武汉江汉路项目策划书第一部分

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,武汉江汉路,项,项目策划书,（第一部分,）,）,10/30/2022,1,目录,武汉,市,市宏,观,观社,会,会经,济,济环,境,境分,析,析,武汉,市,市商,业,业物,业,业市,场,场环,境,境分,析,析,汉口,及,及江,汉,汉路,商,商业,环,环境,分,分析,附件,：,：调,查,查问,卷,卷分,析,析,2,一、,武,武汉,市,市宏,观,观社,会,会经,济,济环,境,境分,析,析,3,1,、武,汉,汉市,基,基本,概,概况,武汉,是,是华,中,中最,大,大的,城,城市,之,之一,，,，有,着,着深,厚,厚的,历,历史,文,文化,背,背景,，,，特,别,别在,商,商业,方,方面,已,已形,成,成了,华,华中,地,地区,的,的商,贸,贸中,心,心地,位,位。,武汉,市,市被,国,国家,旅,旅游,局,局授,予,予“,中,中国,优,优秀,旅,旅游,城,城市,”,”，,而,而江,汉,汉路,步,步行,街,街的,旅,旅游,价,价值,在,在近,年,年来,得,得到,了,了较,有,有效,的,的开,发,发，,也,也日,益,益成,为,为武,汉,汉又,一,一重,要,要的,旅,旅游,区,区域,。,。,4,2、,武,武汉,市,市在,区,区域,中,中的,地,地位,近年,来,来武,汉,汉市,为,为了,促,促进,城,城市,的,的经,济,济、,文,文化,发,发展,，,，提,高,高了,对,对旅,游,游经,济,济的,引,引导,及,及发,展,展速,度,度，,重,重点,规,规划,整,整治,了,了江,汉,汉路,步,步行,街,街，,突,突出,了,了江,汉,汉路,的,的历,史,史旅,游,游价,值,值，,取,取得,了,了良,好,好的,经,经济,效,效益,。,。江,汉,汉路,步,步行,街,街将,逐,逐步,成,成为,武,武汉,仍,仍至,湖,湖北,省,省的,旅,旅游,、,、商,业,业中,心,心。,5,3、,武,武汉,市,市社,会,会、,经,经济,发,发展,概,概述,武汉,市,市近,年,年的,经,经济,运,运行,情,情况,，,，以,下,下数,据,据摘,自,自武,汉,汉市,政,政府,每,每年,公,公布,的,的经,济,济政,府,府工,作,作报,告,告，,可,可直,观,观地,反,反映,武,武汉,市,市的,经,经济,发,发展,。,。,6,武汉,市,市近,年,年国,民,民生,产,产总,值,值及,社,社会,消,消费,品,品零,售,售总,额,额,7,2001,年,年武,汉,汉市,经,经济,概,概况,：,：,（,1,）,2001,年武,汉,汉市,的,的国,内,内生,产,产总,值,值为,1348,亿元,，,，按,可,可比,价,价格,计,计算,，,，比,上,上年,增,增长,12%,，产,业,业结,构,构分,布,布为,：,：,8,（,2,）城,乡,乡居,民,民收,入,入增,加,加，,生,生活,水,水平,提,提高,，,，但,增,增幅,不,不大,。,。,（,3,）市,场,场物,价,价稳,中,中有,落,落。,（,4,）失,业,业、,下,下岗,的,的问,题,题较,为,为严,峻,峻，,重,重点,发,发展,私,私营,企,企业,、,、个,体,体经,济,济来,缓,缓解,就,就业,。,。,（,5,）国,内,内商,业,业仍,保,保持,畅,畅旺,，,，私,营,营经,济,济发,展,展迅,猛,猛。,（,6,）商,品,品市,场,场体,系,系逐,步,步完,善,善，,新,新型,业,业态,不,不断,涌,涌现,。,。,（,7,）旅,游,游产,业,业迅,速,速发,展,展。,9,4、,武,武汉,房,房地,产,产投,资,资政,策,策、,旧,旧城,改,改造,方,方面,政,政策,、,、法,规,规分,析,析,鼓励,中,中、,外,外商,投,投资,三,三产,业,业。