酒店行业产权式酒店研究

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,产权式酒,店,店研究,世联理论,研,研究,关键字：,产,产权式酒,店,店，condohotel，time share,简介：本,研,研究首先,大,大致介绍,了,了产权式,酒,酒店的起,源,源及现状,，,，然后对,国,国内市场,中,中出现的,产,产权式酒,店,店和约模,式,式做了归,纳,纳总结，,并,并为每一,种,种模式辅,以,以案例，,最,最后提出,了,了产权式,酒,酒店的权,益,益分析图,，,，并陈述,了,了产权式,酒,酒店优劣,势,势。,2,起源及发,展,展,发展现状,：,：,全球产权,酒,酒店1986-1995年,年,年平均增,长,长15.8；1980年,，,，全球500个旅,游,游目的地,有,有15.5万个家,庭,庭购买了,产,产权式酒,店,店；到1995年,，,，全球81个国家4000,个,个旅游目,的,的地有35万个家,庭,庭购买了,产,产权式酒,店,店。80,年,年代到90年代初,，,，全球引,入,入产权式,经,经营的旅,游,游目的地,的,的数量增,长,长了6倍,，,，90年,代,代初，全,球,球产权式,酒,酒店销售,收,收入已达40亿美,元,元，到2000年,就,就飙升到300亿,美,美元。,时权酒店,产权酒店,买断旅店,旅,旅游设施,在,在特,定,定,时,时,间,间,里,里,的,的,使,使,用,用,权,权,将,每,每,间,间,客,客,房,房,分,分,割,割,成,成,独,立,立,产,产,权,权,出,售,售,发,展,展,共,同,同,特,特,点,点,：,：,建,于,于,具,具,有,有强,势,势,景,景,观,观,资,资,源,源和,经,经,济,济,比,比,较,较,活,活,跃,跃,的,的,地,地,区,区,，,，,以,以,保,保,证,证,酒,酒,店,店,有,有,较,较,高,高,的,的,出,出,租,租,率,率,和,和,物,物,业,业,升,升,值,值,空,空,间,间,3,产,权,权,酒,酒,店,店,概,概,述,述,地,域,域,特,特,征,征,强,势,势,景,景,观,观,资,资,源,源,或,或,经,经,济,济,活,活,跃,跃,区,区,域,域,交,通,通,的,的,易,易,达,达,性,性,客,户,户,定,定,位,位,城,市,市,的,的,高,高,收,收,入,入,阶,阶,层,层,经,营,营,特,特,点,点,产,权,权,完,完,全,全,归,归,属,属,业,业,主,主,专,业,业,第,第,三,三,方,方,管,管,理,理,管,理,理,方,方,经,经,营,营,，,，,不,不,保,保,证,业,业,主,主,的,的,收,收,益,益,快,速,速,回,回,现,现,，,，,减,减,小,小,开,开,发,发,商,资,资,金,金,压,压,力,力,开,发,发,商,商,可,可,以,以,减,减,小,小,甚,甚,至,至,免,除,除,酒,酒,店,店,经,经,营,营,带,带,来,来,的,的,风,险,险,开,发,发,商,商,可,可,以,以,获,获,得,得,酒,酒,店,店,使,用,用,权,权,以,以,及,及,未,未,出,出,售,售,产,产,权,部,部,分,分,（,（,如,如,配,配,套,套,设,设,施,）,）,的,的,长,长,期,期,性,性,收,收,益,益,。,。,开,发,发,商,商,可,可,保,保,留,留,酒,酒,店,店,配,配,套,套,等,等,的,的,产,产,权,权,而,而,获,获,得,得,长,长,期,期,收,收,益,益,投,资,资,客,客,为,为,主,主,4,经,营,营,模,模,式,式,详,详,解,解,模式,产权,管理者,业主收益,业主入住权利,开发商权益,按竭期间,按竭到期后,模式 一,产权完全归属业主,发展商委托的第三方专业酒店管理机构,月收益用于支付月供款,无分红,根据经营状况每月收取净收益,每月可入住若干天,入住,不影响,收益,参与酒店利润分配,模式 