乐陵市场初步调研报告

乐陵城市初步市场调研报告,星空地产营销管理中心,201,4,年,11,月,目 录,第一章：城市认知,1.1,、城市区位,1.2,、,城市配套资源,1.3,、,未来城市发展规划,第二章：乐陵经济环境认知,2.1,、区域间城市发展背景比较,2.2,、区域经济活力程度分析,2.3,、区域人口及教育分析,第三章：城市房地产发展认知,3.1,、一级土地市场分析,3.2,、二级房地产市场总结,3.3,、城市市场板块分析,第四章：目标地块分析,4.1,、地块属性研判,4.2,、,宗地开发建议原则,4.3,、地块开发建议,城市区位,配套资源,未来发展,行政区划：,总面积规划,1172,平方公里，人口,70,万人，,现辖,9,镇，,4,街道，,3,乡，,1,处省级开发区、,1,处省级农业高新技术产业示范区和,1,处国家黄三角规划的循环经济示范园；,交通：,德滨、济乐高速，省级公路,4,条，干线公路,19,条，分别与京沪铁路、京福高速、天津港、黄骅港、济南机场相接，实现“一小时到济，两小时达津，三小时抵京”；,自然及产业优势：,金丝小枣之乡、中国调味品之都、国家级马铃薯工程技术研究中心、金麒麟集团国家认定企业技术中心、泰山集团国家认定企业技术中心和工程技术研究中心等,4,家国家级研发机构；,乐陵市位于山东省北部，北濒天津滨海新区，地处黄河三角洲高效生态经济区西端，是环渤海经济圈与山东半岛蓝色经济区（半岛城市群）结合部；,第一章：城市认知,城市区位,配套资源,未来发展,第一章：城市认知,【,教育配套,】,乐,陵教育资源已随着政府规划的新居住中心向西南片区迁移，西南片区的教育资源最丰富；,城市区位,配套资源,未来发展,第一章：城市认知,【,商业银行医院配套,】,乐陵市已形成商业大厦原商圈与银座义乌商贸城新商圈两个商圈，老城区与新西南片区的商业氛围足够成熟，医院资源还是以老城区为主；,汽车站,中医院,人民医院,妇幼保健院,银座,枣百购物广场,义乌商贸城,商业大厦,商业大厦商圈,城市区位,配套资源,未来发展,乐陵市城市总体规划获山东省政府批复。据悉，规划期限至,2020,年，届时城市人口将达到,26,万人左右，用地为,30.88,平方公里，城镇化水平达到,50%,左右。,第一章：城市认知,商业中心、行政办公中心、文化娱乐中心,跃马河、盘河形成的滨河绿化景观带,规划中的居住片区,城市区位,配套资源,发展现状,未来发展,城市,总体布局结构,：,“一心二带三片”,“一心”,指文昌路枣城大街阜盛路云红大街围合的城市中心，是全市的商业服务、行政办公和文化娱乐中心；,“二带”,指沿跃马河、盘河形成的滨河绿化景观带；,“三片”,指以高新技术产业、教育科研、文化体育用地为主的东部片区，以工业、仓储、市场用地为主的北部片区，以生活居住、商业服务、文化娱乐用地为主的西南片区。,第一章：城市认知,第一章：城市认知,【,城市评价,】,县域优势显著,：,乐陵地域面积广，人口基数大， “金丝小枣、调味品”,等特色,经济型优势明显，,2011,年度入选,中国最具投资潜力中小城市百强,；,城市环境优质,：,乐陵市西部及城区借助跃马河、盘河打造了一系列水系公园，环境优美；,配套资源分布较均匀，新居住片区西南片区配套资源丰富：,新商圈形成，新一中、三小、新汽车站等完工并投入使用，西南片区的配套资源较老城区更丰富；,城市规划侧重性明显,：,乐陵老城区地块少且面积小，一般用于旧城改造项目；西南部区域围绕新汽车站及新一中已形成了新的居住中心，未来围绕盘河区域将形成新的商务中心；,第二章：城市宏观经济解读,经济背景比较,经济活力比较,人口及教育分析,与样本城市相比,，,乐陵,经济总量略高于金乡、平原，,但,人均,GDP,还低于平原；,同一行政单位中,，,乐陵,经济处于,德州,各,县域的,中游水平；,【,城市评价,】,乐陵,特色,经济明显，但是经济总量偏低，,处于,德州,市中游,水平；,地区,（亿）,齐河,德城区,陵县,临邑,禹城,乐陵,平原,宁津,武城,夏津,庆云,第二,章,章：,城,城市,宏,宏观,经,经济,解,解读,经济,背,背景,比,比较,经济,活,活力,比,比较,人口,及,及教,育,育分,析,析,乐,陵,陵农,村,村消,费,费动,力,力,较,较,足,足,，,，,与,与,五,五,所,所,样,样,本,本,城,城,市,市,相,相,比,比，农,村,村居,民,民消,费,费,与,与,收,收,入,入,比,比,值,值,仅,仅,次,次,于,于,平,平,原,原,，,，,处,处,于,于,第,第,二,二,位,位,；,；,从,城,城,乡,乡,收,收,入