房价管理与客房经营统计

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房价管理,与,与客房经,营,营统计分,析,析,5.房,价,价管理与,客,客房经营,统,统计分析,5.1,房,房价管理,5.2,客,客房经营,统,统计分析,5.1,房,房价管理,5.1.1 什么,是,是房价？,客人住宿,一,一夜所应,支,支付的住,宿,宿费用，,它,它是客房,商,商品价值,的,的货币表,现,现。,5.1.2 客房,的,的价格特,点,点,价值补,偿,偿的区间,性,性,价值的,不,不可储存,性,性,集生存,因,因素、享,受,受因素和,发,发展因素,于,于一体,客房商,品,品价格的,季,季节波动,性,性,客房的,不,不变成本,高,高，可变,成,成本低,5.1.3 房,价,价的种类,与,与计价方,式,式,房价的,种,种类,标准房,价,价Rack Rate,商务合,同,同价Commercial Rate,团队价GroupRate,旺季价Busy Season Rate,淡季价SlackSeason Rate,小包价Package Rate,折扣价DiscountRate,白天租,用,用价Day Use Rate,免费,附：家庭,租,租用价FamilyPlanRate,加床费Rate for ExtraBed,饭店的,计,计价方式,EP,欧式计,价,价EuropeanPlan,AP,美式计,价,价AmericanPlan,CP,欧陆计,价,价Continental Plan,BP,百慕大,计,计价Bermuda Plan,MAP,修正美,式,式计价ModifiedAmerican Plan,5.1.4,影,影响客房,定,定价的主要,因,因素,内在因素,投资成本,非营业部,门,门费用分摊,非盈利性,服,服务支出,饭店的等级,标,标准,饭店的服务,水,水准,客房本身,的,的位置、方,向,向、外景等,因,因素,管理水平,（,（品牌）,外在因素,饭店所在,地,地区和位置,市场竞争,国家政策,与,与国际国内,形,形势,汇率变动,通货膨胀,、,、客人,（,消费心理,）,、需求弹性,、,、季节变动,（,（,购房时间）,等其他自然,因,因素,相关链接：,首,首尔VS上,海,海,在一项世界150 座,主,主要城市的,生,生活费调查,比,比较中，首,尔,尔的人均生,活,活费排名第10。首尔,的,的物价水,平,平物价、劳,动,动力成本和,土,土地开发价,格,格远远高于,上,上海。例如,首,首尔超豪,华,华酒店的平,均,均客房价格,为,为784.6美元，折,合,合人民币大,约,约6500,元,元左右；,上海的五星,级,级酒店中，,金,金茂君悦、,波,波特曼丽嘉,等,等国际酒店,管,管理集团管,理的酒店,，全年一般,平,平均房价在1200元,1500,元,元之间，而,锦,锦江、华亭,等,等国有酒店,的,的房价一,般,般只有600元800元。粗略,地,地进行折算,后,后，上海的,五,五星级酒店,的,的房价大约,相,相当于汉城,相,相同等级酒,店,店房的18%-23%,，,，还不到后,者,者的四分之,一,一。,相关链接：,国,国家限价,广交会,东盟会议,相关链接：,全,全球酒店房,价,价,国际酒店在,线,线预订网站H,最,最新的酒店,价,价格指数显,示,示，2009年上半年,，,，全球酒店,平,平均房价下,跌,跌了17%,。,。2009,年,年6月酒店,房,房价较上年,同,同期下跌了1/6以上,，,，房价仅比2004年1月酒店价,格,格指数刚推,出,出时的水平,高,高出1%。,数据显示，2009年,上,上半年，各,大,大洲酒店价,格,格普遍下降,。,。拉丁美洲,酒,酒店房价跌,幅,幅最大，较,上,上年同期下,跌,跌18%。,北,北美酒店房,价,价下跌17%，而欧洲,酒,酒店房价情,况,况则略好，,下,下跌16%,。,。