,凡,凡投,资,资三,产,产业,且,且税,收,收关,系,系在,区,区内,的,的企,业,业，,经,经批,准,准，,可,可享,受,受以,下,下优,惠,惠政,策,策：,从,从事,公,公用,事,事业,、,、商,业,业、,物,物资,业,业、,社,社区,服,服务,以,以及,教,教育,文,文化,体,体育,卫,卫生,行,行业,的,的中,外,外企,业,业，,自,自开,办,办之,曰,曰起,，,，可,减,减征,或,或免,征,征所,得,得税,一,一年,；,；对,为,为生,产,产服,务,务投,资,资兴,办,办的,从,从事,咨,咨询,、,、信,息,息、,技,技术,服,服务,的,的企,业,业。,自,自开,办,办之,曰,曰起,，,，免,征,征所,得,得税,两,两年,；,；对,入,入驻,我,我区,从,从事,银,银行,、,、证,券,券、,保,保险,、,、信,托,托等,金,金融,企,企业,，,，区,内,内各,种,种规,费,费一,律,律减,半,半征,收,收。,10,利用,自,自身,土,土地,、,、厂,房,房兴,办,办市,场,场，,从,从开,业,业之,曰,曰起,半,半年,内,内免,收,收工,商,商管,理,理费,，,，半,年,年后,视,视经,营,营情,况,况低,费,费起,步,步。,新,新办,市,市场,的,的税,收,收可,根,根据,实,实际,经,经营,情,情况,，,，在,半,半年,至,至一,年,年内,酌,酌情,予,予以,照,照顾,。,。各,类,类市,场,场视,同,同城,市,市基,础,础设,施,施建,设,设，,免,免征,有,有关,规,规费,。,。,从政,府,府的,政,政策,来,来看,，,，本,项,项目,应,应在,优,优惠,范,范围,内,内，,可,可充,分,分利,用,用政,策,策的,优,优惠,来,来降,低,低成,本,本及,经,经营,费,费用,，,，对,项,项目,的,的销,售,售及,经,经营,大,大有,作,作用,。,。,11,5、,城,城区,商,商业,消,消费,分,分析,2001,年，,武,武汉,市,市国,民,民经,济,济继,续,续保,持,持了,快,快速,健,健康,发,发展,的,的良,好,好势,头,头。,城,城区,居,居民,收,收入,水,水平,稳,稳步,提,提高,，,，消,费,费结,构,构不,断,断优,化,化，,生,生活,质,质量,进,进一,步,步提,高,高。,根据,政,政府,统,统计,：,：,2001,年城,区,区居,民,民人,均,均收,入,入为,7305.04,元，,比,比上,年,年增,长,长,8.1%,，消,费,费性,支,支出,6342.28,元，,比,比上,年,年增,长,长,4.4%,。,12,在市,民,民的,消,消费,结,结构,方,方面,，,，主,要,要表,现,现为,：,：,市民,在,在食,品,品方,面,面的,支,支出,比,比例,大,大，,有,有一,定,定的,增,增长,。,。,市民,在,在食,品,品方,面,面的,支,支出,占,占的,比,比例,最,最大,，,，2001年,居,居民,人,人均,购,购买,食,食品,支,支出2413.44元,，,，比,上,上年,增,增长3.1%,。,。,13,在服,装,装消,费,费支,出,出增,长,长迅,速,速。,服装,市,市场,竞,竞争,激,激烈,，,，2001年,居,居民,人,人均,衣,衣着,支,支出570.87,元,元，,比,比上,年,年上,升,升8.8%，,说,说明,在,在市,民,民服,装,装方,面,面的,消,消费,随,随着,经,经济,的,的增,长,长而,增,增长,。,。,居民,家,家庭,之,之间,的,的收,入,入差,异,异呈,扩,扩大,趋,趋势,14,二、,武汉,市,市商,业,业物,业,业市,场,场环,境,境分,析,析,15,1,、,、,商,商,业,业,供,供,应,应,状,状,况,况,分,分,析,析,武,汉,汉,市,市,近,近,年,年,房,房,地,地,产,产,竣,竣,工,工,面,面,积,积,比,比,例,例,单,位,位,：,：,万,万,m,2,16,17,分,析,析,：,：,武,汉,汉,商,商,铺,铺,销,销,售,售,主,主,要,要,以,以,街,街,铺,铺,为,为,主,主,。