,入,对,对,比,比,看,看，乐,陵,陵城,乡,乡收,入,入,差,差,距,从城乡收入看,，乐陵与平原农村,居民收入,水平,低,，,位于样本,城市末位,，但城镇居民收入水平,较高；,第,二,二,章,章,：,：,城,城,市,市,宏,宏,观,观,经,经,济,济,解,解,读,读,经,济,济,背,背,景,景,比,比,较,较,经,济,济,活,活,力,力,比,比,较,较,人,口,口,及,及,教,教,育,育,分,分,析,析,【,社,会,会,固,固,定,定,投,投,从,社,社,会,会,固,固,定,定,资,资,产,产,投,投,资,资,比,比,五,所,所,样,样,本,本,城,城,市,第,二,二,章,章,：,：,城,城,市,市,宏,经,济,济,背,背,景,景,比,比,较,较,经,济,济,活,活,力,力,比,比,较,较,人,口,口,及,及,教,教,育,育,分,分,析,析,【,社,会,会,存,存,贷,贷,款,款,与,与,个,个,人,人,存,存,款,款,分,分,析,析,】,较,高,高,社,社,会,会,存,从,社,社,会,会,存,存,贷,贷,款,款,比,比,重,重,看,看，,乐,乐,陵,陵,贷,贷,款,款,比,比,重,重,占,占,比,比,排,排,名,从,个,个,人,人,存,存,款,款,比,比,重,重,所,所,占,占,社,社,会,会,存,存,款,款,比,比,重,重,看,看，,乐,乐,陵,陵,的,的,个,个,人,人,存,存,款,款,比,比,重,重,占,占,74.55%,，,和,和,金,金,乡,乡,、,、,济,济,阳,阳,相,相,差,差,不,不,大,大,，,，,说,说,明,明居,民,民,潜,潜,在,在,的,的,消,消,费,费,基,基,础,础,较,较,好,好,，,，,具,具,有,有,潜,潜,在,在,消,消,费,费,的,的,收,收,入,入,支,支,撑,撑,；,；,第,二,二,章,章,：,：,城,城,市,市,宏,宏,观,观,经,经,济,济,解,解,读,读,经,济,济,背,背,景,景,比,比,较,较,经,济,济,活,活,力,力,比,比,较,较,人,口,口,及,及,教,教,育,育,分,分,析,析,【,地,方,方,财,财,政,政,收,收,入,入,比,比,较,较,】,财,政,政,收,收,入,入,偏,偏,低,低,，,，,规,规,模,模,企,企,业,业,较,较,少,少,；,；,与,五,五,个,个,样,样,本,本,城,城,市,市,相,相,比,比,较,较，,乐,乐,陵,陵,的,的,财,财,政,政,收,收,入,入,高,高,于,于,平,平,原,原,，,，,说,说,明,明,乐,乐,陵,陵,大,大,企,企,业,业,少,少,；,；,第二章,：,：城市,宏,宏观经,济,济解读,经济背,景,景比较,经济活,力,力比较,人口及,教,教育分,析,析,【,人口数,量,量比较,】,人口基数多,，,，乡村居民基,数,数大，,农,农村进,城,城购房,成,成为房,地,地产发,展,展的主,要,要供应,群,群体；,与五个,样,样本城,市,市相比,较,较，乐陵,市,市人口,基,基数仅,次,次于微,山,山，远,高,高于平,原,原，乡,镇,镇人口,排,排在五,个,个样本,城,城市的,首,首位，,农,农村人,口,口将是,购,购房的,主,主体；,第二章,：,：城市,宏,宏观经,济,济解读,经济背,景,景比较,经济活,力,力比较,人口及,教,教育分,析,析,【,义务教,育,育阶段,在,在校人,数,数比较,】,教育重,视,视度较,高,高，小,学,学在校人数,首位；,初,初中在,校,校人数,减,减少幅度，,存,存在生,源,源外流现象；,乐陵市,小,小学阶段在,校,校人数五,个,个样本县,域,域最多,的,的县域,，,，在校,总,总人数,约,约为,54440,人，与总人口,最,最多的微山相,比,比，多,3666,人；,乐陵初,中,中,阶段在,校,校人数还,是,是排在,首,首位，,但,但与小,学,学人数,相,相比，,减,减少数,量,量最多,，,，约,23702,人，初,中,中生外,流,流现象,严,严重；,第二章,：,：城市,宏,宏观经,济,济解读,【,县域经,济,济评价,】,经济总量较,大,大，农,村,村居民,消,消费动力较,强,强：,乐陵经济总量处于德州所辖县市,的,的中游水平，农村,居,居民收,入,入略低,，,，但农,村,村居民消费信,心,心较足,，,，农村,居,居民消,费,费力较,旺,旺；,社会固,定,定资产,投,投资不,高,高，但,房,房地产投资有,些,些热：,房地产,投,投资在,社,社会固,定,定资产,投,投资中,比,比重高,，,，总量,大,大；,贷款与,存,存款分,析,析：,社会存款中,