三教项目提案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/12/13,#,三教镇镇,区,区改造项,目,目,整体规划,及,及营销提,案,案,重庆仲信,联,联行地产,营,营销策划,有,有限公司,2014,年,12,月,8,日,谨呈：重,庆,庆六六六,房,房地产开,发,发有限公,司,司,目,录,录,第一部分,三教镇,宏观环境,研,研究,第二部分,三,三,教,教镇商业,及,及住宅分,析,析,第三部分,消,消,费,费者问卷,调,调研,第四部分,本项目整,体,体定位规,划,划,第五部分,项,项,目,目商业招,商,商策略,第六部分,整体营销,策,策略,第七部分,项,项,目,目推广策,略,略,我们是房,地,地产行业,的,的,综合服务,商,商,全程优质,服,服务,+,完整解决,方,方案,为什么说,我,我们是综,合,合服务商,？,？,首先，我们强调,服务,我们对服务的理解：,优质服务源于,有效沟通,对外我们实施“,例会制度,”和“,问询制度,”，对内做到“,点到面零距离的沟通（网络沟通）,”，以保障我们沟通的及时性和有效性,问讯制度,:,每周、每,月,月提供给,客,客户工作,总结，及,时,时接受客,户,户的评定,与,客户之间,每,每周、每,月,月的例会制度,潼南,【,北城天骄,】,项目沟通,例,例会,为什么说,我,我们是,综,综合服务,商,商？,其次，我们强调,综合,我们如何,做,做到综合,？,？,通过“专,业,业分工”,和,和“高效,整,整合”来,实,实现。,“,专业分工,”,和,“,高效整合,”,是相互依,存,存、相互,促,促进的。,我们认为,：,：,没有“专,业,业分工”,，,，“高效,整,整合”是,空,空谈,没有“高,效,效整合”,，,，“专业,分,分工”是,多,多余,我们是综,合,合服务商,十年成功操盘,经,经验,专,专业的,营,营销团队,对,对,区,区域知根,的,的了解,策划推广,、,、销售控,制,制、商业,运,运作全能,团,团队彻底,解,解决您的,后,后顾之忧。,历经十年地产,市,市场起伏,风,风雨，参与,二,十余楼盘的,运,运作，积,累,累一套完,整,整领先的,操,操盘经验,，,，结合永川,三教,市场实际，拟,定,定缜密可,行,行的方案,，,，能使开,局,局一举成,功,功。,无需开发,商,商多操心,、,、交学费,、,、走弯路,；,；能使项,目,目一举成,功,功、化解,风,风险并向,市,市场争取,更,更多的利,润,润空间。,合作的优,势,势,第一部分,三教镇,宏观环境,研,研究,三教镇位,于,于重庆市,永,永川区北,部,部，幅员,面,面积,108,平方公里,，,，辖区主,庙,庙、双河,口,口,2,个社区居,委,委会，,13,个农业村,，,，,总人口,6.4,万,。永川至,合,合川、大,足,足、铜梁,的,的高等级,公,公路纵贯,全,全境，重,庆,庆市三环高速,公,公路在镇,内,内设有匝,道,道口。三教镇,先,先后被国,家,家六部委,授,授予,“全国重,点,点镇”,，被国家,民,民政部命,名,名为“全,国,国民政工,作,作全优乡,镇,镇”、被,重,重庆市命,名,名为“市,农,农村基层,组,组织建设,六,六好乡镇,党,党委”、,“,“市乡镇,企,企业示范,区,区,渝西铸造,城,城”、“,商,商贸中心,镇,镇”、“,乡,乡镇企业,明,明星乡镇,”,”，是重,庆,庆市首批,启,启动的,“百强镇,”,”,，,和区委定,位,位的四个,中,中心镇之,一,一。,三教概况,人口与城,镇,镇化水平,规划到,2015,年，镇域,人,人口为,6.74,万人，城,镇,镇化率为,60%,，镇区人,口,口为,4,万人；,到,2020,年，镇域,人,人口,7.15,万人，城,镇,镇化率为,70%,，镇区人,口,口为,5,万人。,村名,等级,现状总人口,（人）,规划人口,（人）,聚居人口,（人）,聚居点,个数,人均建设用地,（平方米,/,人）,建设用地面积,（公顷）,云龙,中心村,4386,2800,1700,2,80,13.60,永安,4298,2800,1700,2,80,13.60,利民,5103,3300,2000,2,80,16.00,玉峰,基层村,5290,1200,700,1,70,4.90,陡沟河,4955,1200,700,2,70,4.90,新观音,3416,1000,600,2,70,4.20,石岭,4140,1000,600,1,70,4.20,石龙,2903,1000,600,2,70,4.20,牌坊,4214,1800,1000,2,70,7.00,双坪,4334,1800,1000,2,70,7.00,郝家坝,4192,2000,1200,2,70,8.40,永玻,4671,1600,1000,2,70,7.00,中心村及,村,村庄布局,人均,GDP,4800,美元以上,25004800,美元,16002500,美元,1600,美元以下,集贸市场,大众商业街,百货商场,生活时尚中,心,心,三教镇,2013,年城镇人均,GDP,在,25032,元人民币（,约,约,4070,美元），农,村,村人均,GDP,在,11633,（约,1891,美元），商,业,业处在大众,商,商业街向百,货,货商场发展,阶,阶段。而随,着,着电商的突,起,起，传统百,货,货受较大冲,击,击；体验式,商,商业街成新,趋,趋势。,人均,GDP,与商业发展,关,关系,三教经济环,境,境与人均,GDP,与商业发展,时间,镇区规划,规模,近期,2009-2015,年规划人口,4,万人。推进老城,改,改造和新区,(,中部、东北,部,部,),建设，进一步调,整,整城镇布局,，,，优化城镇,空,空间结构。,加,加强镇区基,础,础设施配套,建,建设，强化,生,生态环境与,绿,绿化景观建,设,设，全面改,善,善城乡环境,质,质量，塑造,镇,镇区的新形,象,象。