第二章资产评估的基本原理

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,资产评估学,第一篇 资产评估的基本理论与基本方法,第二章 资产评估的基本原理,第一节 资产价值形成理论,第二节 资产的价值类型,第三节 资产评估的假设,第四节 资产评估原则,一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论,第一节,资产价值形成理论,资本,劳动 的报酬,土地,供给（生产）决定价值,生产费用价值论是成本法的理论基础,生产费用,商品的价值量,二、买方市场时期的价值观：效用价值观,需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。,效用价值论是收益法的理论基础。,三、供求决定价值论：均衡价值观,均衡价格,需求价格：消费者愿意支付的最高价,供给价格：生产者愿意接受的最低价,在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。并且在理论上成本和效用是正相关的。,供求决定价值论是市场法的理论基础。,某些资产由于其自身特点，不符合成本费用与效用正相关的关系，此类商品主要有资源性资产与无形资产（包括企业商誉）不存在生产成本。,第二节 资产的价值类型,一、对资产价值的理解,（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。,影响资产价值的因素：,总体经济环境、资产的潜在用途、估价的基准、资产的地理位置、资产的稀缺性、替代物的价值、所有权状况、资产在市场上的流动性、资产的物理状况等,因此，资产不是一个确定值，反映了特定环境下，与资产有关的利益双方的市场观念。,一、对资产价值的理解,（二）价值与价格、成本,价格为取得一项资产所花费的实际货币量。,成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值。,价格,成本,不一定与价值相等,二、资产评估中价值类型的实质、意义与分类,资产评估中的,价值类型,：指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。,其,实质,是,为不同的资产业务提供使用的价格标准,。,特定资产业务,决定,价值类型,具体的分类有以下几种：,（1）估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。,（2）假设角度：继续使用价值、公开市场价值和清算价值。,（3）资产业务性质：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。,（4）市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围分为：市场价值、市场价值以外的价值。,国际资产评估准侧,和我国,资产评估价值类型指导意见,将资产评估价值类型划分为,市场价值和市场价值以外的价值,。,资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。,涉及到这个几个问题：,（一）市场价值的定义,自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。,三、资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值,1.公开市场,市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。,公开市场价格,形成的条件,买卖双方地位平等,有充分的时间收集信息,有理智的经济人,自愿成交,买卖双方均是正常交易的当事人,2.最佳适用状态；3.资产一般具有独立功能、可独立交易转让，且资产功能具有一定的通用性或用途多样性；,4.评估市场价值的方法：市场比较法、收益法和成本法。,（二）市场价值以外的价值,也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。,有以下两种情况：,1.不满足公开的条件,2.满足公开的条件，但只在非公开市场交易，比如清算价值。,一类属于,特殊评估,对象,非经营性资产 非竞争性经济资源,特定地理位置的资产,商誉,专用资产,有限市场资产,无法单独在公开市场出售,以非市场价值为基础的评估业务可分为两类：,一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）,（三）我国资产评估事务中常见的市场价值以外的价值类型,1、,投资价值,指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。,对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。,影响因素有五个（p22）,2.在用价值,指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。,不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。,对特定使用者或所有者的价值。,3.清算价值,指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。,强制清算与有序清算,与公允市场的区别：,1.买卖双方地位不平等,2.没有充足的时间询价,清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值,4.残余价值,是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。,残余价值-资产自身不能继续使用或不再具有经济价值。,零部件的变现价值,公允市场价值（fair market value)-,指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。,广义的公允价值既包括理想市场条件下的公允价值-市场价值，也包括非理想市场条件下的公允价值-市场价值以外的价值。,资产评估-,合理的评估价值,会计中的公允价值：在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。,有区别但是定义和内涵比较接近。,四、资产评估中公允价值的含义,第三节 资产评估的假设,资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设。,一、交易假设,假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等,模拟市场,进行估价,。,二、公开市场假设,是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。,适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。,有助于通过资产市场实现资产的最佳配置。,三、继续使用假设,指资产将按现行用途,继续使用,，,转换用途,或,移地继续使用。,这一假设强调2个方面:,1、被评估资产正处于使用状态,2、根据有关数据和信息推断该资产还将继续使用,比如：专用机器设备,采用继续使用假设的条件：,（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。,（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。,四、清偿假设,也是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。,即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。,在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。,资产评估假设(总结),交易假设,：,（最基本之假设）可模拟市场估价,。,公开市场假设,：,充分发达、充分完善的市场,。,继续使用假设,：,现阶段常使用（市场不完善）,清偿假设,：,评估值公开市场or 持续使用假设下之评估值,。其,适用范围有限,。,第四节 资产评估原则,一、资产评估的工作原则,（一）独立性原则,（二）客观公正性原则,（三）科学性原则,二、资产评估的经济技术原则,（一）预期收益原则,资产价值取决于未来。,（二）供求原则,供求关系影响价值。,（三）替代原则,资产的价值受替代性资产的市场价值影响。,（四）贡献原则,资产价值取决于其贡献。,（五）评估时点原则,评估要有基准日。,