房地产抵押与担保代理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第九章 房地产抵押与担保代理,第一节 房地产抵押概述,一、房地产抵押的概念与特征,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。,特征：1.是从属于主债权的担保物权,2.抵押人的主体须合格，房地产须合法,3.抵押人不转移对房地产的占有方式,4.债务人到期不清偿债务时，抵押权人 有权依法行使抵押权，变现受偿,5.也是一种融资手段,二、房地产抵押的种类,从不动产的形态来区分：,1.预购商品房贷款抵押按揭,2.在建工程抵押,3.现有产权房抵押贷款,4.以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押,商品房销售 中的抵押贷款：,1、公积金贷款：后 4.32%5年以上为 4.77%（现为4.05%，4.59%）,2、商业贷款：后下限5.74%6.04%，上限6.75%7.11%,后下调为0.7倍,3、组合贷款,还款方法：,1.等额本息还款,2.等额本金还款,三、房地产抵押的一般规定,第二节 房地产抵押合同与抵押登记,一、房地产抵押合同,借款合同为主合同，抵押合同为从合同,二、房地产抵押登记,在抵押合同签订后30日内，进行抵押登记,未办理抵押登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权,三.抵押房地产的占用与管理,抵押后的房地产转让时应当告知抵押权人和受让人,维护抵押房地产的安全完好,五、抵押房地产的处分,处分方式：拍卖、折价、变卖,处分所得分配：,抵押权优先于一般债权,同一房地产设定两个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿,“个人住房循环授信”，是指居民以其所购住房作为最高额度抵押，向银行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可用额度范围内，居民可以向银行多次申请个人贷款。,第三节 住房置业担保,住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。,设立担保公司应具备的下列条件：1、有自己的名称和组织机构；2、有自己固定的服务场所；3、有不少于1000万元人民币的实有资本；4、有一定数量的周转房；5、有适应工作需要的专业管理人员；6、有符合公司法和相关法律法规规定的其他条件。,申请住房置业担保，应当具备下列条件：,（一）具有完全民事行为能力；,（二）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；,（三）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；,（四）已订立合法有效的住房购销合同；,(五)已足额交纳购房首付款；,(六)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。,住房置业担保方式,1.连带担保,2.全程一般担保,3.阶段性连带担保,重庆住房置业担保有限公司,第四节 房地产抵押贷款业务操作,