商业地产投资

,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,YOUR COMPANY SLOGAN,*,your family site,your site here,Click to edit Master title style,your site here,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,目录,1.,商业地产市场分析,2.,红星美凯龙旺铺抉择观,3.,红星美凯龙投资风险论,4.,红星美凯龙商业地产观,一、,商业地产市场分析,商者无域，相融共生,香港地产之父李嘉诚,自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度兴旺的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率到达33%，超出住宅投资增长率6个百分点。,我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2007年全国商业地产投资总额到达2723亿元，进入08年，我国商业地产呈现出更快的开展势头，08年1季度全国商业地产工程开工面积达亿平方米，投资同比增长18.7%。,宏观经济的开展，居民生活水平的提高，零售业需求的增加，为商业地产开展营造了良好的气氛。,政府部门认识到开展第三产业和现代效劳业的重要性，鼓励城市商业规模的开展。加之新一轮的城市建立和改造，都为城市商业地产开展创造了机遇。,商业地产开发的高效性、长期性和稳定性，迎合了开发商的投资需求。,休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。,从简要的市场开展态势分析，我们得出：,商业地产开发无序，开发商、经营商、物管商的矛盾成为新的热点。此外盲目开发也是近年来商业地产空置率急升的一个重要原因；,商业地产工程分割成模块的开发模式，放弃统一规划和专业化的开发操作程序，削弱了商业地产操作的合理性；,开发商重视前期开发无视后期经营管理，工程的投资人和经营者套牢，导致商业的整体档次和品味很难把控；,返租模式目前还不成熟，操作标准性亟待解决；,融资渠道单一，银行信贷占到80%，自筹资金能力偏低，导致许多商业地产开发商面临资金断裂的危险。,我们商业地产在开展过程中的缺乏,依据城市自身特点，因地制宜的开发工程；,合理规划、科学规划商业地产工程；,科学的设定商业地产开发程序；,科学的运用国外先进的开展模式；,拓宽融资渠道，促进商业地产快速开展。,我们对商业地产投资开发的建议,二、,红星美凯龙旺铺抉择观,有了梦想，前面的路就不再遥远,阿里巴巴集团主席、雅虎中国总裁马云,一铺养三代的投资梦想，催生了一批又一批“前赴后继的投资者。,他们在放声呐喊：,I have a dream,红星“四六观,四大常识、六大因素,寻找参数。成熟的商圈总有成熟的商业配套。各位熟知的“肯德基指数足以说明。,准确的市场定位。准确的市场定位可以大大提高物业的回报，表达商铺租金的价值。,商铺要有产权。自主权越高，收益越单纯。单独的小商铺，要比在大商场分割的小单元自主得多。,使用率高。开阔的商铺使用空间，客户流量大，布局又比较简单合理，就能有效提高使用率。因为我们知道，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。更能吸引商业租赁用户的竞争，提高房租收益。,投资商铺四点常识,很多投资者也许问：“常识谁不知道，那么投资商铺的价值到底表达在哪里？,1、是否处于核心商圈？,商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈北区的红星美凯龙和南区的新世纪等，吸引着来自淮海地区的客流；市中心的商铺重点打造城中概念，人流量和车流量不可小视，投资时机逐年增强。,六大因素决定投资商铺的价值,2、商圈变动的因素,在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在开展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速开展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应“跟着规划走，多关注政府的城市和商业开展规划。,3、关注“主力店效应,“有主力店的地方，就有无穷的商业时机，知名的大型百货商场、购物中心将会带动周边的商业物业全面升值，例如，红星美凯龙的主力店进驻带旺了周边的商业，其周边米之内的商铺因为这两个商场而被带动了起来。周边商铺的经营主要是“寄生业态，它本身不具备“聚客能力，只有借助“主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。,4、关注品牌效应,“梦想不再是梦想，相信品牌的力量,商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个工程是否有品牌客户非常关键。最好将自己投资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。,5、商铺的通用性,在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比方，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。,6、周边市场的租金水平,周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购置价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购置商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出现变动那么另当别论。,三、,红星美凯龙投资风险论,做房地产，是风险和野性的精神,摘自万科董事长王石?道路与梦想?,假设十几年前你凑钱前买了一套房子现在可能赚了十几倍；,假设十几年前你一咬牙买了一块地，你可能赚了几十倍；,假设十几年前你纯属好玩买了什么名家字画可能赚了上百倍；,假设十几年前你不务正义买了什么古董，现在可能赚了几百倍；,假设十几年前你听党的话支持改革开放买了新鲜上市的股票，你可能赚了上千倍。,这些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你有钱放在保险箱里或存在银行其实差不多，那你的银子肯定局部己经变成了水，时间越长，含水量越高！,一句话：太平盛世存钱不如存块破布！,一句话：钱放在银行不如来投资商铺！,假设有如果,所以我们发现，风险只是市场给投资者的举棋不定开的不大不小的玩笑。,空置率增大，规划设计不科学；,高售价，低租金，投资回报率下降；,频繁更换租客，经营管理从何而谈？,投资商铺三大风险,如何躲避风险？,Sub Title,我们在这高谈阔论投资商铺的风险，不如聊聊如何躲避风险,如何躲避风险？,有一句话说的好：大象是很难踩死蚂蚁的，只要躲的好，就能赢。,如何躲避风险,1、合理利用规那么,在您投资商铺的时候，先问自己一个问题，如果没有开发商广告中诱人的收益率、火爆的市场行情，您还买不买这个商铺？如果答复不，那么您有权要求开发商把这些广告宣传的内容尽量地落实在合同中，成为合同或补充协议的一局部。,2、搞清经营业态,注意对经营的限制。在确定购置前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢，开发商说可以，那么这就应该表达在合同中。开发商说行还不够，还必须要承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否那么开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购置者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购置者因此出现的损失。,3、弄清经营限制,注意对经营的限制。在确定购置前，要注意自己将来经营范围,第三、其他开支费用。商铺购置的税费支出是有数的，经营费用那么不然。那么，就应该事先了解、预计各种税费支出，尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。,譬如，有些市场内，经常要向商铺经营者收取广告费、管理费等等，不给就没有相关效劳，更狠的干脆停水停电。如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制，一定能够减少很多不必要的支出，减少这样问题的发生，保障投资人的利益。 因此，请您在投资商铺的时候小心、冷静，多考虑一些问题，会对自己有帮助的,四、红星美凯龙商业地产观,决策失误，是市场投资的最大灾难,摘自红星美凯龙集团总裁车建新?成功宝典?,最后套用一句名言：,市场有风险，投资须慎重！,谢谢！,