2014年6月商丘市场项目定位分析报告讲义

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2023年6月商丘市场工程定位分析报告,前言,目前，基于对工程了解和沟通的根底阶段，本次提报的主旨是针对专业市场的整体生疏和理解及我公司多年商业操作阅历。提出工程操作的核心问题、以寻求相应策略、预见工程将来，为取得工程价值最大化前进！,名目,第一局部 市场调研,一、宏观市场分析,1、商丘概况,2、经济与城市进展,二、商丘及周边市场调研,1、在售工程调研,2、开业工程调研,其次局部 工程定位,一、工程分析,1、优势分析,2、劣势分析,3、工程操作建议,4、留意要点,二、工程定位,1、工程市场定位,2、工程业态定位,3、工程形象定位,4、工程客户定位,第一局部 市场调研,一、宏观市场分析,1,、商丘概况,商丘市辖2区6县，总面积8636平方千米、总人口586万人、市区人口近90万人。是享誉海内外的“三商之源、华商之都”，是经国务院批准的中国历史文化名城，东与江苏省相望、北与山东省接壤、南与安徽省相连，为中国东引西进、通达南北的桥头堡，亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一、中原经济区“半小时严密层”核心城市及对外开放前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城市。,第一局部 市场调研,一、宏观市场分析,2、经济与城市进展,2023年商丘市生产总值完成1538.2亿元，同比增长10.5%；城镇居民人均可支配收入20250元，农民人均纯收入7100元，分别增长10.5%和10.8%；居民消费价格上涨2.3%；批发和零售业增加值82.68亿元，比上年增长9.1%；全市经济社会进展连续保持了好的趋势、好的态势和好的气概。,商丘市历年,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,GDP（亿元）,646.46,792.65,931.39,1032.94,1143.8,1308.37,1418.30,1538.22,第一局部 市场调研,一、宏观市场分析,小结,商丘城市经济进展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，有深厚的小城镇特点，商业网点比较分散。商业消费主要是解决市民生活根本消费，属中低档消费层次，高档消费群体较少，但从中长远进展来看进展势头仍就可观。,商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。依据规划和定位，随着商丘城市进展，城市房商业进展前景良好，可进展空间巨大。,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,1、在售工程调研,郑州百荣世贸商城调研数据,市场规模,项目总建筑面积,1500,万平方米，一期总建面,400,万平米，其中,260,万平米为批发建筑群,建筑结构,目前为临时安置点，一层活动板房,市场经营性质,批发、零售，批发为主,市场主营,服装、鞋业、食品、小商品、百 货、玩具婴童用品、针织、家纺、婚庆用品、箱包皮具皮草、电脑办公、通讯器材、五金机电、酒店用品、汽摩配件等业态，目前以副食品，小五金，小百货，家居用品为主。,市场辐射半径,郑州市及周边地区，包含华北部分省市。,市场配套,物流健全，,学校、医院、城市公园、停车场、长途客运站、公交站 等配套设施,市场交通状况,位于南四环大学路向东,1000,米路南，交通便利,市场收费情况,单铺,25,，年租金,10000-20000,元,商户数量,规划临时铺位,4946,个，目前已入住,4400,多户，,市场简介,是北京百荣集团控股投资的大型商贸城市综合体，经营品类主要以小商品及副食品为主，是郑州市场外迁政策的承接地。