房地产开发项目管理概述bgqf

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一节：房地产开发项目管理概述,1.房地产开发项目及特点,房地产开发项目,：又称为,建设工程项目,，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，,由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成,，建成后在经济上可以独立经营核算，,在行政上又可以统一管理的单位工程。,1.房地产开发项目及特点,工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。,单项工程：,在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后,具有独立生产能力或经济效益的,一组配套齐全的,工程项目,。,单位工程：,具备独立施工条件并能形成独立使用功能的,建筑物及构筑物。,分部工程：,单项工程的组成部分，,按专业性质、建筑部位确定。,房地产开发项目特点：,知识密集,型；,组织层次性,；,系统,性；,投资额,巨大，建设,周期长,；,整体性强,。,2.房地产开发项目管理的概念,房地产开发项目管理：,房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的,各项实务操作,。,包括项目的,成本管理、工程管理、质量管理,、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理,等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。,2.房地产开发项目管理的概念,三大管理目标之间的相互关系：,（1）三大管理目标之间的,对立关系,：,如果对工程,质量要求较高,，就需要,投入大量资金,；,如果要,抢时间、争进度,，势必会增加投资或者,使工程质量下降,；,如果要,减少投资、节约费用,，势必会考虑,降低项目的功能要求和质量标准,。,2.房地产开发项目管理的概念,三大管理目标之间的相互关系：,（1）三大管理目标之间的,统一关系,：,适当,增加投资数量,，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，,投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高,；,适当,提高项目功能要求和质量标准,，能够,节约,项目动用后的,延续费、周转费和维修费,，从而获得更好的经济效益；,如果项目,进度计划制订得既科学又合理,，使工程进展具有连续性和均衡性，不但,可以缩短建设工期,，而且,有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。,3.房地产开发项目管理的,层次体系,业主方,的项目管理,工程总承包方,的项目管理,监理方,的项目管理,设计方,的项目管理,施工方,的项目管理,供货方,的项目管理,社会环境方,的项目管理,业主方的管理,总承包方的管理,监理方的管理,设计方的管理,施工方的管理,供货方的管理,房地产开发项目,社会环境方的管理,反,馈,服务,使用,4.房地产开发项目管理的任务,施工企业的施工管理,：对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括,作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理,等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。,房地产开发商对开发项目的管理,：对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对,工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理,，对施工过程中可能出现的,各种问题的处理,等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。,第二节：房地产开发项目质量管理,1.工程项目质量管理的,特点,影响因素多,质量,波动大,质量,变异大,质量,隐蔽性,终检局限大,2.质量管理的主要内容,施工前,的准备阶段,对施工,队伍及人员,质量的控制；对工程所需,原材料,的质量控制；对施工方案、,方法和工艺,的控制；对施工用,机械、设备,的质量控制；对施工,环境与条件,方面的质量控制；对,测量基准点和参考标高,的确认及工程测量放线的质量控制。,施工过程中,的质量管理,对施工承包单位的,质量控制自检系统进行监督,；在施工过程中进行,质量跟踪监控,；会同建设监理单位审查设计或承包方提出的,工程变更或图纸修改,；对重要的,承重结构进行检测验收,；参加给排水、电器安装的,试通水、试运转,等工作；参加工程质量的,评定和竣工验收,工作；认真做好,施工日记,；对,沉降有观测,要求的定期观察；监督和协调施工企业做好,文明施工、安全施工,承包单位开工准备,承包商提交开工报审表,项目监理机构审查开工条件,批准？,分项分部工程施工,承包单位自检（上面所列）,承包单位提交报验申请表,项目监理机构检查质量,合格？,项目监理机构签署报验申请表,承包单位完成单位工程或分部分项工程,承包单位提交报验申请表,项目监理机构检查验收,合格？,项目监理机构签署报验申请表,返工,否,返工,否,整改,是,否,是,是,进行下道工序,3.项目工程质量管理的主要途径和方法,3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径,审核有关技术文件、报告或报表,现场质量监督,现场质量检验,3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法,排列图法：,若干个,直方图,分别表示质量,影响因素,的项目，直方图的高度则表示,影响因素的大小程度,，按大小顺序从左向右排列，曲线表示各影响因素大小的,累计百分数,。P256 图9-3,。,因果分析图法,树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257 图9-4,。,直方图法,SPC图法,4.施工阶段质量监督控制手段,旁站监督,测量,试验,指令文件,规定,质量监控工作程序,利用,支付控制手段,5.房地产开发项目的竣工验收,5.1竣工验收的范围及依据,范围：,凡房地产开发项目,必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成,，还,应验收土地使用情况,，以及,单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施,项目等。