调整完,善,善老城区功,能,能，加强老,城,城历史文化,资,资源的抢救,、,、保护和人,居,居环境的改,善,善，提升老城区,商,商贸功能,。,远期,2015-2020,年规划人口,5,万人，规划用地,面,面积,4.64,平方公里。,包,包括镇区生,活,活区部分和,镇,镇区东北部,工,工业区。,远景规模,2021-2050,年远景规划,总,总用地,11.88,平方公里。,一心：指镇区。,一带：指依托重,庆,庆三环线和,永,永铜路的南,北,北向城镇综,合,合经济带,二,轴：,指,为城镇生活,发,发展轴、城,镇,镇工业发展,轴,轴,三片区：,分别为中部,的,的城镇综合,服,服务区、西,南,南部的城镇,生,生活区以及,东,东北,部,部的工业,区,区。,2,020,年之前主要,发,发展两个组,团,团：,镇区生活组,团,团，镇区东,北,北工业组团,。,。,总体产业布,局,局,构筑“一心,、,、一带、二,轴,轴、三片区,”,”的产业结,构,构,镇域综合交,通,通发展目标,镇域交通体,系,系,规划镇域道,路,路网络形成,：,：“,一环两纵三,放,放射”,的道路骨架,系,系统。,一环：由三板路向,镇,镇区方向的,延,延长段、永,铜,铜路以及联,结,结永足大道,和,和三中公路,三,三条道路形,成,成的环线，,规,规划二级路,。,。,两纵：重庆三环高,速,速，永铜路,，,，规划一级,路,路。,三放射：主要联系三,教,教镇与周边,镇,镇，包括联,系,系板桥的三,板,板路，道路,规,规划为二级,；,；联系铜梁,的,的永铜路，,道,道路规划为,二,二级；联系,双,双石的三中,公,公路，道路,规,规划为二级,。,。,以重庆三环,线,线、永铜路,、,、三板公路,为,为骨架，构,建,建各种交通,方,方式有机衔,接,接、功能完,善,善、快速便,捷,捷、高效安,全,全的综合交,通,通运输体系,。,。把三教镇,建,建设成为永,川,川区北部区,域,域的交通中,转,转站。,镇区性质与规,模,模,镇区性质,以铸锻、能,源,源化工为主,导,导产业的工,贸,贸型现代化,新,新型小城市,，,，永川区北,部,部副中心，,重,重庆市中轻,铸,铸锻件特色,基,基地。,镇区规模,规划,2050,年远景总用,地,地为,11.88,平方公里；,2020,年镇区规划,人,人口,5,万人，城镇,建,建设用地规,模,模为,4.65,平方公里，,人,人均建设用,地,地为,93,人,/,平方米。,镇区功能布,局,局,根据位置和,所,所发挥的功,能,能划分为,3,个功能组团,：,：,1.,东南部生活,组,组团,该组团主要,为,为现状建成,区,区，发展相,对,对完善，但,人,人口密度较,高,高，人居环,境,境质量相对,较,较差，重点,加,加强和提升,镇,镇区建设品,质,质，完善各,项,项基础设施,和,和公共设施,建,建设，改善,城,城市人居环,境,境，打造老,城,城区特色商,业,业街区，大,力,力发展商贸,服,服务业为主,的,的第三产业,。,。,2.,中部综合服,务,务组团,在生活组团,与,与工业组团,之,之间考虑布,置,置综合服务,组,组团，其中,包,包括物流市,场,场小分区、,综,综合用地小,分,分区、科技,研,研发小分区,。,。,3.,东北部工业,组,组团,综合考虑现,有,有工业基础,、,、城镇对外,交,交通以及常,年,年盛行风向,，,，三教镇区,的,的工业用地,在,在总规的基,础,础上向东北,方,方向拓展，,形,形成工业组,团,团，以发展,铸,铸锻产业为,主,主。为确保,良,良好的自然,生,生态环境，,工,工业企业的,规,规划布置与,项,项目选择必,须,须十分慎重,。,。,产业发展方,向,向,构筑以铸锻,产,产业为龙头,、,、绿色农副,产,产品加工为,依,依托，现代,农,农业为基础,的,的产业发展,体,体系。同时,利,利用紧靠重,庆,庆三环线的,交,交通优势，,主,主动做好承,接,接永川区乃,至,至重庆主城,区,区产业转移,的,的准备。,三教镇的重,点,点发展模式,三教镇,的,的重点,发,发展模,式,式是全,力,力推进,“,产业集,群,群,”,与,“,城市化,互,互动发,展,展,”,。,三教镇,将,将致力,增,增强产,业,业竞争,力,力，助,推,推,“,永川北,部,部城市,副,副中心,”,建设。,2012,年以来,，,，极鼎,铸,铸锻、,攀,攀搏金,属,属铸造,等,等,8,户企业,落,落户三,教,教镇，,总,总投资,金,金额达,1.5,亿元。,意,意向性,落,落户到,三,三教镇,铸,铸锻企,业,业有,4,家，总,投,投资,5000,万元。,传,传统铸,造,造企业,不,不断上,档,档升级,。,。推动,着,着三教,这,这座永,川,川北部,的,的活力,之,之城，,正,正在逐,步,步实现,“,“小三,教,教”长,成,成“永,川,川北部,城,城市副,中,中心”,新,新的跨,越,越。,镇区规,划,划,2020,年土地,利,利用汇,总,总表,第二部,分,分,三教镇,商,商业及,住宅,分析,第一阶,段,段，上,世,世纪,80,90,年代中,期,期，基,础,础发展,期,期,这一阶,段,段，商,品,品短缺,，,，流通,渠,渠道单,一,一，消,费,费者购,买,买商品,基,基本上,是,是赶集,到,到供销,合,合作社,购,购买和,一,一些摊,档,档式集,散,散市场,购,购买，,尚,尚未形,成,成规模,性,性。,第二阶,段,段，上,世,世纪,90,年代中,后,后期，,发,发展蜕,变,变期,这一阶,段,段，商,品,品种类,开,开始丰,富,富，商,品,品由路,边,边的摊,档,档式转,为,为进入,商,商铺和,大,大棚内,经,经营，,街,街区商,业,业和农,贸,贸市场,开,开始形,成,成，形,成,成小型,规,规模性,。,。