,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,2、开业工程调研,商丘荣耀大世界市场调研数据,市场规模,27,万平米，其中,建材,4,万平方米、家居,8,万平方米、服装鞋业,12,万平方米,建筑结构,标准铺一拖三,，,家居大卖场,8,万平米共,83,户，仓储商铺,4,万平共,144,户,市场背景,安徽南翔集团,市场经营性质,批发、零售,市场主营,建材、家居、服装、鞋业,市场辐射半径,商丘市及周边县市,市场配套,有市场专设物流，基础设施齐全,市场交通状况,310,国道与京九铁路交会处，距连霍、济广、商亳、商周高速均,4000,米左右,市场收费情况,家居卖场内,15-25,平米,/,月，仓储商铺,10-20/,月；免租半年，其余铺位出售,商户数量,约,1227,户,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,2、开业工程调研,商丘京陇商贸城调研数据,建筑结构,标准铺一拖二,市场经营性质,批发、零售,市场主营,文具、玩具、皮革包、化妆品、服装健身器材、鲜花、鞋业等批发零售,市场辐射半径,商丘市及周边县市,市场交通状况,位于红旗路与凯旋路交叉口，与,310,国道、火车站较近，交通便利。,市场收费情况,目前铺位是业主自行出租，租金一年,7000-1.5,万,/,铺,商户数量,约,500,户,市场简介,市场,1998,年建立，商铺已出售，,管理混乱，有搬迁计划，部分商户预计搬迁至高铁商业市场。,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,2、开业工程调研,商丘东风市场调研数据,建筑结构,建筑规格新区一拖二，老区一楼单铺,市场经营性质,批发、零售,市场主营,从事各种文具、玩具、鞭炮，小电子产品化妆品等小商品,市场辐射半径,商丘市及周边县市,市场交通状况,位于胜利路与解放路交叉口向北，交通便利。,市场收费情况,铺位是业主自行出租，租金一年,5000-2,万,/,铺，部分商户有考虑搬迁。,商户数量,约,200,户,市场简介,建成,20,多年，有搬迁计划，部分商户预计搬迁至高铁商业市场。,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,2、开业工程调研,菏泽鲁西南五金建材大市场,调研数据,市场规模,350,亩，总面积,35,万平方米,建筑结构,一拖二，单层面积,25,平，商铺,600,余间。,市场背景,菏泽市强兴房地产开发有限公司,市场经营性质,零售,市场主营,建筑材料、电动工具、玻璃制品、照明工具、电线电缆、水暖劳保、低压电器、建筑工具、磨具磨料、油漆涂料、卫浴洁具、钢材、消防材料,市场辐射半径,山东省西、豫与皖两省交界城市,市场配套,有市场专设物流，基础设施齐全,市场交通状况,牡丹黄河路,9,号,市场收费情况,租金,1,至,5,万一年，商铺出售自行出租。,商户数量,约,600,户,市场简介,老市场客源稳定,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,2、开业工程调研,菏泽义乌小商品城,调研数据,市场规模,占地面积,480,亩，总建设面积超过,50,万平米，总投资超过,20,亿元。,建筑结构,适用面积约,10,平米,/,间,市场背景,菏泽中科房地产有限公司,市场经营性质,批发、零售,市场主营,文具、玩具、小电子产品化妆品等小商品的批发和零售,市场辐射半径,当地,市场交通状况,菏泽市黄河路与重庆路交汇处向东,300,米。紧靠菏泽市主干道黄河路，北依高速公路入口，南邻菏泽汽车站，多条公交线路直达。,市场收费情况,每铺押金,1000,，租期三年平均,7000,元，第四年起每年八千。外围门面出售 第一期售价,5000-6000,元,/,平米，二期,70000-8000,元,/,平米。场内商铺允许转租。,商户数量,约,400,户,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,2、开业工程调研,菏泽恒盛大市场,调研数据,市场规模,项目总规划,1000,亩，总建筑面积,66,万余平方米，投资逾,7,亿元。,建筑结构,一栋,44,户，一拖三，共,50,栋商铺，商户总数,2200,多户，,80%,出租率。,市场经营性质,批发,市场主营,经营业态包含小商品、餐饮、生活服务类、副食酒水、家装材料、电动车摩托车、五金机电及综合产品等,市场辐射半径,菏泽市及周边县市,市场配套,仓储配送、信息服务、展示交易与一体的现代化大型商贸物流中心。