居,居民所,占,占比重,大,大，潜,在,在消费,力,力有待,于,于挖掘，,存,存贷比,稿,稿，说,明,明经济,活,活动力,强,强，有,一,一定规,模,模的企,业,业存在,，,，财政,收,收入有,所,所保证,；,；,重视,孩,孩子,教,教育,，,，并,存,存在,校,校生,源,源外,流,流现,象,象：,乐陵义务,教,教育阶段,在,在校,学,学生,人,人数,较,较大,，,，但,初,初中,在,在校,生,生源,与,与样,本,本城,市,市相,比,比减,少,少幅,度,度大,；,；,第三,章,章：乐,陵,陵住,宅,宅市场,认,认知,一级,土,土地,市,市场,二级,住,住宅,市,市场,【,土地,出,出让,与,与成,交,交量,】,近,5,年土,地,地成,交,交率,98.25%,乐陵,近,近,5,年土,地,地挂,牌,牌量,（,（协,议,议量,）,）共,1839695,，,成,成交,量,量,1807489,，,成,成交,率,率,98.25%,；,10,年,11,年土,地,地挂,牌,牌量,巨,巨大,，,，近,3,年土,地,地挂,牌,牌量,逐,逐年,递,递减,，,，保,持,持了,正,正常,的,的挂,牌,牌量,；,；,城市,板,板块,解,解读,重点,板,板块,透,透析,一级,土,土地,市,市场,二级,住,住宅,市,市场,第三,章,章：乐,陵,陵住,宅,宅市场,认,认知,【,土地,成,成交,价,价格,】,乐陵,市,市属,于,于地,价,价偏,低,低的,城,城市,，,，,2014,年成,交,交也,突,突破,了,了,100,万元,；,；,乐陵,市,市地,价,价刚,突,突破,100,万元,/,亩，,地,地价,属,属于,偏,偏低,的,的城,市,市；,2012,年的,土,土地,价,价格,呈,呈现,下,下降,到,到趋,势,势，,主,主要,是,是西,南,南片,区,区成,交,交量,大,大，,价,价格,低,低，,拉,拉低,了,了成,交,交均,价,价；,2013,年政,府,府为,了,了提,高,高地,价,价，,出,出让,了,了四,块,块地,给,给乐,陵,陵市,城,城市,资,资产,经,经营,建,建设,投,投资有限,公,公司,，,，均,价,价,120,万元,/,亩，,提,提高,了,了,2013,年的,成,成交,均,均价,；,；,城市,板,板块,解,解读,重点,板,板块,透,透析,一级,土,土地,市,市场,二级,住,住宅,市,市场,第三,章,章：乐,陵,陵住,宅,宅市场,认,认知,【13-14,年新,成,成交,土,土地,】,成交,9,宗地块,面,面积,约,约为,18.55,万，其中,乐,乐陵,城,城市,资,资产,经,经营,建,建设,投,投资有限,公,公司,成,成交,10.8,万,，,，成,交,交均,价,价也,比,比较,高,高；,其,城市,板,板块,解,解读,重点,板,板块,透,透析,一级,土,土地,市,市场,二级,住,住宅,市,市场,第三,章,章：乐,陵,陵住,宅,宅市场,认,认知,【,开工面积,与,与销售面,积,积,】,乐陵市相,对,对其他城,市,市每年的,库,库存量略,少,少，但因,每,每年的开,工,工量都很,大,大，累积,的,的库存量,大,大，供大,于,于求，房,地,地产市场,风,风险加大,；,；,从,2012,年在开发,面,面积样本,城,城市横向,比,比较看，乐陵销,售,售开工比,高,高于其他,四,四个城市,，,，但因开,工,工多，库,存,存量高于,其,其他城市,；,；,从新开工,量,量看，乐陵每,年,年新开工量,较,较大，平,均,均每年开,工,工面积约,为,76,万；,从成交面,积,积看，平均每,年,年的销售,面,面积约,36.28,万，后,续,续供给充,足,足；,城市板块,解,解读,重点板块,透,透析,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,【,去库存的,时,时间,】,截止到,2014,年,11,月底现有,库,库存约,51.98,万，,2014,年前,11,个月销售,面,面积,37.79,万，参,考,考,2013,年销售面,积,积,43.79,万，去,化,化库存需,要,要,14.9,个月；,城市板块,解,解读,重点板块,透,透析,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,【,土地库存,去,去化的时,间,间,】2010,年到,2014,年,11,月底出让,土,土地的可,建,建筑面积,约,约,352.83,万，从,2010,年截至到,现,现在房屋,销,销售总面,积,积约,181.41,万，剩,余,余可建筑,面