不同类型物业管理

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第九章不同类型物业管理,第九章不同类型物业管理,【,学习目标,】,通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：,1,居住物业的含义、特点、管理目标和要求,2,商业物业的含义、特点、管理目标和要求,3,工业物业的含义、特点、管理目标和要求,第一节居住物业管理,一、居住物业管理概述,居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、高级公寓、别墅等，以及与之相配套的共用设施、设备和公共场地。,居住物业主要提供居住功能，不同类型的居住物业能满足人们对居住的安全性、舒适性以及便利性等要求。居住物业一般按照物业类型的不同可以分为住宅小区、高级公寓及别墅等。,二、住宅小区的物业管理,住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和统一管理的原则开发建设起来的，并达到一定规模，具有比较齐全的公共配套设施，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界线所围成的相对集中的居住区域。住宅是人类赖以生存的最基本的生活资料之一，物业服务企业服务好住宅小区对于提高住宅和人居环境质量，改善人民生活，推进住宅产业化的发展非常重要。,（一）住宅小区的功能及特点,1,住宅小区的功能,从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、社会、服务和经济功能于一体的社会缩影。具体来讲，住宅小区的功能主要如下：,（,1,）居住功能,（,2,）社会功能,（,3,）服务功能,（,4,）经济功能,2,住宅小区的特点,（,1,）统一规划，综合开发,（,2,）配套性强，功能齐全,（,3,）建筑规模庞大，整体性要求高,（,4,）小区内人员复杂，需求繁杂,（,5,）住宅的产权结构越来越趋于多元化,三、住宅小区物业管理的特点,住宅小区物业管理具有以下特点：,1,住宅小区物业管理是城市管理的主要内容,2,住宅小区物业管理与每一个人都直接有关,3,住宅小区物业管理能改善居住条件和环境,4,住宅小区的住户既享有一定权利，也承担相应义务,5,住宅小区物业管理还具有相当的复杂性,四、住宅小区物业管理的目标和要求,住宅小区物业管理的具体目标和要求如下：,（一）住宅小区物业管理的目标,小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的统一。,1,经济效益,经济效益一方面是指管理好、维护好房屋及其附属的设备设施，延长它们的使用寿命，使物业保值增值；另一方面是指管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。,2,社会效益,住宅小区的社会效益主要是指可以为小区内的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼宇内的，而且也指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等多方面内容。它对于调节人际关系，维护社会安定团结都有着十分重要的意义。同时，它可以起到为政府分忧解难的作用。,3,环境效益,小区管理的环境效益主要是指通过良好的小区物业管理，来提高小区整体的环境质量，使人们有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，有利于人们修身养性和身心健康。同时，小区环境质量的提高，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极的影响。,4,心理效益,心理效益是指良好的住宅小区物业管理可以使人们产生一种积极向上的心理，使人有一种安逸、满足、趋善、幸福的心理感受。相反，当物业管理达不到人们的要求和期望值时，人们就会产生烦躁、厌倦等心态。,（二）住宅小区物业管理的要求,按照住宅小区物业管理的目标，根据各小区的实际情况和条件来制定住宅小区的管理要求。总的来说可以归纳为两个方面：一个是物质环境管理的要求；另一个是社会环境管理的要求。,1,物质环境管理的要求,主要包括：增强住宅功能，即增强住宅小区的居住功能，为居民创造良好舒适的居住条件；搞好小区的配套设施，即完善和维护好小区的基础配套设施，保证其正常运行，为居民提供服务；创造优美的环境，即美化住宅小区的环境，给居民一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境。,2,社会环境管理的要求,主要包括：健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治相结合的管理模式，充分发挥住宅小区业主委员会的作用，调动各方面的积极性；完善制度，协调和理顺物业管理企业内外部的各方面关系，并进行综合管理；开展社区文化活动，加强住宅小区的精神文明建设。具体来讲，住宅小区的物业管理要本着服务第一、方便群众的宗旨，进行企业经营，独立核算，实行“招标制”；实行有偿服务，统一规划，综合管理，专业化管理和业主自治并行的管理和服务。,（三）住宅小区物业管理的内容和原则,1,住宅小区物业管理的内容,（,1,）住宅小区住户的管理和服务,（,2,）住宅小区内房屋的管理,（,3,）住宅小区设备管理,（,4,）住宅小区环境的维护管理,（,5,）住宅小区的治安管理,（,6,）住宅小区的车辆管理,（,7,）住宅小区的消防管理,（,8,）综合性服务管理,2,住宅小区物业管理的原则,（,1,）坚持以人为本，服务第一的原则,（,2,）业主自治自律与专业管理相结合,（,3,）所有权与经营权、管理权相分离的原则,（,4,）企业经营、独立核算的原则,（,5,）有偿服务，合理负担的原则,（,6,）竞争择优的原则,（四）住宅小区的文明建设,随着物质生活水平的不断提高，人们对生活质量的追求和需要也在逐步提高。住宅小区的物业管理，在严格管理、优质服务、努力建设小区物质文明的同时，也要狠抓小区的精神文明建设。住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌，提高居民素质等都有十分重要的意义。