,第三阶,段,段，迈,入,入,21,世纪，,升,升级发,展,展期,这一阶,段,段，商,品,品多样化，集中式商业出,现,现，注,重,重便捷,和,和环境,，,，随着,商,商业的,不,不断发,展,展、新,型,型商品,渠,渠道的,不,不断渗,透,透、消,费,费服务,意,意识的,觉,觉醒，,人,人们在,注,注重价,格,格同时,，,，更注,重,重环境,、,、服务,、,、售后,及,及“一,站,站式、,多,多样性”的商,业,业模式,。,。,第一阶,段,段,第二阶,段,段,第三阶,段,段,根据我,国,国商业,市,市场在,流,流通业,中,中的发,展,展特点,，,，地方,商,商业委,员,员会将,乡,乡镇市,场,场分为,三,三个阶,段,段：,一、乡镇商,业,业发展,三,三阶段,二、三,教,教商业,分,分析,三教镇,商,商业主,要,要集中,于,于三川,路,路、环,北,北路、,南,南华街,；,；三教,总,总共经,营,营商户,超,超,400,户，累,计,计营业,面,面积达,到,到,3,万平米,（,（不含,农,农贸市,场,场）。,三,三教镇,中,中心区,域,域聚集,“,“三教,综,综合市,场,场、服,饰,饰卖场,、,、家电,卖,卖场、,母,母婴卖,场,场、便,利,利超市,、,、餐饮,等,等经营,商,商户，,品,品类繁,多,多；中,心,心区域,经,经营商,户,户占整,个,个场镇,60%,，同时,，,，也是,三,三教人,流,流最主,要,要聚集,、,、购物,区,区。,中心消,费,费区,本项目,超市,百货,/,服饰,电器,/,通讯,餐饮,药房,/,诊所,五金,/,建材,/,家私,家居,/,饰品,其它（银行酒吧、茶楼、驾校、美发）,14,家,86,家,15,家,49,家,17,家,55,家,13,家,50,名豪、佳意超市,六六福珠宝、华天服装超市、敦煌鞋城、蜘蛛王,移动、格力、美的、华硕,哼多味,桐君阁、和平,万家、,都市恋人,邮政、农行、农商行,三教镇,零,零售商,户,户中，,品,品牌商,户,户较少,，,，街区,经,经营散,乱,乱，分,布,布在不,同,同街道,；,；同时,百,百货服,饰,饰经营,较,较为集,中,中；有,多,多家大,型,型的店,面,面营业,；,；其次,五,五金建,材,材和餐,饮,饮也相,序,序分布,广,广泛。,以上统,计,计不包,含,含生鲜,、,、农贸,类,类商户,及,及地摊,类,类商户,二、三,教,教商业,分,分析,三教镇,商,商业前,三,三位以,百,百货服,饰,饰、五,金,金建材,、,、餐饮,为,为主要,业,业态；,其,其次各,类,类配套,比,比例占,比,比较为,接,接近；,在传统,零,零售行,业,业里面,、,、百货,服,服饰对,租,租金的,承,承受能,力,力是最,高,高的；,二、,三,三教,商,商业,分,分析,一、,基,基础,设,设施,落,落后,三教,镇,镇街,道,道基,础,础设,施,施建,设,设落,后,后，,整,整体,商,商业,街,街还,停,停留,在,在,80,年代,的,的住,宅,宅底,商,商式,商,商业,，,，车,道,道拥,挤,挤、,人,人行,道,道狭,窄,窄、,路,路面,坑,坑坑,洼,洼洼,，,，致,使,使购,物,物环,境,境、,氛,氛围,较,较差,，,，对,于,于市,场,场的,抵,抵抗,较,较弱,；,；没,有,有大,体,体量,集,集中,性,性商,业,业。,二、,配,配套,设,设施,少,少,三教,镇,镇商,业,业街,配,配套,设,设施,较,较少,，,，例,如,如商,业,业休,闲,闲广,场,场、,休,休闲,座,座椅,、,、花,池,池、,艺,艺术,小,小品,等,等便,民,民设,施,施较,少,少,三、,三,三教,商,商业,基,基础,设,设施,四、,三,三教,住,住宅,情,情况,分,分析,教镇,住,住宅,情,情况,更,更多,集,集中,在,在,90,年代,的,的“,集,集资,房,房”,，,，户,型,型、,房,房间,配,配比,不,不太,合,合理,；,；随,着,着经,济,济发,展,展，,三,三教,出,出现,了,了首,个,个商,品,品化,规,规模,楼,楼盘,；,；具,有,有代,表,表性,的,的是,“,“永,乐,乐佳,苑,苑”,小,小区,。,。,永 乐 佳 苑,建筑面积,82274,户型配比,2,房,3,房,15%,85%,户型面积,2,房,3,房,74,84,91,98,115,售价,住宅,3200,元,/,商铺,8000-10000,元,/,销售情况,剩余,3,套住宅尾房，和部分商铺,永乐,佳,佳苑,热,热销,户,户型,第,三,部分,消费,者,者问,卷,卷调,研,研,调研,数,数量,：,：,100,份,调研,方,方式,：,：上,门,门调,研,研,/,街头,走,走访,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,1,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,2,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,3,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,4,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,5,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,6,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,7,消费,者,者问,卷,卷调,查,查,8,从调,研,研数,据,据分,析,析，,三,三教,老,老百,姓,姓对,于,于商,品,品房,比,比较,理,理想,，,，从,目,目前,房,房价,来,来看,，,，希,望,望房,价,价便,宜,宜、,户,户型,配,配比,合,合理,，,，以,三,三房,为,为主,；,；对,于,于电,梯,梯房,产,产品,并,并不,排,排斥,。