2章_房地产评估基础

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产评估,第二,章,章,房,房地,产,产评,估,估基,础,础,第一,节,节,房,房地,产,产评,的,的含,义,义,第二,节,节,房,房地,产,产评,估,估的,目,目的,第三,节,节,房,房,地,地产,评,评估,的,的原,则,则,第四,节,节,房,房,地,地产,评,评估,的,的价,值,值类,型,型,（,1,）房,地,地产,评,评估,的,的专,业,业性,（,2,）房,地,地产,评,评估,的,的客,观,观合,理,理价,值,值,（,3,）房,地,地产,评,评估,方,方法,（,4,）房,地,地产,评,评估,的,的其,他,他问,题,题,第一,节,节,房,房地,产,产评,估,估的,含,含义,一、,地,地租,理,理论,地租,：,：地租,是,是土,地,地承,租,租人,在,在一,定,定期,限,限内,按,按契,约,约规,定,定，,支,支付,给,给土,地,地所,有,有者,的,的货,币,币额,，,，是,社,社会,生,生产,关,关系,的,的反,映,映。,产生,原,原因,：,：土,地,地所,有,有权,的,的存,在,在和,垄,垄断,。,。,实质,：,：投,入,入土,地,地的,资,资本,和,和劳,动,动，,所,所获,得,得的,总,总报,酬,酬超,过,过边,际,际报,酬,酬的,剩,剩余,生,生产,物,物。,马克思的,地,地租理论,马克思的,地,地租理论,：,：地租反映,的,的是一种,社,社会关系,，,，是土地,所,所有者凭,借,借其所有,权,权直接对,生,生产者所,创,创造的超,额,额利润的,占,占有，是,土,土地所有,权,权在经济,上,上得以实,现,现的形式,。,。,房地产评,估,估的理论,基,基础,二、地价,理,理论,地价：是地租在,土,土地交易,中,中的价格,反,反映,以地租理,论,论为基础,。,。,马克思的,地,地价理论,：,：土地价,值,值实际上,是,是地租的,资,资本化。,地,地价=地,租,租/利息,率,率,房地产评,估,估的理论,基,基础,三、区位,理,理论,1、土地区位：土地区位,是,是指自然,要,要素区位,、,、经济要,素,素区位和,交,交通要素,区,区位在空,间,间地域上,有,有机组合,的,的具体表,现,现。,房地产评,估,估的理论,基,基础,区,位,位,土地自然,区,区位,:,主要指土,地,地的自然,地,地理位置,。,。,土地经济,要,要素区位,:,是人类社,会,会经济活,动,动过程中,所,所表现的,人,人地关系,和,和社会物,化,化劳动的,投,投入。,土地交通,要,要素区位,:,是土地与,交,交通路线,和,和设施的,相,相互关系,，,，它与距,离,离、耗时,、,、费用三,方,方面有关,。,。,房地产评,估,估的理论,基,基础,2、土地,区,区位理论,土地区位,理,理论：是以地球,表,表面的地,带,带、区域,为,为基础，,从,从空间或,地,地域方面,研,研究自然,现,现象、社,会,会现象和,经,经济现象,与,与人类经,济,济活动的,相,相互关系,。,。它是土,地,地利用规,划,划和地价,评,评估的重,要,要理论依,据,据。,房地产评,估,估的理论,基,基础,区位价值,在,在房地产,评,评估中的,重,重要性,诸多因素,中,中，最能,决,决定房地,产,产价格和,未,未来趋势,的,的因素便,是,是,区位价值,潜,潜力。,原因,:,(1),区位价值,是,是反映房,地,地产价值,的,的最本质,性,性,因素。,(2),城市发展,空,空间的有,限,限性，决,定,定区位价,值,值,是房地产,价,价值的根,本,本。,房地产评,估,估的理论,基,基础,3、土地,区,区位考虑,的,的因素,（1）城,市,市外部土,地,地区位；,（2）城,市,市内部微,观,观土地区,位,位。城市,内,内部土地,区,区位包括,商,商业用地,、,、住宅用,地,地、工业,用,用地。