亚洲酒店,房,房价一直以,来,来相对美国,或,或欧洲都较,为,为坚挺，但,在,在2009,年,年上半年却,不,不尽如人意,，,，较上年同,期,期平均下跌17%。,H,的,的酒店价格,指,指数追踪每,间,间酒店房间,的,的实付价格,，,，而非广告,价,价格。该指,数,数以全球13000个,地,地点的78000家酒,店,店顾客的实,际,际支付价格,为,为依据。,该网站全球,总,总裁戴维,罗,罗彻说：“,除,除了消费需,求,求下降所产,生,生的不利影,响,响之外，酒,店,店接待能力,也,也大幅提高,。,。在2009年上半年,，,，酒店客房,量,量显著增加,，,，但客流量,却,却不断减少,，,，这种双重,打,打击使得全,球,球酒店房价,下,下跌17%,。,。随着需求,的,的下跌，酒,店,店经营者关,闭,闭了一些门,面,面，减少了,服,服务，同时,削,削减了价格,，,，使得市场,带,带有明显的,促,促销性质，,这,这可能还将,持,持续一段时,间,间。”,房价,消费者对饭店产品价值最高的心理预期,保本盈利或亏损最小所能接受的价格,价格,5.1.5,房,房价的确,定,定方法,经验定价,法,法,又称“千分,之,之一法”，,它,它是以饭店,建,建造总成本,为,为基础计算,的,的。,平均房价=,饭,饭店建造总,成,成本/房间,数,数*1,赫伯特公,式,式法,美国饭店和,汽,汽车饭店协,会,会主席罗伊,赫伯特主,持,持发明。,以目标投资,回,回收率作为,定,定价的出发,点,点,年客房预计,销,销售额,=,饭店总投资,额,额,*,目标投资,回,回收率,+,饭店企业管,理,理费,+,客房经营费,用,用,-,客房以外其,他,他部门经营,利,利润,计划平均房,价,价,=,年客房预计,销,销售额,可供出租客,房,房数,*,预计出租率,*,年天数,例题：某饭,店,店有客房120间，全,年,年营业费用2680000元，税,收,收和保险费,为,为356400元，折,旧,旧费为1484000,元,元，合理投,资,资收益额为2158000元，客,房,房以外其他,部,部门的经营,利,利润为960000元,，,，预计年平,均,均出租率为70%。计,算,算该饭店的,平,平均房价。,年客房预计,销,销售额：5718400元,平均房价：186.5,元,元,保本点定,价,价法,又称盈亏平,衡,衡定价法，,是,是根据盈亏,平,平衡点定价,的,的一种方法,。,。,全年销售客,房,房数,保本点房价,=,全年固定成本总额,+,单位变动成本,例题：某饭,店,店拥有客房400间，,据,据测算，每,间,间客房分担,的,的固定成本,为,为150元,，,，每间客房,的,的单位变动,成,成本为40,元,元，饭店的,年,年平均出租,率,率为70%,。,。问饭店制,定,定何种房价,才,才能使饭店,盈,盈利？,盈亏平衡点,房,房价：254元,客房面,积,积定价法,以客房预计,总,总收入为定,价,价基础,客房价格,=,客房预计总,收,收入,客房总面积,*,预计客房出,租,租率,*,计划期天数,*,该客房面积,例题：某饭,店,店客房总面,积,积为4800平方米，,预,预定明年客,房,房总收入430万美元,，,，客房出租,率,率为70%,，,，那么面积,为,为24平方,米,米的客房价,格,格应为？,客房价格：85美元,收益管,理,理定价法,根据预定情,况,况、储备情,况,况、季节、,时,时段确定不,同,同价格进行,销,销售，实现,收,收益最大化,随行就,市,市定价法,一种以,竞争,为中心的定,价,价方法，以,同,同档次饭店,的,的平均房价,作,作为定价依,据,据。,某酒店标双,牌,牌价100,元,元,每间客,房,房变动成本20元,固,定,定成本30,元,元,80？,45？,20？,15？