如何抓好住宅小区的文明建设，具体办法如下：,1,改善和提高住宅小区的物质环境,2,完善服务体系，做小区居民的贴心人,3,制定小区文明公约,二、高级公寓物业管理,高级公寓一般指建筑质量高，附属设备高档、完善，有独自室号及专门出入，成为各个独立居住单位的物业。目前，高级公寓多为高层住宅，内部装修精致，往往配有高档家具、电器；外部环境优美，且有周到的物业服务。,（一）高级公寓的特点,1,既有封闭性又具有共处性,2,业主和住户具有国际性和相对稳定性,3,建筑档次高，软硬件设施齐备,（二）高级公寓物业管理的特点,高级公寓的物业管理呈现以下几个特点：,1,物业服务的市场化程度高,2,物业服务要求严，服务层次高,3,客户相对稳定，服务周期长,4,物业服务的涉外性,5,物业服务的对象较为复杂,（三）高级公寓物业管理的内容,高级公寓物业管理与一般物业的管理有所不同，具体表现在以下几个方面：,1,重视前期的物业管理，特别是早期介入、接管验收、住户入伙三个环节,2,侧重全方位、高标准、高质量的服务，开展综合管理,3,加强物业服务企业内部管理,（一）别墅的特点,别墅具有与一般物业不同的特点：,1,建筑样式不同,2,室内装修不同,3,室外环境不同,（二）别墅物业管理的特点,因别墅与一般物业不同，因此，对别墅的物业管理也具有特殊性：,1,物业服务要求高,2,特约服务多,3,物业服务的高品位,4,物业服务收费较高,（三）别墅物业管理的内容和要求,对别墅来说，其物业管理的内容主要包括：,1,保护别墅区整体规划的完整性,2,按时对别墅进行养护和设备设施的维修,3,重视别墅的消防与保安工作,4,重视别墅的环境绿化工作,5,对业主进行全方位的综合经营服务,二、写字楼物业的类型,目前，中国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。,（一）按写字楼的建筑面积分类,1,小型写字楼,建筑面积一般在,l,万平方米以下。,2,中型写字楼,建筑面积一般在,l,3,万平方米。,3,大型写字楼,建筑面积一般在,3,万平方米以上。,第二节写字楼物业管理,一、写字楼物业管理概述,写字楼是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。它是供政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员行政办公和从事商业经营活动的大厦。作为收益型物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。由于其建筑物档次高、设备设施复杂，且办公的人员密度大、时间集中，因而管理的要求高、难度大。,（二）按使用功能分类,1,单纯型写字楼,基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如公寓、餐厅等）的写字楼。,2,商住型写字楼,具有办公和居住两种功能的写字楼。此类写字楼分为两种：公室内有套间可以住宿；另外一种是写字楼的一部分为办公、另一部分为住宿。,3,综合型写字楼,以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。,（三）按现代化程度分类,1,非智能型写字楼,指没有智能化设备设施的一般楼宇。,2,智能型写字楼,是指具备高度自动化功能的写字楼，通常包括通信自动化、办公自动化、楼宇管理自动化等功能。,（四）按照位置、建筑物状况、收益水平等综合条件标准分类,1,甲级写字楼,指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括,24,小时的维护维修与保安服务。,2,乙级写字楼,指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建落成的同类建筑物。,3,丙级写字楼,指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。,三、写字楼物业的特点,现代写字楼符合现代化的各种要求，一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场（库）相匹配。它具有新的特点如下：,（一）地理位置好，多建于大城市的中心繁华地段,（二）规模大、建筑档次高和设备先进,（三）功能齐全、设施配套，形成了独立的生活和工作系统,（四）时间集中，人员流动性大,（五）经营管理要求高、时效性强,四、写字楼物业管理的要求,写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。“安全”是指让用户在写字楼里工作安全放心；“舒适”是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；“快捷”是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。为此，写字楼管理与服务要按照以下要求展开：,（一）科学化、制度化、规范化、高起点,（二）加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案,（三）加强消防管理，做好防火工作,（四）重视清洁管理,（五）强化设备管理设施的维修保养,（六）设立服务中心，完善配套服务,（七）加强沟通协调,五、写字楼物业管理的内容,写字楼物业管理的内容主要包括下八个方面：,（一）对小业主或承租商的管理,（二）租售营销服务,（三）安全保卫管理,（四）消防管理,（五）设备的管理、维修、保养,（六）环境保洁与绿化美化服务,（七）客服服务,（八）商服服务,第三节商业物业管理,一、商业物业管理概述,商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。其有两层含义：一是以各种零售商店（或柜台、楼面）组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。现代商场百业陈杂，不仅有多家零售商店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等。,二、商业物业的类型,商场物业一般可根据建筑规模、建筑功能和建筑结构等进行不同的分类。,（一）按建筑规模划分,1,居住区商场,建筑规模一般在,1,万平方米以下，商业服务区域以某一居住小区为主，服务人口通常在,5,万人以下，年营业额一般在,3000