,房地产评,估,估的理论,基,基础,竞标地租,观,观点,竞标地租,观,观点：,(美国土,地,地经济学,家,家阿兰索,提,提出)地,租,租和地价,随,随着与市,中,中心距离,的,的加大呈,同,同心圆分,布,布而逐渐,降,降低。同,心,心圆层次,划,划分为：,高,高级服务,区,区；商业,服,服务区；,工,工业区；,高,高层住宅,区,区；多层,住,住宅区；,低,低层住宅,区,区；农业,用,用地。,房地产评,估,估的理论,基,基础,第二节房,地,地产评估,的,的目的,1.,房地产评,估,估的,一般目的,2.,房地产评,估,估的,特定目的,第三节,房,房地产,估,估价原则,3.1,估价原则,概,概述,房地产估,价,价的最高,行,行为准则,：,：,独立、客,观,观、公正,房地产估,价,价的技术,性,性原则：,合法原则,最高最佳,使,使用原则,估价时点,原,原则,替代原则,3.2,独立、客,观,观、公正,原,原则,独立：,估价机构,是,是一个相,对,对独立的,机,机构；估,价,价机构、,估,估价人员,与,与估价对,象,象及相关,当,当事人没,有,有利害关,系,系；估价,机,机构及人,员,员在估价,中,中不受外,部,部干扰。,客观：,不带偏见,，,，完全从,实,实际出发,去,去估价。,公正：,在估价中,公,公平正直,，,，不偏袒,任,任何一方,。,。,3.3,合法是各,种,种评估原,则,则的前提,合法产权,：,：,以房地产,权,权属证书,和,和有关证,件,件为依据,合法使用,：,：,以城市规,划,划、土地,用,用途管制,等,等为依据,合法处分,：,：,以法律、,行,行政法规,或,或合同等,允,允许的处,分,分方式为,依,依据,处分方式,：,：买卖、,租,租赁、抵,押,押、典当,、,、抵债、,赠,赠与等。,以抵押为,例,例阐述合,法,法原则：,法律法规,规,规定不得,抵,抵押的房,地,地产，不,应,应作为抵,押,押为估价,目,目的而进,行,行估价，,没,没有抵押,价,价值，或,者,者委托人,要,要求评估,其,其抵押价,值,值的话，,其,其抵押价,值,值应当评,估,估为零。,（,2,）法律法规,规,规定应当符,合,合一定条件,才,才能转让的,房,房地产，评,估,估其抵押价,值,值时应当符,合,合转让条件,，,，否则不应,作,作为抵押为,估,估价目的的,估,估价对象，,没,没有抵押价,值,值，或者委,托,托人要求评,估,估其抵押价,值,值的话，其,抵,抵押价值应,当,当评估为零,。,。,（,3,）评估土地,使,使用权是划,拨,拨方式取得,的,的房地产的,抵,抵押价值时,，,，不应包含,土,土地使用权,出,出让金。,（,4,）评估拖欠,工,工程款的房,地,地产的抵押,价,价值时，该,房,房地产的价,值,值扣除拖欠,工,工程款后的,余,余额部分才,是,是抵押价值,。,。,（,5,）评估再次,抵,抵押的房地,产,产的抵押价,值,值时，该房,地,地产的价值,扣,扣除已担保,债,债权后的余,额,额部分才是,其,其抵押价值,。,。,（,6,）其他方面,，,，评估的价,格,格必须符合,国,国家的价格,政,政策。,房地产评估,的,的主要原则,1.,预期原则,2.,变动原则,3.,供求原则,4.,替代原则,5.,竞争原则,6.,贡献原则,7.,均衡原则,8.,效用原则,9.,机会成本原,则,则,10.,外部影响原,则,则,3.4,最高最佳使,用,用原则,要求：,以估价对象,的,的最高最佳,使,使用为前提,进,进行估价。,即,即在合法使,用,用方式下，,各,各种可能使,用,用方式中，,能,能够获得最,大,大收益的使,用,用方式的估,价,价结果。,须同时符合,4,个标准,：,1,、法律上许,可,可；,2,、技术上可,能,能；,3,、经济上可,行,行；,4,、价值最大,化,化。,最高最佳使,用,用具体包括,3,个方面：,（,1,）最佳用途,；,；,（,2,）最佳规模,；,；,（,3,）最佳集约,度,度。