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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/8/3 Sunday,#,万科,面,面向,非,非成,本,本高,管,管的,内,内训,【设,计,计阶,段,段成,本,本控,制,制策,略,略】,引子,：,：触,目,目惊,心,心的,数,数字,案例,前,前提,条,条件,1,：,1,、,30,万平,米,米的,高,高层,住,住宅,小,小区,，,，全,部,部按,100,平米,/,户进,行,行测,算,算；,2,、拿,地,地条,件,件中,机动,车,车的,车,车位,配,配比,有,有,2,个方,案,案,分别,为,为,0.6,辆,/,户和,1.5,辆,/,户,3,、整,个,个小,区,区的,地,地面,停,停车,比,比例,为,为,10%,地下,室,室全,部,部按,非,非人,防,防考,虑,虑,停车,效,效率,指,指标,为,为,32,平米,/,辆，,造,造价,为,为,1600,元,/,平米,问,：因,为,为车,位,位配,比,比指,标,标的,不,不同,，,，,2,个方,案,案的,地,地下,车,车库,成,成本,会,会相,差,差多,少,少？,解,：,（,300000/100,）,x,（,1.5-0.6,）,x0.9x32x1600=1.24416,亿,（,300000/100,）,x,（,1.5-0.6,）,x0.9x38x2600=2.40084,亿,案例,前,前提,条,条件,2,：,1,、,30,万平,米,米的,高,高层,住,住宅,小,小区,，,，建,筑,筑面,积,积：,外,外墙,面,面积,=1,：,1,，窗,墙,墙比,为,为,0.18,；,2,、营,销,销方,案,案中,，,，门,窗,窗有,2,个选,择,择，,分,分别,为,为塑,钢,钢和,断,断桥,铝,铝合,金,金，,造,造价,分,分别,为,为,350,元,/,平米,和,和,550,元,/,平米,；,；,3,、如,选,选择,断,断桥,铝,铝合,金,金门,窗,窗，,需,需增,设,设外,遮,遮阳,设,设备,，,，造,价,价为,300,元,/,平米,。,。,问,：因,为,为门,窗,窗标,准,准的,不,不同,，,，,2,个方,案,案相,关,关的,成,成本,会,会相,差,差多,少,少？,解,：,300000 x0.18x,（,550-350+300,）,=0.27,亿,成本,管,管理,前,前置,是,是实,现,现有,效,效成,本,本控,制,制的,基,基本,要,要求,成本,是,是什,么,么？,人们,要,要进,行,行生,产,产经,营,营活,动,动或,达,达到,一,一定,的,的目,的,的，,就,就必,须,须耗,费,费一,定,定的,资,资源,（,（人,力,力、,物,物力,和,和财,力,力）,，,，其,所,所费,资,资源,的,的货,币,币表,现,现及,其,其对,象,象化,称,称之,为,为,成本,。简,单,单来,说,说，,成,成本,就,就是,生,生产,某,某一,产,产品,所,所耗,费,费的,全,全部,费,费用,。,。,企业经营,中,中的隐性,成,成本,机会成本,：,当把一定,的,的经济资,源,源用于生,产,产某种产,品,品时放弃,的,的另一些,产,产品生产,上,上最大的,收,收益。比如说，,10,万元钱投,资,资于房地,产,产可获得,利,利润,20,万，投资,于,于股票市,场,场可获得,利,利润,15,万，如果,把,把这,10,万元钱投,资,资于房地,产,产，那么,可,可以从股,票,票市场得,到,到,15,万就是其,机,机会成本,，,，如果把,这,这,10,万元投资,于,于股票，,那,那么可以,从,从房地产,投,投资中获,得,得的,20,万就是其,机,机会成本,。,。,交易成本,：,达成一笔,交,交易所要,花,花费的成,本,本，也指,买,买卖过程,中,中所花费,的,的全部时,间,间和货币,成,成本。,搜寻成本,：,：,商品信息,与,与交易对,象,象信息的,搜,搜集。