,。,对于,规,规划,的,的步,行,行街,，,，老,百,百姓,普,普遍,比,比较,看,看好,，,，但,也,也有,观,观望,情,情绪,在,在里,面,面，,毕,毕竟,新,新兴,产,产品,进,进入,乡,乡镇,还,还是,先,先例,；,；,综合,分,分析,，,，本,项,项目,若,若推,出,出后,，,，在,未,未市,场,场竞,争,争情,况,况下,，,，对,于,于老,百,百姓,的,的接,受,受度,是,是理,想,想的,；,；,调研,总,总结,第四,部,部分,本,项目,整,整体,定,定位,规,规划,商业,运,运营,规,规律,商气,人气,财气,一、,商,商业,规,规划,思,思路,什么,样,样的,商,商业,才,才会,聚,聚集,商,商家,进,进驻,？,？,体量,大,大,业态,丰,丰富,品类,多,多样,规划,商,商家,数,数量,多,多,大众,化,化消,费,费,一站,式,式购,物,物,购物,环,环境,好,好,租赁,条,条件,合,合理,提升,三,三教,商,商业,形,形象,，,，重,树,树三,教,教商,业,业中,心,心,一、,商,商业,规,规划,思,思路,乡镇,消,消费,者,者主,要,要购,买,买什,么,么？,生活,日,日用,品,品,生鲜,肉,肉类,百货,服,服饰,大超,市,市,/,临街,店,店,菜市,场,场,/,大超,市,市,服装,商,商场,/,临街,店,店,五金,建,建材,家电,通,通讯,餐饮,小,小吃,服务,类,类,药房,诊,诊所,药房,/,诊所,/,医院,临街店,电器城,/,临街店,建材市场,/,临街店,临街店,/,美发,/,银行,一、商业,规,规划思路,商家,消费者,+,新综合商,场,场,+,商业步行,街,街,一、商业,规,规划思路,二、项目,整,整体规划,布,布局图建,议,议,项目规划,构,构思：,以商业步,行,行街结合,裙,裙楼为主,；,；商业分,为,为地上两,层,层，,A,、,B,、,C,栋为裙楼,商,商业；与,整,整个步行,街,街连接；二层商业,为,为退台式,商,商业步行,街,街。,退台式商,业,业街意境,图,图,龙湖北城,天,天街,A,馆退台式,商,商业设计,咸阳,IFC,金融中心,退,退台式商,业,业设计,退台式商,业,业街意境,图,图,成都万象,城,城退台式,商,商业设计,三、业态,建,建议,新综合商场,服饰商场,步行街一,层,层：,银行、通,讯,讯、珠宝,、,、服饰、,皮,皮具、家,纺,纺、母婴,、,、药房、,糕,糕点等零,售,售,步行街二,层,层：,餐饮（中,餐,餐、酒楼,、,、火锅、,干,干锅、小,炒,炒等）、,娱,娱乐（,KTV,、电玩、,网,网吧、儿,童,童游乐）,、,、休闲（,茶,茶楼、会,所,所、宾馆,）,）等,新综合商场,商场,三、业态,建,建议,C,栋：服饰,/,家电,/,家具商场,B,栋：新综,合,合商场,业态：生,鲜,鲜、水果,、,、肉类、,水,水产、干,鲜,鲜、食品,等,等,备注：后,期,期需要考,虑,虑临时摊,位,位供农村,摊,摊贩临时,赶,赶集使用,C,栋：服饰,/,家电,/,家具商场,商场,大门,三、,B,栋裙楼商,业,业划分建,议,议,三教镇新,综,综合商场,/XX,农贸商场,/,三教农贸,超,超市,三、户型,建,建议及配,比,比,户型配比建议,房型,二房,三房,四房,比例,10%,82%,8%,户型,2,室,2,厅,1,卫,2,室,2,厅,1,卫,3,室,2,厅,1,卫,3,室,2,厅,2,卫,3,室,2,厅,2,卫,4,室,2,厅,2,卫,面积,70-75,75-80,90-95,95-100,100-105,110-118,占比,5%,5%,25%,37%,20%,8%,备注：二,室,室主要为,年,年轻人或,者,者给老年,人,人购买，,该,该部分群,体,体较少；,三室为本,项,项目主流,产,产品，小,面,面积可设,计,计为二室,二,二厅加院,馆,馆，后期,业,业主可以,自,自己改三,房,房；,四室根据,面,面积配比,，,，可以设,计,计成三室,二,二厅加院,馆,馆，若面,积,积在,115,以内，,配,配比为,10%,，超过,115,平,米,米，,则,则配比,为,为,8%,；,三、户,型,型建议,及,及配比,2,室,2,厅,2,卫,+1,院馆,95,2,室,2,厅,1,卫,+1,院馆,89,三、户,型,型建议,及,及配比,标准,3,室,2,厅,2,卫,98,标准,3,室,2,厅,2,卫,105,三、户,型,型建议,及,及配比,2,室,2,厅,2,卫,78,2,室,2,厅,2,卫,82,三、户,型,型建议,及,及配比,3,室,2,厅,2,卫,+,院馆,115,标准,4,室,2,厅,2,卫,118,第五部,分,分,项,项,目,目商业招商策,略,略,定位是,根,根本,是否具,有,有唯一,性,性？是,否,否具有,可,可实现,行,行？,主题先,行,行,引发,业态,汇聚功,效,效，产,生,生功能,聚,聚集，,形,形成市,场,场战略,高,高点，,商,商家不,得,得不爭,。,。,以商带,商,商,先优惠,引,引入大,商,商家，,其次引,入,入,中,小,商家，,以老带,新,新模式,奖,奖励进,驻,驻,。,一、招,商,商思路,1,、品牌,、,、特色,商,商户优,先,先,在三教,镇,镇代理有,全,全国连,锁,锁品牌,，,，且符,合,合本项目,业,业态规划,的,的商户,优,优先招,商,商。,2,、购买,住,住宅业,主,主优先,（,（符合,业,业态要,求,求）,购买本项目,的,的住宅,客,客户优,先,先提供符,合,合市场,业,业态的,创,创业商,铺,铺，解,决,决生活,工,工作问,题,题，并,给,给予较,长,长时间,免,免租期,。,。