某地产商业模式深入研究

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,地产管,理,理经典,实,实践,主题：,万,万科商,业,业模式,无疑，,万,万科是,按,按照成,为,为未来,商,商界主,流,流开发,商,商的道,路,路在前,进,进。如,今,今的万,科,科已经,被,被行业,喻,喻为标,杆,杆企业,，,，为什,么,么万科,会,会成为,企,企业学,习,习的标,杆,杆呢？,原,原因也,是,是在于,经,经过,23,年的探,索,索，万,科,科形成,了,了可引,领,领企业,持,持续发,展,展的管,理,理优势,。,。,3,适时,而,而变,的,的企,业,业发,展,展战,略,略,万科,发,发展,史,史上,的,的四,个,个阶,段,段,近年,来,来万,科,科内,部,部演,变,变的,主,主要,行,行动,万科,的,的发,展,展战,略,略,万科,前,前二,十,十年,的,的业,务,务链,结,结构,变,变化,04,年万,科,科规,划,划的,未,未来,十,十年,业,业务,链,链结,构,构变,化,化,万科,选,选择,美,美国,房,房地,产,产企,业,业,PulteHomes,作为,标,标杆,精准,有,有效,的,的实,施,施策,略,略,精细,化,化具,体,体措,施,施之,客,客户,细,细分,精细,化,化具,体,体措,施,施之,“,沃尔,玛,玛,”,式扩,张,张,精细,化,化具,体,体措,施,施之,产,产品,创,创新,学习,PulteHomes,标准,化,化可,复,复制,产,产品,打,打造,扩,扩张,基,基因,链,链,学习,PulteHomes,产品,设,设计,规,规范,与,与开,发,发标,准,准,万科,住,住宅,产,产业,化,化探,索,索,总结,万,万科,在,在两,个,个方,面,面的,作,作为,值,值得,润,润基,学,学习,目录,4,一、,适,适时,而,而变,的,的企,业,业发,展,展战,略,略,5,1,、万,科,科发,展,展史,上,上的,四,四个,阶,阶段,阶段,时间,主要事件,战略规划,1,1988-1991,介入房地产领域，形成了商贸、工业、房地产和文化传播的,四大经营架构,，股份制改造，,A,股在深圳证券交易所挂牌交易。,确定综合商社发展模式,2,1992-2002,确立了,城市居民住宅开发,为公司的核心业务，,B,股在深圳证券交易所上市，成为专一的房地产公司。,完成专业化战略调整,3,2003-2006,动用资金,36,亿，持有,80%,浙江南都股权，,100%,上海南都股权，,100%,镇江润桥股权，,100%,镇江润中股权和,70%,苏州南都股权，后期增资配股募集资金人民币,41.967,亿元，主要用于购买土地，支付土地开发工程款及并购其它公司所需费用,基本完成珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域的,战略布局,4,2007-,以后,与大型国企的合作，发展出万科公司管理输出的新发展模式；签订多家战略合作协议，储备制造业人才，为住宅产业化打下基础,住宅产业化战略,试点与实践,6,2004,年底,，,，完,成,成了,第,第三,个,个十,年,年战,略,略规,划,划的,制,制定,：,：精细,化,化和,产,产业,化,化,2005,年底,，,，完,成,成了,战,战略,策,策略,的,的内,部,部梳,理,理和,对,对美,国,国帕,尔,尔迪,公,公司,的,的学,习,习总,结,结，,形,形成,了,了一,整,整套,策,策略,实,实施,的,的方,法,法和,工,工具,，,，并,调,调整,了,了流,程,程，,为,为大,规,规模,高,高速,扩,扩张,提,提供,了,了平,台,台：标准,化,化、,产,产品,复,复制,2006,年,5,月，,开,开始,调,调整,组,组织,架,架构,，,，做,实,实,区域,总,总部,，专,业,业管,理,理职,能,能下,放,放，,正,