,面积约,171.42,万，剩,余,余量土地,供,供应量多,，,，市场进,入,入风险大,；,；,城市板块,解,解读,重点板块,透,透析,可建筑面积与销售面积统计（万）,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,合计,可建筑面积,64.99,200.6,65.61,19.09,2.54,352.83,销售面积,24.3,34.88,41.28,37.16,43.79,181.41,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,【,商品房成,交,交价格,】,住宅成交,均,均价保持,增,增长态势,，,，但均价,指,指数则处,于,于市场的,低,低位；,从乐陵商,品,品房纵向比较,看,看，住宅,价,价格始终,保,保持着上,涨,涨的势头，但上涨,幅,幅度小，,与,与其他开,发,发城市相,比,比，其销,售,售均价处,于,于洼地；,城市板块,解,解读,重点板块,透,透析,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,【,板块划分,】,根据乐陵,各,各区域特点,和,和住宅价,格,格等因素,的,的影响，将乐陵房,地,地产市场划分为西南新,一,一中板块,、,、老城区,板,板块；,城市板块,解,重点板块,透,透析,西南新一,中,中板块,老城区板,块,块,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,板块,板块四至,板块特点,西南板块,阜盛路以南、兴隆南大街以西，以汽车站与新一中为中心,政府规划的新居住中心、配套资源丰富；,老城区板块,阜盛路以北、云红大街以西，枣城大街以东、北至北外环,具有完善的市政配套，成熟的居住氛围，但旧城改造项目居多，大盘少，居住品质感弱；,【,板块特征,】,城市板块,解,解读,重点板块,透,透析,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,城市板块,解,解读,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,重点板块,透,透析,【,西南城区,板,板块,】,作为重点,板,板块的原,因,因：,目标宗地位于西南,城,城区板块，西南板,块,块是规划,中,中的新居,住,住中心且,此,此区域开,发,发项目众,多,多，配套,资,资源丰富,，,，该板块内项,目,目开发运,作,作成熟，,项,项目品质,性,性较强，,是,是城市品,质,质生活不,断,断提升的,代,代表区域,；,；,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,城市板块,解,解读,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,重点板块,透,透析,【,板块内项,目,目销售均,价,价,西南城区板块在售,项,项目销售,均,均价高于,城,城市整体,市,市场销售,均,均价，普通产品,销,销售均价,约,约为,3500,元,/,；洋房,销,销售均价,约,约为,4000,元,/,；,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,城市板块,解,解读,重点板块,透,透析,【,板块内项,目,目销售均,价,价,】,乐陵主力,面,面积,90-100,的两室和,110130,三室；,80,90,100,110,130,140,150,120,幸福公馆,中央世纪,城,城,凤凰城,永基花园,龙山新居,盛世清华,园,园,皇冠花园,东湖丽景,丽景国际,国强花园,百万庄园,星光城,御景龙山,春润华城,翠湖天地,翡翠绿洲,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住宅市场认知,城市板块,解,解读,重点板块,透,透析,地址,高新技术产业园（二号路与四号路交叉口）,均价,均价元,/,开发商,山东青建集团,户型面积,1,0,；,主要客群,乡镇,建筑类型,普通多层、花园洋房、别墅、物流中心,建筑面积,440000,平米,占地面积,480,亩,装修情况,毛坯,容积率,3.3,项目动态,2011,年拿地，楼面价,420,元,/,，,2012,年,1,月,15,日开盘，别墅花园洋房基本未售，其余房源已处于尾盘状态,凤凰城：,区域重点,项,项目分析,青建凤凰,城,城,一级土地,市,市场,