,最高最佳使,用,用可以用以,下,下,三个,经济学原理,来,来理解：,1.,收益递增递,减,减原理：,可以帮助确,定,定最佳集约,度,度和最佳规,模,模。,2.,均衡原理：,判定是否为,最,最高最佳使,用,用，也可以,帮,帮助确定最,佳,佳集约度和,最,最佳规模。,3.,适合原理：,以房地产与,其,其外部环境,是,是否协调，,帮,帮助确定最,佳,佳用途。,最高最佳使,用,用原则在估,价,价报告中的,应,应用：,1,、保持现状,前,前提,2,、装修改造,前,前提,3,、转换用途,前,前提,4,、重新利用,前,前提,5,、上述情形,的,的某种组合,。,。,最常见的是,2,3,种的组合。,3.5,估价时点原,则,则,要求：,估价结果应,是,是估价对象,在,在估价时点,的,的客观合理,价,价值。,估价时点：,估价通常仅,是,是求取估价,对,对象在某个,特,特定的时间,上,上价值，这,个,个特定的时,间,间必须根据,估,估价目的来,确,确定，这个,特,特定的时间,就,就是估价时,点,点，一般用,年,年、月、日,表,表示。,确立估价时,点,点原则的,意义：,估价时点是,评,评估房地产,价,价值的时间,界,界限。,注意估价目,的,的、估价时,点,点、估价对,象,象状况、房,地,地产状况四,者,者的内在联,系,系；,估价对象在,不,不同的估价,时,时点的状态,是,是不同的，,相,相应就会有,不,不同的价格,；,；,注意估价时,点,点与估价作,业,业期的不同,；,；,在具体一个,估,估价项目中,，,，估价时点,是,是由估价目,的,的决定的，,并,并且所对应,的,的估价对象,状,状况和房地,产,产市场状况,也,也不相同；,不论何种估,价,价目的和估,价,价时点，房,地,地产市场状,况,况始终是估,价,价时点的状,况,况，但估价,对,对象状况不,一,一定是估价,时,时点的状况,。,。,注意估价目,的,的、估价时,点,点、估价对,象,象状况、房,地,地产状况四,者,者的内在联,系,系；,估价对象在,不,不同的估价,时,时点的状态,是,是不同的，,相,相应就会有,不,不同的价格,；,；,注意估价时,点,点与估价作,业,业期的不同,；,；,在具体一个,估,估价项目中,，,，估价时点,是,是由估价目,的,的决定的，,并,并且所对应,的,的估价对象,状,状况和房地,产,产市场状况,也,也不相同；,不论何种估,价,价目的和估,价,价时点，房,地,地产市场状,况,况始终是估,价,价时点的状,况,况，但估价,对,对象状况不,一,一定是估价,时,时点的状况,。,。,估价时点、,估,估价对象状,况,况和房地产,市,市场状况的,关,关系,估价时点,估价对象状况,房地产市场状况,过去（回顾性估价）,过去,过去,现在,过去,现在,现在,未来,未来（预测性估价）,未来,未来,第四节 房,地,地产的价格,与,与价值类型,一、房地产,价,价格的定义,房地产价格,：,：房地产价,格,格是和平地,获,获得他人的,房,房地产所必,须,须付出的代,价,价,货币或实物,、,、无形资产,和,和其他经济,利,利益。,形成条件,：,有用性、,稀,稀缺性、,有,有效需求,二、房地产,价,价值种类,1,、使用价值,和,和交换价值,房地产既有,使,使用价值也,有,有交换价值,。,。,2,、投资价值,和,和市场价值,就投资价值,与,与市场价值,相,相对而言,房地产评估,的,的是房地产,的,的市场价值,。,。,3,、原始价值,、,、账面价值,和,和市场价值,房地产评估,的,的是房地产,的,的市场价值,。,。,房地产的价,格,格,三、房地产,的,的价格类别,1,、成交价格,、,、市场价格,、,、理论价格,、,、评估价格,成交价格,:,是交易双方,实,实际达成交,易,易的价格。,市场价格,:,是指某种房,地,地产在市场,上,上的一般、,平,平均水平价,格,格,是该类房地,产,产大量成交,价,价格的抽象,结,结果。,理论价格,:,经济学假设,“,经济人,”,的行为和预,期,期是理性的,或真实需求,与,与真实供给,相,相等条件下,形,形