房地产开发流程培训(ppt 45页)

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Research,2006-10-31,*,Research Page,6,Research Page,*,Research Page,47,房地产整体,开发流程简析,讲师：尹利华,目 录,一、 房地产发展历程,二、 房地产基础知识,三、 房地产开发概述,四、 房地产开发流程,1979,1991,1999,2007,2010,第一阶段,：,中国房地产市场萌芽阶段,深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。,事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。,试点比较成功后，小范围的开始试点开发。,1992,年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。,沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。,一、房地产发展历程,1978,1991,1999,2007,2010,第二阶段,：,探索阶段：炒作与调整,1993年,朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。,停止银行贷款,，,银根收紧使房地产市场遭到重创,。,1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴,。,房地产快速发展阶段,1978,1991,1999,2007,2010,第三阶段,：,住房制度,、,居民收入水平提高，,商品,房成为新的消费热点。,1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。,房地产行业全面调整阶段,1978,1991,1999,2007,今,第四阶段,：,2003年以来，房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。,随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。,2010年 国务院发布“新国十条”,2011年 “新国八条”,2013年 “新国五条”,1.用地类术语,二、房地产基础知识,楼面地价,又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价土地总价格,建筑总面积,由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：,楼面地价土地单价,容积率,弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低,按照可售建筑面积的单方土地成本。,例如：一块地每亩,500,万，容积率为,2.5,，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？,500,万,/666.7/2.5=2999.8,元,/,平方米,2.,土地交易术语,溢价率,（土地拍卖或是挂牌成交价,土地挂牌或是拍卖起始价）,/,土地挂牌或是拍卖起始价,*100%,3.,建筑术语,建筑用地面积,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程,(,如绿化、道路、停车场等,),的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,容积率,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。,建筑密度（建筑覆盖率 ）,用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率,(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,道路红线,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,用地红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,低层建筑,高度小于或等于,10,米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,多层建筑,高度大于,10,米，小于或等于,24,米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高层建筑,高度大于,24,米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上,。,小高层建筑（非规范性）,介于多层及高层之间，一般指,7-18,层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于,2,的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于,2,的建筑,并且短边长度小于或等于,16,米。,4.,报批及配套术语,一书五证,“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证,建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门,申请征用、划拨土地前,，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证,是证明土地使用者,(,单位或个人,),使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。,没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件,。,建筑工程施工许可证,(,建筑工程开工证,),是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,商品房预销售许可证,商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。,房地产开发,需要整合的资源,品牌,劳动力,土地,专业人员,经验,城市基础、公,用 配套设施,建筑材料,资金,房地产项目的整体开发涵义：,通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。,三、开发概述,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,资源获取,资源加工,资源流通,及再流通,房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！,前期,(,决策期,),由拿地到方案定案,重在决策,(,大局已定,),；,中期,(,实施期,),由施工图设计到入伙,重在执行；,后期,(,运营期,),入伙后到房屋拆除,重在服务,重在总结反馈。,房地产项目的整体开发流程,房地产项目的整体开发流程,企业视角与客户视角,看楼,决策,签约,等待,收楼,收拾,乔迁,比较,居住,发展商,物业管理,企业视角的房地产流程,客户视角的房地产流程,项目论证,产品策划,营销策划,规划设计,施工管理,产品交付,物业服务,销售实现,建,设,用,地,规,划,许,可,证,房地产开发流程可以用“五书八证”的取得来贯穿,商,品,房,销,售,许,可,证,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,房,屋,所,有,权,证,土,地,使,用,权,证,建,设,用,地,批,准,证,书,选,址,意,见,书,建,设,工,程,规,划,许,可,证,建,筑,类,建,设,工,程,规,划,许,可,证,市,政,类,房,地,产,企,业,开,发,资,质,证,书,港,澳,台,侨,外,资,企,业,批,准,证,书,住,宅,质,量,保,证,书,住,宅,使,用,说,明,书,一,二,三,四,五,七,六,十四,十三,十二,十一,十,八,九,整体开发流程,四、开发流程,项目启动会,（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；,国有土地使用证,(,指国有土地使用证的签发时间,),；,建设用地规划许可证,（指建设用地规划许可证的签发时间）；,总平图规划设计完成,（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；,方案设计完成,（指方案通过集团董事会批准的时间）；,方案图报建,（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；,桩基施工图完成,（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；,主体施工图完成,（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；,建设工程规划许可证,（指建设工程规划许可证的签发时间）；,精装交楼标准施工图及材料定板,（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；,项目开工,（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；,施工许可证,（指施工许可证的签发时间）；,主体开工,（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；,预售证,（指预售许可证的签发时间）；,开盘,（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；,主体封顶,（指主体屋面结构的完成时间）；,竣工验收,（指竣工验收备案证明的签发时间）；,入伙,（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,企业获得土地的方式,行政命令式：,划拨,/,协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。,资本市场,:,1,、,投资参股,：,用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司,;,2,、,土地收购,：,直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费,;,3,、,收购有土地的公司,：,为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。,土地市场,：,通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自,2002,年,7,月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以,“,价高者得,”,为唯一的衡量标准。,房地产开发流程,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？,市场未来预期；,项目或区域发展预期；,规划条件的市场实现及经济实现；,企业发展战略和机会成本；,竞争对手的情况分析。,各部门职责：,开发部：收集土地信息,项目可研报告（集团）,项目投资决策（董事会）,项目获取（招牌挂、股权收购）,成交确认书移交给项目公司。,营销部：初步市场调研及定位草案。,设计部：概念规划设计方案。,工程部：现场踏勘。,财务部：投资收益、初步,筹资,方案。,成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）,关键要素：项目可研报告。