,依据：,批准的,设计任务书,、,初步设计方案,、,技术设计文件,、,施工图,、,设备技术说明书,、,有关开发建设的文件,、现行的,施工技术验收规范,、,施工承包合同,等。,5.2竣工验收的要求,所有建设项目按批准的,小区规划,和有关专业,管理及设计,要求全部建成，并满足使用要求。,住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等,单项工程全部验收合格,，并保证验收资料齐全。,各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等,符合批准的规划设计要求,。,施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，,达到场清地平,，有绿化要求的项目，要,按绿化设计要求，做到树活草清。,5.3竣工验收程序及内容,验收,程序,：验收准备、初步验收、正式验收。,竣工验收,报告书及附件,：竣工验收报告书、附件。,竣工验收,鉴定证书,。,5.4竣工验收的组织,一般由地市级主管部门,工程质量监督站,组织验收。,验收委员会,或验收小组通常由,开发商,、,施工单位,、,设计单位,、,物业管理公司,及,购房客户,参加，还有,计划、建设、银行、环保、消防,等有关部门人员。,第三节：房地产开发项目进度管理,1.项目进度管理的概念,房地产开发项目,进度管理,：对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系,编制计划,，并将该计划,付诸实施,，且在实施过程中,经常检查,实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取,补救措施或调整、修改原计划,，直至项目竣工、交付使用。,房地产开发项目进度管理有,三个阶段,：,项目可行性研究及立项阶段,、,项目建设阶段,、,项目交付使用后的适用阶段,，其核心内容是项目建设阶段的进度管理。,2.影响项目进度的因素分析,人,的因素、,技术,因素、,材料,设备与构配件因素、,施工机械设备,因素、,资金,因素、,水文地质气象与自然灾害,等自然环境因素、,政治经济,等社会环境因素、其他不确定因素等。,3.项目进度管理的主要任务,设计前的准备阶段进度管理任务：,确定,工期总目标,；编制项目,总进度计划,；编制准备阶段,详细工作计划,，并,控制该计划的执行,；施工,现场条件调研和分析,等。,设计阶段进度管理的任务：,编制,设计阶段工作进度计划,，控制其执行；编制详细的,出土计划,，并控制执行。,施工阶段进度管理的任务：,编制,施工总进度设计并控制其执行,；编制施工,年、季、月实施计划,，并控制其执行。,4.项目进度管理措施,组织,措施,技术,措施,合同,措施,经济,措施,信息管理,措施,5.项目进度管理控制方法网络图法,基本原理：,将项目的全部建设过程,分解成若干个施工项目,，按照各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系，将,其绘制成网络形式,。,通过网络图,时间参数的计算，找出关键线路,，即可以根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的,最早和最迟开始时间,，从而可以找出项目的关键线路。,5.项目进度管理控制方法网络图法,基本原理：,利用最优化原理，,不断改进网络计划方案，,并寻求其最优方案。,网络图可以根据项目进度中遇到的,实际情况，调整计划，,使得网络图滚动起来，即与实际环境紧密结合，以保证项目时间效益和经济效益。,横道图表示进度计划,网络图,6.房地产开发项目进度管理系统,建设,单位进度控制,设计,单位进度控制,施工,单位进度控制,施工总进度计划,单位工程施工进度计划,分部分项工程作业计划,任务单或承包任务书,作业进度实施,监理单位进行控制,第四节：房地产项目成本管理,1.概念,房地产项目成本管理：,具体来说就是在,投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段,，把开发项目的投资控制在批准的,投资限额以内,，随时,纠正发生的偏差,，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用,人力、财力、物力,，以获得良好的,经济效益、社会效益和环境效益,。,第四节：房地产项目成本管理,1.概念,房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。,开发成本,主要包括,土地费用,、,前期工程费,、,建筑安装工程费,、,基础设施费,、,公共配套设施费,、,开发间接费,、,财务费用,等。,销售成本,主要包括销售房屋的,广告,、,代理等费用,的支出，一般为总销售额,的24%,。,2.房地产开发项目成本管理,原则,设置,科学的,成本管理目标,设计阶段,投资控制是重点,变被动控制为,主动控制,经济与技术结合,是成本管理的高效手段,3.房地产开发项目成本管理的主要内容,策划、设计阶段,的成本管理：,策划,阶段（寻找项目、市场调查和投资评估）、,设计,阶段（重视设计前的投资估算、重视方案的选择）。,发包、施工阶段,的成本管理：,发包（,项目总发包、建安工程及设备采购发包）、,施工,阶段。,销售阶段,的成本管理：房地产,销售广告支出费用,。,第五节：房地产开发项目其他管理,1.开发项目合同管理,项目合同的,特点,：合同,标的物的特殊性,；合同,执行周期长,；合同,内容多,，涉及,范围广,；合同,风险大,。,项目合同的,作用,：明确开发商和承包方在项目实施中的,权利和义务,、项目实施阶段实行社会,监理的依据,、项目实施的,法律依据,。,1.开发项目合同管理,项目合同的,分类：,如,按签约各方的关系,可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同等；按,计价方式分类,又可分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等。,项目合同管理的,内容：,检查合同执行情况,、督促施工企业,执行合同条款,、根据,工程实际进度,与施工单位商议更改或取消合同中的,某些条款,等。,2.项目协调管理,做好市政配套的,协调管理工作,；,协调各承包,合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题，解决他们,之间产生的矛盾,；,定期召开有各承包单位参加的,项目经理协调会议,，并检查会议决定事项的执行情况；,参加总包单位或重要分包单位的,现场协调会、调度会,等；,协调各单位之间的矛盾、争议,，正确处理其经济上的纷争。,3.项目资料管理,内容：工程项目的技术档案资料。,应注意的问题：经常性、准确性、完整性。,4.开发项目现场管理,负责,施工方案的实施,，做好测量与计量工作；,施工总平面图管理,；,大型机械设备,的管理；,组织,材料、构配件设备的进场,；,做好