二,月收益用于抵冲供楼款,获得浮动分红,根据经营状况每月收取净收益+浮动分红,每月可入住若干天,入住,不影响,收益,参与酒店利润分配,模式 三,自付供楼款，,获得酒店支付的月收益,获得浮动分红,根据经营状况每月收取净收益+浮动分红,每月可入住若干天,入住,影响,收益,参与酒店利润分配,模式 四,获得,承诺的固定收益浮动分红,业主,自付供楼款,获得,承诺的固定收益浮动分红,业主自付供楼款,每月可入住若干天,入住,不影响,收益,参与酒店利润分配,承担,保证业主月固定收益的义务,风,险,险,由,由,业,业,主,主,承,承,担,，,，,可,可,能,能,出,出,现,现,亏,损,损,主,要,要,风,风,险,险,由,由,开,开,发,商,商,担,担,承,承,5,案例展示,丹枫白露,（,（模式 1,）,）,投资商：,深圳市三九,房,房地产（集,团,团）有,限公司,酒店管理：,深圳市三九,物,物业管理有,限,限公司,地址：深圳,市,市罗湖区深,南,南东路,1001号,占地面积：0.48万,平,平方米,建筑面积：6.28万,平,平方米,客房：,共有294,间,间典雅宽敞,的,的套房，,面积从60,平,平方米到205平方米,不等,开盘时间：2001年8月29日,入住时间：2002年12月31,日,日,均价：10800元/,平,平方米,销售状况,：,2001年,底,底销售突破60。目,前,前,已售磬,经营状况：,平均月开房,率,率达85,90，,投资方式,实景展示,15年租赁的按揭,供款方式,5年租赁的按揭供款方式,0年租赁的按揭供款方式,首付30，其中5发展商不收取，,实际首付25,与三九酒店公司签定认购物业15年的租赁合约（,发展商作担保,）,经营收入用于代为支付按揭供款,无分红和其他收益,业主,自行负担月供,（房款的95）,与三九酒店公司签定认购物业5年的租赁合约（,发展商作担保,）,投资者在租赁期内可获得,每月4100元,人民币的回报,5的剩余楼款,五年内免息,分期支付,投资者不与三九酒店公司签定租赁合约,自行支付,按揭供款,5的剩余楼款,入伙前,补齐,经营模式,产权完全归属业主,，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方,仅支付酒店营运成本,，业主所获利润主要用于支付月供款，,每月可入住酒店4天，入住不影响收益,。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。,6,案例展示,东方威斯,大,大酒店（模,式,式 2）,发展商：,深圳天源通,利,利房地产开,发,发有限公司,投资商：,深圳市景亿,投,投资发展有,限,限公司,酒店管理：,深圳南山国,际,际旅行社有,限,限公司,地址：,深圳市盐田,港,港东海大道9号区,客房：,拥有各类客,房,房共117,套,套。,一期开售日,期,期：2001年底,一期开业日,期,期：2002年底,二期现正销,售,售中,该酒店所占,地,地块为居住,用,用地，产权,年,年限为70,年,年。,销售状况:,一期117,套,套现已售罄,。,。,二期正售,投资方式,实景展示,投资方式总述,一期投资方式,二期投资方式,付清全款后，获得该物业70年的产权,有效期内，可以进行,抵押、转让、转移和继承,。,业主每月享有酒店免费入住权，该入住权可以,转赠,亲友,业主在每个财务年度，获得当年利润分红。,首期款,9.8,万元,永不供楼，并每月获得,固定的投资回报（月供）,每月享有,3,天的免费入住权,总价,57,万元/套，首期,8,万元,投资商每月按时支付业主,固定收益,每年,48,天的酒店公寓免费入住权,经营模式,酒店,保证月供款部分,的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。