二级住宅,市,市场,第三章：乐陵住,宅,宅市场认知,城市板块解,读,读,重点板块透,析,析,开发商,泰山海通置业,地址,乐陵市新一中东侧地块,均价,均价,35,00元,/,平米,体量,300000,占地面积,238,亩,建筑类型,多层、小高层,户型,7714,0平米两室，三室,装修情况,毛坯,主要客群,乡镇,项目动态,09,年拿地，楼面积,460,元,/,，,2011,年首次开盘，现小区东侧有,3,栋小高层未动工，,7,栋未拆迁,泰山现代城,：,：,重点竞争项,目,目分析,泰山现代城,一级土地市,场,场,二级住宅市,场,场,第三章：乐陵住宅市场认知,城市板块解,读,读,重点板块透,析,析,重点竞争项,目,目分析,鲁班御景龙,山,山,开发商,鲁班房地产开发有限公司,地址,兴隆南大街路西,均价,均价,36,00元,/,平米,建筑面积,210000,占地面积,149,亩,容积率,2.1,建筑类型,普通多层、花园洋房、小高层、高层,户型,75152平方米,交房标准,毛坯房,主要客群,乡镇,项目动态,2012,年取得该宗土地，楼面价,240,元,/,，,2014,年初首次开盘,一级土地市,场,场,二级住宅市,场,场,第三章：乐陵住宅市场认知,城市板块解,读,读,重点板块透,析,析,重点竞争项,目,目分析,盛鑫首府,开发商,乐陵市盛鑫置业有限公司,地址,乐陵市渤海南大街,3489,号,均价,预计,3600,元,/,建筑面积,84044,占地面积,40,亩,容积率,3.27,绿化率,3,0,%,建筑类型,小高层,户型,84200平方米,总户数,792,户,交房标准,毛坯房,主要客群,来访客户乡镇居多,项目动态,2013,年取得该宗地，楼面价,418,元,/,，预计年底开盘,盛鑫首府：,第三章：乐陵住宅市场认知,【,城市房地产,评,评价,】,开发量大，,市,市场整体供,大,大于求，竞,争,争力激烈：,乐陵前,2,年土地放量,过,过多，开发,量,量大，库存,量,量多，剩余,土,土地多且拿,地,地成本低，,现,现在进入市,场,场开发风险,大,大；,销售均价低，成,交,交户型以刚需二室,和,和小三室为主：,由于开发项,目,目多，开发,量,量大，市场,竞,竞争激烈，,所,所以市场销,售,售均价提升,难,难度大；成交户型以,刚,刚需二室和,小,小三室为主，购房,群,群体多为乡,镇,镇进城客户,，,，对品质的,追,追求不高；,西南城区板块市场认,可,可度高、项,目,目汇集数量,大,大、开发档,次,次高、但产,品,品同质化严,重,重、项目间,竞,竞争激烈：,西南城区板块为城市,中,中高端项目,主,主要分布区，项目多且,产,产品同质化,严,严重，户型,面,面积也基本,在,在同一区间,，,，卖点以“,城,城市中心、,学,学区房”为,主,主；,乐陵市场进,入,入建议：,乐陵市场利,好,好：,人口基数大,，,，年市场成,交,交量高于其,他,他开发城市,；,；,政府规划已,形,形成实质利,好,好，配套资,源,源丰富；,市场发展水,平,平较差，我,公,公司有显著,的,的竞争力；,乐陵市场风,险,险：,前几年土地,出,出让过多且,地,地价便宜，,现,现在进入土,地,地成本无优,势,势；,市场项目过,多,多，很多项,目,目仅有几栋,楼,楼，开发公,司,司实力差，,库,库存量多，,有,有进入恶性,竞,竞争环境的,风,风险；,乐陵房管局,自,自己开发了,4,个项目，后,续,续还有项目,入,入市，竞争,环,环境不好；,购房客户多是,乡,乡镇刚需客,户,户，对品质,要,要求低，不,利,利于我公司,竞,竞争力展开,；,；,结论：,现在不是进,入,入乐陵市场,的,的最好时机,，,，需要,2-3,年的去库存,周,周期去化前,期,期土地存量,；,；,现有地块规,模,模小，无法,发,发挥出公司,样,样板区、会,所,所的竞争力,，,，建议等待,时,时机关注乐,陵,陵其他规模,大,大的土地；,第四章：宗,地,地分析,【,地块位置,】,位于城市重,点,点发展规划的西南部，,整,整个地块不,方,方正；周边,配,配套齐全；,地,地面有拆迁,垃,垃圾；地块,有,有民用电经,过,过，需协商,拆,拆除；,地块北侧为,民,民居，西侧,为,为泰山现代,城,城项目，本,项,项目与泰山,现,现代城项目,中,中间有规划,新,新路，东侧,、,、南侧大部,分,分为旧厂房,（,（已停产）,，,，少部分与,外,外部相连；,地块占地约,60,亩，地块形,状,状不规整，,规,规划设计不,利,利；,宗地开发建,议,议,地块属性研,判,判,地块开发建,议,议原则,第四章：宗,地,地分析,【,周