正在,建,建立,“,战略,总,总部,、,、专,业,业区,域,域、,操,操作,一,一线,”,的组,织,织架,构,构：职能,集,集权,、,、专,业,业放,权,权,2,、近,年,年来,万,万科,内,内部,演,演变,的,的主,要,要行,动,动,7,2004,2014,战略,目,目标,1.,净利,润,润从,2003,年的,5.4,亿元,增,增长,到,到,100,亿元,，,，增,长,长,18,倍；,2.,销售,额,额从,2003,年的,64,亿元,增,增长,到,到,1000,亿元,，,，增,长,长,15,倍；,3.,占全,国,国住,宅,宅市,场,场的,份,份额,从,从目,前,前的,1,增,长,长到,3,。,2005-2008,战略,目,目标,1.,年均复合,增,增长超过,40,;,2.,净利润从,2005,年的,13.5,亿增长到,40,亿；,3.,销售额从,2005,年的,105.5,亿元增长,到,到,400,亿元；,3,、,万,万,科,科,的,的,发,发,展,展,战,战,略,略,8,4,、,万,万,科,科,前,前,二,二,十,十,年,年,的,的,业,业,务,务,链,链,结,结,构,构,变,变,化,化,利润,第二阶段：专业化,作“减法”,以房地产为方向或核心的多元化业务,第三阶段：精细化,（作“乘法”）,三大地带城乡结合部的系列化精品与城市精品住宅,(18,个城市,),时间安排,第一阶段：多元化,（作“加法”）,工业、商贸、房地产、文化传播和股权投资五大业务,80,年代,2004,90,年代,9,5,、,04,年,万,万,科,科,规,规,划,划,的,的,未,未,来,来,十,十,年,年,业,业,务,务,链,链,结,结,构,构,变,变,化,化,时,间,间,安,安,排,排,利润,第二层面（增长业务区域）,三大地带集约化发展与精细化运营,(30-40,个城市,),第三层面（种子业务区域）,新兴城市圈,(40-60,个城市,),住宅金融业务,第一层面（现金流业务）,三大地带城乡结合部的系列化精品与城市精品住宅,(18,个城市,),2004,2014,2009,10,万,科,科,84,年,成,成,立,立,至,至,04,年,21,年,发,发,展,展,里,里,，,，,销,销,售,售,额,额,最,最,高,高,时,时,为,为,77,亿,，,，,十,十,年,年,发,发,展,展,规,规,划,划,成,成,为,为,了,了,万,万,科,科,的,的,转,转,折,折,点,点,。,。,经,经,过,过,了,了,4,年,的,的,检,检,验,验,，,，,万,万,科,科,达,达,到,到,了,了,预,预,期,期,效,效,果,果,。,。,预,预,计,计,到,到,2014,年,，,，,万,万,科,科,的,的,销,销,售,售,额,额,完,完,成,成,1000,亿没有任何,问,问题，而且,还,还可能会提,前,前完成。,按照,30%,的复合增长,率,率，最迟在,2012,年实现千亿,目,目标,5,、,04,年万科规划,的,的未来十年,业,业务链结构,变,变化,-,实际发展情,况,况,11,6,、万科选择,美,美国房地产,企,企业,PulteHomes,作为标杆,跨区域开发,模,模式,在美国二十,几,几个州做跨,地,地域的住宅,开,开发，与万,科,科的全国扩,张,张不谋而合,，,，也是做大,做,做强的必经,之,之路；因而,学,学习跨区域,开,开发经验对,万,万科很有必,要,要,持续盈利能,力,力,连续,50,年以上的盈,利,利记录，平,均,均净资产回,报,报率在,16,以上，并,能,能长期保持,在,在,18,以上，持,续,续的盈利能,力,力是一个强,大,大的公司所,追,追求的重要,目,目标,成熟的开发,模,模型,产品定型和,开,开发模型成,熟,熟，比如市,场,场分析工具,城市地图,、客户的,终身服务,，值得借,鉴,鉴,万科选择的,是,是专业化的,住,住宅生产。,因,因而万科不,可,可避免行业,流,流动性差的,天,天然属性。