,信息成本,：,：,取得交易,对,对象信息,与,与和交易,对,对象进行,信,信息交换,所,所需的成,本,本。,议价成本,：,：,针对契约,、,、价格、,品,品质讨价,还,还价的成,本,本。,决策成本,：,：,进行相关,决,决策与签,订,订契约所,需,需的内部,成,成本。,监督交易,进,进行的成,本,本：,监督交易,对,对象是否,依,依照契约,内,内容进行,交,交易的成,本,本，例如,追,追踪产品,、,、监督、,验,验货等。,违约成本,：,：,违约时所,需,需付出的,事,事后成本,。,。,成本管理,面,面临的挑,战,战,成本管理,的,的理念,成本管理,要,要依赖于全员成本水平,是,是专业水,平,平的反映省钱等于赚钱成本管理,不,不仅仅是,省,省钱,提升性价,比,比,性价比,Satisfaction,Value/Cost,设计中的,成,成本控制,原,原则,降低开发,成,成本；提,高,高产品品,质,质；缩短,开,开发周期,房地产企,业,业盈利模,式,式,净资产收,益,益率,=,销售净利,率,率,x,总资产周,转,转率,x,权益系数,销售净利,率,率,=,净利润,/,销售总额,净利润,=,销售总额,土,地,地成本,建,建安成,本,本 设,计,计成本,营业,税,税 土,地,地增值税,管理,费,费用,销,销售费,用,用财务,费,费用,所,所得税,总资产周,转,转率,=,销售总额,/,资产平均,总,总额,项目开发,速,速度与销,售,售速度,权益系数,=1/,（,1,资产,负,负债率）,房地产企,业,业盈利能,力,力对比,规模,效应：,又称规模,经,经济，即,因,因规模增,大,大带来的,经,经济效益,提,提高，但,是,是规模过,大,大可能产,生,生信息传,递,递速度慢,且,且造成信,息,息失真、,管,管理官僚,化,化等弊端,，,，反而产,生,生“规模,不,不经济”,。,。,设计中的,成,成本控制原则,取得设计,单,单位配合,：,：,应做好与,设,设计单位,的,的沟通工,作,作，着力,取,取得设计,单,单位在成,本,本控制方,面,面给予最,好,好的配合,，,，并在设,计,计合同中,，,，将需要,设,设计单位,给,给予的工,作,作配合事,项,项和技术,经,经济指标,要,要求，清,晰,晰、明确,地,地表述在,设,设计合同,中,中。,案例：,初始设计,-,总平面,设计描述,：,：地块共,设,设置四个,出,出入口,案例：,优化设计,-,总平面,设计描述,：,：地块出,入,入口减少,为,为两个。,总结和启,示,示,在满足规,范,范及物业,管,管理要求,的,的前提下,，,，应控制,出,出入口数,量,量，同一,地,地块的车,库,库与人行,入,入口宜归,结,结到一起,，,，便于物,业,业减少管,理,理人数，,以,以控制项,目,目后期的,运,运营成本,。,。,经济技术,指,指标,停车方式,（,（高层）,初,初始设计,设计描述,：,：,当地要求,所,所有地下,车,车库均需,按,按人防标,准,准建造，,成,成本偏高,；,；,地下车库,埋,埋深较深,，,，层高较,高,高，土建,、,、设备和,施,施工成本,都,都较高。,优化设计,-,停车方式,设计描述,：,：,半地下室,车,车库可不,按,按人防标,准,准建造，,成,成本较低,（,（需要与,政,政府部门,沟,沟通是否,可,可行）；,半地下车,库,库埋深较,浅,浅，层高,较,较低，可,自,自然通风,采,采光，土,建,建、设备,和,和施工成,本,本较低。,初始设计,-,停车方式,（,（联排）,设计描述,：,：,别墅区域,地,地库顶覆,土,土较浅，,对,对景观种,植,植带来困,难,难；,别墅主体,下,下方地下,室,室底板报,建,建层高不,足,足,2.2,米，增加,了,了施工成,本,本和验收,风,风险；,地下室顶,板,板标高超,过,过周边城,市,市道路平,均,均标高,1.5,米，不符合,当,当地规范等,。,。,优化设计,-,停车方式（,联,联排）,设计描述：,别墅区域覆,土,土,1.5,米，基本不,影,影响景观种,植,植和绿地率,计,计算；,别墅主体下,的,的地下室,-3.0,米标高部分,埋深未超,3,米，不需缴,纳,纳人防异地,建,建设费；,地下室顶板,标,标高符合当,地,地规范。