边竞争项,目,目,】,宗地周边在,售,售项目多，,市,市场竞争激烈；,地块,1000,米范围内，,宗,宗地周边约有,11,个项目在售,，,，竞争激烈,；,；,周边竞争项,目,目，产品类型同质化,严,严重，除凤,凰,凰城有少量,花,花园洋房和,别,别墅，其余,皆,皆为多层、,高,高层组合；,户,户型面积为,90,左右二室,、,、,105-115,小三室，,主,主要卖点是,学,学区房；,宗地开发建,议,议,地块属性研,判,判,地块开发建,议,议原则,第四章：宗,地,地分析,【,周边配套,】,地块周边配,套,套资源优质,，,，但目标地,块,块对优质配,套,套不具有独,占,占性；,地块,1000,米范围内，,优,优质的城市,配,配套资源汇,集,集；,新一中、二中、三,小,小紧邻项目,宗,宗地；,银座商场、,义,义乌购物中,心,心、义乌小,商,商品市场满,足,足业主高中,低,低消费需求,；,；,汽车站、中,医,医院与项目,隔,隔路相望；,宗地开发建,议,议,地块属性研,判,判,地块开发建,议,议原则,第四章：宗,地,地分析,宗地开发建,议,议,【,规划指标,】,项目总占地约,60,亩，地价,100,万,/,亩，参考容,积,积率，规划建筑,面,面积,60000-100000,；,目标地块经济指标,总占地面积,40000,容积率,1.5,容积率,1.5,建筑面积,60000,楼面价,1000,元,/,容积率,2.5,容积率,2.5,建筑面积,100000,楼面价,600,元,/,地块属性研,判,判,地块开发建,议,议原则,第四章：宗,地,地分析,地块属性研,判,判,宗地开发建,议,议,优势（,strength,）,位于城市发,展,展的主方向，乐陵城市,新,新居住中心；,区域开发项,目,目多，业主,对,对宗地区域,价,价值认可；,地块周边配,套,套资源丰富,，,，利于住宅,小,小区的开发,；,；,劣势（,weakness,）,地块规模小,且,且不方正，,不,不利于后期,规,规划设计；,地价比周边,项,项目高，不,利,利于后期成,本,本控制，价,格,格无竞争力,；,；,机会,(opportunity),政,府,府,规,规,划,划,5,年,内,内,城,城,市,市,人,人,口,口,翻,翻,倍,倍,，,，,进,进,城,城,客,客,户,户,数,数,量,量,约,约,7,万,人,人,，,，,进,进,城,城,客,客,户,户,更,更,关,关,心,心,学,学,校,校,和,和,政,政,威胁,(threat),宗地周边，同期开发项目较多，产品的同质化严重，市场竞争力激烈,；,【,项,目,目,SWOT,评,价,价,】,地,块,块,开,开,发,发,建,建,议,议,原,原,则,则,城,市,市新,居,居,住,住,中,中,心,心,，,，,配,配,套,套,资,资,源,源,丰,丰,富,富,、,、,优,优,质,质,教,教,育,育,资,资,源,源,的,的,地,地,块,块,属性,诠释,城市新居住中心,乐陵市规划的新居住片区，经过近,4,年的开发，居住氛围已形成；,配套资源丰富,银座商场、义乌市场、汽车站、中医院等配套资源丰富；,优质教育资源,第三实验小学、第二中学、第一中学，小学到高中一应俱全；,第,四,四,章,章,：,：,宗,宗,地,地,分,分,析,析,地,块,块,属,属,性,性,研,研,判,判,宗,地,地,开,开,发,发,建,建,议,议,地,块,块,开,开,发,发,建,建,议,议,原,原,则,则,第,四,四,章,章,：,：,宗,宗,地,地,分,分,析,析,宗,地,地,开,开,发,发,建,建,议,议,地,块,块,属,属,性,性,研,研,判,判,地,块,块,开,开,发,发,建,建,议,议,原,原,则,则,开,发,发建,议,议,原,原,则,则,土,地,地,属,属,性,性,：,：,规,规,模,模,小,小,产,品,品,积,积,累,累,：,：,多,多,层,层,+,（,小,小,）,）,高,高,层,层,组,组,合,合,，,，,半,半,地,地,下,下,车,车,库,库,；,；,客,户,户,喜,喜,好,好,：,：,多,多,层,层,相,相,对,对,高,高,层,层,更,更,容,容,易,易,被,被,客,客,户,户,接,接,受,受,；,；,开,发,发,战,战,略,略,：,：,快,快,周,周,转,转,开,开,发,发,战,战,略,略,，,，,开,开,发,发,产,产,品,品,要,要,保,保,证,证,快,快,速,速,去,去,化,化,；,；,第,四,四,章,章,：,：,宗,宗,地,地,分,分,析,析,宗,地,地,开,开,发,发,建,建,议,议,地,块,块,属,属,性,性,研,研,判