房地产策划案例：富润家园-课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,富润家园广告推广策划案,。,富润家园地处中关村科技开发区中心区域，距传统意义的中关村约5分钟车程,富润家园占地5万平方米，由6栋18层高层住宅组成，以90至120平米中小户型为主,小区绿化面积30%，今年5月中旬开盘，属中远期楼花,一、项目概述,二、市场环境分析,中关村住宅用地已经不多,中关村房地产的走俏具有宏观基本面的支持，北京市府在199940号文件中明确规定：,“,严格控制中心区域规划范围内住宅建设项目，核心区原则上不再新批住宅项目,”,中关村中心区域在未来的几年，可能会后继乏盘，这对富润家园是利好消息,区域性竞争因素,据悉，中关村中心区已审批的房地产项目将集中在今年开盘，与富润家园临近的知名新盘有,学知轩,、,华清嘉园,等；学知轩为,SOHO,一族设计，与富润家园有较大差别；而,华清嘉园,则与富润家园有很多相似性，,是主要竞争对手,二、市场环境分析,（续）,三、项目特点,（续）,2.项目的不利因素,中远期楼花：实际交付使用日期较远,同质化现象：与主要竞争盘差别不大，概念上较相似,位置稍偏远：离传统概念的中关村有一定距离，需改变人们的观念,户型欠理想：如卫生间门朝向与餐厅相对等,3.市场机会,中关村投资、开发人气旺，潜在置业群体将持续膨胀,中关村地区是2000年京城房地产市场备受瞩目的一大热点,中关村,“,新盘,”,少，市场竞争相对较弱,富润家园符合中关村一带高素质人群的基本居住要求,中关村大建设也带来了大拆迁，大量拆迁人口有回购愿望,三、项目特点,（续）,三、项目特点,（续）,4.市场威胁,中关村地区竞争对手将使目标客户分流,华远集团开发的华清嘉园更近中关村核心，规模大，配套设施齐全，交通便利，是本项目最强劲、最直接的竞争对手,四、与主要竞争对手华清嘉园对比,1.华清嘉园优势/劣势：,真正位于核心区,周边繁华，生活方便；社区规模大，户型多选择余地大；当年开发当年入住；华远集团良好口碑,但如果纯从居住舒适程度而论，环境并不理想，地处闹市，人流密集，交通干线环绕四周，空气、噪声污染较大,四、与主要竞争对手华清嘉园对比（续）,2.富润家园优势/劣势：,价格有优势，升值潜力大；紧邻八大学院，闹中取静，商业气息弱，人文环境佳，极适合居住；总价更有明显优势,但距中关村核心区相对较远；交付使用期较长；与华清嘉园的楼盘竞争差别甚小，户型种类较少,六、目标人群界定,1.主要人群：,28-39岁，月入5000元的,e,街(电子街)白领,2.辅助人群：,30-45岁，学院有购买力的青年教师和拆迁户,界定理由：,富润家园主力户型较小，总价较低，适合年轻人群的居住要求和购买力,部分中青年教师由于种种原因，已跨入高收入阶层,拆迁户享受国家补贴，对原居住环境有认同感,七、目标人群特征,积极进取，工作狂热，富创造力，对未来充满信心,事业上升期，,工作节奏快，压力大,，常加班，精神紧张,讲究时间与效率,，往往以车代步（中低档私家车或,TAXI）,有良好,教育背景,，有审美品味,网上常客,，大量信息从网上获得,对中关村、学院路的,人文环境和生活氛围,有强烈认同,经济收入理想，但尚不能承受总价较高的大户型住宅,九、富润家园广告形象定位,富润家园,中关村,e,街的生活港湾,与竞争激烈、工作压力巨大的中关村,e,街,保持一段距离,，是新一代精英们每日休养生息、充电加油的,“,港湾,”,富润家园追求,绿（小区园林）,、,静（远离喧嚣与竞争）,和,雅（大学社区人文环境）,的生活意境,与华清嘉园相比，位置稍远；但从生活氛围上看，,距离带来的精神轻松、生活舒适,，优于位处工作圈内的华清嘉园,e,街,中关村电子街，以,e,街相称具新鲜感，与网络相关，便于,与目标人群沟通,字母,“,e,”,特指两大目标群：中关村,电子街,(,electronics),的新白领和,高校,青年教师(,education),e,街可指高新科技中心区的两条主轴路：以电子为特点的,白颐路,和以教育为特征的,学院路,“,e,街生活港湾,”,，在广告表现上有较大发挥空间,目标人群知识背景强，对新信息有很强接收力，,e,街的全新概念，容易引起他们的注意,全新的概念,e,街,十、广告风格界定,鉴于富润家园的目标群分析和产品定位，其广告风格是：,提出鲜明的生活主张，,营造一种生活方式,，用生活观点与目标人群沟通,简洁、夺目、现代，,与,e,时代相关,，视觉冲击力强,整体感觉轻松舒适，从而强化,“,e,街生活港湾,”,的形象定位,第一阶段：造势及内部预售期,目的：,推出,“,e,街新一代精英的生活港湾,”,定位，吸引目标人群注意，迅速积蓄人气,广告：,告知目标人群，为他们度身定做的富润家园即将面世，值得他们关注,投入：,占首期广告预算的40%-45%,十一、广告阶段及广告主题,第一阶段报纸广告创意参考,A：,在中关村,e,街工作，家该安在哪儿？,富润家园，,e,街新一代精英的生活港湾,B：,在中关村,e,街工作，家该是什么样？,富润家园，,e,街侧畔没有压力的生活乐园,C：,在中关村,e,街工作，家意味着什么？,富润家园，,e,街激情工作的后方加油站,第二阶段报纸广告创意参考,D：,休息是为了更好地工作,富润家园，追求居住的绿、静、雅,E：,工作是为了更多的享受,富润家园，刻意与工作保持一段距离,F：,享受是为了第二天发起冲锋,富润家园，,e,街工作狂休闲享受的好地方,第三阶段：保持及延续销售期,目的：以,适量广告投放，维持周末看楼人群及良好销售。此段广告向目标群阐述人居观点和各项实际卖点,广告：,家，是产生灵感和蕴育创新的地方；在以创新为特征的,IT,行业，拥有一个度身定做的家对事业发展是多么重要,投入：,占首期广告预算的25%,第三阶段报纸广告创意参考,G：,美国硅谷，,IT,精英们住在哪儿？,H：,美国硅谷，,IT,精英们的家居标准？,I：,美国硅谷，,IT,精英们如何安排生活？,J：,美国硅谷，,IT,精英们关于居住的话题？,富润家园，为中关村,e,街精英度身定做,十三、促销建议,开设看楼班车，车身装饰,“,富润家园看楼班车,”,字样及热线电话号码，售楼人员沿途介绍楼盘概况，强调富润的开发、设计理念，潜移默化地倡导,“,e,街生活新主张,”,路线：沿白颐路、学院路两大轴线绕行中关村；,自首体发车，沿白颐路北行至北大东门东折,再沿成府路东行至成府路东口北转，沿学院路向北至富润家园。返程可沿学院路南行至西直门地铁站向西回到首体,十三、促销建议（续）,参加房展会：如5月底国贸房展会,在当代商城广场举办小型促销会，如发单张、现场介绍等,抽奖,销,售：如前50名签约者可参加抽奖，奖品包括：免3-12个月物业管理费；免收1年停车费；空调、彩电、冰箱等,打折销售：前10名签约者给予特殊折扣,谢谢！,