,万,万科希望做,的,的是如何在,此,此基础之上,最大限度地,提,提升企业资,金,金的流动性,，因而万科,看,看中的,资金周转率,，,，及住宅产,品,品的建设、,开,开发、销售,周,周期决定的,资,资金回笼速,度,度以及资本,市,市场上的融,资,资能力,，看中的是,每,每一分钱的,使,使用效率。,超强的资金,运,运转能力,帕尔迪能将,资,资金周转率,维,维持在,1.2,的水平，这,个,个水平远远,超,超过万科的,0.38,。如此之高,的,的资金周转,率,率决定了帕,尔,尔迪本身的,盈,盈利模式：,即,即提高经营,效,效率,PulteHomes,公司,12,第一个十年,第一个十年,收,收缩业务，,集,集中于住宅,，,，培养住宅,地,地产的经营,能,能力，开始,走,走,住宅专业化,；,第二个十年,第二个十年,在,在美国房地,产,产行业增长,率,率达到高峰,时,时，适应市,场,场变化，开,始,始,区域性地域,扩,扩张,；,第三个十年,第三个十年,通,通过上市,重塑公司治,理,理结构与组,织,织管理结构,，进一步加,快,快区域性扩,张,张,第四个十年,第四个十年,分,分为两个阶,段,段，前一阶,段,段抓住金融,变,变革机会，,打,打造,产融结合的,经,经营模式,；后一阶段,，,，第二代开,始,始登场：通,过,过现代化管,理,理方式与竞,争,争方式，开,始,始,全国性战略,扩,扩张,第五个十年,第五个十年,开,开始围绕,客户细分,培育核心竞,争,争力，展开,产业链整合,与,与国际化战,略,略,，进入新一,轮,轮增长,1,2,3,4,5,PulteHomes,发展史上的,十,十年战略,6,、万科选择,美,美国房地产,企,企业,PulteHomes,作为标杆,13,经过二十多,年,年的发展，,万,万科已经步,入,入第三个十,年,年的发展阶,段,段，每一个,十,十年里，万,科,科都会根据,不,不同的发展,情,情况制定相,应,应的发展战,略,略。,1984,年万科从经,营,营贸易起家,，,，很快业务,拓,拓展到出口,、,、广告、房,地,地产、股票,投,投资等,13,个领域。对,于,于万科的发,展,展方向，王,石,石先是提出,了,了一个具有,信,信息、交易,、,、投资、融,资,资、制造等,多,多种功能的,“综合商社,”,”模式,；后来又提,出,出了“以房,地,地产为主导,，,，以贸易为,基,基础，以股,权,权投资为支,柱,柱，以文化,经,经营为门面,，,，以工业经,营,营为补充”,的,的发展模式,。,。,第一个十年,多元化发展,战,战略,第二个十年,专业化战略,第三个十年,精细,化,化战,略,略,万科,发,发展,战,战略,回过,头,头来,看,看万,科,科近,年,年来,的,的发,展,展，,可,可以,说,说是,帕,帕尔,迪,迪的,中,中国,翻,翻版,6,、万,科,科选,择,择美,国,国房,地,地产,企,企业,PulteHomes,作为,标,标杆,第一,个,个十,年,年战,略,略规,划,划：,做,做“,加,加法,”,”（,多,多元,化,化）,14,经历,了,了,1994,年改,革,革的,阵,阵痛,后,后，,为,为了,迅,迅速,做,做大,房,房地,产,产主,业,业，,王,王石,带,带领,万,万科,开,开始,做,做,“,减法,”,：,万科,实,实际,战,战略,调,调整,包,包括,：,：,从,从多,元,元化,经,经营,向,向专,营,营房,地,地产,集,集中,；,；,从,从多,品,品种,经,经营,向,向住,宅,宅集,中,中；,投,投放,资,资源,由,由,12,个城,市,市向,北,北京,、,、上,海,海、,深,深圳,、,、天,津,津集,中,中。,专业,化,化战,略,略还,使,使得,万,万科,的,的投,资,资扩,张,张开,始,始理,性,性回,归,归，,从,从地,域,域上,从,从,12,个城,市,市收,缩,缩至,1999,年的,5,个城,市,市，,集,集中