,。,从,近,近,年,年,来,来,武,武,汉,汉,市,市,商,商,业,业,用,用,房,房,的,的,竣,竣,工,工,面,面,积,积,来,来,看,看,，,，,武,武,汉,汉,市,市,每,每,年,年,的,的,商,商,业,业,开,开,发,发,量,量,仅,仅,占,占,全,全,市,市,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,量,量,的,的8.5%,（,（,以,以2000,年,年,数,数,据,据,）,）,从,商,商,业,业,竣,竣,工,工,量,量,来,来,看,看,，,，,1998,年,的,的,竣,竣,工,工,量,量,最,最,低,低,，,，,而,而,在,在,1999,年,的,的,竣,竣,工,工,量,量,在,在,几,几,年,年,中,中,达,达,到,到,最,最,大,大,，,，,到,到,2000,年,又,又,大,大,幅,幅,度,度,回,回,落,落,，,，,从,从,几,几,年,年,的,的,平,平,均,均,总,总,量,量,来,来,看,看,，,，,商,商,业,业,开,开,发,发,竣,竣,工,工,量,量,增,增,幅,幅,不,不,大,大,，,，,是,是,市,市,场,场,自,自,然,然,调,调,节,节,的,的,结,结,果,果,。,。,18,武,汉,汉,市,市,近,近,年,年,房,房,地,地,产,产,销,销,售,售,面,面,积,积,比,比,例,例,单,位,位,：,：,万,万,m,2,2,、,、,商,商,业,业,销,销,售,售,状,状,况,况,分,分,析,析,19,图,例,例,：,：,20,武,汉,汉,市,市,每,每,年,年,的,的,商,商,业,业,面,面,积,积,销,销,售,售,量,量,仅,仅,占,占,全,全,市,市,房,房,地,地,产,产,销,销,售,售,量,量,的,的,5%,（,以,以,2000,年,数,数,据,据,）,）,，,，,以,以,开,开,发,发,竣,竣,工,工,量,量,占,占,开,开,发,发,量,量,的,的,8%,来,对,对,比,比,，,，,说,说,明,明,商,商,业,业,面,面,积,积,在,在,武,武,汉,汉,无,无,论,论,是,是,需,需,求,求,还,还,是,是,供,供,应,应,一,一,直,直,相,相,对,对,较,较,为,为,保,保,守,守,。,。,武,汉,汉,市,市,商,商,业,业,面,面,积,积,销,销,售,售,主,主,要,要,以,以,街,街,铺,铺,为,为,主,主,，,，,大,大,型,型,商,商,业,业,裙,裙,楼,楼,的,的,销,销,售,售,极,极,少,少,。,。,21,武,汉,汉,市,市,近,近,年,年,来,来,房,房,地,地,产,产,空,空,置,置,情,情,况,况,3,、,、,商,商,业,业,空,空,置,置,状,状,况,况,分,分,析,析,22,图,例,例,：,：,23,分,析,析,：,：,从,近,近,年,年,来,来,武,武,汉,汉,市,市,商,商,业,业,用,用,房,房,的,的,空,空,置,置,面,面,积,积,来,来,看,看,，,，,武,武,汉,汉,市,市,商,商,业,业,用,用,房,房,的,的,销,销,售,售,及,及,经,经,营,营,压,压,力,力,仍,仍,较,较,大,大,。,。,从,近,近,几,几,年,年,来,来,的,的,商,商,业,业,面,面,积,积,空,空,置,置,量,量,来,来,看,看,，,，,近,近,几,几,年,年,内,内,的,的,空,空,置,置,面,面,积,积,增,增,长,长,较,较,大,大,，,，,说,说,明,明,商,商,业,业,面,面,积,积,的,的,销,销,售,售,在,在,武,武,汉,汉,市,市,存,存,在,在,的,的,压,压,力,力,较,较,大,大,，,，,投,投,资,资,者,者,对,对,投,投,资,资,商,商,业,业,物,物,业,业,的,的,兴,兴,趣,趣,较,较,弱,弱,。