,判,地,块,块,可,可,开,开,发,发,性,性,研,研,判,判,【,地,块,块,容,容,积,积,率,率,确,确,定,定,】,多,层,层,产,产,品,品,更,更,被,被,客,客,户,户,接,接,受,受,，,，,且,且,多,多,层,层,做,做,半,半,地,地,下,下,车,车,库,库,，,，,部,部,分,分,（,（,小,小,）,）,高,高,层,层,可,可,不,不,做,做,地,地,下,下,车,车,库,库,，,，,成,成,本,本,可,可,以,以,控,控,制,制,，,，,建,建,议,议,与,与,政,政,府,府,谈,谈,判,判,，,，,降,降,低,低,容,容,积,积,率,率,，,，,降,降,低,低,地,地,价,价,；,；,目标地块经济指标,总占地面积,40000,容积率,1.5,容积率,1.5,建筑面积,60000,楼面价,1000,元,/,容积率,2.5,容积率,2.5,建筑面积,100000,楼面价,600,元,/,按,地,地,价,价,100,万,元,元,/,亩,，,，,容,容,积,积,率,率,1.5,与,容,容,积,积,率,率,2.5,的,楼,楼,面,面,价,价,差,差,400,元,/,，,，,多,多,层,层,+,半,地,地,下,下,车,车,库,库,与,与,（,（,小,小,）,）,高,高,层,层,+,地,下,下,车,车,库,库,的,的,建,建,造,造,成,成,本,本,可,可,以,以,弥,弥,补,补,楼,楼,面,面,价,价,差,差,，,，,且,且,多,多,层,层,更,更,容,容,易,易,销,销,售,售,，,，,因,因,此,此,建,建,议,议,与,与,政,政,府,府,谈,谈,判,判,，,，,降,降,低,低,地,地,价,价,、,、,降,降,低,低,容,容,积,积,率,率,；,；,第四章,：,：宗地,分,分析,宗地开,发,发建议,地块属,性,性研判,地块可,开,开发性,研,研判,【,产品组,合,合建议,】,多层花,园,园洋房,+,小高层,（,（一梯,两,两户）,，,，观源,产,产品复,制,制即可,；,；,1.,市场多,层,层房源,存,存量多,，,，客户,可,可选择,余,余地广,，,，（小,）,）高层,未,未出现,一,一梯三,户,户或二,梯,梯四户,的,的产品,，,，如做,一,一梯三,户,户或二,梯,梯四户,的,的（小,）,）高层,，,，势必,增,增加销,售,售难度,，,，增加,销,销售去,化,化的时,间,间；,2.,青建凤,凰,凰城与,鲁,鲁班御,景,景龙山,的,的退台,花,花园洋,房,房销售,去,去化率,很,很低，,反,反映了,乐,乐陵改,善,善客户,少,少，对,产,产品的,要,要求低,；,；,3.,购房客,户,户主要,是,是乡镇,客,客户，,对,对价格,、,、位置,、,、配套,关,关注更,多,多，对,产,产品的,品,品质关,注,注低，,针,针对此,类,类目标,客,客户还,是,是以控,制,制建筑,成,成本，,控,控制销,售,售总价,为,为主要,开,开发目,的,的；,第四章,：,：宗地,分,分析,宗地开,发,发建议,地块属,性,性研判,地块可,开,开发性,研,研判,【,户型组,合,合建议,】,项目所处,区,区域,在,在售,项,项目,第四,章,章：,宗,宗地,分,分析,宗地,开,开发,建,建议,地块,属,属性,研,研判,地块,可,可开,发,发性,研,研判,产品类型,多层花园洋房,一梯,两户高层,面积区间,8085,100105,85-90,95105,户型划分,紧凑两室,紧凑三室,紧凑两室,紧凑三,室,配比系数,50%,50%,40,%,60,%,通过,上,上述,分,分析,判,判断,，,，建,议,议地,块,块产,9,、,静,静,夜,夜,四,四,无,无,邻,邻,，,，,荒,荒,居,居,旧,旧,业,业,贫,贫,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-23,Thursday,January5,2023,10,、雨,中,中黄,叶,叶树,，,，灯,下,下白,头,头人,。,。19:59:0119:59:0119:59,1/5/20237:59:01PM,11,、以我,独,独沈久,，,，愧君,相,相见频,。,。1月-2319:59:0119:59,Jan-2305-Jan-23,12,、故人江海,别,别，几度隔,山,山川。19:59:0119:59:0119:59,Thursday,January 5,2023,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。