,3,、三教,镇,镇,/,周边乡,镇,镇经营商户优,先,先,在三教,镇,镇经商多,年,年，具,有,有较广,人,人脉关,系,系商户,，,，优先,招,招商；,4,、独家,经,经营商,户,户优先,拥有特,色,色商品,，,，且在三教,镇,镇独家经,营,营者，,优,优先招,商,商。,5,、永川,城,城区招,商,商,在永川,城,城区经,营,营，且,有,有意向,在,在三教,开,开拓分,店,店的品,牌,牌商家,优,优先招,商,商,二、招,商,商原则,1,、,政府鼎,力,力支持,构筑政,府,府与企,业,业沟通,平,平台，,与,与政府,形,形成互,动,动，由永川,区,区商委,或,或者三,教,教镇政府给,予,予进行,授,授牌，,授,授予该,市,市场“三教,镇,镇重点,扶,扶持商,场,场”、“永川,区,区乡镇,模,模范市,场,场”，并同,时,时给予税,收,收优惠,及,及微企,扶,扶持。,2,、招商,活,活动发,布,布,市场从,确,确定规,划,划后，,即,即开始,对,对市场,进,进行整,体,体推广,、,、宣传,、,、造势,，,，并定,期,期在三教,及,及周边,乡,乡镇逢集市,天,天举办,招,招商宣,传,传活动,，,，定期,宣,宣传进,驻,驻商户,、,、招商,率,率及市,场,场动态,，,，并举,办,办集中,签,签约仪,式,式。,3,、媒体,跟,跟踪报,道,道,对于市,场,场建设,、,、招商,活,活动，,地,地方媒,体,体（例如永,川,川电视,台,台、永,川,川日报等）的,跟,跟踪报,道,道要跟,上,上步伐,。,。在各,种,种活动,前,前造大,声,声势，,形,形成一,种,种轰动,效,效应；,在,在活动,中,中现场,报,报道，,在,在活动,后,后跟踪,报,报道，,扩,扩大市,场,场在三教镇,及,及永川区,的,的影响力。,三、招商,策,策略,4,、做一个重庆乡,镇,镇“样板,”,”商业街,在城镇化,率,率、城乡,经,经济逐年,提,提高的背,景,景下，做,一,一个全重庆的“样板市,场,场”，因,此,此我们不,但,但会宣传我们商业,街,街，还会宣传“商业街,”,”在后期提,供,供的交易,、,、服务功,能,能，并在,适,适合阶段,引,引入网络,服,服务平台,，,，升级现,代,代商业功,能,能。,5,、,完善的商,业,业计划书,完善的商,业,业计划书,对,对招商起,到,到事半功,备,备之效,，定期制,作,作招商计,划,划书及后,期,期运营管,理,理方案。,6,、邀请浙,江,江知名商,场,场领导做,顾,顾问,若定位经,营,营商城，,本,本案会邀,请,请浙江商,会,会丽品会,、,、四季青,商,商城专家,做,做本案的,顾,顾问。,三、招商,策,策略,开发企业,将,将,组织专业,的,的人士对,项目商业,实行统一规划,在物业管,理,理方面采,用,用“管理,统,统一化、,管,管理专业,化,化、管理,人,人性化”,对,对管理人,员,员统一培,训,训，组建,一,一支专门,的,的清洁、,保,保安队伍。成立一个,专,专业服务,队,队伍，专,门,门解决商,家,家提出的,关,关于经营,、,、宣传等,方,方面的问,题,题。并实行四个统一：,统一招商：,由开发企,业,业将对市,场,场进行统,一,一招商，,招,招商原则,为,为先品牌,、,、先三教；,统一规划：,由开发企,业,业对市场,每,每层结构,实,实行科学,的,的业态及,动,动线规划,；,；,统一推广：,由开发企,业,业对整个,项,项目进行,统,统一的推,广,广,让市场名,气,气响偏全永川乃,至,至重庆；,统一管理：,由开发企,业,业对整个,项,项目进行,统,统一的经,营,营管理,招商运营,方,方案,四、招商,运,运营,第六部分整体营销,策,策略,（一）商,铺,铺各种销,售,售模式综,合,合分析之,一,一“直接,销,销售”,优势：,可在短期,内,内回笼资,金,金，降低,项,项目整体,资,资金压力,，,，无需承,担,担返租补,贴,贴与相关,税,税费；,将商业经,营,营压力转,移,移向中小,业,业主，由,其,其分担经,营,营压力。, 劣,势,势：,产权分散,，,，大店或,品,品牌店难,以,以进驻；,无法规划,经,经营业态,及,及规范整,体,体形象；,对于商业,做,做旺，主,要,要靠市场,自,自身调整,，,，所需时,间,间较长；,若经营不,好,好，对于,项,项目整体,形,形象有一,定,定影响；,适应范围,：,：,商业销售,竞,竞争不激,烈,烈导致市,场,场成熟度,低,低，投资,客,客户缺乏,了,了解；,以销售为,核,核心要求,的,的商业物,业,业；,一、商铺,销,销售策略,（二）商,铺,铺各种销,售,售模式综,合,合分析之,二,二“带租,约,约销售”,优势：,通过招商,保,保证前期,商,商业定位,与,与形象；,能快速回,收,收资金，,无,无需承担,返,返租补贴,与,与相关税,费,费；,短期内使,业,业主获得,稳,稳定收益,；,；,劣势：,铺位差异,性,性影响销,售,售难度的,程,程度比较,明,明显；,未出租的,商,商铺销售,难,难度较大,，,，特别是,大,大铺；,销售难度,较,较大，售,价,价与租金,之,之间产生,的,的收益回,报,报低难以,达,达到投资,者,者期望；,各类手续,复,复杂，易,产,产生纠纷,，,，影响公,司,司品牌；,适,适用范围,：,：,商业氛围,已,已形成且,正,正经营红,火,火，无需,担,担心后续,收,收益；,可销售物,业,业有大型,主,主力店进,驻,驻且长期,经,经营保证,，,，获取长,期,期稳定收,益,益回报；,一、,商,商铺,销,销售,策,策略,（三,）,）商,铺,铺各,种,种销,售,售模,式,式综,合,合分,析,析之,三,三“,返,返租,销,销售,”,”,优,点,点：,开发,商,商可,以,以短,期,期回,笼,笼资,金,金，,无,无任,何,何经,营,营风,险,险，,将,将经,营,营风,险,险下,放,放到,购,购买,商,商铺,的,的小,业,业主,。,。