,。,24,4,、,、,武,武,汉,汉,市,市,2002,年,上,上,半,半,年,年,商,商,业,业,市,市,场,场,分,分,析,析,2002,年,上,上,半,半,年,年,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,竣,竣,工,工,量,量,统,统,计,计,：,：,25,分,析,析,：,：,武,汉,汉,市,市,商,商,业,业,用,用,房,房,竣,竣,工,工,面,面,积,积,为,为,10.57,万,平,平,方,方,米,米,，,，,与,与,去,去,年,年,同,同,期,期,相,相,比,比,下,下,降,降,了,了,达,达,50.88%,，,说,说,明,明,商,商,业,业,用,用,房,房,市,市,场,场,仍,仍,继,继,续,续,处,处,于,于,低,低,迷,迷,状,状,态,态,，,，,短,短,期,期,内,内,很,很,难,难,有,有,大,大,的,的,改,改,变,变,。,。,26,B,、,2002,年,上,上,半,半,年,年,房,房,地,地,产,产,销,销,售,售,量,量,统,统,计,计,：,：,27,分,析,析,：,：,从,以,以,上,上,商,商,业,业,用,用,房,房,的,的,销,销,售,售,情,情,况,况,分,分,析,析,，,，,今,今,年,年,上,上,半,半,年,年,商,商,业,业,用,用,房,房,的,的,销,销,售,售,市,市,场,场,较,较,为,为,低,低,迷,迷,，,，,市,市,场,场,销,销,售,售,前,前,景,景,不,不,甚,甚,乐,乐,观,观,。,。,28,2002年上,半,半年商,业,业用房,的,的空置,统,统计：,单位：,万,万,m,2,29,从以上,统,统计数,据,据分析,，,，武汉,市,市空置,的,的商业,用,用房主,要,要均集,中,中在高,价,价位的,商,商业项,目,目上，,单,单价高,的,的商铺,对,对投资,者,者的吸,引,引力有,限,限，销,售,售的压,力,力最大,。,。,从空置,面,面积与,空,空置项,目,目的数,量,量比较,上,上，高,价,价位的,空,空置的,商,商业用,房,房单个,项,项目的,空,空置面,积,积较大,，,，多为,集,集中空,置,置，即,整,整栋商,业,业裙楼,空,空置为,主,主。,30,5、商,业,业物业,价,价格状,况,况分析,社区型,的,的首层,临,临街铺,位,位的价,位,位多集,中,中在,6000-9000,元,/,平方米,。,。,大型商,业,业裙楼,以,以江汉,路,路周边,的,的商铺,售,售价，,参,参考之,前,前所作,的,的市场,调,调研，,首,首层临,街,街铺位,的,的售价,多,多在,25000-30000,元,/,平方米,之,之间，,而,而首层,内,内铺多,在,在,20000-25000,元,/,平方米,。,。,31,三、汉,口,口及江,汉,汉路商,业,业环境,分,分析,32,汉口的,商,商业物,业,业主要,由,由三大,商,商圈和,若,若干纵,横,横交错,的,的专业,街,街构成,。,。,三大商,圈,圈：,江汉路,片,片（包,括,括江汉,路,路、中,山,山大道,及,及周边,辐,辐射道,路,路）,汉正街,片,片（包,括,括汉正,街,街、大,夹,夹街、,利,利济路,及,及周边,辐,辐射道,路,路）,武商城,市,市中心MALL（包,括,括武商,、,、武广,、,、世贸,）,）,汉口及,江,江汉路,商,商业物,业,业市场,现,现状分,析,析,33,汉口及,江,江汉路,商,商业物,业,业已售,项,项目分,析,析,武汉,2000,年全市,商,商铺的,销,销售额,为,为,20,万平米,，,，江汉,区,区的销,售,售额为,7.7,万平米,，,，成交,额,额很小,。