,7,案例展示,雅兰酒店,（,（模式 3,）,）,投资商：香,港,港雅兰集团,发展商：,雅兰置业（,深,深圳）有限,公,公司,酒店管理：,雅兰酒店管,理,理（深圳）,有,有限公,司，粤海酒,店,店管理有限,公,公司,地址：,深圳盐田区,大,大梅沙盐梅,路,路8号,占地面积：11750,平,平方米,建筑面积：21900,平,平方米,客房：总统,套,套房、豪华,商,商务套,房和标准双,人,人客房共196间，,面积为39,40.5,平,平方米。,开盘时间：2000年6月1日,入住时间：2001年4月23日,均价：53,万,万元/套,销售状况：,自发售起至2001年11月，销,售,售,已超过60,。现在已,停,停止销,售。,投资方式,实景展示,休闲投资型,投资回报型,完全自用型,享受100利润分配,委托期为,一年,可随时入住，并,承担基本运行费,，年底从业主应分配利润中扣除，不足部分从下一年财务年度中续扣。,委托期不少于,六年,业主每年入住签分限为80分，超过部分按,散客房价的优惠价,付费,基本运行费及可能的亏损,由发展商承担,酒店提供基本管理服务,业主只须承担,基本运行费和客房服务费,不参与,酒店的经营,算例演示,假定：休闲投资（A方式）：客房80套，价值4000万,投资回报（B方式）：客房50套，价值2500万,发展商自留物业：价值7500万,酒店联营物业总价值：14000万,本年度酒店可分配利润：800万,业主自住积分系数：0.92,A方式业主可分配利润酒店可分配利润A方式业主物业价值/酒店联营物业总值8004000/14000228.57万,A方式业主年度收益 全体A方式业主可分配利润业主物业价值/A方式物业总值自住系数228.5750/40000.922.63万,B方式业主可分配利润酒店可分配利润B方式业主物业价值/酒店联营物业总值608002500/140006085.71万,B方式业主年度收益 全体B方式业主可分配利润业主物业价值/B方式物业总值自住系数85.7150/25000.921.58万,8,案例展示,大梅沙海,景,景酒店（模,式,式 4）,发展商：,深圳市桂祺,实,实业发展有,限,限公司,投资商：,秀峰度假俱,乐,乐部（深圳,）,）有限,公司,酒店管理：,秀峰度假俱,乐,乐部（深圳,）,）有限,公司,地址：深圳,市,市盐田区大,梅,梅沙,占地面积：11596.3平方米,建筑面积：14088,平,平方米,客房：,312间各,式,式高档客房,开盘时间：2000-09-01,入住时间：2001-08-31,均价：海景,房,房约60万,元,元/套；,山景房约50万元/套,销售状况,：基本售磬,投资方式,实景展示,方式一,获,40,年的产权，这个产权是可以,自由买卖,的,每年能享受,60天,的休闲度假生活,酒店承诺每年给客户相当于,总购房款5,的,固定回报,和,经营利润30,的分成,算例演示,当投资者以30的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到14.67。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到11.66,9,案例总结,深圳产权式,酒,酒店建于两,类,类地方：强,势,势自然资源,的,的地方（海,景,景），客流,量,量较大的中,心,心商务区,深圳产权酒,店,店的经营状,况,况除丹枫白,露,露尚可外，,其,其余均不尽,人,人意。而丹,枫,枫白露主要,是,是靠其开发,商,商三九集团,内,内部的商务,客,客流支撑，,以,以旅游客为,主,主的产权酒,店,店，淡旺季,区,区分十分明,显,显，旺季供,不,不应求，淡,季,季仅能维持,经,经营。,10,产权酒店权,益,益关系,投,投资合同期,间,间,开发商利润,投资合同,期,期内，开发,商,商占有,使用权,因此获得收,益,益分配,投资收益,业主拥有的,产,产权部分,获得的收益,分,分配,佣金由于,开,开发商拥有,使,使用权，因,此,此