,市场交通状况,菏泽市人民南路西侧,市场收费情况,先卖后租，租金,7000,至,10000,元,/,年，无其他费用。,商户数量,约,1600,户,市场简介,菏泽两大物流园区之一,第一局部 市场调研,二、周边市场调研,2、开业工程调研,民权义乌综合市场,调研数据,市场规模,总占地约,200,亩，建筑面积,10,万,m2,建筑结构,一拖二、一拖三，单铺,60-90,平米，商铺,300,余间,市场经营性质,批发、零售,市场主营,食品、副食品、餐饮、蔬菜批发市场、肉食批发市场、建筑材料、家电、电动车、摩托车、小商品、服装、鞋类、物流、家纺、家具等，商品种类繁多。,市场辐射半径,民权当地,市场配套,有市场专设物流，快捷酒店等基础设施,市场交通状况,民权南华工业园区，与民权新建的长途汽车客运总站隔路相望,市场收费情况,商铺售价,5000-7000/,平米，租金,5000-7000/,年,商户数量,约,200,户,市场简介,已开业两年，经营以先售后租的形式，出铺,70%,。,其次局部 工程定位,一、工程分析,1,、优势分析,交通便利：,工程位于黄河路与商单路交汇处，有京九铁路陇海铁路交汇于此，正在建设中的郑徐高速铁路，高速大路也比较兴盛，连霍高速、济广高速，商周高速把守豫鲁苏皖四省，为河南省东部的重要通道。交通便利，为进展商贸物流工程供给交通条件。,政府规划政策引导：,工程位于黄河路与商单路交汇处，有京九铁路陇海铁路交汇于此，正在建设中的郑徐高速铁路，高速大路也比较兴盛，连霍高速、济广高速，商周高速把守豫鲁苏皖四省，为河南省东部的重要通道。交通便利，为进展商贸物流工程供给交通条件。,本工程位于商丘市梁园区的北部，依据商丘市梁园区特色商业区的进展规划，将来该区域形成以商丘市为中心的辐射四省的现代商业效劳集中区。另依据商丘市规划，老的市场进展外迁升级改造为工程商贸进展供给了良好的政策根底。,其次局部 工程定位,一、工程分析,2,、劣势分析,商业环境薄弱：,本工程位于道北商圈，根底设施及配套并不完善。工程片区的进展以低端商品批零为主。依照政府特色商业区的规划要求，需尽快提升形象及商业整合。,工程规模受城市商贸空间限制：,商丘2023年总人口为586万人，但外出务工人口多，本地消费力有限，进展大型商贸物流工程缺乏消费根底。而商丘市场长期被周边城市徐州所辐射，在新规划的特色商业区内具有大量的商业用地，如此大规模的商贸用地投向市场，将有数百万平米的商业投向市场，远远超过商丘城市的承受力气。同时，同区域内大量的商业物业投向市场，竞争猛烈，同质化现象严峻，如何先期导入且进展差异化竞争是本工程成功运营的关键要素之一。,其次局部 工程定位,一、工程分析,3、工程操作建议,1区域内拥有浩大的消费根底,依托消费根底进展大型消费品商贸平台；工程位于四省交界的商丘，辐射商丘的同时，要加大对四省周边市场的辐射力度，在特色商业区内查找市场空白点，进展有效的商业定位，避开同区域内的同质化竞争是本工程成功的关键。,2区域内拥有良好的产业根底,依托特色商业区的整体规划，打造豫东地区辐射四省的服装，电子，家居商贸物流中心。集服装、纺织品、服装辅料、电子、家居、物流仓储、大型批发零售市场及休闲购物步行街等现代化效劳于一体。重点是为豫东地区经济进展供给现代化效劳业创新模式。建议可深度挖掘区域内现有商业根底及进展规划，围绕产业打造产业效劳平台以商贸为主导。,从工程自身条件和当前市场环境来分析，假设对工程承受常规传统的操作模式，必将面临很大的风险，大型专业市场的进展通常依托两大根底：,其次局部 工程定位,一、工程分析,4、留意要点,1科学合理的业态规划，完善的市场功能配套：,工程体量大，确定是多业态经营、多建筑形态规划的市场，任何一种业态都无法满足工程需要。经营应做到“人无我有，人有我优”的竞争策略，业态的规划和布局需要认真斟酌，要留意业态的关联性和互补性，至于业态品类的选择，确定要在充分的调研之后才能进展规划，否则贸然进入风险极大。另外，工程商业环境薄弱，市场配套设施缺失，这使得工程必需由自身来完善。,2争取政府的扶持政策：,大市场在进展中需要政府在政策、交通、配套等方面供给大力支持，这些