,。,2000,年最大,一,一宗的,销,销售商,场,场案为,大,大夹街,商,商城,，其主,要,要特征,为,为临街,铺,铺位。,34,汉口及,江,江汉路,商,商业物,业,业在建,和,和在售,项,项目分,析,析,。,由,由,于,于市中,心,心和城,郊,郊地价,差,差别的,悬,悬殊，,开,开发商,多,多开发,多,多层、,小,小高层,住,住宅区,，,，较少,涉,涉足高,层,层的开,发,发。这,些,些住宅,下,下面的,商,商业设,施,施就以,街,街铺的,方,方式体,现,现，而,不,不是高,层,层的裙,楼,楼；尚,有,有大量,高,高层裙,楼,楼待售,，,，都是,准,准备整,层,层出售,或,或出租,，,，无奈,投,投资者,非,非常有,限,限，因,此,此大量,空,空置。,35,汉口及,江,江汉路,商,商业物,业,业需求,状,状况分,析,析,根据数,据,据统计,，,，来步,行,行街的,人,人有,60,以上,是,是为了,娱,娱乐、,旅,旅游和,休,休闲，,而,而只有,不,不到,40,的人,是,是专为,购,购物而,来,来,。,36,政府改,造,造江汉,路,路时，,将,将其定,位,位为购,物,物、休,闲,闲、旅,游,游三位,一,一体的,综,综合精,品,品商业,街,街，但,改,改造后,只,只达到,休,休闲观,光,光功能,江汉路,主,主要存,在,在于商,业,业结构,比,比较单,一,一，餐,饮,饮设施,简,简单，,而,而休闲,娱,娱乐的,场,场所更,是,是少之,又,又少。,37,（,3,）汉口,商,商业物,业,业总体,价,价格水,平,平分析,江汉路,及,及周边,街,街铺租,赁,赁价格,表,表,38,江汉路,及,及周边,商,商场租,赁,赁价格,表,表,39,（4）,江,江汉路,各,各类商,品,品经营,状,状况及,经,经济效,益,益分析,人流量,及,及消费,者,者类别,分,分析：,江汉路,的,的日均,人,人流量,为,为,40,万人，,消,消费者,绝,绝大部,分,分为,1625,岁之间,的,的本地,青,青少年,，,，游客,、,、中青,年,年女性,、,、带孩,子,子吃快,餐,餐的家,长,长占有,小,小额比,重,重。,40,消费者,购,购物、,饮,饮食、,娱,娱乐、,消,消费额,度,度分析,41,分析：,每次,100200,元的消,费,费占到,五,五成以,上,上，,100,元以下,和,和,201400,元的消,费,费总共,占,占到,32%,。经过,现,现场调,研,研，发,现,现江汉,路,路为数,不,不多的,几,几家精,品,品店门,可,可罗雀,，,，休闲,服,服装店,中,中超过,150,元的商,品,品也鲜,有,有问津,。,。倒是,100,元左右,和,和百元,以,以下的,服,服装看,者,者人头,涌,涌动。,42,商家经,营,营状况,分,分析,传统大,百,百货如,：,：中心,百,百货、,新,新世界,时,时尚广,场,场、王,府,府井百,货,货生意,惨,惨淡，,低,低楼层,尚,尚有一,定,定客流,量,量，高,楼,楼层鲜,有,有人踪,；,；,洋快餐,如,如：肯,德,德基、,麦,麦当劳,人,人满为,患,患；,各类中,低,低价休,闲,闲品牌,专,专卖店,几,几家欢,乐,乐几家,愁,愁；,精品店,如,如：欧,美,美名品,等,等几无,人,人迹；,特,特色专,业,业商场,如,如：女,人,人街、,世,世界之,窗,窗、瑞,丽,丽名品,因,因规划,、,、产品,等,等原因,，,，或者,关,关门或,者,者门可,罗,罗雀。,43,商家经,济,济效益,分,分析,江汉路,步,步行街,自,自改造,后,后，街,铺,铺房租,平,平均上,涨,涨了,100150,元,/,月M,，人,流,流量也,比,比改造,前,前增长,了,了30%40%，,可,可是商,家,家的利,润,润却远,不,不如前,。