,相关链接：,折,折扣定价策,略,略,现金折扣,数量折扣,季节折扣,中间商功能,折,折扣,相关链接：,心,心理定价策,略,略,尾数定价,整数定价,声望定价,招徕定价,习惯定价,期望定价,相关链接：,现,现实中的差,别,别定价策略,实施多品牌,策,策略,实施单品牌,的,的多品种多,系,系列策略,分组策略（,常客计划）,5.1.6,房,房价的控,制,制与调整,房价的控,制,制,前台销售,房价限制,团队房价,的,的可行性,房价的调,整,整,调低房价,调高房价,限制出租低,房,房价客房,不接待或少,接,接待团队客,人,人,房价不打折,扣,扣,不接受一天,入,入住的客人,5.2 客,房,房经营统计,分,分析,5.2.1,前,前厅统计报,表,表,客房营业日,报,报表,当日出租,客,客房数与在,店,店人数,客房出租,率,率与各类平,均,均房价,各类客人,占,占用客房百,分,分比,各类预定,变,变化的百分,比,比,总平均房价,散客平均房,价,价,团队平均房,价,价,长住客平均,房,房价,5.2.2,客,客房经营,主,主要指标分,析,析,客房出租率,客房销售,效,效率,客房销售效,率,率,=,客房实际销,售,售额,全部客房牌,价,价出租的总,销,销售额,*,100%,保本出租率,例题：某饭,店,店拥有客房400间，,据,据测算每间,客,客房分担的,固,固定成本为150元，,每,每间客房的,单,单位变动成,本,本为40元,，,，平均房价,为,为300元,，,，试问饭店,的,的出租率达,到,到多少该饭,店,店才能保本,经,经营？,客房销售效,率,率,例题：某饭,店,店出售,客房,270间，,其,其中：单人,间,间50间，,房,房价40美,元,元；标准间180间，,房,房价70美,元,元；普通套,间,间30间，,房,房价125,美,美元；豪华,套,套间10间,，,，房价180美元。某,日,日的客房收,入,入额合计为12000,美,美元。试计,算,算客房销售,效,效率。,57.7%,，,，59.6%,双开率,指两位客人,同,同住一个房,间,间的房数占,所,所出租房间,总,总数的百分,比,比。,双开率,=,客,人,人,总,总,数,数,-,已,出,出,租,租,客,客,房,房,数,数,已,出,出,租,租,客,客,房,房,数,数,*,100,%,双,开,开,率,率,=,客,人,人,总,总,数,数,已,出,出,租,租,客,客,房,房,数,数,双,开,开,率,率,例,题,题,：,：,某,某,饭,饭,店,店,下,下,榻,榻,客,客,人,人,数,数,为,为390,人,人,，,，,当,当,日,日,出,出,租,租,客,客,房,房,数,数280,间,间,，,，,其,其,客,客,房,房,双,双,开,开,率,率,为,为,？,？,39.3%,实,实,际,际,平,平,均,均,房,房,价,价,=,实,际,际,平,平,均,均,房,房,价,价,客,房,房,总,总,收,收,入,入,实,际,际,平,平,均,均,房,房,价,价,出,租,租,客,客,房,房,数,数,客,房,房,出,出,租,租,率,率,实,际,际,平,平,均,均,房,房,价,价,某,饭,饭,店,店,某,某,日,日,客,客,房,房,总,总,收,收,入,入,为,为36000,元,元,，,，,当,当,日,日,出,出,租,租,的,的,客,客,房,房,总,总,数,数150,间,间,，,，,则,则,实,实,际,际,平,平,均,均,房,房,价,价,为,为,：,：,240,元,元,理,理,想,想,平,平,均,均,房,房,价,价,饭店,各,各类客,房,房以现,行,行牌价,按,按不同,的,的客人,结,结构出,租,租时可,达,达到的,理,理想的,平,平均房,价,价。,计算,方,方法：,从低档,到,到高档,计,计算平,均,均房价,从高档,到,到低档,计,计算平,均,均房价,求和平,均,均,理想平,均,均房价,例题：,某,某饭店,共,共有客,房,房400间，,其,其类型,及,及出租,牌,牌价见,下,下表。,预,预计客,房,房未来,出,出租率,可,可达80%，,双,双开率30%,，,，求其,理,理想平,均,均房价,。,。,从低到,高,高的平,均,均房价205.8,50*140=7000,270*0.3*260+270*0.7*200=58860,从高到,底,底的平,均