,初始设计,-,地库,地库按机械,车,车位设计，,面,面积,11225,平方米，总,车,车位,430,个，其中机,械,械车位,421,个，普通车,位,位,9,个，层高,4.5,米。,停车效率,26.1,平方米,/,车位。,优化设计,-,地库,停车方式由,机,机械停车调,整,整为普通停,车,车。优化后,地,地库面积,10586,平方米，总,车,车位,328,，其中普通,车,车位,237,，子母车,72,个，微型车,26,个，层高,3.6,米。,停车效率,32.2,平方米,/,车位。,地库优化前,后,后数据比较,总结和启示,1,、应根据项,目,目定位、成,本,本控制要求,，,，并结合当,地,地规范和相,关,关政府部门,的,的要求，选,择,择最适合各,项,项目高层区,域,域的地库形,式,式；,2,、在项目定,位,位较高、成,本,本指标允许,的,的情况下，,可,可以采用全,地,地下停车方,式,式；,3,、在中等定,位,位项目、成,本,本指标较低,的,的情况下，,除,除必建人防,区,区域外，推,荐,荐采用半地,下,下停车方式,，,，但半地下,停,停车方式需,要,要获得政府,有,有关部门审,批,批通过。,总结和启示 提高停,车,车效率的关,键,键措施,1),地下室轮廓,线,线应平直方,正,正，无用的,面,面积一定要,剔,剔除；,2,）柱网布置,应,应符合车位,及,及行车道模,数,数，达到紧,凑,凑布置；,3,）避免行车,道,道靠地下室,外,外墙布置；,4,）避免布置,平,平行或斜向,车,车位；,5,）设备房及,非,非机动车库,不,不允许挤占,行,行车道两边,的,的停车位；,6,）设备用房,勉,勉强够用即,可,可，不能有,富,富余；,7,）人防口部,设,设施应布置,在,在不影响停,车,车的地方。,平面布置篇,确定建筑方,案,案时，要尽,可,可能从结构,设,设计方面考,虑,虑建造成本,，,，尽可能减,小,小建筑专业,的,的不合理布,置,置带来的结,构,构成本的增,加,加。,平面布置,当厨房、卫,生,生间等房间,需,需要通过凹,槽,槽采光时，,凹,凹槽宽度不,小,小于,1.8m,，深宽比不,大,大于,4,。,节能设计,体型系,数,数,体形系数：,建,建筑物与室,外,外大气接触,的,的外表面积,与,与其所包围,的,的体积的比,值,值。,（为满足节,能,能和成本控,制,制要求，根,据,据国家及地,方,方节能规范,控,控制建筑物,体,体形系数，,避,避免凹凸过,于,于复杂的轮,廓,廓设计，体,型,型系数尽量,小,小于,0.35,。）,节能设计,外墙门,窗,窗,总结和启示,1,、节能计算,中,中门窗的选,型,型，一般北,面,面的要求会,相,相对较高。,对,对于各个朝,向,向的门窗方,式,式，须让设,计,计院反复计,算,算几轮，直,至,至权衡计算,的,的值尽量接,近,近,50%,。,2,、门窗的成,本,本控制中，,采,采用塑钢中,空,空即能达到,断,断桥铝合金,+low-e,的效果，在,成,成本管控的,今,今天，推荐,使,使用塑钢门,窗,窗。,3,、在塑钢窗,的,的应用中需,要,要注意以下,几,几点：,a,）塑钢窗的,中,中间的承钢,必,必须满足变,形,形计算，因,为,为塑钢的门,窗,窗较重，对,塑,塑钢门窗开,启,启扇的大小,需,需要有规定,，,，一般宽度,不,不大于,750,，高度不大,于,于,1500,；,b,）平开门尺,寸,寸较大，不,建,建议采用塑,钢,钢材料；,c,）推拉门塑,钢,钢门对五金,件,件要求较高,，,，现场施工,需,需要注意。,初始设计,层高选,择,择,设计描述：,高,高层住宅层,高,高为,3,米。,优化设计,层高选,择,择,设计描述：,高,高层住宅层,高,高全部改为,2.9,米。,总结和启示,应综合市场,取,取向，产品,自,自身的定位,
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