,。,44,当地成,功,功、失,败,败商业,物,物业案,例,例分析,及,及失败,案,案例,武汉成,功,功的商,业,业项目,：,：,解放大,道,道武商,集,集团,新民众,乐,乐园,新世界,百,百货建,设,设大道,店,店,45,武汉失,败,败的商,业,业项目,：,：,财神广,场,场,淘金广,场,场,游子乡,大,大厦等,46,项目竞,争,争对手,分,分析,波特菲,购,购物中,心,心,明年，,波,波特菲,购,购物中,心,心开始,改,改造成,类,类似新,民,民众乐,园,园的主,题,题商城,。,。可能,对,对我项,目,目造成,招,招商方,面,面的威,胁,胁。,47,世界之,窗,窗,卖场摆,布,布不科,学,学；行,业,业设置,不,不合理,；,；招商,力,力度不,够,够，把,关,关不严,，,，但地,理,理位置,优,优越，,紧,紧邻江,汉,汉路。,该,该商场,能,能否对,我,我项目,构,构成威,胁,胁取决,于,于其日,后,后的定,位,位和招,商,商的力,度,度。,48,俊华大,厦,厦、世,纪,纪大厦,和,和台北,之,之星,共性是,整,整体招,租,租，须,待,待时日,49,销售对,手,手：,武汉万,达,达商业,广,广场（,中,中山大,道,道佳丽,广,广场旁,边,边）,广场占,地,地60,亩,亩，营,业,业面积,将,将超过10万,平,平方米,，,，包括,百,百货、,超,超市、,家,家居和,电,电脑四,个,个大卖,场,场，引,进,进4家,国,国际知,名,名商业,企,企业作,为,为主力,店,店,50,科技王,位于江,汉,汉四路,，,，距江,汉,汉路较,近,近，采,用,用商铺,分,分割出,售,售、反,租,租方式,，,，但项,目,目规模,小,小、经,营,营一般,，,，对本,项,项目影,响,响不大,。,。,51,江汉区,及,及汉口,商,商业物,业,业发展,趋,趋势前,瞻,瞻,2002,年上半,年,年江汉,区,区销（,预,预）售,情,情况表,52,2002年上,半,半年房,地,地产销,售,售面积,统,统计,53,分析：,跟据资料,，,，,2002,年上半年,商,商服用房,全,全部都是,以,以现房形,式,式成交的,，,，参考自,1998,年以来的,房,房地产年,鉴,鉴，可看,出,出武汉购,房,房者普遍,对,对期房没,有,有信心，,成,成交量微,乎,乎其微；,上,上半年共,成,成交,6000,M，根,据,据市调发,现,现，此成,交,交量应是,集,集中在科,技,技王、数,码,码港两个,发,发售的商,场,场。,54,2002,年上半年,江,江汉区租,、,、售情况,表,表,55,2002,年上半年,江,江汉区租,、,、售面积,统,统计表,56,分析：,租务市场,是,是庞大的,，,，占到同,期,期销售量,的,的近,20%,。出租面,积,积中相当,部,部分是商,铺,铺的租赁,，,，结合市,调,调发现汉,口,口的商（,市,市）场招,商,商、租赁,难,难度较小,。,。,57,后市展望,传统大百,货,货正一步,一,一步从商,业,业零售业,的,的中心舞,台,台走下来,。,。武商、,中,中商、中,百,百、汉商,作,作为全国,零,零售业百,强,强中排名,很,很靠前的,大,大集团纷,纷,纷出现利,润,润大幅下,滑,滑甚至亏,损,损的情形,。,。但就武,汉,汉本地而,言,言这些大,百,百货仍占,有,有举足轻,重,重的地位,，,，想在传,统,统百货业,杯,杯中取羹,难,难度非常,大,大。,58,超市业后,来,来居上，,洋,洋超市、,土,土超市纷,纷,纷出笼，,到,到处圈地,。,。根据国,际,际通行计,算,算原则，,武,武汉的超,市,市还没达,到,到饱和状,态,态，尚有,较,较大生存,空,空间。