,前期,由,由发,展,展商,统,统一,控,控制,招,招商,和,和经,营,营，,能,能确,保,保既,定,定的,商,商业,定,定位,与,与规,划,划，,可,可以,有,有效,保,保证,整,整体,商,商业,形,形象,。,。,帮业,主,主坚,守,守前,几,几年,守,守业,期,期，,既,既能,坚,坚定,投,投资,者,者信,心,心，,又,又能,在,在返,租,租后,卸,卸下,返,返租,包,包袱,。,。,35,年返,租,租期,合,合理,。,。,缺,点,点：,前几,年,年的,返,返租,补,补贴,，,，可,在,在房,价,价中,做,做出,，,，但,是,是如,返,返租,价,价格,太,太高,，,，则,造,造成,销,销售,阻,阻碍,；,；,开发,商,商需,承,承担,返,返租,部,部分,税,税费,；,；,返租,结,结束,后,后的,统,统一,经,经营,管,管理,有,有一,定,定要,求,求；,适用,范,范围,物业,需,需要,统,统一,规,规划,、,、统,一,一招,商,商类,购物,中,中心,及,及商,场,场类,物,物业,较,较为,适,适合,一、,商,商铺,销,销售,策,策略,直接,销,销售,+,返租,销,销售,（四,）,）本,案,案商,业,业销,售,售模,式,式界,定,定：,根据,本,本案,对,对裙,楼,楼商,业,业和,临,临街,商,商业,采,采取,销,销售,的,的界,定,定，,为降,低,低开,发,发商,销,销售,风,风险,和,和快,速,速实,现,现资,金,金回,笼,笼，,建,建议,临,临街,商,商业,采,采取,“,“直,接,接销,售,售”,的,的销,售,售模,式,式；,为增,加,加投,资,资客,和,和商,户,户经,营,营的,信,信心,，,，建,议,议裙,楼,楼商,业,业采,取,取返,租,租销,售,售,即裙,楼,楼商,业,业通,过,过划,分,分后,，,，采,用,用商,场,场模,式,式经,营,营，,这,这样,裙,裙楼,商,商业,面,面积,划,划分,为,为,30-40,，,可,可采,取,取“,高,高单,价,价、,低,低总,价,价”,销,销售,策,策略,，,，同,时,时再,采,采取,返,返租,销,销售,模,模式,，,，降,低,低投,资,资客,户,户首,付,付款,，,，扩,大,大投,资,资客,户,户范,围,围，,达,达到,易,易销,、,、快,销,销目,的,的，,快,快速,回,回笼,资,资金,，,，降,低,低开,发,发商,开,开发,风,风险,。,。,一、,商,商铺,销,销售,策,策略,（五,）,）本,案,案,商,商,业,业,销,销,售,售,策,策,略,略,：,：,项目,采,采用,先,先招,商,商后,销,销售,原,原则,，,，销,售,售之,前,前重,点,点炒,作,作商,户,户进,驻,驻及,招,招商,率,率；,销售,之,之前,采,采用,蓄,蓄水,养,养鱼,政,政策,，,，蓄,水,水期,在,在,3-6,个月,，,，当,客,客户,与,与商,户,户比,例,例达,到,到,2:1,，可,采,采取,内,内部,认,认购,或,或限,量,量发,售,售方,式,式；,裙楼,销,销售,采,采取,返,返租,销,销售,，,，返,租,租,2-3,年，,返,返租,回,回报,6-7%,，返,租,租总,额,额在,首,首付,款,款里,面,面扣,除,除；,招商达到,60%,时，,可,可采,取,取集,中,中签,约,约，,同,同时,举,举行,商,商业,开,开盘,销,销售,；,；,商铺,整,整体,开,开业,期,期是,第,第二,次,次销,售,售高,峰,峰期,，,，抓,住,住两,次,次销,售,售高,峰,峰期,可,可使,商,商铺,销,销售,率,率达,到,到,80%,以上,。,。,先销售,步,步行,街,街商,业,业，后裙,楼,楼商,业,业。,一、,商,商铺,销,销售,策,策略,（六,）,）商铺,销,销售,语,语提,炼,炼：,炒作,语,语：,一铺,旺,旺三,代,代,买个,商,商铺,好,好娶,媳,媳妇,家有,一,一铺,可,可抵,金,金库,家有,一,一铺,如,如有,摇,摇钱,树,树,养儿,防,防老,，,，不,如,如买,个,个商,铺,铺来,养,养老,销售,语,语：,即买即收租,年,年租,金,金最低,1.2,万元收益,交一万抵一,万,万，最高优,惠,惠三大万,首付,3.9,万买步行街商铺,买到就赚到,仅,仅限,10,个席位,黄金有价商,铺,铺无价，错,过,过再等,20,年,一、商铺销,售,售策略,营销费用,弱,强弱,爆破式营销,推广渠道,少多少,推广主题,立势显性隐性,营销活动,大小（多和频繁）,爆破式营销,开盘期,持续稳定期,少、显性,多、隐性,营销费用,推广主题,营销活动,推广渠道,蓄水期,尾盘期,强销期,二、住宅销,售,售策略,先了解,三教,人买房看什,么,么？,调研发现：,亲戚朋友介,绍,绍、户外媒,体,体、,政府规划、,DM,单页,是客户信息,得,得知的主要,来,来源。,关于,策略,About promotion,如何让市场,知,知道本案？,认为，推广,不,不是媒体的,重,重复堆砌，,而,而是合理有,机,机的媒体组,合,合产生的良,好,好反映,所以，我们,将,将选择,最效率的,推广,组合,二、住宅销,售,售策略,先了解我们,的,的客户在哪,里,里？,本案,住宅共计三,栋,栋楼，总户,数,数为,400,户,，从去化来看,本项目总体,量,量在三教镇是,最,最大的项目,，,若无有效的,销,销售策略，,销,销售时间则较长，因此我,们,们要提取我,们,们项目的卖,点,点，卖点覆盖到,镇,镇、村各阶层，各企业，,因,因此我们的客户,群,群重点来源于三教,镇,镇及周边临,近,近乡镇，包,括,括各,行政村经商、办公、务,农,农、企业工人,、,、高管、及,在,在外务工全阶层,人,人员,。,关于,策略,About promotion,建议：采取,镇、村,推广策略，,通过政府帮,扶,扶，在各行,政,政村村委处,设,设立宣传推,广,广平台，同,时,时，收集三教镇、各行政村,在,在外务工、,工,工作人员联,系,系地址、电,话,话，通过邮,寄,寄项目资料,，,，定期发送,短,短信方式宣,传,传、推广本,项,项目。