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。,决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。,决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。,地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,各部门职责：,开发部：建设规划许可证,国有土地使用证。,营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案）。,设计部：概念设计任务书,概念设计深化方案。,工程部：编制项目工程节点计划。,财务部：概念版投资收益。,成本部：可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）,关键要素：项目策划书、概念设计深化方案。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,地产项目标准设计周期,5,个月,实施方案,2,个月,施工图,3,个月,设计前期,设计周期,3,：,5,：,2,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,包含的主要设计阶段：,概念设计：大概,6,周；,详规设计：大概,6,周；,单体方案：大概,12,周；,扩初方案：大概,6,周；,施工图设计：施工标准和结构形式，大概,10,周；,景观设计：大概,5-6,周；,样板房及会所设计：大概,4,周。,关键要素：各阶段方案评审。,常见的问题：,进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。,质量问题：评价体系和评价经验的缺失。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,详规报建,方案报建,初步设计报建,施工图报建,开工时间,开盘时间,设计控制点,项目重要节点,概念设计研究,区域确认概念设计研究结论,规划方案设计,区域规划设计评审会,区域单体确认,实施方案完成,基础施工图,全套施工图完成,景观设计,销售包装设计,方案文本中，最重要两张图,项目总平面图、标准层平面图！,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,最优化的设计阶段流程参考：,规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；,规划单位与景观：完善、技术交底；,施工图与景观：隐蔽管线工程设计。,最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。,各部门职责：,开发部：方案设计报批批复意见书,建设工程规划许可证,施工许可证。,营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。,设计部：编制方案设计任务书,规划设计方案评审（含单体设计方案）,景观方案评审,初步设计成果,建筑施工图,正式施工图。,工程部：地质初堪,地质详堪,土方开挖及边坡支护,基础施工。,财务部：方案版投资收益。,成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）,客服、物业部：物业策划方案。,关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,关注风险点：,工程部、开发部、设计部关注设计指标表！,工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！,设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！,工程部、设计部、营销及客服部、开发部要关注变更和报建图纸！,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,开发办,开发经营许可证,项目手册,经发局,固定资产投资计划,项目立项,规划局,建设用地规划许可,土地测量、评估,国土资源局,国有土地使用权证,土地确认、报批,土地交易,开发办,人防办,墙改办,消防支队,环保局,基础设施牌套费,开发管理费,人防异地建设费,墙改基金,环境评估及排污费,规划局,建设工程规划许可,方案审批,规划局,中标通知书,质检站,散水办,劳保办,定额站,安检站,安全许可,定额鉴别,劳保统筹,散水押金,质检委托,城管大队,执法大队,规划局,开发办,建设局,施工许可证,预售许可证,放线管理,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,如何加快项目报批报建进程？,内部控制：,设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；,现场配合：,项目现场现状、项目现场接待；,外部协调：,当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；,合作方的协调：,合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、,合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。,如何处理无证施工？,1,、技术处理,文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？,2,、协调关系,城管和质监站是主要查处的单位，和城管及质监站关系好可避免很多麻烦。,3,、处理技巧,以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）,减免申请，考虑天气及形象影响等因素。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,工程建设的相关知识,1,：,工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；,整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；,建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；,项目施工周期（合理进度）：,多层及低密度：,912,个月；,小高层：,1,年半；,高层建筑：,2,年到两年半；,施工组织次序：,基础部分主体工程外墙装饰及安装园区管线景观施工竣工验收。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,工程建设的相关知识,2,：,影响工程造价的主要因素：,建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；,外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；,施工取费等级：在施工定额的基础上加减；,地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；,场地条件：是否平整、是否山地；,抗震等级：,6,级、,7,级、,8,级；,节能要求：是否满足节能规范；,景观环境造价。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,配套工作,后九通：雨水，污水，自来水，供电，燃气，通信，有线电视，路灯，智能化。,基本流程：管线规划设计 管线协调会 专业管线设计委托,合同缴费 专业管线设计 ，出图 进场施工,竣工验收 专项意见,关键要点：管线管位协调,各部门职责：,开发部：建设工程施工许可证。,营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。,设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。,工程部：主体结构施工（示范区施工）。,财务部：方案版投资收益。（三个指标）,成本部：项目动态成本。,分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）,客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。,关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,关键要点：,质量控制！,进度控制！,成本控制！,协调管理！,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,售前阶段,售中阶段,售后阶段,市场、客户、产品,客户、传播、销售服务、价格、促销,风险控制,策划咨询、代理公司,销售代理、广告代理、媒体,律师、银行、房管部门,三个阶段,组建销售团队； （销售经理、销售员、策划经理、策划师）,项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目,LOGO,等）,项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）,项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）,项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）,项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）,合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）,项目第一次广告出街；,公司及项目品牌推广；,项目展示区开放；,项目价格听证会；,项目一期开盘；,营销费用预算。,关键节点,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,各部门职责：,开发部：面积预测报告,取得预售许可证。,营销部：开盘方案、价格、认筹、开盘实施。,设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。,工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）,成本部：项目动态成本。分包工程及材料设备采购。,关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,关键节点,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,资料,准备,各类,物资,配置,各类展板,与流程标,识准备,成立专门交付小组,落实现场应急预案,模拟集中交付,流程,与岗,位安,排,集中交付,入伙交付流程,THANKS!,演讲完毕，谢谢观看！,内容总结,房地产整体开发流程简析。试点比较成功后，小范围的开始试点开发。1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。2010年 国务院发布“新国十条”。又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)。总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）。方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）。桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）,