,59,由于商业,竞,竞争的激,烈,烈和前几,年,年多个大,型,型商业项,目,目的烂尾,，,，导致消,费,费者对分,割,割商铺这,种,种销售方,式,式产生很,深,深的抵触,情,情绪，将,商,商场的划,分,分小面积,销,销售的方,式,式在武汉,有,有较大的,销,销售压力,，,，武汉的,商,商铺销售,主,主要针对,街,街铺。,60,汉口及江,汉,汉路区片,缺,缺乏大型,的,的主题商,场,场。江汉,路,路只实现,了,了其观光,、,、旅游功,能,能，购物,水,水平的乏,力,力使之成,为,为一个长,条,条街心花,园,园。业态,比,比较单一,，,，专卖店,居,居多，缺,乏,乏餐饮、,娱,娱乐设施,的,的支持，,缺,缺乏一个,中,中心亮点,、,、一个主,题,题商场。,61,结论：,一销售,方,方面,供求不活,跃,跃，年销,售,售总量很,小,小，历史,上,上以,97,年最高，,为,为,26,万M，,近,近两年都,在,在20万M左右,，,，只占商,品,品房年销,售,售总量的5%。江,汉,汉区今年,上,上半年为6000M,62,商铺的供,应,应体现为,前,前几年滞,销,销的商业,裙,裙楼和每,年,年小批量,面,面世的街,铺,铺。商铺,的,的销售绝,大,大部分都,是,是以现楼,街,街铺的形,式,式实现的,，,，商场的,销,销售基本,上,上停滞，,现,现只有科,技,技王和数,码,码城，采,用,用返租分,割,割出售的,方,方式，销,售,售效果不,尽,尽人意,63,关于需求,潜在客户,对,对欲购买,商,商铺的需,求,求：用途,比,比例为投,资,资和自用,各,各占一半,；,；喜欢独,立,立铺位的,比,比例远大,于,于喜欢开,放,放式柜台,、,、铺位的,；,；,80%,的潜在客,户,户中意总,价,价在,20,万以内的,商,商铺；,10,20,M和2040M是,受,受欢迎程,度,度最高的,两,两个面积,区,区间,64,二招商,方,方面,大型百货,的,的定位不,是,是本项目,发,发展方向,。,。,65,定位新颖,、,、明确主,题,题的平民,化,化商场（,商,商铺）在,江,江汉路有,强,强大的生,存,存空间，,是,是本项目,发,发展的主,导,导方向。,66,街铺是大,多,多数投资,者,者的首选,，,，将商场,销,销售向独,立,立街铺方,面,面引导是,本,本项目销,售,售推广的,方,方向。,67,引入品牌,知,知名度高,、,、竞争力,强,强的超市,是,是本项目,可,可以考虑,的,的方案，,如,如新一佳,，,，但应注,意,意安排到,负,负一层及,一,一、二层,的,的少部分,，,，另外需,从,从经济效,益,益上测算,来,来保障发,展,展商的利,益,益，否则,将,将予以放,弃,弃。（我,方,方已开展,联,联系）,68,餐饮娱乐,项,项目如美,食,食广场、,电,电玩、,KTV,、网吧、,儿,儿童乐园,、,、电影院,等,等在江汉,路,路尤为缺,乏,乏，宜在,本,本项目之,高,高楼层进,行,行规划,。,69,引入“商,场,场街铺化,，,，街铺商,场,场化”的,开,开发理念,，,，引入鲜,明,明的主题,进,进行商场,包,包装。,70,三新武,展,展购物广,场,场的启示,汉商新武,展,展地下购,物,物广场作,为,为武商商,圈,圈内连接,武,武商、,SOGO,、武汉展,览,览中心、,中,中山公园,的,的设施，,一,一度招商,非,非常成功,，,，但是没,有,有支持多,长,长时间，,商,商户纷纷,撤,撤场。,71,究其原因,，,，主要是,：,：,建筑结构,设,设计严重,背,背离消费,者,者的生活,、,、行走习,惯,惯。整个,商,商场分为,地,地下一层,和,和地下二,层,层，给消,费,费者造成,不,不适感和,疲,疲惫感，,致,致使空场,现,现象很严,重,重。所以,在,在建筑设,计,计方面应,力,力求将消,费,费者的行,走,走习惯研,究,究透，首,先,先做到合,理,理的建筑,设,设计和合,理,理的卖场,通,通路布置,。,。,72,73,