,二、,住,住宅,销,销售,策,策略,第一,阶,阶段,准,准,备,备期,第二,阶,阶段,爆,爆,破,破期,第三,阶,阶段,积,积,累,累期,第四,阶,阶段,开,开,盘,盘期,城市,品质,生活,社,社区,关于,策略,About promotion,二、,住,住宅,销,销售,策,策略,从项,目,目,规划,动,动工,开,开始,，,，,就将,项,项目,地段,好,好、规划,好,好、中心,区,区、步行,街,街等,形象,植,植入,人,人心,，,，为,后,后期,项,项目,的,的推,广,广埋,下,下伏,笔,笔；,阶段,目,目的,二、,住,住宅,销,销售,策,策略,-,准备,期,期,广告,诉求,主,主题,三教,镇,镇高,品,品质,、,、中,心,心,生活,社,社区,三教,镇,镇中,心,心生,活,活模,范,范社,区,区典,范,范,媒体,策,策略,现场,工,工地围墙重新,包,包装,；,；,选择,镇中,心,心、,镇,镇街,道,道入,口,口、,车,车站,发布大牌,户外,广,广告,；,沿,永铜,路,路口,发布道旗,广,广告；,在,永川,日,日报,或,或永,川,川其,它,它报,刊,刊,上发,布,布整版,硬,硬广；,在,永川,电视,台,台,或其,它,它卫,视,视,发布字幕,广,广告；,在微,永,永川微信,平,平台上发,布,布项,目,目信,息,息,政府,授,授予“模范,示,示范,社,社区”,二、,住,住宅,销,销售,策,策略,-,准备,期,期,开发,商,商配,合,合,销售,中,中心,在,在项,目,目工,程,程动,工,工前,正式,开放,，销,售,售人,员,员进,场,场接,待,待；,室内,装,装修,及,及户,外,外门,头,头的,装,装饰,到,到位,，,，导,示,示系,统,统安,装,装完,毕,毕；,项目,整,整体,沙,沙盘,、,、户,型,型模,型,型准,备,备到,位,位；,基本,宣,宣传,物,物料（,DM,及户,型,型单,页,页）到位,；,；,售房,车,车准,备,备到,位,位,二、,住,住宅,销,销售,策,策略,-,准备,期,期,第一,阶,阶段,准,准,备,备期,第二,阶,阶段,爆,爆,破,破期,第三,阶,阶段,积,积,累,累期,第四,阶,阶段,开,开,盘,盘期,“,一起,憧,憧憬,我,我们,的,的幸,福,福家,园,园,幸福,会,会员全,镇,征寻中,”,关于,策略,About promotion,阶段,目,目的,花最少的钱,，,，使,项,项目,的,的知,名,名度,在,在最短,时,时间内达,到,到,全三,教,教镇,全,全部,人,人员,知晓，并,且,且为,人,人们,茶余,饭,饭后,津津,乐,乐道,的,的效,果,果,；,争取,在,在活,动,动,前,2-3,个月,内,内,即可,获,获得,20,0,组,以上的有,效,效客,户,户,登记,，为后期,的,的营销打,下,下基础。,关于,策略,About promotion,二、住宅,销,销售策略,-,爆破期,周期,时间（开,业,业前三个,月,月）,阶段策略,项目强势,登,登场，在,三教镇中,心,心或广场,举办大型,“明星”,文,文艺汇演,：,：“项目,闪,闪耀亮相,”,”,，同时配,合,合免费礼品,、抽奖,的大动作,，,迅速的引,起,起,全镇人民,的关注，,打,打造本案,在,在,三教镇,的知名度,。,。,同期推出,“幸福家庭,选房,卡”,，,“选铺优惠,卡,卡”等,，,即购买本,项,项目住房,，,，赠送商,铺,铺一年无,偿,偿经营权,，,，,凸现,开发商,先人一步,的,的开发理,念,念，卖服务胜,过,过卖产品,。,。,爆破期,关于,策略,About promotion,二、住宅,销,销售策略,-,爆破期,广告,诉求主题,“,一起憧憬,我,我们的,品质生活,幸福,会员全,镇,征寻中,”,媒体策略,在原有基,础,础上于中,心,心人流较,大,大的位置,及,及现场工,地,地各再,加大,发布户外大牌；,加大各村,委,委会广告,宣,宣传力度,。,。,配合活动,发,发布电视,字幕,新闻、软,文,文、硬广等点式媒,体,体扩大影,响,响；,加大外出,务,务工人员,的,的联络，短信频率加大,；,；,样板房对外开放,二、住宅,销,销售策略,-,爆破期,开发,商配合,项目工程,框,框架出地,，,，预售许,可,可证开始,办,办理；,形象,保安及物,业,业管理人,员,员进场服,务,务；,样板房装修完毕,，,，对外开,放,放；,价格策略,对外报,价,价约,2988,元,/,平方米,起,；,关于,策略,About promotion,二、住,宅,宅销售,策,策略,-,爆破期,低开高,走,走，定,期,期调价,，,，造成,市,市场哄,抢,抢,第一阶,段,段 准,备,备期,第二阶,段,段 爆,破,破期,第三阶,段,段 积,累,累期,第四阶,段,段 开,盘,盘期,地产以,诚,诚信公,开,开的形,象,象强势,亮,亮相，,再,再次引,起,起全城,关,关注。,阶段目,的,的,通过,路演活,动,动,以及其,他,他的系,列,列推广,，,，争取,购房,会员在,销售,之前累,积,积达到,40,0,组,左右，以保,证,证,首次,开盘当,天,天的认,购,购率；,商业街主力品,牌,牌或代表品,牌,牌开始亮,相,相；中,心,心区域,位,位置凸,显,显。,关于,策略,About promotion,二、住,宅,宅销售,策,策略,-,积累期,周期,时间：开盘,前,前一个,月,月,阶段策,略,略,举办,各种活,动,动（例,如,如关爱,留,留守儿,童,童、提,倡,倡三教,志,志愿者,活,活动、,三,三教全,民,民运动,会,会、三,教,教镇歌,咏,咏比赛,等,等）,，再次,重复宣,传,传“三,教,教镇,首席,中心、,品,品质,社区,”,，,地产以,诚,诚信公,开,开的形,象,象强势,亮,亮相，,再,再次引,起,起全,镇,关注。