第一章 房地产投资概述

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产经营,与,与管理,主讲：王莉,飞,飞,第一章,房,房地产投资,概,概述,第一节 房,地,地产的种类,第二节 房,地,地产投资的,特,特性,第三节房地,产,产投资的形,式,式和利弊,第四节 房,地,地产投资的,风,风险,第五节 风,险,险与投资组,合,合,第一节 房,地,地产的种类,一、土地,二、在建工,程,程,三、建成后,物,物业,一、土地,（一）是否,开,开发：,未开发的-农村,集,集体土地,已开发的-城市,国,国有土地,（,二,二,）,）,土,土,地,地,所,所,处,处,状,状,态,态,：,：,生,地,地,、,、,毛,毛,地,地,、,、,熟,熟,地,地,二,、,、,在,在,建,建,工,工,程,程,已,经,经,开,开,始,始,工,工,程,程,建,建,设,设,但,但,尚,尚,未,未,竣,竣,工,工,投,投,入,入,使,使,用,用,的,的,房,房,地,地,产,产,。,。,三、,建,建成,后,后物,业,业,1.,居,居住,物,物业,2.,商,商业,物,物业,3.,工,工业,物,物业,4.,特,特殊,物,物业,第二,节,节,房,房地,产,产投,资,资的,特,特性,一、,位,位置,的,的固,定,定性(不,可,可移,动,动性),二、,寿,寿命,周,周期,长,长,自,自然,寿,寿命,经,经,济,济寿,命,命,三、,适,适应,性,性,四、,不,不一,致,致性,五、,政,政策,影,影响,性,性,六、,对,对专,业,业管,理,理的,依,依赖,性,性,七、,相,相互,影,影响,性,性,第三,节,节,房,房,地,地产,投,投资,的,的形,式,式和,利,利弊,一、,房,房地,产,产投,资,资的,形,形式,二、,房,房地,产,产直,接,接投,资,资,三、,房,房地,产,产间,接,接投,资,资,四、,房,房地,产,产投,资,资的,利,利弊,一,、房,地,地产,投,投资,的,的形,式,式,直接,投,投资,间接,投,投资,直接,投,投资,投资,者,者直,接,接参,与,与房,地,地产,开,开发,或,或购,买,买房,地,地产,的,的过,程,程,参,参与,有,有关,的,的管,理,理工,作,作，,包,包括,：,：从,购,购地,开,开始,的,的,开发,投,投资,和物,业,业建,成,成后,的,的,置业,投,投资,。,间接,投,投资,将资,金,金投,入,入与,房,房地,产,产相,关,关的,证,证券,市,市场,的,的行,为,为，,房,房地,产,产的,间,间接,投,投资,者,者不,需,需直,接,接参,与,与有,关,关投,资,资管,理,理工,作,作。,二、,房,房地,产,产直,接,接投,资,资,（一,）,）房,地,地产,开,开发,投,投资,投资,者,者赚,取,取开,发,发利,润,润，,风,风险,大,大收,益,益也,大,大,（二,）,）房,地,地产,置,置业,投,投资,投资,者,者期,望,望获,得,得收,益,益、,保,保值,、,、增,值,值和,消,消费,四,四方,面,面的,利,利益,。,。,（一,）,）房,地,地产,开,开发,投,投资,指投,资,资者,从,从购,买,买土,地,地使,用,用权,开,开始,，,，通,过,过在,土,土地,上,上的,进,进一,步,步投,资,资活,动,动，,即,即经,过,过规,划,划设,计,计和,施,施工,建,建设,等,等过,程,程，,建,建成,可,可以,满,满足,人,人们,某,某种,入,入住,需,需要,的,的房,地,地产,产,产品,，,，然,后,后将,其,其推,向,向市,场,场进,行,行销,售,售，,收,收回,投,投资,获,获得,利,利润,的,的过,程,程。,（二,）,）房,地,地产,置,置业,投,投资,房地,产,产置,业,业投,资,资的,对,对象,：,：,增量,房,房地,产,产和,存,存量,房,房地,产,产,三、,房,房地,产,产间,接,接投,资,资,（一,）,）购,买,买住,房,房抵,押,押支,持,持证,券,券,（二,）,）购,买,买房,地,地产,开,开发,投,投资,企,企业,的,的债,券,券或,股,股票,（三,）,）投,资,资于,房,房地,产,产投,资,资信,托,托基,金,金,四、,房,房地,产,产投,资,资的,利,利弊,（一,）,）房,地,地产,投,投资,之,之利,（二,）,）房,地,地产,投,投资,之,之弊,（一,）,）房,地,地产,投,投资,之,之利,1.,相,相对,较,较高,的,的收,益,益水,平,平,2.能够,得,得到税收,方,方面的好,处,处,3.易于,获,获得金融,机,机构的支,持,持,4.能抵,消,消通货膨,胀,胀的影响,5.提高,投,投资者的,资,资信等级,（二）房,地,地产投资,之,之弊,1.变现,性,性差,非,非,流,流动性资,产,产,2.投资,数,数额巨大,3.投资,回,回收周期,长,长,4.需要,专,专门的知,识,识和经验,第四节,房,房地产投,资,资的风险,一、系统,风,风险,二、个别,风,风险,三、风险,对,对房地产,投,投资方向,选,选择的影,响,响,一,、系统风,险,险,对市场内,所,所有投资,项,项目均产,生,生影响、,投,投资者无,法,法控制的,风,风险.,(一)通,货,货膨胀风,险,险,(二),市,市场供,求,求风险,(三),周,周期风,险,险,(四),变,变现风,险,险,(五),利,利率风,险,险,(六),政,政策风,险,险,(七),政,政治风,险,险,(八),或,或然损,失,失风险,二、个,别,别风险,仅对市,场,场内个,别,别项目,产,产生影,响,响、可,以,以由投,资,资者控,制,制的风,险,险.,(一),收,收益现,金,金流风,险,险,(二),未,未来经,营,营费用,风,风险,(三),资,资本价,值,值风险,(四),比,比较风,险,险,(五),时,时间风,险,险,(六),持,持有期,风,风险,三、风,险,险对房,地,地产投,资,资方向,选,选择的,影,影响,(一),投,投资者,根,根据不,同,同类型,房,房地产,投,投资风,险,险的大,小,小,确,定,定其合,理,理的投,资,资收益,水,水平;,(二),投,投资者,尽,尽可能,规,规避控,制,制或转,移,移风险.,第五节,风,风险,与,与投资,组,组合,投资组,合,合理论,:在相,同,同的宏,观,观经济,环,环境变,化,化下,不,不同投,资,资项目,的,的收益,会,会有不,同,同的反,应,应。把,适,适当的,投,投资项,目,目组合,起,起来便,可,可以达,到,到一个,最,最终和,最,最理想,的,的长远,投,投资策,略,略。,在一个,固,固定的,预,预期收,益,益率下,使,使风险,最,最低或,是,是在一,个,个预设,可,可接受,的,的风险,下,下使收,益,益最大,化,化的投,资,资组合,。,。,