高素质,”,”的拆迁工,作,作人员，否,则,则若拆迁工,作,作不力，出,现,现几个“钉,子,子户”，不,会,会延长腾地,时,时间，使建,设,设周期延长,，,，从而加大,土,土地成本。,第,第二种方式,则,则一次性投,资,资较大，但,由,由于环节少,、,、可操作性,强,强，还可缩,短,短建设周期,，,，所以一些,有,有实力的公,司,司常倾向于,采,采取这种方,式,式获取土地,使,使用权。,第二部分,土地获取费,用,用,对土地的确,定,定应充分考,虑,虑开发风险,和,和升值空间,(,土地溢价,),，其成本的,确,确定应包含,：,：,(1),土地征用费,土地出让金,可,可参考政府,近,近期类似地,块,块的出让金,，,，并结合其,位,位置及周边,状,状况、建筑,容,容积率等进,行,行修正估算,。,。土地出让,金,金受政府控,制,制因素较多,，,，尤其在二,线,线城市办理,出,出让手续还,不,不是很规范,的,的情况下，,土,土地价格既,有,有机遇也存,在,在风险。因,此,此，开发商,必,必须因势利,导,导、有力把,握,握，不给后,期,期项目开发,运,运作留下隐,患,患。,第二,部,部分,土地,获,获取,费,费用,(2),拆迁,安,安置,补,补偿,费,费、,城,城市,配,配套,费,费,拆迁,安,安置,补,补偿,费,费一,般,般采,用,用货,币,币补,偿,偿。,拆,拆迁,工,工作,可,可以,由,由政,府,府完,成,成也,可,可委,托,托专,业,业拆,迁,迁公,司,司，,但,但应,注,注意,其,其必,须,须满,足,足项,目,目开,发,发用,地,地的,时,时间,要,要求,，,，其,费,费用,可,可参,照,照近,期,期类,似,似项,目,目。,城市,配,配套,费,费均,有,有具,体,体规,定,定，,在,在某,城,城市,配,配套,费,费在,120,元,/m,2,左右,。,。开,发,发企,业,业在,与,与政,府,府协,商,商时,应,应充,分,分利,用,用政,策,策优,势,势，,并,并针,对,对性,地,地对,项,项目,所,所涉,及,及的,各,各项,市,市政,大,大配,套,套进,行,行实,际,际调,研,研，,对,对管,线,线的,增,增容,、,、道,路,路的,拓,拓宽,、,、公,建,建的,配,配套,应,应作,充,充分,估,估计,，,，避,免,免市,政,政大,配,配套,项,项目,不,不能,满,满足,项,项目,要,要求,。,。,第二,部,部分,土地,获,获取,费,费用,第三,部,部分,前期,工,工程,费,费用,指在,取,取得,土,土地,开,开发,权,权之,后,后、,项,项目,开,开发,前,前期,的,的筹,建,建、,规,规划,、,、设,计,计、,可,可行,性,性研,究,究、,水,水文,地,地质,勘,勘察,、,、测,绘,绘、,“,“,三,三通,一,一平,”,”等,前,前期,费,费用,。,。主,要,要包,括,括以,下,下内,容,容：,项目,整,整体,性,性报,批,批报,建,建费,：,：,项目,报,报建,时,时按,规,规定,向,向政,府,府有,关,关部,门,门交,纳,纳的,报,报批,费,费。,如,如：,人,人防,工,工程,建,建设,费,费、,规,规划,管,管理,费,费、,新,新材,料,料基,金,金,(,或墙,改,改专,项,项基,金,金,),、教,师,师住,宅,宅基,金,金,(,或中,小,小学,教,教师,住,住宅,补,补贴,费,费,),、拆,迁,迁管,理,理费,、,、招,投,投标,管,管理,费,费等,。,。,规划,设,设计,费,费：,项,项目,立,立项,后,后的,总,总体,规,规划,设,设计,、,、单,体,体设,计,计费,、,、管,线,线设,计,计费,、,、专,项,项设,计,计费,、,、可,行,行性,研,研究,费,费，,规,规划,设,设计,模,模型,制,制作,费,费，,方,方案,评,评审,费,费等,。,。,勘测,丈,丈量,费,费：,水,水文,、,、地,质,质、,文,文物,和,和地,基,基勘,察,察费,，,，沉,降,降观,测,测费,，,，日,照,照测,试,试费,、,、拨,地,地钉,桩,桩验,线,线费,、,、复,线,线费,、,、定,线,线费,、,、放,线,线费,、,、建,筑,筑面,积,积丈,量,量费,等,等。,文物,勘,勘察,费,费用,14/m,2,；地,质,质勘,察,察按,进,进尺,长,长度,多,多层,30-40,元,/m,，高,层,层,50-60,元,/m,“三,通,通一,平,平”,费,费：,临,临水,费,费、,临,临电,费,费、,道,道路,临时,设,设施,费,费：,工,工地,甲,甲方,临,临时,办,办公,室,室，,临,临时,场,场地,占,占用,费,费，,以,以及,沿,沿红,线,线周,围,围设,置,置的,临,临时,围,围墙,、,、围,栏,栏等,设,设施,的,的设,计,计、,建,建造,、,、装,饰,饰等,费,费用,。,。,预算,编,编、,审,审费,：,：支,付,付给,造,造价,事,事务,所,所为,项,项目,编,编制,或,或审,查,查预,算,算而,发,发生,的,的费,用,用，,一,一般,为,为工,程,程造,价,价的,0.13%,其它,：,：包,括,括挡,光,光费,、,、危,房,房补,偿,偿鉴,定,定费,、,、危,房,房补,偿,偿鉴,定,定技,术,术咨,询,询费,等,等。,第三,部,部分,前期,工,工程,费,费用,前期,费,费用,一,一般,由,由开,发,发部,和,和设,计,计部,负,负责,控,控制,。,。前,期,期工,程,程费,一,一般,占,占项,目,目总,支,支出,的,的,3,左,右,右，,但,但因,各,各地,实,实际,收,收费,差,差异,也,也有,很,很大,差,差别,。,。对,前,前期,工,工程,费,费用,的,的确,定,定主,要,要考,虑,虑以,下,下几,点,点：,(1),“,“,三通一,平,平”和,临,临时设,施,施费应,根,根据实,际,际估算,，,，并结,合,合实际,状,状况充,分,分发挥,临,临时设,施,施对项,目,目建设,的,的相对,永,永久性,，,，从而,相,相对降,低,低开发,成,成本。,(2),前期工,程,程费用,的,的其它,费,费用较,为