,同时，,推,推出“,活动,竞猜，大奖,全,全,镇,送。营造,本,本案市,场,场的差异化,形,形象。,关于,策略,About promotion,二、住,宅,宅销售,策,策略,-,积累期,第一阶,段,段 准,备,备期,第二阶,段,段 爆,破,破期,第三阶,段,段 积,累,累期,第四阶,段,段 开,盘,盘期,幸福生,活,活，全,城,城开启,关于,策略,About promotion,买房子,，,，不是,找,找寻一,处,处睡觉,的,的场所,，,，而是,对,对生活,的,的另一,种,种积极,的,的选择,美国建,筑,筑学家,沙,沙里宁,“,让我看,看,看你的,城,城市，,我,我就能,说,说出这,个,个城市,居,居民在,文,文化上,的,的追求,是,是什么,。,。同样,，,，你告,诉,诉我你,住,住在哪,里,里，我,就,就可以,知,知道你,是,是什么,样,样的人,，,，你有,什,什么样,的,的品位,和,和追求,。,。,”,阶段目,的,的,我们期,望,望，通,过,过前期,的,的积累,和,和推广,宣,宣传，,在,在开盘,当月,，能够,达,达到,70%,以上的认购率,保证首,次,次开盘,的,的顺利,进,进行，,建,建立项,目,目畅销热,销,销的良好,开,开始。,关于,策略,About promotion,二、住,宅,宅销售,策,策略,-,开盘期,开盘期,时间,时间：,根,根据工,程,程时间,节,节点和,项,项目蓄,水,水情况,暂,暂定,阶段策,略,略,X,月,X,日，,三教镇,中,中心社,区,区、品,质,质生活,璀璨,开盘,；,关于,策略,About promotion,二、住,宅,宅销售,策,策略,-,开盘期,广告,诉求主,题,题,“,品质,生活，,全,全城开,启,启,三教,XX,小区,10,月,1,日全城,璀,璀璨公,开,开,”,媒体策,略,略,调整户外大,牌,牌、灯,箱,箱,、村委,会,会宣传,等户外,媒,媒体内,容,容；,软文专,栏,栏及报,纸,纸硬广介绍产,品,品即将,开,开盘信,息,息；,增强电视,字幕,宣传的,频,频率，并发,布,布电视字,幕,幕广告,、,、,DM,、短信,等，进行,开,开盘公,告,告；,开盘舞,台,台准备,，,，活动,演,演出，,选,选房摇,号,号,关于,策略,About promotion,二、住,宅,宅销售,策,策略,-,开盘期,价格策,略,略,以约,2988,元,/,平方米,（仅限,2,套）起,的相对,低,低价面,市,市，形,成,成高档,不,不贵的,心,心理落,差,差，刺,激,激落定,；,；,开盘后以,“小步快走,”,”,的调价策略,，,，每半月或一,个,个月调整一,次,次价格，调,整,整幅度为,1-2%,左右；,针对一次性,付,付款额外提,供,供,3,%,优惠；,开盘期,关于,策略,About promotion,二、住宅销,售,售策略,-,开盘期,第七部分项目推广策,略,略,推广策略之,户外,大型户外广,告,告,项目拿到规,划,划许可证后,，,，结合项目,工,工程时间节,点,点，即可在项目周边、镇乡交通枢,纽,纽、汽车站、镇中心楼顶等口岸,位,位置发布户,外,外广告，对,项,项目形象进,行,行宣传。,设置要求：,设置于高速,路,路口临近交,通,通节点，视,野,野较高的位,置,置，,调性突出、,醒,醒目，大气,势,势，大形象,。,。,项目推广策,略,略,89,推广策略之,围挡,项目围挡广,告,告,主要内容为,项,项目的宣传推广口号和形象,图,图案；,设立于,高速路入口处,，体现区位,价,价值,突出位置加,装,装照明灯突,出,出领域感；,文字、图片,要,要大气、尊贵,；,，,色彩要鲜明,，,，调性统一,。,项目推广策,略,略,90,推广策略之,道旗,在永铜路,设置,道旗，作为推广,之,之一,项目周边街,道,道设置道旗,，,，引导客户进入现,场,场，提前感,知,知项目信息,项目推广策,略,略,形象楼书：用于储客的,前,前期阶段；,主,主要以品牌,形,形象、楼盘,形,形象、价值,主,主张、生活,氛,氛围的阐释,为,为主；,DM,单页：用于储客,的,的后期阶,段,段；全方,位,位从产品,角,角度介绍,楼,楼盘，产,品,品理念与,形,形象相呼,应,应；,户型手册,：,：独立的户,型,型介绍，,也,也可做成,单,单张的形,式,式,推广策略,之,之,楼书、单,页,页、手册,项目推广,策,策略,92,沙盘：展现项目,规,规模，园,林,林景观,模型：材质精细,，,，体现以,小,小见大的,生,生活场景,；,；可考虑,模,模型展台,与,与样板间,装,装修的密,切,切结合,推广策略,之,之,沙盘模型,项目推广,策,策略,93,各式各样,的,的小礼品,；,；,来访赠送,、,、活动赠,送,送等；,推广策略,之,之,小礼品,项目推广,策,策略,推广策略,之,之,动态活动,同期推出,各,各种慈善,、,、正能量,活,活动：,“以本项,目,目名义关,爱,爱留守儿,童,童”慈善捐赠,活,活动,“为敬老,院,院捐款”正能量活,动,动等，并根据,销,销售节点,，,，可以在三教镇广场举办“品质杯,”,”三教镇,XX,社区幸福,会,会员征集,中,中的巡演活动；,通过活动,，,，提高项,目,目在三教镇人民的形,象,象和良好,口,口碑，增,加,加购买客,户,户的荣誉,感,感。,项目推广,策,策略,推广策略,之,之,其它,短信：,针对性较,强,强的推广,方,方式，覆,盖,盖率广，,且,且费用较,为,为廉价的,推,推广方式,电视字幕,：,：,在一些热,门,门频道插,播,播字幕广,告,告，能起,到,到有针对,性,性人群宣,传,传；,电视角标,：,：,做项目形,象,象使用,电台：,覆盖人群,具,具有一定,特,特征，例,如,如交通广,播,播、午夜,杂,杂谈节目,，,，能筛选,