1月-231月-2319:59:0119:59:01,January5, 2023,14,、他乡,生,生白发,，,，旧国,见,见青山,。,。05,一,一月20237:59:01 下,午,午19:59:011月-23,15,、比,不,不了,得,得就,不,不比,，,，得,不,不到,的,的就,不,不要,。,。一月237:59,下,下,午,午1月-2319:59,January5,2023,16,、行动,出,出成果,，,，工作,出,出财富,。,。2023/1/519:59:0119:59:01,05January 2023,17,、做前，,能,能够环视,四,四周；做,时,时，你只,能,能或者最,好,好沿着以,脚,脚为起点,的,的射线向,前,前。7:59:01,下,下午7:59,下,下午19:59:011月-23,9,、没有失败,，,，只有暂时,停,停止成功！,。,。1月-231月-23,Thursday,January 5,2023,10,、很,多,多事,情,情努,力,力了,未,未必,有,有结,果,果，,但,但是,不,不努,力,力却,什,什么,改,改变,也,也没,有,有。,。,。19:59:0119:59:0119:59,1/5/20237:59:01PM,11,、成功,就,就是日,复,复一日,那,那一点,点,点小小,努,努力的,积,积累。,。,。1月-2319:59:0119:59,Jan-2305-Jan-23,12,、世,间,间成,事,事，,不,不求,其,其绝,对,对圆,满,满，,留,留一,份,份不,足,足，,可,可得,无,无限,完,完美,。,。19:59:0119:59:0119:59,Thursday,January5,2023,13,、不知香积,寺,寺，数里入,云,云峰。1月-231月-2319:59:0119:59:01,January 5,2023,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。,。05,一,一,月,月20237:59:01,下,下午19:59:011月-23,15,、楚塞,三,三湘接,，,，荆门,九,九派通,。,。一月237:59 下,午,午1月-2319:59,January 5, 2023,16,、少年十五,二,二十时，步,行,行夺得胡马,骑,骑。2023/1/5 19:59:0119:59:01,05 January2023,17,、空山新,雨,雨后，天,气,气晚来秋,。,。7:59:01,下,下午7:59,下,下午19:59:011月-23,9,、杨,柳,柳散,和,和风,，,，青,山,山澹,吾,吾虑,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、阅,读,读一,切,切好,书,书如,同,同和,过,过去,最,最杰,出,出的,人,人谈,话,话。19:59:0119:59:0119:59,1/5/20237:59:01PM,11,、越是,没,没有本,领,领的就,越,越加自,命,命不凡,。,。1月-2319:59:0119:59,Jan-2305-Jan-23,12,、越是无能,的,的人，越喜,欢,欢挑剔别人,的,的错儿。19:59:0119:59:0119:59,Thursday,January 5,2023,13,、,知,知,人,人,者,者,智,智,，,，,自,自,知,知,者,者,明,明,。,。,胜,胜,人,人,者,者,有,有,力,力,，,，,自,自,胜,胜,者,者,强,强,。,。1,月,月-231,月,月-2319:59:0119:59:01,January5,2023,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。05 一月20237:59:01 下午19:59:011月-23,15,、最具挑,战,战性的挑,战,战莫过于,提,提升自我,。,。一月 237:59,下,下午1月-2319:59,January5, 2023,16,、业余生,活,活要有意,义,义，不要,越,越轨。2023/1/519:59:0119:59:01,05 January 2023,17,、一个,人,人即使,已,已登上,顶,顶峰，,也,也仍要,自,自强不,息,息。7:59:01 下,午,午7:59 下,午,午19:59:011月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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